Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь к руководству УК
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
В каких случаях подавать в суд?
Исковое заявление на управляющую компанию.
Как наказать управляющую компанию за бездействие? Можно ли подать в суд, если управляющая компания не выполняет свои обязанности?
Только в случае, если досудебные — еще раз повторим, неоднократные (то есть лучше сразу настроиться на то, что к жилищникам придется обратиться не один раз, а как минимум, два) попытки урегулирования вопроса ни к чему не привели.
Следует сказать, что эта мера наиболее эффективна — более восьмидесяти процентов вопросов решаются в пользу заявителя.
Другое дело, что и в суде могут отказываться принимать ваш вопрос. Обычно отсылают в Госжилинспекцию или в Роспотребнадзор. В случае, если и это не принесло желаемого результата, вмешивается в дело суд.
Заявление подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны, в количестве экземпляров исходя из числа участников процедуры.
Разумеется, необходима будет помощь хорошего адвоката — ему известны все нюансы подобного разбирательства и он поможет вам обойти острые моменты. В одиночку же лучше за это не браться — на стороне жилищников непременно будет юрист, а может и не один.
Жалоба в Роспотребнадзор
Куда пожаловаться на управляющую компанию, если имеются явные признаки нарушения законодательства. Оказание услуг по эксплуатации многоквартирного дома – это потребительский сервис, а потому защита нарушенных прав должна происходить через Роспотребнадзор. Служащие этого органа уполномочены проверять и реагировать на такие нарушения:
- отказ от исполнения вверенных обязательств;
- нарушение условий соглашения или норм законодательства;
- отказ представлять финансовые отчеты о проведенных работах и тарифах;
- резкий и безосновательный рост стоимости коммунальных услуг;
- сомнения в справедливых ценах на оказанные услуги.
Когда необходимо обратиться в суд
Очень часто подавать жалобу приходится из-за того, что жильцам причинен материальный вред (как правило, бездействием УК). В таком случае жилищная инспекция, Роспотребнадзор и прокуратура гарантируют только устранение нарушений, но взыскать денежные средства для компенсации причиненного ущерба может только суд.
ТСЖ (товарищество собственников жилья) должно составить список лиц, пострадавших от действий УК. И от имени указанных граждан готовится коллективный иск с отображением суммы ущерба для каждого человека отдельно.
Зачастую такие споры возникают, если произошло затопление (например, было известно о нарушении работы труд с холодной, горячей водой, но ремонтные работы не проводились), начала течь крыша, что способствовало возникновению грибка в квартирах верхних этажей (нарушение косметического ремонта), поломка радиатора (расстройство системы отопления).
Как пожаловаться на УК в прокуратуру
В районную прокуратуру нужно обращаться уже после того, как не последовало никаких мер после жалоб в другие контролирующие органы. Иначе, скорее всего, жалобу перенаправят в Роспотребнадзор или ГЖИ.
Помощники прокурора будут заниматься вашей жалобой только в том случае, если УК уже неоднократно нарушала законодательство.
Иногда бывает так, что жалобы были написаны во все инстанции, однако меры не предпринимались, и, с точки зрения проверяющих, нарушений не было. Если даже после проведенных проверок вы полагаете, что УК обманывает вас в расчетах, а обязанности по договорам не выполняются, обращайтесь в районную прокуратуру.
В прокуратуре жалобу рассматривают до 30 дней. Есть есть основания, прокурор района готовит акт, на основании которого виновные лица будут привлечены к ответственности.
Многие собственники полагают, что обращаться письменно к управляющей организации бесполезно. Такой вывод зачастую неверен.
Пример №1. Чернов А.К. проживал на 9 этаже 9-этажного дома. Он неоднократно приходил в офис УК с требованием отремонтировать дверь, ведущую на чердак, поскольку местные хулиганы каждую ночь устраивали посиделки на чердаке, распивали спиртное, слушали музыку и т.д. Когда устные требования ни к чему не привели, Чернов А.К. обратился в УК с письменной претензией, ответом на которую последовал ремонт чердачной двери, буквально на второй день после обращения с заявлением.
Как ни странно, сотрудники УК понимают, что с письменным заявлением люди идут в компанию, когда их терпение уже закончилось. Это означает большую вероятность написания жалоб в другие органы в случае игнорирования недовольства собственников на этой стадии. Поэтому многие управляющие стараются выполнить все требования жильцов, написавших заявления — тем более, когда речь идет о незначительном объеме работ.
Как проверить работу УК?
В основном недобросовестное выполнение обязательств УК заметно сразу: в подъезде не горит лампочка, снег не убран, валяется мусор и т. д. Однако если двор и здание визуально кажутся прибранными, это еще не значит, что компания следует всем пунктам договора.
Узнать информацию о тарифах и оказываемых услугах можно у самой УК. Также компания должна представлять отчеты о проделанной работе. Если она этого не сделала, стоит направить запрос на получение отчета за конкретный период. УК вправе выдать его на руки, повесить в подъезде или выставить в Интернете. Информация подтверждается чеками, договорами и т. д.
Все имеющиеся вопросы стоит обсудить на собрании жильцов. Проверить достоверность данных можно с помощью специальной компании или группы собственников, которые разбираются в бухгалтерии и праве. Если выявлены несоответствия, стоит направить жалобу.
Куда обращаться, если управляющая компания не выполняет свои обязанности по обслуживанию дома?
Прежде чем отправлять жалобу в вышестоящую инстанцию, стоит обсудить проблему с УК. Сначала нужно позвонить в компанию или отправить сообщение на электронную почту. Если ответа не последовало, пригодится заказное письмо на имя руководителя УК. Важно, чтобы курьерская служба подтвердила получение конверта. Обычно на отклик дается 10 дней.
Если его нет или он не удовлетворяет жильцов, можно направить жалобу. Она может быть индивидуальной или коллективной. Форма заполнения – свободная, однако есть несколько правил:
- в правом углу сверху размещают название инстанции и сведения о заявителе;
- сверху в центре пишется слово «Жалоба»;
- далее кратко излагается суть обращения, например обвинение в преступной халатности;
- ниже указывается подробный список нарушений, желательны ссылки на законодательство;
- внизу ставится дата и подпись.
Если есть приложения, их перечень обязательно перечисляется в конце документа.
Можно ли получить компенсацию от УК в случае выполнения герметизации швов со своего кармана?
За окном температура опустилась ниже нуля градусов, а в доме при нормальном отоплении мы все ровно мерзли, поэтому решили заказать герметизацию швов, ведь тепло, как оказалось, уходило именно через них. Обращаться в УК и ждать их решение вопроса мы не стали. Можно ли в таком случае требовать от компании компенсацию, ведь такие работы должны выполняться за ее счет.
Ответ: к сожалению, вернуть даже деньги в полном объеме вряд ли удастся, ведь существует ряд нарушений со стороны жильцов. Нужно было обратиться с письменной просьбой в УК. При этом можно было составить письменное соглашение о компенсации средств, которые будут потрачены со своего кармана на герметизацию швов. По сути, эту работу должна выполнять УК, однако по факту выполненных работ будет крайне сложно доказать их срочность.
Как оформлять заявку в УК?
Как оформлять заявку на герметизацию швов в УК, чтобы ее рассмотрели? Что стоит учитывать при этом?
Ответ: нужно понимать, что все работы выполняются по мере выявления проблем. Для этого специалисты проводят осмотр, и составляется соответствующий акт. На его основании и можно требовать от компании выполнения ремонта швов. После старта отопительного сезона работники УК должны еще раз проверить степень промерзания швов, составив еще один акт. Лишь после этого можно рассчитывать на герметизацию швов в порядке очереди.
Как узнать свою управляющую компанию
Жилищно-коммунальная сфера всегда былой той отраслью, в которой было, есть и будет много нерешенных вопросов. И вне зависимости от того, кто является управленцем и какая его форма собственности, свои обязанности могут не выполнять как государственные компании, так и коммерческие предприятия.
Допустим, Вы или Ваш сосед недовольны спектром услуг, которые предоставляет некая обслуживающая фирма, что дальше? Для начала, необходимо точно знать название такой управляющей организации, ее юридический и фактический адрес. Проще всего это сделать с помощью квитанции, так называемой платежки. Каждый субъект, предоставляющий некие услуги в РФ и взимающий за это плату, обязан своему клиенту предоставлять информацию о себе. Не исключением является и компания жилищно-коммунального хозяйства.
Если квитанции на руках нет, то можно воспользоваться специальным сайтом Реформа ЖКХ. На этом сайте пользователям предоставляется возможность узнать свою управляющую компанию, введя в необходимое поле информацию:
- Город или регион проживания;
- Название улицы;
- Номер дома, по желанию — квартира.
В связи с реформированием сферы жилищно-коммунального хозяйства каждая управляющая организация обязана на данном сайте зарегистрироваться и предоставить в открытом доступе информацию о себе. Если же такой информации нет, то, значит, фирма по каким-то причинам скрывает сведения о себе. В таком случае необходимо насторожиться, поскольку может быть банальное мошенничество.
Куда обращаться, если УК не выполняет свои обязанности
Собственники квартир многоквартирного самостоятельно выбирают управляющую компанию, которая в дальнейшем будет вести хозяйственную деятельность. На общем собрании путем проведения голосования принимается решение о возможности заключения договора с той или иной организацией.
Зачастую после заключения договора управляющая компания не желает должным образом исполнять свои обязанности. Однако требует оплаты своих услуг.
Учтите! В перечень допускаемых нарушений включают:
- подача холодной, горячей воды с перебоями в работе;
- подача холодной, горячей воды ненадлежащего качества, например, не соответствующей нормативам температуры или с примесями грязи;
- отсутствие реакции со стороны управляющей компании в отношении устранения недостатков при оповещении об их возникновении;
- отказ специалистов управляющей компании ликвидировать мусор;
- некачественное проведение ремонтных работ, например, после проведенных работ осыпается штукатурка;
- любое нарушение или невыполнение условий договора;
- неверное исчисление сумм, подлежащих к оплате за предоставленные коммунальные услуги;
- не проведение предварительных работ по проверке работоспособности магистральных сетей, например, системы отопления перед началом сезона;
- другие нарушения, связанные с неисполнением условий заключенного договора между пользователями и управляющей компанией.
Если у дома имеется управляющая компания, то обратите внимание на следующие моменты:
- состояние подъезда, стен, потолка, пола;
- общее состояние коммуникационных систем;
- наличие дополнительного оборудования;
- частота проведения ремонтных работ;
- чистота двора, придомовой территории;
- осуществляется ли озеленение, вывоз мусора.
Если управляющая компания не выполняет свои обязанности
- указание на перечень работ и услуг, а также условия для изменения перечня;
- определение размеров оплаты за услуги УК, в том числе коммунальные, порядок их оплаты;
- порядок контроля над работой УК;
- указание на срок действия договора.
Здесь представлен образец договора с управляющей компанией. Что делать, если не исполняет? Если УК не выполняет должным образом свои обязательства, необходимо предпринять следующие действия:
- Письменно обратиться в компанию с просьбой устранить имеющиеся неисправности и исполнить обязательства в порядке, установленном в договоре.
- Если на письменное обращение не было ответа, можно записаться лично на прием к руководителю УК и изложить свои претензии.
- Лучше всего при себе иметь доказательства того, что текущее положение дел действительно не самое лучшее.
Управляющая компания не выполняет свои обязанности: куда обращаться
Что же делать жильцам МКД, когда управляющая компания не хочет выполнять свои обязанности? Для начала собственникам можно посоветовать обратиться с претензионным письмом непосредственно в адрес организации управления. В тексте данного письма следует указывать срок, который вы предоставляете для его рассмотрения, и, кроме того, сроки для ликвидации имеющейся проблемы.
При игнорировании вашей претензии со стороны управляющей компании, рекомендуется подавать последующие жалобы в такой иерархии: жилищная инспекция, Роспотребнадзор, а после – в отдел по защите прав потребителей.
При выявлении соответствующими сотрудниками фактов неисполнения или же ненадлежащего исполнения УК своих обязательств по договору, в адрес последней могут быть применены штрафные санкции.
При условии, что такие меры не повлияли должным образом на руководство и сотрудников управляющей организации, то есть еще один рычаг управления на УК – подача искового заявления в судебные органы.
Если пострадали жители не только лишь одной квартиры, а и всего дома, то выбирается один представитель от всего дома, в адрес которого делегируются полномочия по подаче заявления от имени всех пострадавших жителей.
Если судебный орган будет поддерживать вашу сторону, в таком случае управляющей организации предстоит в порядке судебного принуждения устранять свои недостатки.
Перед подачей заявления в суд, следует подготовить максимально возможный пакет доказательственной документации, отображающий как переписку с самой УК по поводу невыполнения обязанностей, так и параллельные жалобы и ответы на них со стороны иных контролирующих данные вопросы организаций.
- Сначала следует обратиться в УК и подробно описать свою проблему. Например: грязно в подъезде, штукатурка облезла, из окон дует. Важно указать номер подъезда и причину, к примеру, ненадлежащая уборка или что её вообще не было. Если хотите подавать заявление письменно, нужно составить его в двух экземплярах на имя руководителя УК (один из них останется у вас, как подтверждение того, что вы обращались с жалобой). Обратите внимание, представитель УК должен оставить подписи на обоих экземплярах, а тому заявлению, которое остается в компании присвоить регистрационный номер.
- После того, как заявление примут, оставляйте у себя подтверждение: входящий номер и подпись принявшего или уведомление о том, что письмо доставлено. Это может пригодиться при судебном разбирательстве: вы легко докажете, что на ваш запрос не прореагировали. Подписывать жалобу нужно в присутствии соседей, чтобы у вас были свидетели. Если будете звонить, узнайте ФИО сотрудника, который принял заявление и регистрационный номер обращения.
- Если в течение двух часов после обращения с жалобой (в случае звонка по телефону) представитель УК не приедет, чтобы проверить заявление и составить акт, зафиксировать нарушение можно самостоятельно. Необходимо взять с собой ещё одного жильца и представителя совета дома, сделать фотографии и составить записи самостоятельно.
- УК обязана разобраться и составить акт о начале возобновления услуги. За период до его составления жильцы вправе требовать перерасчёт.
- Чтобы составить заявление на перерасчёт, следует умножить стоимость услуги на количество квадратных метров помещения, поделить на 30 и умножить на количество дней, которое услуга не оказывалась.
- Если УК и после этого не предприняла никаких действий, можно обратиться в Жилищную инспекцию. Аналогично можно поступить, если плохо убирают придомовую территорию, например, не вывозят мусор.