Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязанности председателя ТСЖ, или Институт управления домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно отметить следующее: председатель ТСЖ и управляющий выполняют схожие функции, но при этом разница между этими категориями лиц все же есть. Председатель ТСЖ избирается из числа владельцев квартир, занимается исполнением по большей части представительских задач. Он организует и проводит собрания, осуществляет фиксацию принятых на них решений, следит за тем, каким образом функционирует правление.
Комментарии к ст. 149 ЖК РФ
1. На основании комментируемой статьи (п. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и соответственно его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.
2. Комментируемая статья наделяет председателя правления товарищества специальными правами. В частности, согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества .
———————————
В данном случае председатель правления товарищества, не являясь органом управления товарищества, действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности. Это соответствует п. 2 ст. 53 ГК РФ, согласно которому в предусмотренных федеральным законом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.
На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.
Категория «добросовестность и разумность действий» имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность в действиях председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.
4. На председателя правления товарищества комментируемой статьей возложены административные функции.
В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает должностным лицам товарищества указания и распоряжения, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.
5. Согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.
6. Достаточно очевидно, что товариществом своим работникам должно выплачиваться вознаграждение за труд в зависимости от их квалификации, сложности, количества, качества и условий выполняемой ими работы. Комментируемая статья относит к функциональным обязанностям председателя правления товарищества разработку положения об оплате труда работников товарищества — локального акта товарищества, определяющего вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат. Данный акт подлежит утверждению общим собранием членов товарищества, в соответствии с его положениями определяются условия оплаты труда конкретного работника товарищества (в т.ч. размер должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты). Согласно ст. 57 ТК РФ данные условия являются существенными условиями трудового договора и соответственно должны быть отражены в трудовом договоре, заключаемом товариществом с каждым работником.
7. Необходимо отметить, что данный в комментируемой статье перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность их расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных комментируемой статьей, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.
Чем занимается председатель ТСЖ
Лицо, занявшее пост председателя правления товарищества собственников жилья, действует в пределах обозначенных Уставом полномочий.
Права председателя ТСЖ включают:
- разработка штатного расписания и принятие в штат сотрудников;
- реализация решений, принятых членами правления;
- представление интересов товарищества при подписании юридически значимых документов, включая договоры;
- выдача документации, справок по требованиям жильцов;
- представление организации в судах и государственных органах;
- расчет платы за обслуживание квартир;
- управление финансами и счетами организации;
- контроль за исполнением работ и услуг подрядчиков, с которыми работает товарищество;
- обеспечение доступа к квартирам и площадям, которые служат источником аварии или предаварийной ситуации с угрозой порчи имущества в составе МКД;
- начисление зарплаты привлеченным работникам;
- разработка положений по внутреннему трудовому распорядку и обслуживания МКД.
Особенность должности заключается в наделении главы правления решающим голосом, если при решении вопросов товарищества количество проголосовавших участников оказалось равное.
Для выполнения действий, связанных с потребностями владельцев квартир в МКД, определяют обязанности председателя по Уставу, в рамках общих норм гражданского законодательства.
Зона ответственности председателя ТСЖ также нуждается в четком определении:
- Финансовая ответственность за целевое расходование средств со счетов юрлица.
- Своевременность погашения задолженностей по ЖКХ.
- Контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг.
- Ведение налоговой отчетности.
- Хранение документации.
- Надзор за проводимой жильцами перепланировкой в пределах МКД и соблюдение правил совместного проживания и использования общедомового имущества.
Требования к кандидату на должность
К председателю ТСЖ предъявляют общие требования, как к должностному лицу, и специальные, учитывающие специфику деятельности. Главное условие — наличие собственности в доме, где организуется товарищество. То есть председателя избирают из числа владельцев жилья.
Требования преимущественно определяются участниками общества и включают:
- Отсутствие судимостей, вредных привычек (алкоголизма, наркомании).
- Возраст свыше 18 лет.
- Экономико-финансовое или техническое образование (то есть не ниже среднего).
- Наличие свободного времени для управленческой работы, возможность посещать госведомства, заключать сделки.
- Знания о структуре, функционировании ТСЖ, законодательной базе ЖКХ и смежных ведомств.
- Понимание персональных прав и обязанностей, ответственность, пунктуальность.
- Знание основ составления бумаг, документооборота.
- Умение вести переговоры, заключать сделки, организаторские способности.
- Финансовая грамотность, навыки работы с отчетами — председатель контролирует расходование средств.
Возможность отпуска председателя
Глава ТСЖ ведет деятельность в рамках трудового законодательства.
Согласно ТК РФ, ему положен отпуск ежегодно в течение 28 дней с сохранением средней зарплаты и должности.
Для оформления отдыха в правление передается соответствующее заявление. В Уставе могут быть указаны иные правила ухода руководителя в отпуск и его продолжительность.
После передачи заявления назначается заседание членов ТСЖ, на котором согласовывается порядок работы организации в отсутствие главы.
При этом председатель:
- Назначает заместителя, издает соответствующее распоряжение.
- Извещает об уходе членов товарищества.
- Информирует диспетчеров и представителей иных служб.
Учитывая сложность работы председателя правления жилого товарищества и очень широкий спектр деятельности, которую он должен осуществлять на высоком профессиональном уровне, зачастую случается так, что среди собственников жилья не находится достойной кандидатуры на эту должность. Выходом в данной ситуации является привлечение наемного управляющего жилищным хозяйством, который может не быть собственником жилья в данном товариществе.
В таком случае права и обязанности председателя ТСЖ и управляющего ТСЖ разделяются. Председатель выполняет исключительно представительские функции, созывает общие собрания участников товарищества или правления, регистрирует принятые на них решения и контролирует эффективность деятельности управляющего.
А остальные должностные обязанности по обеспечению нормального функционирования всех коммуникационных систем жилищного комплекса, взаимодействие с администрацией и подрядными организациями, сотрудничество с населением и персоналом ТСЖ, выполняет непосредственно управляющий. С ним точно также заключается трудовой договор, в котором оговариваются его права, обязанности, ответственность за причинение ущерба ТСЖ и сумма вознаграждения за работу.
Законодательством РФ не предусмотрено конкретных мер воздействия, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности или причиняет вред товариществу неэффективными способами управления. Но это не означает, что управляющий не несет ответственности за собственные действия или их отсутствие в ряде случаев.
В Уставе четко написано о правах и обязанностях председателя ТСЖ, он является основным законодательным актом товарищества, который следует неукоснительно соблюдать. А значит, необходимо ввести пункты об ответственности, в том числе юридических нормах наказания с указанием условий их применения:
- какова ответственность при совершении им определенных действий, которые следует четко прописать: штраф за сокрытие данных бухгалтерской отчетности, нецелевое использование средств, задержанное по времени предоставление данных о наличии и движении средств на счете товарищества и так далее;
- председатель правления ТСЖ должен нести материальную ответственность за принесенный действиями ущерб имуществу многоквартирного дома, например, нанятые им без согласования подрядчики для выполнения ремонтных работ сделали некачественно, в результате понадобилось все делать заново, что повлекло за собой дополнительные траты;
- председатель обязан взыскать стоимость недоделок с исполнителей работ;
- установить порядок взыскания убытков, определив суд, в котором в случае необходимости будет рассматриваться иск, предусмотреть порядок претензий по делу и возможностей урегулирования ситуации мирным путем.
Особенности юридического статуса председателя
Является ли председатель ТСЖ должностным лицом? Статья 16 V раздела ЖК РФ излагает требования к должностным лицам ЖК (Жилищного кооператива). К ним относят председателя, бухгалтера и членов правления.
Как и любой руководитель, глава правления имеет право подписи финансовых документов, однако персональной ответственности, в отличие от директоров коммерческих предприятий, не несет. Прокуратура и суд не причисляют председателя к должностным лицам.
Налоговая регистрирует главу ТСЖ не как руководителя, а как председателя. Формально такое лицо не имеет права подписи на документах. А если подписывает, должен нести персональную ответственность.
Глава правления Товарищества – должность выборная, а должностных лиц назначают. Отвечает председатель за надлежащее исполнение своих обязанностей, а также отчитывается перед контролирующими государственными органами.
Должностная инструкция председателя ТСЖ
Полномочия председателя регламентированы соответствующей должностной инструкцией инструкцией. В ней указаны права, обязанности и полномочия. Зачастую в инструкции прописывается освобождение его от должности, необходимость отчитываться перед жильцами и др.
В должностной инструкции часто указывается возможность временно возложить свои обязанности на стороннего управляющего. В инструкции также прописывается то, может ли он осуществлять работу по совместительству.
Должностная инструкция издается в письменном виде. Она подписывается правлением ТСЖ и самим председателем. В инструкции обязательно должна быть сделана отметка об ознакомлении. В противном случае, председатель ТСЖ будет считаться не вступившим в свою должность. Все изменения в инструкцию могут вводиться только путем проведения общего собрания и, соответственно, голосования. По результатам проведения собрания издается протокол, который и будет являться основой для внесения изменений.
Привилегии и обязанности членов товарищества
Правами и обязанностями наделен не только председатель, но и все участники товарищества. Закон выделяет следующие права членов ТСЖ:
- самостоятельное распоряжение собственным имуществом;
- участие в работе товарищества посредством присутствия на собраниях, голосования, внесения различных предложений;
- возможность высказывать свое мнение по рассматриваемым товариществом вопросам и выдвигать свою кандидатуру на выборах в управляющие органы ТСЖ;
- эксплуатация общего имущества;
- ознакомление с документацией, касающейся деятельности товарищества.
При этом каждый член ТСЖ обязан:
- учитывать права других жильцов;
- соблюдать установленные требования к пользованию жилым фондом и придомовой территорией;
- использовать лифты по их прямому назначению;
- осуществлять выгул собак только в специально отведенных для этого местах;
- оплачивать взносы;
- соблюдать чистоту и аккуратность.
Российское законодательство предусматривает административную ответственность за невыполнение правил ТСЖ.
Как стать председателем
Каждый житель ТСЖ вправе выставить свою кандидатуру на выборы председателя, однако, стоит понимать, что это серьезная, ответственная работа, требующая полного погружения и не допускающая совместительства. Пошаговый алгоритм, что необходимо сделать претенденту:
- Изучить ГК и ЖК РФ по новому состоянию. Рекомендуется рассматривать все вопросы, связанные с имущественными спорами. Также уделить время судебной практике и уголовным делам.
- Узнать модели и методы руководства.
- Открыть учебник по финансам и найти пункт расчета зарплаты.
- Изучить психологическую сторону людей, чтобы научиться с ними грамотно разговаривать.
- Найти друзей, которые живут рядом – это могут быть соседи. Они смогут поддержать при выборе кандидатов.
- Обзавестись авторитетом среди жильцов – помогать и поддерживать общественные движения положительного характера.
- Подать заявление о вступлении в некоммерческую организацию владельцев.
- Выдвинуть кандидатуру председателя. Если все поддержат и проголосуют, то должность будет получена.
Ответственность председателя ТСЖ
Вся структура деятельности товарищества собственников определена в Уставе. В связи с тем, что ТСЖ является юридическим лицом, то глава несет ответственность по закону, как и руководитель любой другой организации. Обычно, в документе расписано по пунктам, что относится к функциям, которые он обязан выполнять. Собственники жилья в любое время могут внести изменения в Устав и предоставить копию документа в органы, где происходила регистрация.
Председатель ТСЖ несет ответственность за:
- нерациональное использование денежных поступлений;
- сокрытие информации о движении средств на счету товарищества;
- причинение убытков действиями, противоречащими Уставу;
- несвоевременное предоставление налоговой отчетности;
- достоверность и своевременное предоставление отчетности правлению товарищества.
Права членов правления ТСЖ
Жилищный кодекс наделяет членов правления самыми разными полномочиями, однако их конкретный перечень в нем не отражен. Статья 147 кодекса наделяет правление правом принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции общих собраний.
Правление также вправе осуществлять те действия, что проистекают из предписанных ему обязанностей. Так, обязанность контролировать своевременность внесения жильцами обязательных взносов и платежей дает право требовать от жильцов исполнения своих денежных обязательств.
Ознакомившись в Жилищном кодексе с перечнем того, за что отвечает ТСЖ, станет очевидно, что товарищество вправе:
- нанимать и увольнять работников для обслуживания дома;
- требовать от жильцов исполнения денежных обязательств;
- заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
- составлять сметы, финансовые отчеты, вести бухучет, делопроизводство, реестр членов ТСЖ;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и т. д.
Избрание председателя ТСЖ, срок полномочий
Как уже упоминалось, до того, как стать председателем, а, вернее, предложить свою кандидатуру, собственник должен стать участником товарищества, подав соответствующее заявление. После оформления членства заинтересованное лицо может выдвинуть свою кандидатуру на голосование правлению или общему собранию, в зависимости от того, за кем закреплено в уставе право такого выбора.
Избрание осуществляется простым большинством голосов от числа присутствующих на собрании (заседании). Любой из проголосовавших имеет только один голос, независимо от того, входит он в состав правления или является простым участником ТСЖ.
Не вправе предлагать себя в качестве кандидата на должность председателя лицо, которое является:
- стороной соглашения об управлении многоквартирным домом, которое заключено между ним самим и товариществом;
- сотрудником органов управления той организации, с которой ТСЖ состоит в упомянутых выше договорных отношениях;
- участником ревизионной комиссии ТСЖ.
Должностные обязанности и права
Полный список можно найти в жилищном законодательстве и Уставе товарищества. В том числе и сроки его работы на этой избираемой должности.
Руководитель обязан:
- выполнять решения коллективных собраний собственников товарищества;
- руководить сотрудниками;
- подписывать платежные документы;
- проводить сделки, которые по закону находятся вне компетенции собственников и членов правления, от лица ТСЖ;
- составлять руководства и должностные инструкции на сотрудников, которые обслуживают жилое здание, для последующего утверждения собственниками и членами правления.
Глава товарищества жильцов имеет следующие полномочия:
- обладает правом подписи финансовых документов;
- может вести бухгалтерский учет организации;
- вправе самостоятельно заключать сделки в интересах товарищества, для которых не требуется согласование решения с другими членами организации;
- издает распоряжения, которые подлежат обязательному выполнению другими должностными лицами;
- выступает в роли инициатора общих собраний жильцов и членов правления, устанавливает время и цель их проведения;
- может действовать от имени сообщества без наличия доверенности;
- выполняет кадровые перестановки (увольнять и принимать новых сотрудников), а также наказывать или поощрять (штрафы, премии) должностных лиц;
- обладает правом решающего голоса, если при голосовании члены ТСЖ не пришли к единому выбору.