Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Особо важные документы
Квартира с долей, принадлежащей ребенку, не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства – об этом должен знать каждый покупатель. Данное разрешение обязан подготовить продавец – агент или непосредственно текущий собственник. Кроме согласия на продажу от органов опеки продавец должен предоставить подтверждение получения несовершеннолетним доли в новой недвижимости.
Если документы предоставлены, но в них обнаружены ошибки, это чревато серьезными неприятностями – впоследствии сделку опять же могут признать недействительной. Проверить необходимо такие данные:
· Фамилия, имя и отчество несовершеннолетнего – написание должно быть идентичным в справках, паспорте, свидетельстве о рождении, а также в выписке из ЕГРН (или праве собственности);
· Размер доли в новой недвижимости – он не может быть меньше, чем в продаваемой квартире, иначе права несовершеннолетнего признают ущемленными, а сделку будет легко оспорить.
Требования к альтернативному жилью
Получение справки от органов опеки – самый сложный момент. Необходимо, чтобы родители или опекуны удостоверили, что у ребенка имеется альтернативное жилье, в котором условия жизни не хуже, чем в имеющемся (либо, что подобное жилье будет куплено в самое ближайшее время). То есть, квартира или доля в ней должны быть не меньше по площади и стоимости.
Когда квартира уже есть. Наиболее простой вариант оформления разрешения органов опеки – когда уже имеется квартира, куда ребенка можно переселить без ухудшения жизненных условий. В такой ситуации риски для покупателя минимальны – он может не переживать о том, купят ли родители альтернативные квадратные метры своему чаду. Как правило, если продаваемая квартира небольшая, органы опеки и вовсе разрешают не тратить их на недвижимость, а позволяют положить на специальный счет для несовершеннолетнего.
Когда квартира будет куплена после продажи текущей. Это чуть более сложная ситуация – обычно при такой расстановке факторов осуществляется встречная сделка, и прямо в договоре купле-продажи на новую квартиру указывается, какая доля будет принадлежать несовершеннолетнему. Одновременное проведение сделок защищает не только права ребенка, но и права покупателя – он получает реальное подтверждение, что ребенок не останется без жилья.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Что требуется для получения согласия
Разрешение на сделку должны получать представители ребенка — продавцы недвижимости. Процесс займет до 15 дней. Покупателю нужно проконтролировать выполнение главного правила — по итогам сделки жилищная ситуация ребенка не должна ухудшиться.
Родители должны предоставить ребенку жилье не хуже продаваемого. Обычно речь идет о доле, если только квартира не полностью в собственности ребенка. Термин «не хуже» в органах опеки трактуют по трем параметрам:
- Площадь. Например, семья живет в трехкомнатной квартире площадью 90 кв. м. У ребенка треть от квартиры, 30 метров. Новая доля тоже должна быть не меньше 30 кв. м.
- Стоимость. Доля в итоге должна быть дороже той, что продается. Вычисляется стоимость обычно по данным из договора купли-продажи, еще органы опеки могут воспользоваться кадастровой стоимостью. «Трешка» из примера выше продается за 9 млн рублей. Значит, новая доля не может стоить дешевле 3 млн рублей.
- Процентное соотношение доли в квартире. Например, ребенку принадлежит треть маленькой однокомнатной — 10 кв. м. Родители продают эту квартиру и покупают трехкомнатную в 60 метров. Ребенку придется выделять треть новой квартиры — то есть 20 кв. м.
Если ребенок – владелец жилья
Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.
Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.
Сложные случаи, на которые нужно обратить внимание
Любая сделка купли-продажи, в которой так или иначе участвует несовершеннолетний – более рискованная по сравнению со сделками, где все участники взрослые. А может быть и так, что ребенок никак не относится к покупаемой квартире, но потом оказывается, что он все же имеет право на долю.
Такое бывает, например, при приватизации квартиры. Право бесплатно приватизировать квартиру (полученную по договору социального найма) имеют все, кто зарегистрирован в ней, причем в равных долях. Но так как право приватизации – одноразовое, семьи обычно предпочитают записать квартиру на 1-2 членов семьи, а не на всех. Все остальные при этом пишут нотариально заверенные отказы от приватизации.
Если в муниципальной квартире зарегистрирован ребенок, то приватизировать квартиру без его участия будет крайне сложно – органы опеки просто не дадут на это своего согласия. Поэтому ребенка перед приватизацией могут выписать в другую квартиру – например, к родственникам, и провести приватизацию без него.
Но это – бомба замедленного действия для покупателя такой квартиры, ведь такой ребенок может вырасти и решить, что его обделили. Срока давности по этому нарушению нет – и обратиться в суд он может в любое время. А в суде потребовать возместить ему долю, которую он потерял – и с большой долей вероятности суд он выиграет.
Условия, при которых возможно оформление купли-продажи
Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.
Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:
- правоспособный возраст;
- наличие паспорта с пропиской;
- дееспособность.
Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки.
В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:
- паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
- учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.
Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.
Какие возникают риски?
Основной риск подобных сделок: возможность признания их недействительными, в связи с нарушением прав детей. Если суд вынесет такое решение, то покупатель и продавец недвижимости должны будут вернуть все полученное по договору.
Если продавец уже потратил к тому времени сумму, вырученную от продажи квартиры, то проблемы неизбежны. Именно поэтому банки с осторожностью относятся к заемщикам, которые хотят купить жилье, где дети прописаны или являются собственниками.
При покупке жилья у несовершеннолетнего стоит тщательно проверить подлинность разрешения органов опеки и справки о снятии ребенка с регистрации. Желательно также узнать не лишены ли родители своих родительских прав и могут ли они представлять интересы ребенка. Иногда имеет смысл оформить договор титульного страхования, на случай оспаривания прав на недвижимость.
О нюансах купли-продажи недвижимости в новостройках и на вторичном рынке без участия несовершеннолетних можно узнать в других наших статьях. Читайте о том, как заключить сделку без посредников или через агентство недвижимости, в том числе с иностранцем или юридическим лицом, а также об оценке стоимости объекта, способах передачи денег и особенностях купли-продажи жилья по доверенности.
Сделки с участием несовершеннолетних не редкость на рынке недвижимости. От имени детей выступают родители или другие законные представители, предварительно получив разрешение от органов опеки. Рисков у таких сделок гораздо больше, чем у любых других. Суды всегда находятся на стороне защиты прав несовершеннолетних. При наличии нарушений можно потерять права на квартиру или столкнуться с другими трудностями.
Ограничения ребенка на распоряжение квартирой
Самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).
Следует разъяснить, что малолетними считаются граждане в возрасте до 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте от 14 до 18 лет.
«В соответствии с положениями ГК РФ (ст. 26, 28), малолетние и несовершеннолетние могут самостоятельно совершать лишь строго определённый круг сделок, — разъясняет Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр», — Сделки с недвижимостью, в том числе и на вторичном рынке, могут совершаться несовершеннолетними только с согласия их законных представителей, а в случае с малолетними – только их законными представителями. Что, касается недееспособных граждан, то сделки с недвижимостью с их участием могут совершаться их опекунами с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ)». Возможности и желания родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом малолетнего или несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Для продажи квартиры, где ребенок является собственником необходимо получить документы:
- письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;
- предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.
Риски и возможности их избежать
Риски при покупке квартир, в которых фигурируют несовершеннолетние, связаны с большими возможностями в будущем оспорить уже свершившийся факт передачи права собственности на жилье. Помимо стандартных опасностей для такой недвижимости добавляется еще одна – нарушение имущественных прав несовершеннолетних и его юридические последствия. Покупатель должен убедиться, что у органа опеки было взято разрешение на продажу недвижимости.
Подписать документ с продавцом можно и без вышеуказанного разрешения, но зарегистрировать новое право собственности – точно не получится. В Росреестре право собственности признают ничтожным, а сама сделка окажется недействительной (о том, в каких случаях ДКП может быть признан ничтожным и о расторжении сделки, читайте тут). Если расчеты производились неофициально, то покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией возвращения только части уплаченных за квартиру средств.
Казалось бы, если есть разрешение от опеки, то риск устранен. Так думают многие покупатели недвижимости, однако процесс с соблюдением прав детей закончится только тогда, когда несовершеннолетний владелец получит новое жилье, взамен проданного.
Давайте вернемся к разрешению органов опеки – государство дает добро на продажу квартиры только в том случае, если в ближайшее время будет приобретена новая, и не хуже предыдущей.
Только тогда имущественные права ребенка будут соблюдены. При этом, сами родители – владельцы недвижимости – не могут задокументировать свои планы купить новую квартиру. Ведь они не знают, какую недвижимость найдут, по какой цене смогут ее приобрести. Все эти нюансы выясняются уже позже.
Сделка с органом опеки и попечительства, по большому счету, основывается на устной договоренности. А если бывшие собственники жилья в итоге не купят квартиру и нарушат имущественные права несовершеннолетнего, пострадают не только они, но и покупатель.
Поинтересуйтесь у продавца недвижимости – где будет зарегистрирован ребенок-владелец? Если есть такая возможность, то желательно зарегистрировать несовершеннолетнего до оформления купли-продажи и убедиться, что он проживает в достойных, не хуже прежних условиях. Только тогда вы полностью обезопасите себя от возможных неприятностей в будущем.
Теперь вы знаете все о процедуре продажи недвижимости с несовершеннолетним собственником. Берите во внимание наши советы, следуйте инструкции и сделка пройдет без заминок. Помните, что главное в этом случае соблюсти интересы ребенка, получить разрешение и убедиться, что у органа опеки в будущем не возникнет претензий ни к продавцу, ни к покупателю.
О документах для сделки
Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка мы уже изучили. Теперь стоит рассмотреть список необходимых бумаг, который потребуется для реализации поставленной задачи.
Перечень документов можно представить себе следующим образом:
- разрешение от опеки на заключение сделки;
- паспорта;
- свидетельства о рождении;
- согласие на продажу жилья (при долевой собственности) от всех хозяев имущества;
- свидетельства о браках совершеннолетних участников-продавцов;
- разрешения от супругов, если речь идет о совместно нажитом имуществе;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на квартиру (при наличии, не выдается с 2017 года);
- справка об отсутствии задолженностей;
- форма 9 (с информацией о зарегистрированных гражданах в квартире).
Желательно все перечисленные документы предоставлять вместе с их копиями. Заверять выписки нет необходимости.
Купля-продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком – это реальная, но не самая простая задача. И если не подготовить перечисленный пакет документов, справиться с поставленным вопросом никак не получится.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) подразумевает заключение соответствующего договора. В случае с обращением к посредникам все просто – достаточно прийти в выбранную контору, поставить подписи на соглашениях и забрать свою копию бумаги.
Если же граждане решили действовать через нотариуса, то придется немного постараться. Следующие этапы помогут справиться с поставленной задачей:
- Подготовить ранее перечисленные документы.
- Составить текст договора. За помощью можно обратиться напрямую к нотариусу.
- Оплатить нотариальные услуги.
- Подписать соглашение установленной формы.
- Дождаться, пока уполномоченное лицо поставит свою подпись и штамп на всех копиях договора.
С этого момента сделка будет признаваться действительной. Теперь останется только передать ключи от квартиры, деньги продавцу и расписку в получении средств покупателю. Желательно последние 2 операции проводить у нотариуса.
Особенности оформления купли-продажи
Допустим, вашему ребенку принадлежит половина квартиры. Вы, как его опекун или попечитель, можете распорядиться ею только при условии получения разрешения у органов опеки.
Распространенные сделки, требующие согласия:
- продажа квартиры;
- сдача квартиры в аренду;
- обмен квартиры;
- предоставление в залог (ипотека);
- отказ от преимущественного права покупки доли в квартире.
Куда обращаться?
Органы опеки и попечительства – это местные органы. В Санкт-Петербурге они есть в каждом муниципальном округе. Вы должны обратиться в органы того округа, в котором зарегистрирован ребенок либо в районный МФЦ.
Какие документы предоставить?
- заявление законных представителей (родителей);
- заявление ребенка (если ему более 14 лет);
- паспорта заявителей;
- свидетельство о рождении ребенка;
- договор по отчуждению имущества (купля-продажа, мена, дарение);
- выписка из ЕГРН о собственности;
- справка о регистрации (форма №9);
- характеристика жилья (форма №7);
- кадастровый паспорт квартиры;
- документы на приобретаемое имущество.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.
Особенности заключения сделки с детьми-собственниками
Теперь постараемся изучить порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми. Начнем с ситуации, когда ребенок владеет жильем или его долей. Ведь, как уже было сказано, именно такой расклад доставляет немало проблем.
Для проведения любых сделок с имуществом, собственниками которого полностью или частично являются несовершеннолетние, законные представители не могут осуществлять никакие операции с недвижимостью без разрешения органов опеки. Соответствующая служба выдаст разрешение на проведение финансовой сделки. После этого процесс осуществляется точно также, как и обычная купля-продажа.
Если органы опеки не разрешают провести операцию, конечно же, реализовать поставленную задачу не получится ни под каким предлогом. Это нарушение действующего законодательства.