Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Типы договоров на покупку недвижимости: ДДУ, ДКП и уступки права требования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долевое строительство – это способ инвестирования при возведении жилой или нежилой недвижимости, при котором застройщик привлекает финансы граждан, а после ввода объекта в эксплуатацию передает им готовое жильё или нежилое помещение.
На сегодняшний день страховые фирмы отчисляют в специализированный Фонд по защите дольщиков 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Со следующего года этот процент увеличится почти на пять пунктов, и составит 6%, что приведет в повышению цен на квартиры.
Основная задача Фонда – обеспечение финансирования достройки объекта в случае банкротства строительной фирмы. Сегодня в России недостроенными остаются более тысячи многоквартирных домов.
Фонд будет принимать отчисления вплоть до 1 июля 2019 года, после чего планируется заключение ДДУ через счета эскроу.
Изменения в законе призваны защитить права и финансы граждан. Но при этом рынок жилья претерпит сильные изменения, что, несомненно, отразится на стоимости квартир. Пока поправки не вступили в полную силу, инвестирование в недвижимость будет иметь хороший результат. Поэтому гражданам, которые планировали приобрести жилплощадь в ближайшее время, не стоит откладывать покупку «в долгий ящик».
Что изменилось в долевом строительстве с 2019 года: новые правила покупки жилья
О проблеме обманутых дольщиков слышал, наверное, каждый. Поэтому у многих покупка квартиры через ДС вызывает вполне обоснованные опасения. Но есть и хорошая новость: с июля 2019 года введены новые правила, которые направлены на защиту дольщиков.
В первую очередь, полностью изменился сам процесс передачи средств на строительство. Раньше любой человек, который хотел вступить в ДС, перечислял деньги непосредственно застройщику (девелоперу). Теперь деньги дольщиков будут зачисляться на целевой эскроу-счет в банке, и снять их застройщик сможет только после того, как дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру.
Важно! Если дом не будет сдан, денежные средства возвратятся дольщику. Благодаря нововведениям можно не бояться, что после вступления покупателя в долевое строительство застройщик исчезнет вместе с деньгами.
Какие гарантии есть у покупателя при банкротстве застройщика или банка?
Если застройщик будет признан банкротом, покупатель может не опасаться потери средств: они в любом случае заморожены на счете в банке. По своему усмотрению можно или снять деньги со счета, или же (если дом уже практически достроен) потребовать передать квартиру. Также в случае банкротства застройщика дольщики могут найти другую компанию, которая завершит строительство объекта.
Если же покупатель решил вступить в долевое строительство и выбрал надежную компанию, но обанкротился банк, получится получить обратно сумму до 10 млн рублей (в зависимости от стоимости квартиры, за строительство которой было заплачено). Такой размер выплаты предусмотрен программой страхования (государство страхует средства на счетах в банке на сумму до 10 млн рублей).
Что представляет собой строительство при долевом участии
Долевое строительство – это один из видов инвестиционной деятельности, суть которой заключается в строительстве многоквартирного объекта на средства частных инвесторов. Главными действующими лицами в этом процессе выступают застройщик – правообладатель или арендатор участка земли, на котором предполагается возведение дома, и дольщик – гражданин, предоставляющий свои деньги на строительство.
От этого сотрудничества выигрывают обе стороны: девелопер получает в пользование «дешевые» деньги, а инвестор приобретает жилье в новостройке на порядок ниже его рыночной стоимости. Правда здесь есть нюансы: строительство квартиры, как правило, длится несколько лет, на протяжении которых дольщик вынужден мужественно дожидаться новоселья. Собственно поэтому предлагаемые за долевое участие в строительстве цены имеют такие низкие показатели.
Какие обязательства возлагаются на участников сделки
Подписывая договор, стороны принимают на себя определенные обязательства.
Застройщик обязуется:
- принять от дольщика денежные средства и направить их на возведение дома и на другие цели, разрешенные законодательством;
- провести необходимые процедуры по оформлению и регистрации ДДУ;
- построить объект, по качеству соответствующий условиям договора, и в строго отведенные сроки передать его дольщику;
- удовлетворять претензии участников по качеству объекта в пределах гарантийного срока, установленного законодательством.
Основная обязанность дольщика – вовремя и без задержек вносить платежи за квартиру. Оплата может осуществляться как единовременно, так и по частям в соответствии с графиком, прописанным в договоре. Участник также обязан в установленный законом и договором срок принять квартиру.
Риски и подводные камни
Что такое долевое строительство в плане разного рода обстоятельств?
Итак, нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию — самая распространенная проблема строительства по ДДУ. Застройщик пытается заключить дополнительные соглашения с дольщиками, находя объективные причины, чтобы потери финансовые и моральные никак не компенсировать. Форс-мажорные обстоятельства также оговариваются в договоре, здесь оба участника считаются пострадавшими сторонами, никто никому ничего не выплачивает. Банкротство строительной организации также приводит к потере части вложенных средств из-за нехватки предусмотренного компенсационного фонда и страховой суммы по договору страхования ответственности перед дольщиками за неисполнение обязательств.
Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.
В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.
В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».
Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).
Особенности заключения соглашения
Оформляя покупку квартиры ДДУ, следует обратить внимание на следующие пункты в тексте договора:
- Срок окончания строительства. Данный пункт является одним из самых важных, поскольку основным источником средств при покупке квартиры является ипотека, а процентная ставка зависит от того сдан дом или нет. Поэтому в ДДУ желательно четко определить дату или период передачи объекта в собственность инвестору.
- Стоимость объекта и порядок совершения платежей. В зависимости от выбранного варианта, покупатель будет либо вносить сразу всю сумму (что позволит снизить цену, но увеличит риски), либо платить частями в соответствии с графиком.
- Порядок приемки квартиры. Это позволяет инвестору соблюсти гарантии застройщика в части качества выполненных работ. В данном разделе должен быть определен перечень действий в случае нарушения строительной компанией требований нормативных документов (ГОСТов, СНИПов и так далее).
- Порядок сдачи объекта в эксплуатацию. В данном пункте описываются процедуры, после совершения которых, происходит оформление права собственности на квартиру у инвестора.
- Ответственность сторон по ДДУ. Просрочка платежа или сдачи дома в эксплуатацию должна приводить к штрафным санкциям или другому виду ответственности в рамках законодательства РФ.
Что значит долевое строительство
На рынке недвижимости присутствуют два основных сектора: первичный и вторичный. Вторичкой называют жилье, у
которого уже есть или был хозяин, т.е. оно кому-то уже принадлежало либо принадлежит в настоящее время. Но нас
сейчас интересует первичный сектор жилой недвижимости – это совершенно новые, построенные либо только строящиеся
объекты. Именно там и обитают застройщики или девелоперы – главные действующие лица долевого строительства.
Застройщик покупает или берет в аренду участок земли, где он собирается возводить новостройку. Но чтобы строить,
нужны деньги, и немалые. Где их взять? Кредит в банке – дорогое удовольствие, а своих финансов, в том объеме,
который нужен для строительства, как правило, нет. Деньги можно взять у частных инвесторов, которые
заинтересованы вложить свои средства в строительство дома, т.к. цена квадратных метров на начальном этапе
минимальна. В итоге получается взаимовыгодное сотрудничество обоих: девелопера и инвестора.
Несколько лет назад, чтобы привлекать средства граждан, застройщику достаточно было лишь обзавестись на законных
основаниях участком земли под строительство, после чего он мог спокойно собирать деньги. Однако такая простая
схема привлечения денег породила очень много негатива. В сферу долевого строительства стали приходить
недобросовестные компании, которые, используя разнообразные мошеннические схемы, занимались только сбором денег,
а затем исчезали в неизвестном направлении, оставляя армию обманутых дольщиков. Такая вакханалия продолжалась
несколько лет, после чего долевое строительство жилья взяло под свой контроль государство.
Сегодня дольщиков защищает 214 ФЗ, который является регулятором отношений между застройщиком и дольщиком. Однако
в этой сфере все еще остаются некоторые риски, конечно, они далеко не такие как раньше. Нынешние дольщики при
любых обстоятельствах не лишатся полностью своих денег, но могут встретиться с необязательностью и нарушениями
со стороны застройщиков, никто не отменял банкротство, которое может постигнуть любую строительную компанию.
Поэтому инвесторам, перед тем как участвовать в долевом строительстве, желательно как можно больше узнать о
девелопере, которому они решили доверить свои деньги.
ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и
будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а
застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность
дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру, отдельную комнату либо нежилое помещение.
Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В
документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически
отменяют договор долевого строительства.
Что влечет запрет ДДУ с 2018 года? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги
и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет
вместо ДДУ в будущем: эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем
строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если
девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.
Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры
долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на
строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним
ДДУ.
Как можно снизить риски при заключении ДДУ
Застройщик при возведении жилого дома привлекает денежные средства лиц, желающих приобрести в
нем квартиру. Не все строительные фирмы добросовестно выполняют свои обязательства перед дольщиками.
Для снижения риска попасть на такого застройщика необходима проверка, подтверждающая право этой
организации привлекать денежные средства на строительство. Это возможно только в следующих случаях:
- если организация имеет разрешение на строительство;
- положительное экспертное заключение на проектную документацию;
- документы на земельный участок под строительство многоквартирного дома в виде права собственности или
аренды; - свидетельство о регистрации в налоговых органах;
- устав строительной фирмы.
По законодательству право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано в реестре недвижимости
(ЕГРН), что можно проверить, запросив выписку. Кроме этого, дольщик должен иметь информацию о
наличии:
- проектной документации;
- форму проекта договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома и привлечении денежных
средств, граждан; - фотографии об этапах настоящего возведения объекта;
- заключение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной
декларации требованиям всех нормативно-правовых актов; - наличие компенсационного фонда и регулярных в него отчислений строительной компанией.
Если фирма действует на законных основаниях, пакет документов должен быть в полном объеме, и
представлен для ознакомления в оригинале, а не в копиях.
Особое внимание дольщику необходимо уделить этому фонду и как часто застройщик переводит в него
средства, так как он является гарантов возврата финансов в случае банкротства фирмы. По
законодательству эти сведения должны быть предоставлены в полном объеме. Только получив подробную и в полном
объеме информацию о застройщике, можно обезопасить себя перед заключением ДДУ.
Правило № 1.Знание закона о долевом строительстве
Хорошо и внимательно изучите Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года, а также последних изменений в нем. Этот тот самый № 214-ФЗ. Тут описаны права участников долевого строительства, то есть дольщиков. Это основной документ, который сможет вам правильно понять договор долевого строительства. Он станет вашим защитником при возникновении каких-либо «проблем» или несогласований с застройщиков. Часто, например, бывает, что строительная компания ссылается на форс-мажорные обстоятельства, которые вынудили прекратить или затянуть строительство дома. На самом деле это может быть не форс-мажор, а прямое нарушение ваших прав, которые как раз и описаны в данном законе.
Действие закона распространяется на строительство жилья, официально разрешенное после 1 апреля 2005 года. На стройки до 1 апреля закон не действует.
Эксперт: все девелоперы с 2020 года перейдут на строительство жилья по новым правилам
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 25 сентября. /ТАСС/. Все девелоперы будут с 2020 года строить жилье по новым правилам — с использованием эскроу-счетов или собственных средств, не привлекая деньги дольщиков. Такое мнение высказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, выступая на форуме «Устойчивое развитие» в Петербурге.
Российские застройщики с 1 июля 2019 года лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую.
Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, размещаются на банковских счетах эскроу, при этом строительство ведется за счет банковских кредитов.
Воспользоваться деньгами дольщиков застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.
«На прошлой неделе был утвержден отсекающий срок — 1 октября, когда застройщики действительно могут обойтись без привлечения заемных средств банков. Если сегодняшнюю статистику брать, то около 65% рынка в целом — это организации, которые сегодня будут работать по старым правилам, достраивать эти объекты.
При средней стоимости строительства мы понимаем, что объекты будут завершены если не в этом году, то в 2020 году.
С 2020 года единственным способом строительства жилья будет использование либо собственных средств компаний, которые по нашим оценкам, составляют 20% от нынешнего объема строительства, либо использование заемных средств — эскроу-счета или проектное финансирование», — сказал Глушков.
В свою очередь, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Дмитрий Волков отметил, что в новых условиях слабые игроки могут не выдержать и уйти с рынка. «Мы думаем, что это скорее хорошо, чем плохо, но внимательно следим за ситуацией.
При этом роль министерства строительства и правительства РФ в том, чтобы анализировать ситуацию и принимать достаточно оперативно правильные решения Пока, как представляется, крупных ошибок в этой сфере не сделано, ситуацию удается держать достаточно стабильной, дальше тоже этим надо заниматься», — сказал он.
Форум Северо-Западного федерального округа «Устойчивое развитие» проходит в Петербурге 24-25 сентября.
В его программе обсуждение вопросов территориального планирования, перспектив рынка труда, развития сельских территорий, экологии, поддержки фермерских хозяйств, развития строительной отрасли и общественного взаимодействия.
В рамках форума проходит также X Всероссийская конференция «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство».