Условия и порядок перевода земель из одной категории в другую в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия и порядок перевода земель из одной категории в другую в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

• жилая зона,
• деловая зона,
• промышленная зона,
• сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.

Для чего создавался и вводился в использование классификатор ВРИ для объектов недвижимости земель и их участков. Как стало известно, ранее, то есть до создания и введения в жизнь классификатора ВРИ для участков земельной недвижимости на территории РФ, в описании земельных объектов недвижимости была некоторая сильная неоднозначность. Кроме того, к другим причинам создания классификатора для объектов земельного недвижимого имущества относились такие причины, как:

1. Вольность толкования ВРИ собственниками имущества земельной недвижимости;
2. Исключение некоторых формулировок во время определения ВРИ земельного участка для муниципалитетов;
3. Выполнение участком нескольких ВРИ.

Что следует сделать хозяину участка

1. Для начала необходимо определить, какие именно планы необходимо реализовать и что поменять на территории земельного участка;
2. Следующий шаг: необходимо обосновать (юридически грамотно) перевод земельного участка. Для этого необходимо указать достаточно веские причины, которые могли бы решить вопрос о переводе земли. Тем не менее, пусть разновидность использования и будет изменена, целевое назначение земли поменять нельзя, то есть оно должно будет попадать под новую категорию использования;
3. Далее необходимо добиться официально бумажного, с подписью, разрешения от соседей, которые не должны быть против затеи. Кроме того, необходимо получить разрешение у собственных всех смежных участков;
4. После этого следует подготовить документы (по этому вопросу лучше всего обратиться к юристу);
5. Потом необходимо взять все подготовленные документы и идти к главе муниципалитета.

Кто выдает разрешение на смену использования земли

Если на вашем участке есть ограничение на вид использования, то можно получить постановление органов местного самоуправления на изменение вида.

Что нужно сделать?

• Определить, что вы хотите изменить, какие планы реализации?
• Необходимо с юридической точки зрения обосновать перевод земли, указать веские причины. Но все-таки целевое назначение участка должно быть сохранено, и подпадать под определенную категорию.
• Добейтесь разрешений у своих соседей на то, что они не против вашей затеи. Также возьмите разрешения и у собственников прилегающих участков.
• Подготовить необходимый пакет документов юридически грамотно.
• Со всеми перечисленными документами и вашим заявлением следует обратиться к главе муниципалитета.
• Документы следует отдавать под расписку, с составленным перечнем, при личном визите.

Несмотря на то что вид разрешённого использования земельного участка представляет собой едва ли не самую главную характеристику надела, его можно изменить. Сделать это можно, как корректируя целевое назначение участка, так и оставив его прежним.

Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путём перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, что регламентируется Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В таком случае земельному участку может быть присвоен любой вид разрешённого использования, исходя из его целевого назначения.

Если же вносить изменения в категорию участка не планируется, вид разрешённого использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве вариантов для конкретной категории земель.

Для того чтобы изменить вид разрешённого пользования, в органы местной власти по месту нахождения земельного участка необходимо представить заявление (ходатайство), в котором должны быть указаны кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок.

Вместе с ходатайством представляют выписку из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок.

После принятия решения необходимо внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого необходимо подать заявление (лично или через представителя) в территориальное отделение Росреестра или же воспользоваться аналогичной электронной услугой.

Если вы подаёте заявление в электронной форме, вам будет необходимо подготовить межевой план участка в формате XML, подписанный электронной цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера. Учтите, что заявление также необходимо подписать ЭЦП заявителя.

При подаче заявления в традиционной бумажной форме (лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении) в орган кадастрового учёта по месту нахождения земельного участка необходимо представить следующие документы:

• заявление;
• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
• свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• решение главы местной администрации об изменении вида разрешённого использования земельного участка;
• межевой план.

Срок рассмотрения документов составляет 20 рабочих дней.

Как изменить разрешенное использование земельного участка в 2022 году

Собственнику следует иметь в виду, что по итогам изменения ВРИ, может существенно измениться кадастровая стоимость участка, а в соответствии с этим изменится в большую сторону и размер земельного налога. Оспорить завышенную, по мнению правообладателя, кадастровую стоимость можно в Росреестре и в суде, согласно Ф №135 от 29.07.1998 г.

Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка можно подать через региональный портал оказания государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ) или офис МФЦ. Для получения услуги в личном кабинете портала РПГУ необходимо выбрать услугу «Государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества», а затем — «Учет изменений вида разрешенного использования земельного участка».

Как перевести земельный участок из зоны СХ-1 в зону СХ-2?

Территориальная зона земельного участка устанавливается правилами землепользования и застройки. Если надел относится к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), допускающей обработку земли, но запрещающей строительство капитальных объектов, а вы планируете строить садоводческий поселок, придется менять зону на СХ-2 (садоводство). Также владельцы земель обращаются за изменением территориальной зоны СХ-1 на СХ-3 (сельскохозяйственное производство), когда надо построить животноводческую ферму или объекты для хранения с/х продукции и ее первичной переработки (например, овощехранилище). Для этого нужно внести изменения в ПЗЗ муниципалитета.

Процедура перевода участка из зоны СХ-1 в зону СХ-2 достаточно сложная. Ее этапы зависят от того, разработаны ли правила землепользования или они на стадии создания. Обращение об изменении территориальной зоны рассматривают в местной администрации. В заявлении необходимо отразить следующую информацию:

• обоснование необходимости перевода участка из СХ-1 в СХ-2;
• факты невозможности эффективного использования надела в зоне СХ-1;
• кадастровый номер и адрес территории, данные о правах на нее;
• просьбу о внесении правок в правила застройки и землепользования.

К заявлению необходимо приложить согласованный проект планировки территории, а в случае дальнейшего раздела участка и проект межевания.

Необходимо заблаговременно запросить у местной администрации список согласований и приложить к заявлению положительные решения. Могут затребовать согласования с Минсельхозом, Роснедра, Рослесхозом, Роспотребнадзором, Росавиацией, собственниками линейных объектов.

Земельные Юристы Геобюро предлагают Вам свои услуги по предварительной оценке возможности изменения территориальной зоны, прохождение всех необходимых согласований или полное выполнение работ по изменению территориального зонирования и вида разрешенного использования.

Как сменить вид разрешенного использования участка земли

• Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
• Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
• На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
• Сведения в представленных документах противоречивы.
• Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
• Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
• Отзыв заявления.

• Земельный кодекс РФ
• Федеральный закон от 21.04.2004 года №172-ФЗ .
• Градостроительный кодекс РФ Статья 37 .
• Федеральный закон от 23.06.2014 года №171-ФЗ .
• Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. №540 .
• Федеральный закон от 30.12.2015 года №221-ФЗ .
• Федеральный закон от 01.02.2020 года №218-ФЗ .
• Нормативно-правовые акты муниципальных образований, производящие утверждение ПЗЗ территорий.

Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома

В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:
✓ 2.1 – «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
✓ 2.2 – «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
✓ 13.2 – «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома – жилые и садовые.

Важно! Если у участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено.
Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.

Если вид разрешенного использования участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.

Этапы перевода земельного участка из одной категории в другую

Изменение категории земельного участка – одна из основных специализаций КГ ЭТАЛОН. Компания осуществляет полный комплекс работ в Москве и Московской области по переводу земельного участка из одной категории в другую:

• Анализ возможности перевода земельного участка их одной категории в другую;
• Разработка плана перевода земельного участка из одной категории в другую;
• Юридическая экспертиза представленной заказчиком документации на предмет соответствия ее требованиям законодательства;
• Сбор и подготовка всех материалов и документов, которые требуются для оформления ходатайства по изменению категории земельного участка;
• Согласование процедуры изменения категории земли с ответственными государственными и муниципальными структурами;
• Помощь в подготовке и оформлении технических условий для организации строительных работ на принадлежащем заказчику земельном участке;
• Осуществление помощи в подготовке и проведении процесса внесения в ЕГРН сведений об изменении категории земельного участка.

Изменение категории земельного участка — многоэтапное мероприятие, по окончании которого на руках у заказчика остаются следующие документы: Акт о переводе земельного участка из одной категории в другую, при регистрации права собственности на землю выдается соответствующая выписка из Единого государственного реестра недвижимости с указанием новой категории земли, если владелец предоставляет землю другому лицу на основании аренды, изменения категории в обязательном порядке вносятся в договор аренды.

Кто может изменить вид разрешенного использования земельного участка

Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.

Если планируется изменить вспомогательный либо основной вид разрешительного использования надела, на который распространяются предписания ПЗЗ и регламентов, то с заявлением следует обращаться в Росреестр. Дальнейшая процедура заключается лишь в смене информационных данных. После ее завершения заявителю выдается выписка ЕГРН с указанием нового вида землепользования.

Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2020 года

Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:

• разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
• создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
• ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.

К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:

• пашня;
• угодье для покосов и сенозаготовления;
• пастбище;
• лесополоса, за исключением лесного фонда;
• надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
• земля под многолетними насаждениями.

Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Перед переводом земельного участка из одной категории в другую, следует принять решение о целях его дальнейшего использования, что и определит наиболее подходящую категорию. Кроме этого, придется решить и финансовые вопросы, связанные с переводом.

Стоимость перевода в 2020 году земельного участка вне зависимости от его категории составляет до 12 000 рублей за сотку.

При этом окончательная сумма будет известна после того, как специалисты оценят уровень сложности предстоящих работ. Помимо внесения денежных средств за смену категории, для успешного завершения процесса перевода земельного участка необходимо самостоятельно нанять юриста для общения с представителями власти.

Подача заявлений на государственный кадастровый учет и регистрацию прав

Напомню, что сейчас подать заявление на кадастровый учет и регистрацию прав можно на бумажном носителе при личном посещении МФЦ, либо ФГБУ «ФКП Росреестра», либо отправить по почте, либо заказать выездной прием за отдельную плату. Или в электронном виде через сайт госуслуг или Росреестра.

С 28.10.2021 года будет доступна подача заявления через нотариуса при нотариальной сделке. Либо выездной прием МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра» за плату.

С 01.01.2023 будет доступна функция подачи заявления через личный кабинет на сайте Росреестра или через региональные порталы государственных и муниципальных услуг.

Кроме того, с января 2023 года органы государственной власти и органы местного самоуправления, страховые и кредитные организации будут запрашивать сведения, содержащиеся в Росреестре, только в электронной форме.

Похожие записи:

• Пособие на третьего ребенка в 2022 году
• Проверка отчета о финансовых результатах по обычной форме
• Какие предусмотрены субсидии для ЛПХ в Краснодарском крае 2021?