Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как разделить ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения.
Далее выбирают способ продажи недвижимости:
- доля денег уходит на возмещение ипотеки
- кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
- самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя
Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита.
Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Ипотека при разводе супругов с детьми
Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:
-
При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.
-
При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.
-
После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.
-
После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.
Делится ли материнский капитал при разводе
Использование материнского капитала регулируется законом ФЗ-256, который устанавливает правовые нормы господдержки семей с детьми. В этом документе ничего не говорится о распределении этих целевых выплат при разводе. И не случайно. Поскольку материнский капитал при расторжении брака делиться не должен. Фактически эти средства принадлежат ребенку, а не его родителям.
Сертификатом на материнский капитал, как правило, распоряжается тот супруг, на которого он оформлен. На отца сертификат оформляют, если:
- мужчина сам обратился в Пенсионный фонд и оформил все нужные документы;
- мать лишена родительских прав;
- после развода детей оставили с папой.
Выделение детских долей
Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.
Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.
«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.
Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.
Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?
Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:
-
обязанности и права всех сторон сделки;
-
адрес и параметры квартиры, а также расположение;
-
наличие соцпомощи и субсидий;
-
сумму задатка, который вносит покупатель;
-
сумма сделки;
-
реквизиты для перевода денег.
Судебный порядок признания сделки недействительной
Не стоит пытаться обмануть государство, оформляя сделку купли-продажи жилья без обязательного выделения долей, просто договорившись с банком. Даже если махинацию удастся провернуть, в ПФ РФ не получится представить подтверждающие документы. Ведь только после полного снятия обременений можно обратиться к нотариусу за разделением жилплощади между всеми заинтересованными лицами.
Рано или поздно обман вскроется, и аферистам придется не сладко. Суд признает сделку ничтожной. Также будет аннулирован материнский сертификат, а затраченные с него средства супругам придется полностью возвратить в федеральный бюджет.
Поэтому продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом при разводе – процедура, которую практически невозможно осуществить. Органы опеки не дадут добро. Ведь взамен должно приобретаться жилье, не уступающее по техническим и другим характеристикам проданному. Также не получится в добровольном порядке отказаться от доли, т.к. обязанность платить долги лежит на обоих супругах. Развод не будет являться причиной пересмотра установленных правил.
Следовательно, думать о разделе квартиры в ипотеке с материнским капиталом при разводе возможно только после погашения долга и выделения долей каждому ребенку.
Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой
В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.
Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.
1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.
Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.
А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.
Ипотека при разводе: обращение в суд
Обращение в суд зачастую является необходимой стадией решения вопроса, когда один из родителей отказывается выполнять свое обязательство по выделению доли на ребенка. Если в процессе развода не стоял вопрос о разделе имущества, исковое заявление может включать в себя сразу два требования относительно жилья, приобретенного в ипотеку с использованием маткапитала: определение долей между бывшими супругами и одновременно детьми.
Также в суд придется обратиться, если бывшие супруги не могут выделить доли детям после погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры. К примеру, если речь идет об отказе государственных органов регистрировать доли на детей ввиду ареста имущества должника, являющегося уже бывшим супругом. В данном случае на начальной стадии развода необходимо уточнить наличие каких-либо причин, по которым невозможно проведение процедуры выделения долей в квартире детям.
Важно! Снятие ареста с долей, определенных нотариусом, возможно только в судебном порядке.
Допускается ли продажа квартиры с материнским капиталом в ипотеке?
По установленным нормам закона, приобретенную квартиру за счет средств материнского капитала необходимо оформить в собственность каждого члена семьи — мамы, папы и детей. Это обязательное правило предполагает возникновение определенных прав на долю имущества у каждого члена семейства. Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом не осуществима без наличия согласия всех собственников.
Ограничение при продаже квартиры заключается в ожидании, когда всем детям в семье исполнится 18 лет. При достижении данной возрастной категории они определяются по закону как дееспособные, поэтому вправе распоряжаться своей долей имущества по своему усмотрению.
Но есть исключение, когда квартиру, приобретенную за счет средств семейной поддержки от государства, возможно продать, даже когда дети являются несовершеннолетними. Чтобы в таком случае провести сделку купли-продажи жилого недвижимого имущества, требуется обратиться за одобрением в специализированное государственное учреждение.
Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал
ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.
Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.
Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:
- сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
- недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).
Какой порядок оформления сделок с недвижимостью после погашения ипотеки с участием маткапитала
Если вы решили развестись с супругом после снятия обременения с ипотечной квартиры, но она приобреталась, в том числе с участием сертификата, действует несколько иной порядок оформления сделки.
Нотариальное обязательство о выделении долей детям после снятия обременения исполняется следующим образом:
- Обратитесь к нотариусу за выделением долей супругов с обязательной регистрацией изменений в Росреестре.
- Повторно посетите нотариальную контору и выделите доли детям, путем составления соглашения.
- Закрепите часть доли каждого из родителей за детьми нотариально — если ипотечная квартира при покупке оформлена только на супругов. После определения в соглашении размера доли детей произведите государственную регистрацию перехода прав собственности.
Выделять доли не придется, если при приобретении объекта недвижимости они были оформлены на всех членов семьи. Как правило, такое встречается при оплате первоначального взноса за недвижимость средствами материнского капитала.
В этом случае достаточно представить в Росреестр документы, подтверждающие полное погашение ипотечного кредита (закладную и справку из банка о закрытии кредита).
Если вами принято решение о продаже такой квартиры (после снятия обременения/оформления долей всех членов семьи), сделка может быть зарегистрирована в Росреестре только с письменного согласия органа опеки и попечительства.
Кто получает право на материнский капитал при разводе
Иногда маткапитал оформляется на одного из родителей, но средства с него не тратятся. По статье 34 Семейного кодекса РФ, материнский капитал является целевой денежной выплатой, которая исключена из общего списка общего имущества супружеской пары. По этой причине при разводе сертификат остаётся у того родителя, на кого изначально он был оформлен. В основном, данный документ оформляется на маму ребёнка. У другого родителя нет каких-либо причин претендовать на любую из частей МК, либо на компенсацию при его частичном расходовании.
Покупая жилье в ипотеку с вложением средств маткапитала, желательно за короткий срок выделить его части детям. Данными действиями можно предотвратить возможные лишения прав детей на это имущество при возникновении случайных ситуаций в жизни.
В случае, если доли вовремя не были выделены, суд может это выполнить самостоятельно. Как правило, всё совместно нажитое имущество подлежит делению по равным частям между всей семьёй.
Долевые части несовершеннолетних детей, на основании статьи 245 Гражданского кодекса РФ, будут принадлежать родителю, который останется воспитывать детей. Притом, неважно, что средствами материнского капитала была внесена часть оплаты одной из составляющих ипотечного кредита. Все действия, связанные с материнским капиталом, важно осуществлять на основании действующего законодательства Российской Федерации. Любые нарушения преследуются законом, за что предусмотрены наказания в виде штрафов.
Раздел квартиры, находящейся в ипотеке с материнским капиталом, при разводе
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПогашение ипотеки, как правило, длится очень долго – во многих банках максимальный срок кредитования составляет 30 лет. Поэтому не удивительно, что за столь долгое время некоторые люди сталкиваются с такими неприятными ситуациями, как раздел имущества при разводе.
Но очень много вопросов возникает относительно жилья, купленного в кредит. Одним из самых спорных вопросов является, как разделить при разводе квартиру, на которую взята ипотека с использованием материнского капитала.
Ведь сама субсидия адресная, но в случае с ипотекой долг является обременением обоих супругов, соответственно, каждый из них считает себя правым претендовать на часть недвижимости.
По условиям программы «Материнский капитал» семья, где двое и больше детей, имеет право на помощь от государства, которую можно направить на:
- обучение детей;
- приобретение товаров необходимых для социальной адаптации детей-инвалидов;
- пенсионное накопление матери;
- улучшение жилищных условий.
Именно последнему варианту больше всего отдают предпочтения молодые семьи. Ведь полученные деньги можно направить на оплату аванса по ипотечному кредиту или погашение его части. Благодаря таким условиям ипотека с материнским капиталом является более доступной для семей с детьми.
Но чтобы пользоваться госпомощью, супругам необходимо придерживаться буквы закона, а он обязывает владельца жилья разделить его между всеми членами семейства, в том числе выделить доли в приобретенной квартире или доме своим детям. Это сделать необходимо в течение полугода после окончательного выполнения обязательств по ипотеке.
Получается, что если решение развестись принимается до окончательной выплаты ипотеки, то жилье может находиться в собственности только одного родителя. Но так как имущество было куплено во время брака, то оно является общим для мужа и жены.