Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство в водоохранной зоне: что можно, а что — нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде чем приступить к рассмотрению нюансов строительства в водоохранной зоне, нужно в первую очередь разобраться с тем, что скрывается за данным понятием. Для этого потребуется обратиться к Водному кодексу РФ: именно этот нормативно-правовой акт является для нас главным документом. Итак, в ВК РФ установлено, что водоохранной зоной признаются территории, примыкающие к границам водных объектов. В такой зоне устанавливается специальный режим ведения различных видов деятельности (включая хозяйственную).
Особенности участков у воды
Главная особенность заключается в «сюрпризах», которые может принести близкое соседство здания с водой, например паводок. Также выбирать участок под застройку нужно в период, когда уровень вод на территории достигает максимального значения.
Среди других факторов:
- Высокий уровень грунтовых вод.
- Повышенная влажность воздуха.
- Особенный состав почвы.
- Риск затопления при разливе водоема.
Еще одна особенность – низкая температура воздуха на прибрежных участках. Особенно это ощущается осенью и весной. На таких участках гораздо чаще дуют ветра. По этой причине, гидро- и звукоизоляция дома – серьезная задача, к решению которой нужно подходить ответственно.
Чтобы возвести дом на берегу реки, нужно соблюдать определенные факторы:
- Водный Кодекс РФ.
- Строительные нормы.
- Участок выделен под ИЖС.
- Право собственности на участок.
Как строить дом в непосредственной близости к воде
Для начала рассмотрим, как строиться у озера на ровной поверхности. Если берег является ровным, то процесс строительства практически не имеет отличий от возведения построек на обычных участках. Среди основных моментов:
- Тип почвы.
- Степень подтапливаемости территории.
- Промерзание грунта.
- Уровень залегания грунтовых вод.
В такой ситуации нужно учитывать весенние разливы водоема. Не лишне уточнить у соседей насколько эффективно работает дренажная система. Обустройство фундамента происходит с учетом таких моментов:
- При строительстве каркасной постройки, для возведения дома вблизи водоема на ровной территории, можно использовать столбчатый или ленточный фундамент.
- Если каркас дома будет создаваться из кирпича, бетона или камня, в таком случае нужно выбрать монолитное основание.
- Если запланировано строительство двухэтажного сооружения, единственно возможные решения – фундамент на винтовых или забивных сваях.
Что такое водоохранная зона?
ВК РФ определяет объекты, береговая линия которых подпадает под охрану:
- реки;
- моря;
- водохранилища;
- озера;
- каналы;
- ручьи.
Существование специального режима направлено на то, чтобы предотвратить загрязнение водных объектов, истощение вод, а также сохранить животный и растительный мир. Именно с этой целью законодателем устанавливается ряд запретов.
Какие ограничения существуют на строительство в водоохранной зоне?
Как становится понятно, возвести дом на участке, который полностью или частично относится к водоохранной зоне, возможно. При этом, конечно, собственники таких участков должны вести строительство в строгом соответствии с требованиями, установленными Водным кодексом РФ.
В частности, построенный дом не должен загрязнять окружающую среду, а его строительство должно осуществляться с учетом санитарных норм. Обязательным условием выступает наличие системы очистки сточных вод. Ограничения касаются и дальнейшего использования участка после того, как дом будет построен. Так, в пределах прибрежной защитной зоны не допускается:
- вспахивать землю;
- производить выпас животных;
- располагать отвалы размываемых грунтов.
Запреты в границах ВОЗ и ПЗП
На берегу водоемов граждане могут отдыхать, рыбачить, заниматься сельским хозяйством, возводить объекты недвижимости – эти действия согласно Водному кодексу не являются противоправными. По статье 65 ВК РФ в границах водоохранных зон запрещаются:
- полив огородов и садов сточными водами;
- захоронения органических останков, бытовых отходов и токсических веществ;
- хранение и распыление с воздуха гербицидов и пестицидов;
- строительство АЗС и пунктов обслуживания транспортных средств.
Особенного внимания заслуживает п. 4, ч. 15, ст. 65 Кодекса, где говорится о запрете на проезд и остановку автомашин в пределах водоохранной зоны, если в ней нет трасс и стоянок с твердым покрытием. Фактически это значит:
- к ручью и небольшой речке по грунтовой дороге на машине разрешается подъехать на расстояние 50—100 м;
- у средних и больших рек придется разбивать лагерь в 200 м от водоема;
- а возле моря – ставить машину за полкилометра от берега, если поблизости нет платных автостоянок.
В связи с этими нормами у рыбаков есть проблемы с доставкой снастей и спуском лодок на воду. Понятно стремление людей добиться смягчения закона в этой его части, но пока пребывание на авто вблизи водоемов запрещено, нарушителей ожидает штраф за административное правонарушение.
Какие ограничения существуют в пределах прибрежной защитной полосы? На расстоянии 30-50 м от берега нельзя распахивать землю и создавать отвалы из грунта, который легко размывается и может оказаться в водоеме. В непосредственной близости к воде запрещен законом выпас скота, купание животных; летние базы отдыха должны отстоять от берега дальше 50 м.
Стоит ли покупать земельный участок для дома в водоохранной зоне
В случае, если в договоре аренды нет условия о том, что участок продается в водоохранной зоне без права возведения капитальных сооружений, то проблем со строительством при соблюдении отступов от прибрежной полосы возникнуть не должно. На мой взгляд, даже если в аукционной документации есть такой запрет, то строить все равно можно т.к. действующее водное законодательство не содержит никаких запретов капитального строительства при соблюдении требований законодательства касающихся водоохранных зон — просто данный запрет затянет регистрацию дома. Дополнительно вас могут обязать разработать санитарно-защитные зоны строительства и септика в остальном проблем не вижу.
Также рекомендую проверить, какие ограничения наложены. Если отступ от прибрежной зоны 20 м, то сколько останется места для строительства дома. Скорее всего, вам нужно будет ставить индивидуальную канализацию с системой очистки, учитывайте затраты. И обратитесь к хорошему кадастровому инженеру.
Как узнать об охранной зоне
Чтобы узнать о попадании участка в водоохранную зону (частично или полностью), владельцы изучают публичную кадастровую карту. С помощью этого источника можно получить интересующие сведения, но в некоторых случаях отображается неактуальная информация, поэтому юристы рекомендуют заказать ГПЗУ. Этот документ позволяет узнать об охранных зонах и установленных нормах, которые требуется соблюсти во время проведения работ на участке.
Важным условием получения ГПЗУ является наличие межевого плана, если границы не отмежёваны и участок не отображается на кадастровой карте, градостроительный план не выдадут и не согласуют уведомление о строительстве. Заказать информацию сможет только собственник или законный представитель, для этого требуется оформить заявление в местной администрации или заполнить форму на сайте госуслуг. Документ будет изготовлен в течение 12 рабочих дней и выдан бесплатно. Из ГПЗУ владелец узнаёт о максимальной площади застройки в зависимости от особенности расположения участка, а также о наличии охранных зон, нормах и ограничениях при ведении хозяйственной и иной деятельности.
Дополнительно, чтобы получить информацию об обременениях, можно заказать выписку из Росреестра. Запрос делается лично через портал госуслуг или кадастрового инженера, информация о водоохранных зонах будет указана на первой странице документа.
О законах и терминологии
В России насчитывается более двух миллионов рек, столько же озер; к водным объектам причисляются водохранилища и моря. Берега всех без исключения водоемов находятся под охраной надзорных ведомств и норм Водного кодекса. Каждый слышал о водоохранной зоне (ВОЗ), внутри которой действуют особые правила. Они касаются всех видов транспорта, земельных участков и объектов недвижимости.
Законы строги – если автотуристы, заехавшие на берег в неположенном месте, лишь испортят отдых штрафом, то дому, построенному с нарушениями, грозит снос. Нормы касаются и делянок: если участок рядом с водным объектом не соответствует нормативам, собственнику будет отказано в праве владения.
Поэтому важно понимать, как государство трактует ВОЗ. Хозяйственная деятельность человека негативно сказывается на состоянии водоемов. Чтобы сохранить природу, земле вокруг водных объектов присвоили особый статус с ограничением прав.
В статье 65 ВК о водоохранных зонах выделяется три вида угодий разной ширины. Первая начинает отсчет от береговой линии – места пересечения водной глади и берега, следующие продолжаются вглубь суши на разное расстояние.
Кто выдаёт разрешение на строительство
Возводить любые строения на территории прибрежных защитных зон арендаторы или собственники ЗУ могут только после получения соответствующего разрешения от местной администрации. Кроме соблюдения в процессе строительства основных противопожарных и санитарных норм, в этом случае дополнительно должны учитываться ограничения, которые устанавливаются Водным кодексом РФ. В соответствии ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» возведение строения или любого иного объекта недвижимости согласовывается с территориальным управлением по рыболовству.
Запрет на возведение строений и прочих объектов в водоохранной зоне в 2021 году
В соответствии со ст. 6 ВК РФ нельзя строить здания или любые иные сооружения на территории 20-метровой береговой полосе от кромки воды. Такая полоса принадлежит всем гражданам, которые могут здесь ловить рыбу, отдыхать и купаться. Если ручей или речка имеет длину до 10 тысяч метров, то территория береговой полосы уменьшается до 5 метров. Здесь также нельзя ставить любые ограждения.
В том случае, если жилое, коммерческое или производственное помещение было возведено на территории ПЗП, то по решению судебного органа оно подлежит сносу. Виновное лицо будет привлечено к административной ответственности в виде штрафа. Все затраты по проведению демонтажных работ будут также проведены за счёт нарушителя. Если же виновник не желает платить штрафы или сносить строение за свой счёт, то нужные суммы будут взысканы с него сотрудником Службы судебных приставов.
Чтобы получить разрешение на строительство коммерческого или иного строения на территории водоохранной зоны, следует правильно выбрать земельный участок, подготовить необходимые документы и согласовать их с государственными контролирующими органами. Сделать это самостоятельно будет сложно. Поэтому предлагаем обратиться за помощью в нашу инжиниринговую компанию ООО «ГеоГлобал». Мы окажем необходимую услугу, поможем подготовить проект строительства, согласовать его в соответствующих инстанциях, получить разрешение на строительство, сдадим объект в эксплуатацию, выдав вашему представителю на руки необходимые документы.
Как строиться в водоохранной зоне
Существующее законодательство позволяет строить дом в водоохраной зоне. На этой схеме представлено идеальное расположение дома на берегу.
SkayUoker74
Это идеальная схема. В жизни — участки имеют разную конфигурацию, расположение относительно берега, соседей, иногда постройки уже давно такм стоят и т. д. Однако в свете последних новшеств относительно отступов, минимальных расстояний и т. п — думаю и эта схема пригодится.
Проблемы могут возникнуть у собственника участка, попавшего в санитарную защитную зону, или зону санитарной охраны (ЗСО). Она вводится для водных объектов-источников водоснабжения.
В ЗСО входят три пояса, и в каждом устанавливается свой режим хозяйственной деятельности.
Ограничения ЗСО
| I пояс вводится на территории водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводного канала; | Запрещается посадка высокоствольных деревьев; все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений; прокладка трубопроводов различного назначения; размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий; проживание людей; применение ядохимикатов и удобрений; спуск любых сточных вод, в том числе сточных вод водного транспорта; купание, стирка белья, водопой скота и другие виды водопользования, оказывающие влияние на качество воды. |
| II пояс предназначен для предотвращения микробного загрязнения воды. | Запрещается размещение предприятий и других объектов, обуславливающих опасность микробного загрязнения подземных вод; применение удобрений и ядохимикатов; рубка леса главного пользования и реконструкции. |
| III пояс предназначен для защиты от химических заражений. | Дополнительно на территории второго пояса, а также в границах третьего пояса запрещается:
выявление, тампонирование или восстановление всех старых, бездействующих, дефектных или неправильно эксплуатируемых скважин, представляющих опасность в части возможности загрязнения водоносных горизонтов; закачка отработанных вод в подземные горизонты, подземное складирование твердых отходов и разработка недр земли; размещение складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов и других объектов, обуславливающих опасность химического загрязнения подземных вод. |
Таким образом, в первом поясе нельзя строить ничего вообще, во втором и третьем любое новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, должно быть обязательно согласовано с Роспотребнадзором. Строить во втором поясе можно, получить землю в собственность – нет.
Согласно части 16 статьи 65 ВК РФ использовать ВОЗ для культурных, хозяйственных, строительных нужд можно только при соблюдении ряда условий:
-
прежде чем ввести объект недвижимости в эксплуатации, нужно получить разрешение на его реконструкцию, строительство или проектирование. Его выдадут только при условии, что постройка будет оборудована очистительным сооружением – гарантия защиты от загрязнений;
-
запрещено строительство в пределах береговой линии (зависит от протяженности водоема и колеблется в диапазоне с 5 до 20 метров). ВОЗ составляют с 50 до 200 метров, а санитарные – от 100 метров;
-
земельные участки в прибрежных полосах не подходят для сельского хозяйства. Здесь запрещен выпас скота, вспахивание земли и использование химических и биологических удобрений;
-
возле дома на участке нужно оборудовать парковочную площадку с твердым покрытием.
Когда строительство на береговой полосе запрещено
Уполномоченные органы стремятся предотвратить нарушение водного законодательства. Это делается для того, чтобы избежать проблем, с которыми можно столкнуться после завершения строительства на береговой полосе. Неприятности могут возникнуть и при оформлении свидетельства на право собственности. Получая разрешение на застройку, гражданин должен соблюдать нормы закона и быть готов столкнуться с непредвиденными обстоятельствами. Поэтому эксперты рекомендуют выполнить предварительное согласование и получить разрешение на строительство и только потом заниматься непосредственно возведением зданий и сооружений на берегах водохранилищ. В иной ситуации можно столкнуться с потребностью в уплате штрафа за нарушение, которое было доказано.
Нарушение водного законодательство карается штрафами, размер которых регулирует Кодекс административных правонарушений. Чаще всего органы контроля фиксируют несоблюдение ограничений для земель водоохранной зоны:
- проезд и парковка транспорта в необорудованных местах;
- распашка земель вблизи водных объектов;
- грунтовые отвалы;
- выпас/водопой/купание скота и т. д.
В качестве справочного материала приводим таблицу административных наказаний.
| Противоправные действия | Штрафы (тыс. руб.) | Статья КоАП РФ | ||
| граждан | долж. лиц | организаций | ||
| Нарушение ограничений | 3-5 | 8-12 | 200-400 | ч. 1 ст. 8.42 |
| Повреждение знаков | 3-5 | 5-10 | 50-100 | ч. 2 ст. 7.2 |
| Отсутствие безопасных стоков | 3-4 | 30-40 | 500-1000 | ст. 8.45 |
| Повреждение водоохранных объектов | 1-1,5 | 2-3 | 20-30 | ст. 7.7 |
| Нарушение режима использования земель | 3-5 | 40-50 | 200-300 | ч 2 ст. 8.12 |
Протоколы о нарушении вправе составлять сотрудники полиции, инспектора Росприроднадзора, Рыбнадзора.
Запреты в границах ВОЗ и ПЗП
На берегу водоемов граждане могут отдыхать, рыбачить, заниматься сельским хозяйством, возводить объекты недвижимости – эти действия согласно Водному кодексу не являются противоправными. По статье 65 ВК РФ в границах водоохранных зон запрещаются:
- полив огородов и садов сточными водами;
- захоронения органических останков, бытовых отходов и токсических веществ;
- хранение и распыление с воздуха гербицидов и пестицидов;
- строительство АЗС и пунктов обслуживания транспортных средств.
Особенного внимания заслуживает п. 4, ч. 15, ст. 65 Кодекса, где говорится о запрете на проезд и остановку автомашин в пределах водоохранной зоны, если в ней нет трасс и стоянок с твердым покрытием. Фактически это значит:
- к ручью и небольшой речке по грунтовой дороге на машине разрешается подъехать на расстояние 50—100 м;
- у средних и больших рек придется разбивать лагерь в 200 м от водоема;
- а возле моря – ставить машину за полкилометра от берега, если поблизости нет платных автостоянок.
В связи с этими нормами у рыбаков есть проблемы с доставкой снастей и спуском лодок на воду. Понятно стремление людей добиться смягчения закона в этой его части, но пока пребывание на авто вблизи водоемов запрещено, нарушителей ожидает штраф за административное правонарушение.
Какие ограничения существуют в пределах прибрежной защитной полосы? На расстоянии 30-50 м от берега нельзя распахивать землю и создавать отвалы из грунта, который легко размывается и может оказаться в водоеме. В непосредственной близости к воде запрещен законом выпас скота, купание животных; летние базы отдыха должны отстоять от берега дальше 50 м.
| Надоело читать? Сэкономьте время, задайте вопрос юристу БЕСПЛАТНО: |
Нарушение водного законодательство карается штрафами, размер которых регулирует Кодекс административных правонарушений. Чаще всего органы контроля фиксируют несоблюдение ограничений для земель водоохранной зоны:
- проезд и парковка транспорта в необорудованных местах;
- распашка земель вблизи водных объектов;
- грунтовые отвалы;
- выпас/водопой/купание скота и т. д.
В качестве справочного материала приводим таблицу административных наказаний.
| Противоправные действия | Штрафы (тыс. руб.) | Статья КоАП РФ | ||
| граждан | долж. лиц | организаций | ||
| Нарушение ограничений | 3-5 | 8-12 | 200-400 | ч. 1 ст. 8.42 |
| Повреждение знаков | 3-5 | 5-10 | 50-100 | ч. 2 ст. 7.2 |
| Отсутствие безопасных стоков | 3-4 | 30-40 | 500-1000 | ст. 8.45 |
| Повреждение водоохранных объектов | 1-1,5 | 2-3 | 20-30 | ст. 7.7 |
| Нарушение режима использования земель | 3-5 | 40-50 | 200-300 | ч 2 ст. 8.12 |
Протоколы о нарушении вправе составлять сотрудники полиции, инспектора Росприроднадзора, Рыбнадзора.
Важно обратить внимание на два разных понятия – «береговая полоса» и «водоохранная зона». Если в границах первой любое строительство запрещено, то в границах второй допускается, но с определенными ограничениями и обязательствами владельца по защите водного объекта от загрязнений и последствий хозяйственной деятельности.
Недавно чиновники Росреестра разъяснили порядок строительства дома на берегу водоема. Они напомнили, что в береговой полосе землю нельзя выкупить у государства и приватизировать. Ширина береговой полосы составляет 20 метров, у маленьких рек и ручьев – до 5 м.
В водоохранной же зоне, которая находится за пределами береговой полосы, можно и приобрести землю, и построить на ней дом. Ширина этой зоны также зависит от размера водоема: у моря это 500 м, у мелких рек – 50 м, у рек покрупнее – 100-200 м. В водоохранных зонах устанавливают прибрежные защитные полосы, со своими ограничениями. Их ширина рассчитывается от уклона берега.
Государство выдвигает к тем, кто строится на берегу, обязательные требования: например, нельзя сбрасывать в воду и использовать на берегу сточные воды, размещать захоронения, применять или хранить ядовитые химикаты, устраивать стоянку транспорта, строить автозаправки, добывать полезные ископаемые. Также владельца индивидуального или садового дома обяжут установить специальные сооружения: канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д.