Дарение или купля – продажа: что выгоднее?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение или купля – продажа: что выгоднее?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.

Подведем итоги:

• Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
• ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
• Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
• Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
• При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
• Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
• Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
• Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
• Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;
• Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.

Определяем по сторонам, что выгоднее: дарственная или договор купли — продажи.

По договору купли – продажи стороной могут быть любые юридические и физические лица. Даже недееспособные и малолетние могут проводить самостоятельно мелкие сделки, направленные к их выгоде, например, купить сок или конфеты.

Конечно, к купле — продаже недвижимости это не относится. Стороной по договору купли – продажи квартиры могут быть несовершеннолетние, однако представлять интересы будут их законные представители. Согласие на куплю – продажу, точнее именно на продажу, дает орган опеки и законный представитель. А согласие на куплю – продажу, где покупателем является несовершеннолетний, дает только законный представитель.

А вот по договору дарения дела обстоят иначе. Дарение будет запрещено, когда стоимость подарка выше 3000 рублей, если:

• дарение идет от имени малолетнего или недееспособного их законным представителем;
• стороны — коммерческие организации;
• дарят что-то медработнику или учителю;
• дарят чиновнику в связи с осуществлением им его деятельности. Такой подарок перейдет в собственность субъекта или муниципального образования. Это правило отпадает, когда речь идет о протокольных подарках в рамках проводимых официальных мероприятий.

Необходимый пакет документов

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.

В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.

Для переоформления права собственности потребуются:

1. Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
2. Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
3. Свидетельство о браке, брачный договор;
4. Согласие других сособственников на отчуждение;
5. Оригинал дарственной;
6. Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
7. Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
8. Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
9. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
10. Разрешение от органов опеки и попечительства;
11. Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).

Перечень документов для оформления договора купли-продажи:

1. Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
2. Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
3. Правоустанавливающие документы на квартиру;
4. Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
5. Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
6. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
8. Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
9. Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
10. Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
11. Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
12. Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
13. Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).

Можно ли расторгнуть договор?

Обе сделки можно аннулировать. Право на обжалование соглашения с целью его расторжения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Более защищены в этом плане сделки, заверенные у нотариуса. Помощь нотариуса (он выступит как свидетель) пригодится в суде. Длительность процедуры, а также определенные издержки, связанные с расторжением соглашения, в каждом конкретном случае индивидуальны, так как зависят от многих факторов.

Однозначно сказать о том, какой договор лучше, нельзя, так как все зависит от нюансов и двух одинаковых случаев не бывает, что требует повышенного внимания и отличной юридической подготовки. Юристы не смогли прийти к единому мнению по поводу выгодности того или иного соглашения. Кто-то упирает на то, что дарственная более мобильна, так как предполагает возможность расторжения уже только при наличии желания одной из сторон. Другие же упирают на то, что возмездность сделки – главное достоинство купли-продажи.

Несмотря на те или иные доводы, выбор — подарить или продать — остается за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и лишь затем заключать определенное соглашение.

Что из себя представляют два термина — «дарение» и «купля-продажа»

Любой договор, который заключает человек, подразумевает под собой определенные правовые акты, выполнять которые должны обе стороны, подписывающие тот или иной договор. Чтобы понять, чем отличается акт дарения от купли-продажи, для начала стоит разобраться, что каждое из этих понятий означает.

Акт дарения — это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает ее иному лицу безвозмездно.

Купля-продажа—это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает иному лицу права на собственность, и это лицо за это, передает ему оговоренную сумму денег.

Как можно понять из определений, эти две сделки отличаются между собой только тем, что акт дарения не заставляет каждую сторон выполнять какие-либо правовые условия, а купля-продажа наоборот, может быть проведена лишь после приведения в исполнение определенного ряда условий.

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи представляет собой обязательно возмездную сделку. Продавец обязуется предоставить покупателю квартиру, свободную от обременения и в техническом состоянии, которое было предварительно оговорено сторонами. В договоре указывается полная стоимость недвижимости, обозначается информация о лицах, которые остаются проживать на жилплощади (обладают правом пользования жильем).

В сделке обозначают:

• дату и место оформления;
• информацию о продавце – Ф.И.О., наименование организации, когда продавцом выступает юридическое лицо; паспортные данные, сведения о представителе компании-продавца;
• информацию о покупателе – Ф.И.О., паспортные данные, сведения о компании-приобретателе;
• предмет и объект договора: передача недвижимости – конкретной квартиры или другой жилплощади;
• срок и порядок перехода права собственности на жилплощадь;
• полную информацию о квартире – адрес ее нахождения, этаж, метраж;
• доскональную стоимость объекта – следует указать, что она является окончательная;
• порядок перечисления средств и реквизиты сторон.

Если на недвижимость существуют обременения, то в договоре нужно обязательно об этом указать. Квартира, которая находится в залоге, может быть продана, но для этого требуется согласие залогодержателя. Само обременение останется за квартирой, даже если у нее изменится собственник. К договору также прилагается акт приема-передачи квартиры, в котором указывается порядок передачи недвижимости, а также сведения о том, что у покупателя нет претензий к продавцу относительно качества жилплощади.

При наличии родства выгоднее оформить дарственную. Фактически необходимо будет заплатить госпошлину за изменение регистрационных данных собственности и получение новой выписки из реестра. На этом можно вздохнуть с облегчением – никаких налогов платить не надо.

Однако, дарение недвижимости родственнику с привлечением нотариуса, приведет к увеличению затрат! Помимо пошлины, придется оплатить услуги нотариуса, чьи цены стремительно растут. Решать вам, но нотариус точно знает, что лучше — дарственные или договоры купли-продажи. Всё-таки не зря гласит пословица «Скупой платит дважды».

Договор дарения заключается при одном условии: если стороны имеют близкие родственные связи (включая усыновленных детей, полнокровных и неполнокровных сестер и братьев).

Особенности и риски продажи по дарственной

Дарственной называют документ, позволяющий одному лицу стать правообладателем имущества, обязательств или вещи другого лица на безвозмездной основе. Если условие безвозмездности не соблюдается, соглашение неправомочно.

Особенностями сделки дарения является конкретная идентификация объекта дарения. При дарении недвижимости указывается точная площадь, адрес, номер в кадастровом реестре (для земельного надела). В документах обязательно прописываются характеристики участников соглашения, состоящие из фамилий, имен, отчеств, адресов прописки и проживания.

Прочие условия соглашения включаются в текст по согласованию сторон. Однако они не должны перечить законодательным нормам и положениям. Запрещено включать в содержимое контракта условия, требующие от одаряемого материальное вознаграждение в случае оказания услуг или наступления конкретного события, даты.

Важно! Все вышеперечисленные обстоятельства прописаны и в некоторых других гражданско-правовых соглашениях. Наличие таких пунктов позволяет оспорить законность сделки в суде.

Совершать сделку лучше с участием нотариуса, который проверит, нет ли на недвижимости арестов, налоговых залогов, ипотек. Договор купли-продажи квартиры или договор дарения для стабилизации гражданско-правовых отношений на законодательном уровне ограничивается некоторыми факторами. Невозможно провести сделку, если:

• одаряемое лицо младше 14-ти лет, либо признано судебными органами недееспособным;
• имущество не является собственностью дарителя;
• одаряемым является работник бюджетной сферы, юридическое лицо или коммерческая организация.

Многие недоумевают – что выгоднее дарственная или договор купли продажи. И одна, и другая сделка предусматривает наличие правовых отношений сторон, регулируемых и контролируемых ГК РФ, а также другими нормативными и правовыми актами.

Самой актуальной темой считается вопрос цены заключения каждой сделки. Чтобы разобраться, что выбрать – дарственную или договор купли продажи, можно сравнить процесс оформления каждого:

• на момент оформления ни тот, ни другой договор не обязательно подписывать у юриста. Это делается по собственному желанию, но все же является рекомендуемой процедурой. С точки зрения расходов за пользование услугами нотариуса и уплаты государственной пошлины за заверение, нельзя выделить преимущество конкретной сделки, поскольку составить его можно самостоятельно;
• в вопросе осуществления государственной регистрации эти две сделки также равны. Это зависит от предмета соглашения, а не от разновидности;
• иногда нужно уплатить 13% НДФЛ. Исключением являются случаи, если соглашение подписывается между близкими родными. С них снимается обязанность его уплаты. Еще одно отличие касаемо вопроса налогов – при дарении их уплачивает одаряемый, а в случае купли-продажи – продавец;
• имущество по дарственной передается задаром, что выгодно для получателя. Во втором случае оплата обязательна;
• для оспаривания дарственной нужны весомые основания, а при купле-продаже все участники равноправны, поэтому оспорить ее сложно.

У каждого договора есть свои подводные камни.

Если собственник имущества совершенно не обладает никакими юридическими знаниями, то целесообразно обратиться за помощью к специалистам, но это влечет дополнительные расходы.

Чем отличается дарственная от купли продажи

Прежде че говорить о главных отличительных чертах двух соглашений, необходимо разобраться, что такое договор дарения и договор продажи.

Договор дарения — соглашение, на основании которого одно лицо передает права на какой – либо объект, находящийся в его собственности другому лицу. Обратите внимание, такая передача осуществляется на принципе безвозмездности.

Соглашение о купле – продаже представляет собой документ, в соответствии, с положениями которого одно лицо, являющееся собственником, передает второму лицу, являющемуся покупателем объект за определенную денежную сумму. Только после того, как все, указанные договор средства поступят к продавцу, покупатель может обрести права на объект.

Таким образом, основное отличие этих соглашения – возмездность передачи объекта.

Чего следует опасаться?

Специалисты не рекомендуют маскировать договор купли-продажи, потому что это чревато следующими рисками:

1. После оформления недвижимости в собственность – одаряемый человек (который фактически считается покупателем), может просто отказаться передать деньги либо передать сумму меньшую по сравнению с той, о которой стороны договаривались заранее.
2. Когда дарение состоялось, а одаряемый отказался платить, то даритель (фактический продавец) не сможет оспорить сделку по тому основанию, что одаряемый не передал ему деньги.
3. Одаряемый может попросить о рассрочке платежа, а сам быстро перепродать квартиру и скрыться. Собственник-даритель, который желает выступить в роли в продавца, может лишить недвижимости и не получить ничего взамен. В результате собственник может потерять квартиру и так и не дождаться своих денег. В данном случае можно попробовать обратиться в полицию с заявлением о мошенничестве, но тогда потребуется доказать сам факт сговора на совершение притворной сделки.

Признать через суд сделку дарения договором купли-продажи не получится, так как существенным условием в сделке продажи недвижимости считается ее цена. Можно попытаться отменить сделку ввиду заблуждения дарителя, но тогда потребуются весомые аргументы того, что даритель действительно заключил сделку из-за обмана приобретателя квартиры.

Преимущества дарственной между родственниками

Процесс дарения подразумевает добровольную передачу имущества без требования чего-либо взамен. Это безвозмездная сделка. Переход прав собственности к одаряемому происходит на основании договора дарения (дарственной), подлежащей государственной регистрации в Росреестре.

Предметом дарения может выступать любой движимый или недвижимый объект. В обычном порядке нотариальное присутствие не требуется, за исключением сделок с долями. Стороны также могут добровольно оформить дарение у нотариуса.

Среди преимуществ такого способа передачи имущества между родственниками можно выделить:

• полученный в дар объект является единоличной собственностью одаряемого, независимо от его супружеского статуса, т.е. не будет делиться в случае развода;
• если даритель является близким родственником, то в соответствии со ст.217.1 НК минимальный срок владения составляет 3 года. Это позволяет продать ее через 3 года без уплаты налога с дохода;
• подарить можно долю в имуществе, не предлагая выкупить ее другим совладельцам, но необходимо получить их письменное согласие на дарение;
• одаряемому не требуется оплачивать НДФЛ со сделки.

Что лучше дарственная или договор купли-продажи

Гражданский кодекс Российской Федерации, а в частности часть вторая, регулирует такой спектр правоотношений как договорное право. Среди наиболее распространенных соглашений на отчуждение имущества является договор купли-продажи. Это соглашение, в котором присутствуют 2 стороны:

• покупатель;
• продавец.

Важнейшим в данном соглашении является его предмет. Под предметом понимается все то, по поводу чего возникают права и обязанности у сторон сделки. Как правило, предметом договора выступают вещи в их гражданско-правовом понимании, а именно объекты, имеющие твердое, жидкое или газообразное состояние, которые освоены человеком и доступны ему. Самыми распространенными предметами такого соглашения выделим следующие:

1. Недвижимость, в том числе квартиры, земли и др.
2. Движимые вещи, в том числе машины, драгоценности и др.

Коренным образом от вышеописанного соглашения отличается договор дарения. Купля-продажа всегда является возмездной сделкой, что означает, что покупатель взамен на предоставленное ему имущество вносит ту или иную плату. В договоре же дарения никакого встречного предоставления нет.

Судить о том, что лучше, дарственная или купля — продажа довольно сложно, так как в юридических кругах имеется масса точка зрений «ЗА» и «ПРОТИВ» и того и другого соглашения. Так, например, поддерживая вариант дарственной, некоторые юристы полагают, что основным его преимуществом является то, что его можно расторгнуть по волеизъявлению одной из сторон.

Другие юристы оценивают возмездность договора купли-продажи как основное преимущество перед дарением. Ниже мы разберемся подробнее с плюсами и минусами как одного, так и другого соглашения.

Отличия договоренностей

В принципе, мы уже обсудили, чем отличается дарственная от купли-продажи. Но предлагаем систематизировать эту информацию.

Дарственная	Договор купли-продажи
Не требует уплаты государственной пошлины.	Если вы владели квартирой менее 3-5 лет, то нужно будет платить налог. Но его размер будет зависеть от того, имеют ли стороны право на налоговые вычеты. Если продавец и покупатель — взаимозависимые лица, то платить придется по максимальной ставке.
Нотариальное заверение не обязательно, но крайне рекомендуется.	Не нужно регистрировать у нотариуса.
Может стать удачным решением в ситуациях с долевой собственностью.	Если собственность долевая, то ничем не облегчит ситуацию.
Передаточный акт не требуется.	Нужен акт приема-передачи.
Имущество не нужно будет делить при расторжении брака.	При разводе придется делить собственность с бывшим супругом.

Несомненный плюс договора дарения доли в квартире состоит в том, что его оформление не требует нотариального заверения. Достаточно зарегистрировать такой договор в регистрирующем государственном органе. Если квартира приватизирована, то один собственник может подарить свою долю другому лицу, например, близкому родственнику. Требуется ли в таком случае согласие иных собственников жилья?

Согласие других собственников не требуется, поскольку дарение — акт добровольный, и все права на жилье переходят к новому собственнику с момента государственной регистрации договора дарения. Соответственно, преимущественное право покупки у иных собственников жилья также не возникает. Кроме того, если доля подарена близкому родственнику, налог платить не нужно.

Список необходимых документов

Для осуществления сделки купли-продажи необходимы:

1. Само соглашение.
2. Правоустанавливающие бумаги на имущество.
3. Справки о погашении/отсутствии долгов, имеющих отношение к имуществу.
4. Паспорта сторон.
5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Для процедуры дарения потребуются:

• Договор дарения.
• Правоустанавливающие документы на имущество.
• Оценочный акт.
• Если речь о недвижимости – кадастровый паспорт, выписка из БТИ о прописанных лицах.
• Письменное согласие других собственников имущества на его передачу одаряемому.
• Квитанция об уплате госпошлины.

В каждом случае список бумаг может быть расширен.

Похожие записи:

• Изменение документов при смене фамилии — пошаговая инструкция
• В 2023 году МРОТ и прожиточный минимум повысят по новым правилам
• Имеет ли право охранник досматривать сумки?