Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досаев пояснил ситуацию со строительством 41 дома в Турксибском районе Алматы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нынешние цены на стройматериалы привели к тому, что даже ремонт дома может вскоре приобрести статус «дорого». Строительство настоящего загородного дома в этих условиях кажется безнадежным занятием, но специалисты уверяют, что построить загородный дом для обычных людей все же возможно.
Итоговая стоимость дома
Представленные сметы не включают ряд обязательных элементов:
- Крыша. Для здания площадью 50 кв.м площадь крыши будет примерно 80 кв.м. Общая сумма расчета зависит от материалов. Если материалы стоят 1600 рублей за квадратный метр, то работа стоит ровно половину суммы. Всего на крышу уйдет около 300000 рублей. В цену включены деревянные подставки и др.
- Связь. Канализация, газ, электричество (щит, кабели), разводка водопровода, отопление — еще миллион рублей.
- Заканчивать. Здесь все ограничивается только фантазией и возможностями заказчика. Стоимость начинается от 1,5 млн рублей за недорогой и бесконечный вариант — на отделку дорогих пород дерева, лепнины и т.д.
- Стоимость остекления от 300 000 руб. До 1,5 млн руб.
К смете «открытого ящика» прибавляются общие затраты:
- Кровля плюс рубероид плюс рабочие места 300 000 руб.
- Общие коммуникации — еще миллион рублей.
- Отделка внутренней отделки стоит около 2 миллионов рублей.
- Окна — от 700 000 руб.
В среднем к стоимости «коробки» прибавляется 4 миллиона рублей.
Рынок строительства загородного жилья сейчас стабилизировался. Предпосылок для дальнейших ценовых колебаний мы не видим, сказал руководитель проекта DOM TECHNONICOL. По мнению представителя АДД дальнейшая динамика стоимости пиломатериалов и строительства деревянных домов будет во многом зависеть от новостного фона и внешних факторов. «Если никаких глобальных законов по регулированию цен на пиломатериал принято не будет, то дешеветь ему не с чего, поскольку никто не будет работать в убыток. При падении спроса предприятия просто прекратят работу», — считает Вера Вавилова.
Застройщики ИЖС не видят поводов для дальнейшего уменьшения цен, но и сильного роста не прогнозируют. «В четвертом квартале снижение цен на строительство маловероятно, а в 2023 году, предполагаю, рынок снова пойдет в рост», — полагает Валерий Лукинов. Этому будет способствовать субсидированная семейная ипотека, пояснил он.
Основатель HOMGART DEVELOPMENT также не видит предпосылок для дальнейшего снижения цен. «Скорее всего, мы будем наблюдать сезонную коррекцию. По моему мнению, рынок вошел в боковик с небольшой волатильностью. Изменения будут диктоваться общей инфляцией в стране», — сказал он.
Цены на строительство домов могут снижаться при дальнейшем успешном импортозамещении, добавил директор по продажам строительной компании HalleHouse. Если отечественные производители смогут создать качественные аналоги лакокрасочных материалов (ЛКМ), мембран и клеев, то цена на дома будет снижаться. «Но мы можем однозначно прогнозировать отсутствие роста цен в ближайшее время. Дефицита материалов нет и не предвидится, а значит, и цена расти не должна», — отметил Вячеслав Котлов.
По мнению директора департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, снижение себестоимости строительства и как следствие самих домов возможно за счет применения новых технологий строительство — например, 3D-принтеров, новых модульных систем. «В текущей ситуации себестоимость падать не будет — снижение цен на стройматериалы компенсируется удорожанием банковского кредитования, транспортных издержек и прочим», — подытожила она.
Кирпич и пеноблоки не боятся огня, позволяют создавать разные архитектурные формы. Дома из этих материалов более крепкие. Но кирпич плохо сберегает тепло. А пеноблочные дома имеют плохую воздухопроницаемость.
Однако главный недостаток таких домов – тяжелая конструкция дома, которая дает большую нагрузку на основание и требует дорогого фундамента. Его стоимость занимает до 40% в себестоимости строительства домов из кирпича и пеноблоков и сопоставима с полным бюджетом возведения модульно-каркасного дома. Если же на фундаменте сэкономить, при усадке грунта по дому могут пойти трещины.
В строительной компании «Строим дом» говорят, что цены на возведение кирпичных и пеноблочных домов начинаются от 100 тыс. тенге за «квадрат». Но это лишь базовый ценник коробки с фундаментом минимальной сейсмостойкости. Если заложить 7-балльную или 9-балльную сейсмостойкость, цена существенно вырастет. Чтобы понять – на сколько, компания предлагает сначала провести топосъемку, разработать эскизный проект и получить архитектурно-планировочное задание.
Смета, размещенная на сайте «Строим дом», отражает доли затрат на строительство. На подготовку фундамента и входной группы двухэтажного кирпичного дома может уйти 15 млн тенге. По 9 млн тенге потребует постройка каждого этажа, еще 5 млн тенге – кровля. С учетом дополнительных и непредвиденных расходов постройка двухэтажного дома из красного кирпича обойдется в 40 млн тенге.
Другая строительная компания – «Кромвель» – за эти деньги готова поднять двухэтажный кирпичный дом площадью около 250 кв. м (175 тыс. тенге за «квадрат»). Это почти в 2 раза дороже, чем каркасные дома такой же площади, и на 20% дороже аналогичных деревянных домов.
Работы по возведению кирпичного дома могут занять от полугода до 1,5–2 лет – это в разы дольше, чем возведение панельных домов.
Кирпичные дома долговечны – они могут простоять до 100 лет без серьезного ремонта, если, конечно, их грамотно спроектировать и построить.
Плюсы дома площадью 100 м2
1. Чем меньше коттедж, тем он дешевле. Учитывая постоянный рост цен на стройматериалы, инженерное оборудование и монтажные работы, дом небольшой площади может оказаться оптимальным вариантом для семьи со средним достатком, которая мечтает жить загородом.
К слову, стоимость стометрового дома с участком недалеко от Москвы, как правило, близка к стоимости двухкомнатной квартиры на периферии столицы или небольшой трёшки в ближайшем «замкадье». По сути это реальная альтернатива городскому жилью, только большей площади и с оптимальной для конкретной семьи планировкой. Ну и с многочисленными бонусами – чистым воздухом, собственным облагороженным участком, где есть место для игр и шашлыков, постоянно свободной парковкой, отсутствием топающих и сверлящих стены соседей и пр.
2. Любой дом требует эксплуатационных расходов и периодического ремонта, но в случае компактного коттеджа затраты будут ощутимо меньше, чем в случае особняка.
3. Маленькие дома строятся быстрее. Конкретные сроки зависят от технологии строительства, этажности и других факторов. Основательный дом из газобетона можно возвести за 2-3 месяца.
4. Компактный дом – отличное решение для маленьких участков. Даже одноэтажный коттедж площадью 100 м2 без проблем удастся разместить на 6 сотках. Если же хочется, чтобы на участке было просторнее, то стройте двухэтажное здание.
5. Небольшой дом дешевле отапливать зимой, тем более если в посёлке нет магистрального газа и приходится выбирать дорогие энергоносители
Обратите внимание: цены на энергоносители постоянно растут, и чем меньше площадь здания, тем больше денег будет оставаться в вашем семейном бюджете, вместо того чтобы «улетать в трубу»
6. Дом небольшой площади проще убирать. Представьте, сколько времени вы тратите на уборку городской квартиры. А теперь представьте, как долго вы будете пылесосить и мыть полы в загородном доме, который намного больше, чем квартира. Притом на уборку коттеджа площадью, например, 150 м2 придётся потратить в 1,5 раза больше времени, чем на уборку стометрового.
Подготовка земельного участка
Приобретение земельного участка довольно сложная процедура для неподготовленного человека. Но только пройдя весь путь оформления, получив свидетельство о собственности, кадастровый номер, разрешение на использование участка для индивидуального жилищного строительства – можно приступать к возведению дома.
Не стоит начинать с выравнивания поверхности участка или вырубки деревьев под место строительства дома. Дом начинается с проекта, а специалист-проектировщик всегда учитывает в своей работе такие тонкости, как рельеф местности или сохранение деревьев и кустарников. И, скорее всего, строительные и даже подготовительные работы до разработки строительного проекта окажутся напрасными затратами.
Одноэтажный против двухэтажного
У одноэтажного здания площадью 100 м2 сравнительно небольшие размеры (как вариант – 12 х 8,5, 10 х 10 м), а значит, на участке от 6 соток вполне можно строить именно такой дом. У одноэтажного целый ряд преимуществ над двухэтажным:
· Он безопаснее и комфортнее в проживании, поскольку в нём нет лестницы. Это особенно актуально, если в доме обитают дети и пожилые люди.
· При одинаковой жилой площади у одноэтажного больше полезная. Опять же, благодаря отсутствию лестницы, проём для которой отнимает 5-10 м2, а неизбежный холл или коридор на верхнем этаже «съедает» ещё около 10 м2.
· Одноэтажный дешевле в строительстве. Вы экономите на материалах и работах, ведь у него меньше площадь стен, ему не нужны межэтажное перекрытие и лестница.
Как будет происходить ценообразование в строительстве ближайшие годы
В России осуществляется поэтапный переход с базисно-индексного метода ценообразования на ресурсный метод.
Новые нормы должны помочь установить контроль над завышением цен на стройках и дать возможность прогнозировать итоговую стоимость проектов уже на этапе планирования.
На второй квартал 2022 года был назначен крайний срок перехода на ресурсно-индексный метод, однако в апреле 2022 года его сдвинули — на 1 января 2023 года.
Справка. При базисно-индексном методе каждому ресурсу присваивается определённый индекс, а цена за единицу формируется на основе прежних цен. При ресурсно-индексном методе используются актуальные цены на стройматериалы из информационной системы ценообразования в строительстве — ФГИС ЦС, а также индексы изменения сметной стоимости к составляющим единичных расценок в базисном уровне цен. Такой метод считается более точным.
В Главгосэкспертизы отмечают, что переход на новый метод ценообразования в строительстве будет касаться только новых проектов, а все изменения в проектную документацию по объектам, сметная стоимость строительства которых рассчитывалась прежним базисно-индексным методом, будут производиться в действующем на текущий момент порядке. Сосуществовать два метода ценообразования в строительстве будут довольно длительное время.
Градостроительное законодательство: какими нормами можно руководствоваться
Основные нормы, градостроительного законодательства на территории РФ содержатся в Градостроительном кодексе (ФЗ от 29.12.2004 № 190-ФЗ в редакции 14.07.2022).
Ещё один важный документ — ФЗ от 3 сентября 2016 № 396 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции от 02.07.2021. С принятием этого ФЗ в Градостроительное законодательство были внесены следующие изменения:
- Изменена редакция части 8 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ. Она звучит следующим образом: «Подготовка документации по планировке территории осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления самостоятельно либо привлекаемыми ими на основании государственного или муниципального контракта, заключённого в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, иными лицами, за исключением случая, указанного в части 8.1 настоящей статьи. Подготовка документации по планировке территории, в том числе предусматривающей размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, может осуществляться физическими или юридическими лицами за счёт их средств».
Статья 3 191-ФЗ от 26.07.2017 в редакции ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ определяет три одновременных условия перехода на Федеральную сметно-нормативную базу (ФСНБ) в новой редакции и расчет сметной документации с использованием ресурсного метода.
- Включение в федеральный реестр сметных нормативов, утверждённых государственных сметных нормативов в новой редакции.
- Введение в действие указанных сметных нормативов.
- Размещение во ФГИС ЦС сметных цен строительных ресурсов, определённых в установленном порядке.
В развитии закона 369-ФЗ были приняты изменения в действующее постановление, устанавливающие требования к системе ценообразования и правила, обеспечивающие её функционирование, такие как:
- ПП РФ от 23.09.2016 № 959 (ред. 24.11.2020) «О федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве».
- ПП РФ от 23.12.2016 № 1452 (ред. 15.04.2022) «О мониторинге цен строительных ресурсов».
- ПП РФ от 13.12.2017 № 1541 (ред. 01.03.2022) «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ».
Плюсы дома площадью 100 м2
1. Чем меньше коттедж, тем он дешевле. Учитывая постоянный рост цен на стройматериалы, инженерное оборудование и монтажные работы, дом небольшой площади может оказаться оптимальным вариантом для семьи со средним достатком, которая мечтает жить загородом.
К слову, стоимость стометрового дома с участком недалеко от Москвы, как правило, близка к стоимости двухкомнатной квартиры на периферии столицы или небольшой трёшки в ближайшем «замкадье». По сути это реальная альтернатива городскому жилью, только большей площади и с оптимальной для конкретной семьи планировкой. Ну и с многочисленными бонусами – чистым воздухом, собственным облагороженным участком, где есть место для игр и шашлыков, постоянно свободной парковкой, отсутствием топающих и сверлящих стены соседей и пр.
2. Любой дом требует эксплуатационных расходов и периодического ремонта, но в случае компактного коттеджа затраты будут ощутимо меньше, чем в случае особняка.
3. Маленькие дома строятся быстрее. Конкретные сроки зависят от технологии строительства, этажности и других факторов. Основательный дом из газобетона можно возвести за 2-3 месяца.
4. Компактный дом – отличное решение для маленьких участков. Даже одноэтажный коттедж площадью 100 м2 без проблем удастся разместить на 6 сотках. Если же хочется, чтобы на участке было просторнее, то стройте двухэтажное здание.
5. Небольшой дом дешевле отапливать зимой, тем более если в посёлке нет магистрального газа и приходится выбирать дорогие энергоносители
Обратите внимание: цены на энергоносители постоянно растут, и чем меньше площадь здания, тем больше денег будет оставаться в вашем семейном бюджете, вместо того чтобы «улетать в трубу»
6. Дом небольшой площади проще убирать. Представьте, сколько времени вы тратите на уборку городской квартиры. А теперь представьте, как долго вы будете пылесосить и мыть полы в загородном доме, который намного больше, чем квартира. Притом на уборку коттеджа площадью, например, 150 м2 придётся потратить в 1,5 раза больше времени, чем на уборку стометрового.
Зависимость сроков от материалов и технологии строительства
Сроки возведения загородного дома зависят от выбора материала и способа строительства.
Можно построить дом из:
- кирпича;
- газобетона;
- пенобетона;
- дерева (бруса, бревна, лафета).
Каждый из этих видов материалов, в силу индивидуальных особенностей и характеристик – имеет свой безопасный срок строительства. Здесь не следует пренебрегать строительными нормами и техническими нормативами.
К тому же, каждый материал требует к себе особого подхода. Например, укладка кирпича – более трудоемкий процесс, нежели кладка из пенобетонных блоков. А деревянный сруб из бревен строится медленней, чем постройка из бруса.
Еще сроки возведения загородного дома зависят от способа возведения коробки. Кроме традиционного способа, в загородном домостроении используются коробки:
- щитовые;
- рамочные;
- модульные;
При возведении щитовых коробок, готовые изделия в виде щитов, из композитных древесных полотен на клею, собирают в одно целое. Затем укрепляют. Потом ставятся также готовые перегородки для внутренних стен. Их тоже укрепляют. Остается построить верх, и покрыть его, и потом провести коммуникации и сделать отделочные работы.
Когда же строится рамочный объект, сначала из досок и бревен уже на готовой основе создается каркас. Ставятся стропила для крыши. Потом этот каркас обшивается теплоизоляционными фрагментами. В конце достраивается верх.
Рамочные и щитовые здания чем-то похожи в своем исполнении. У обоих изначально присутствует каркас. Тем не менее, на рынке появляются и другие методы строительства. Например, модульный дом, собираемый из деревянных щитов, утепляемый композиционными составами.
Сколько стоят услуги сметной компании
Цена на составление сметы прямо зависит от трудозатрат специалиста. Естественно, чем более полный объем информации предоставлен сметчику, тем быстрее и дешевле цена на услуги. Исходные данные для расчетов могут быть:
- Полные. В них четко видны технические решения, деталировка. При работе инженеру легко понять количество материалов и объемы планируемых работ. Это может быть проектная документация на стадиях «Рабочий проект», «Рабочая документация» или электронный файл с моделью инвесторской сметы для расчетов договорных цен (актов КС2, КС3), дефектный акт.
- Частичные, не качественные. Это может быть техническое задание без указания марок и типов материалов, не полный объем работ в дефектном акте, ведомости объема работ, технологические карты или проектная документация на стадии «Проект», «Предпроектное предложение».
В случае отсутствия готовых объемов работ или проектной документации возможен выезд нашего замерщика на строительную площадку, согласование с Заказчиком технологических решений. Стоимость выезда оговаривается в индивидуальном порядке и зависит от удаленности объекта и количества замеров.
Цена услуги составляет от 100 рублей за расценку или позицию на материалы. Стоимость составления смет зависит от множества факторов. Это:
- качество и полнота исходных данных;
- вид работ (например, смета на сантехнику более трудоемкая, чем осмечивание общестроительных работ);
- объем работы (расчет возведения многоэтажного дома более разноплановый и трудозатратный, чем определение цены на ремонт квартиры);
- срочность выполнения заказа;
- индивидуальные требования Заказчика (дополнительный пакет документации, расчет нескольких конструкторских решений, применение нестандартных или уникальных технологий).
Перечень услуг и стоимость за позицию:
- расчет смет на любые виды работ в капитальном строительстве от 100 руб/позиция;
- составление коммерческих расчетов на любые работы от 100 руб/позиция;
- расчет инвесторской документации, договорной цены, актов выполненных работ КС-2, КС-3 — от 100 руб/позиция;
- перенабор локальной сметы, актов и т.д. из одной программы в другую (Def-Smeta, Гранд-Смета, СТС-Смета, RU, Смета-Багира, WinSmeta и др.) – от 60 руб/позиция;
- стыковка стоимости материалов с бухгалтерскими программами — от 60 руб/позиция;
- составление сводного сметного расчета, объектного сметного расчета — от 1500 руб/расчет;
- составление стоимости проекта от 4000 руб/расчет;
- расчет сметы на изыскания (геология, геодезия) от 4000 руб/расчет;
- аудит сметной документации на любой стадии от 80 руб/позиция;
- хронометраж и расчет калькуляций на изделия (металлоконструкции, изготовление электрооборудования, пр) от 100 руб/строчка;
- определение стоимости машино-часа механизмов или машин от 1500 руб/расчет;
- выезд на стройплощадку по Москве – от 3500 руб;
- выезд на стройплощадку по МО – от 4000 руб.
Строительство многоуровневых домов, коттеджей, особняков под ключ — серьезное и затратное дело.
После выбора проекта, ознакомления со всеми пунктами договора, утверждения сметы и подписания документации, производятся основные этапы:
1) Организационно-изыскательские работы. Входит снятие пробы грунта, анализ ее в независимой лаборатории, подписание документации. Когда производится строительство домов, проекты и цены обговариваются заранее. Заказчик имеет возможность выбрать наиболее оптимальный вариант.
2) Нулевой цикл. Включает подготовку участка (чистку от сорняков, разравнивание, рытье котлована при необходимости).
3) Сооружается фундамент. Для Калининградской области наиболее актуальными являются 4 типа фундаментов: ленточный и плитный (отличные варианты для строительства по среднестатистическим ценам), свайный и цокольный (более трудоемкие, соответственно, дорогостоящие варианты). На фундамент под ключ цена не изменится после подписания договора. Это оговорено в политике компании «Кайзер-Крафт».
4) Возводятся стены, перегородки. Материал для стен, внутренней отделки и внешней облицовки выбирается на стадии проектирования. Собственно, это и является одним из составляющих при ценообразовании строительного объекта.
5) Устанавливается стропильная система. Входит устройство лаг, крыши, кровельного материала. Лучшим вариантом для Калининграда и области по ценовому диапазону, а также по показателям адаптации к погодным и климатическим условиям является черепица. Ее выбор в северо-западном регионе особенно велик, это: керамическая черепица, металочерепица, мягкая черепица.
6) Производится отделка. Внешняя облицовка фасадов, как и все остальные материалы, заранее подбирается при создании индивидуального или типового проекта. Внутренняя отделка делится на три основных вида:
1. белая (чистовая) — жилое помещение готово к эксплуатации);
2. серая — имеются все приборы учета, установлены розетки, включатели, подсоединены системы жизнеобеспечения, на полу стяжка, нет финального покрытия, потолок и стены нуждаются в чистовой отделке;
3. черновая — по сути, это строительство на стадии завершения. Стоит коробка, есть крыша, пол, потолок, основные несущие перегородки, подключения к инженерным сетям нет, отделки и облицовки нет.
Соответственно, на строительство домов цена будет разниться в зависимости от объема проделанных работ.
«Денег уходит прилично. Так что все у нас есть: и рассрочка, и кредит»
Минчанке Регине (имя изменено. — Прим. ред.) досталось наследство от дедушки в Пуховичском районе — это участок в 70 соток и дом. Место это у семьи любимое — с ранней весны до поздней осени они в деревни, даже в городской квартире живут меньше времени. Поэтому сельскую недвижимость белорусы решили привести в порядок.
— Сперва мы реконструировали старый дом. А в прошлом году решили, что на том же участке построим еще один, на 120 «квадратов», — вводит в курс дела Регина.
Прошлой осенью семья успела сделать под новый дом свайно-ленточный фундамент, заплатили за него 6000 долларов (15 450 рублей. — Прим. ред.). Регина говорит, что делали его «по знакомству», поэтому он обошелся дешевле. Также в прошлом году в строение провели воду, электричество.
— В этом году мы сделали автономную канализацию. Заплатили за нее 7500 рублей, в прошлом году это обошлось бы в 3000−3500 рублей. В компании, которая занималась установкой, объяснили повышение цены тем, что у них затраты выросли на фоне подорожания материалов, курс валют изменился.