Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Когда говорят о площади, которая не учитывается при расчёте налога, то имеется в виду следующее. При определении налога на квартиру 20 квадратных метров исключаются из расчёта. Если у жилья имеется больше одного собственника, то на каждого из них исключается по 20 метров площади. Например, в том случае, если у квартиры 4 владельца, а общая площадь составляет 85 квадратных метров, то платить будет нужно только за 5 метров, остальные 80 метров будут исключены из расчёта. Если налог рассчитывается на 2 или 3 квартиры, льготы на квадратные метры считаются аналогичным образом и учитываются в каждой из имеющихся квартир по отдельности. Если же в собственности имеется просто одна или несколько комнат, то из расчёта исключаются только по 10 квадратных метров на каждого собственника.

Нaлoг cчитaют пo фopмyлe нaлoгoвoй или в oнлaйн-cepвиcax

Нaлoгoвaя paccчитывaeт cyммy пo фopмyлe:

Нaлoг нa нeдвижимoe имyщecтвo = (Кaдacтpoвaя cтoимocть имyщecтвa — Нaлoгoвый вычeт) * Кoэффициeнт пepиoдa влaдeния * Дoля влaдeния * Cтaвкa

Нaлoг paccчитывaют тaк:

1. Cчитaют нaлoгoвый вычeт oт oбщeй плoщaди oбъeктa нeдвижимocти.

2. Paccчитывaют cтoимocть 1м² пo кaдacтpy.

3. Узнaют кaдacтpoвyю cтoимocть имyщecтвa c нaлoгoвым вычeтoм.

4. Пpимeняют кoэффициeнт пepиoдa влaдeния.

5. Paccчитывaют дoлю влaдeния в oбъeктe нeдвижимocти.

6. Пpимeняют нaлoгoвyю cтaвкy гopoдa, гдe нaxoдитcя имyщecтвo.

Пpимep:

нyжнo paccчитaть cyммy нaлoгa зa квapтиpy в Caнкт-Пeтepбypгe зa 2020 гoд.

У квapтиpы тaкиe дaнныe:

• кaдacтpoвaя cтoимocть — 8 336 387 pyблeй;

• плoщaдь — 82.2 м²;

• кoличecтвo дoлeй в квapтиpe — 1;

• пepиoд влaдeния — 14 мecяцeв

• нaлoгoвaя cтaвкa — 0.15%. B Caнкт-Пeтepбypгe мecтныe влacти yвeличили бaзoвyю cтaвкy нa квapтиpы c кaдacтpoвoй cтoимocтью oт 7 дo 20 млн.

Себестоимость единицы недвижимости — это основная единица подсчета — налоговая база. С 2016 г. принцип определения этого значения в территориальных образованиях различается и зависит от решения местных законодателей:

1. Субъекты РФ переходят на кадастровую стоимость (КС) жилья. В 2020 г. эта оценка станет единственной возможной для расчета налога.
2. Регионы России, не перешедшие на КС, оперируют в расчетах инвентаризационной стоимостью (ИС). Поскольку это значение внесено в реестры до 1 марта 2013 г., его перемножают с коэффициентом-дефлятором для актуализации данных.

От стоимостного показателя зависит и региональная ставка налогового обложения:

Себестоимость	Процент	Когда применяется
Кадастровая	2	нежилая недвижимость (ст. 378.2 НК РФ, п. 7 и 10); дороже 3 000 000 руб.
0,5	Для объектов, к которым не применимы ставки.
0,1	дома, квартиры, комнаты; доли в доме или квартире; комплексные постройки, включающие жилую и нежилую собственность; машиноместа и гаражи, зарегистрированные в собственность; жилые постройки на дачах, не больше 50 кв.м.
Инвентаризационная	до 2	Цена 500 тыс. руб.
до 0,3	300000- 500000 руб.
до 0,1	меньше 300000 руб.

Муниципалитеты сами утверждают ставки налогового обложения. Они не могут быть больше закрепленных в законе о налогах и сборах. Конкретный процент утверждается региональным законом.

Чтобы рассчитать налог на имущество, надо применить актуальные значения, принятые муниципалитетами. Эта информация есть в открытом доступе на сайте уполномоченного органа власти.

Особенности расчета налога на долевую собственность

Обязанность по расчету налога возлагается на территориальное отделение ФНС. Каждый владелец части имущества получает уведомление, в котором указывается:

• налоговая ставка,
• объект, который подлежит налогообложению,
• налоговая база,
• срок оплаты.

Важно: На оплату налога собственнику доли в имуществе дается 30 дней от получения уведомлени.

Расчет производится пропорционально доле, принадлежащей каждому участнику! Следовательно, налоги при продаже долевого строительства рассчитывается не на всю квартиру и затем делится поровну между собственниками, а изначально определяется на каждого из них в отдельности.

Формула расчета:

Размер налога для участника долевой собственности = размер налога с кадастровой (инвентаризационной) стоимости объекта Х долю в праве общей долевой собственности.

Обязанность по уплате рассчитанной суммы возлагается на каждое лицо, владеющего долей в имуществе.

Итак, для расчета размера налог на доход от долевого участия необходимо знать:

• цена объекта (по кадастру или инвентаризационную)
• инвентаризационную (кадастровую) стоимость доли конкретного налогоплательщика
• ставка налога, согласно местной алоговой инспекции.

Письмо МинФина РФ №03-05-06-01/46 указывает, что важно применять ставки, установленные именно для стоимости доли в имуществе!

Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.​

В этой статье

• Правила уплаты налога при продаже квартиры
• Минимальный срок владения квартирой
• Изменения в 2020 году
• Расчет налога с продажи квартиры
• Пример расчета
• Как продать квартиру без уплаты налога
• Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях
• Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности
• Налог с продажи недвижимости по «‎переуступке»‎‎
• Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству
• Как уменьшить налог при продаже квартиры
• Имущественный вычет в размере 1 млн рублей
• Уменьшение налога на расходы при приобретении
• Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья
• Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
• Как правильно заплатить налог при продаже квартиры
• Правила заполнения декларации
• Документы, прилагаемые к декларации
• Сроки подачи декларации и уплаты налога
• Заключение

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.

При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.

Справочно:

Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.

---

Налог с продажи квартиры в 2022 году

Уже сейчас наблюдается много сделок, при которых цена жилья по документам оценивается менее миллиона рублей. Это говорит о том, что каждая вторая операция не соответствует на бумаге настоящей сумме продажи. Родина будет бороться с этим так: если цена в договоре будет меньше, чем 70% кадастровой стоимости, то налог будет браться от кадастровой стоимости. Улизнуть не выйдет!

• Недополучение налоговых сборов в России.
• Борьба с подпольной торговлей недвижимостью.
• Стремление контролировать все возможные рынки, включая рынок личной недвижимости.
• Отсутствие протестных настроений по этому поводу: жильё люди продают сравнительно редко. Особенно бедные слои населения.
• Простота контроля продажи жилья: всё проводится официально через нотариуса и БТИ.

Налог на недвижимость с 1 января 2022 года

Если до реформы при расчете налога на имущество применялась инвентаризационная стоимость вторичного жилья, то после нее в расчет стала браться кадастровая. Первые этапы реформирования сопровождались значительным расхождением между этими показателями, что существенно влияло на налогооблагаемую базу и, соответственно, вызывало недовольство налогоплательщиков.

• вся недвижимость жилого типа;
• незавершенное строительство жилого типа;
• цельный недвижимый комплекс, имеющий хотя бы одно помещение жилого типа;
• парковочное место и гаражное строение;
• хозпостройки , построенные на земельном участке, отведенного под строительство дома, и занимающие площадь не более 50 квадратных метров.

Налог на вторую квартиру и все о нем

Опасения людей, которые собираются покупать вторую квартиру и оформлять право собственности, понятны. К счастью, если речь идет о покупке, то налог должен оплачивать продавец.

Покупатель в этом случае может получить дополнительные средства. Они называются налоговым вычетом.

Примечательно, что это справедливо только для граждан, которые имеют официальное трудоустройство.

Однако это стало возможным только после 2014 года. До этого любое лицо в России могло получить вычет только раз за всю жизнь.

И такое положение было крайне неудобным, ведь оно не учитывало ни квадратуру, ни условия покупки. Однако поправки в Налоговый кодекс по части собственности все же были внесены.

Законодательство РФ прямо говорит о том, что имущество, нажитое в браке, является совместным. Следовательно, супруги, которые купили квартиру в браке, могутполучить два вычета с двумя собственниками.

Получить два вычета не получится, если был заключен брачный договор.

Если оный документ не предусмотрен, или он не регулирует право собственности, тополучить два вычета с двумя собственникамиможно независимо от того, кто и как вносил денежные средства. Данное положение закреплено в разъяснении федеральной налоговой службы России:

• Письмо Министерства финансов N 03 — 04 — 05 / 7 — 301.
• Письмо федеральной налоговой службы N БС – 4 – 11 / 7018.
• Письмо федеральной налоговой службы № БС – 3 – 11 / 813.
• Письмо Министерства финансов N 03 – 04 – 05.

Чтобы разделить между собственниками сумму налогового вычета, необходимо знать, на какой размер стоит рассчитывать. Базовая ставка, по которой рассчитывается размер возвратных платежей с суммы сделки – 13%.

Даже если вы имеете право на получение полного налогового вычета и не являетесь предпринимателем, то получить 13% со всей суммы возможно не получится.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
• Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
• Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
• Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Максимальная выплата – 13% от 2 миллионов рублей при покупке квартиры и 13% от 3 миллионов рублей при купле участка под строительство или с жилым домом. Это максимальные суммы, которые можно получить по двум налоговым вычетам с одной покупки в 2019 году.

Платить или не платить?

---

Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.

Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.

До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.

С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.

С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.

Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:

• жилье было получено в собственность в результате приватизации;
• имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
• недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
• продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
• квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.

Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.

Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.

Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.

Условия	Минимальный срок владения
Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года	3 года
Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016	5 лет
Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры	3 года

Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры

Таким образом, собственник не уплачивает налог с суммы до 1 млн руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется рассчитать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной – 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.

В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.

Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:

Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную

(4 635 360 – 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.

Каким из этих 2 способов (получение фиксированного налогового вычета или уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн. руб.

Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой — уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 05.04.2011 № 03-04-05/9-219 и от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.

Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире. Однако если продавцом выступает один из сособственников, ему вычет предоставляется в полном размере.

Налог при покупке второй квартиры

Для начала изучим вопрос, возникающий в процессе приобретения заветных квадратных метров людьми, в собственности которых уже есть жилая недвижимость. Должны ли они платить налог за вторую квартиру при оформлении договора? Поспешим вас обрадовать, что в этом случае бремя по уплате сборов в казну полностью ложится на продавца.

Что касается покупателя, то государство идет ему навстречу, давая возможность дополнительно получить средства в виде налогового вычета. Но воспользоваться данным преимуществом могут только те россияне, у которых имеется официальная работа. Речь идет о трудовой деятельности, оформленной по всем требованиям закона, с подписанием соответствующего договора.

Следует отметить, что это правило было введено с 2015 года после внесения изменений в законодательство. До этого налоговый вычет предоставлялся только один раз. При этом закон не учитывал условий сделки и площади приобретаемого жилья. Но правки изменили данный порядок и сегодня, если покупатель не использовал средства по вычету в полном объеме в процессе приобретения жилья, то они автоматически переносятся на вторую покупку. В то же время закон не предусматривает повышенный налог за вторую квартиру. Соответственно, процесс налогообложения осуществляется на общих основаниях. Рассмотрим его детальнее.

Налог на недвижимость для физических лиц в 2021 году

• объект должен быть в собственности и не использоваться для предпринимательской деятельности;
• если кадастровая стоимость недвижимого объекта выше 300 млн. рублей собственник не может рассчитывать на льготу.

• инвалиды групп 1 и 2, а также инвалиды с детства и дети;
• получатели пенсий по старости;
• ветераны ВОВ;
• лица, имеющие звание Герой Советского Союза и Российской Федерации;
• обладатели ордена Славы трех степеней;
• ликвидаторы ЧС, произошедших на радиоактивных объектах: Чернобыльской АЭС, ПО «Маяк», испытаний на полигоне в г. Семипалатинск;
• иные категории военнослужащих, а также их семей.

Какой налог на вторую квартиру в собственности в 2021 году

Недвижимость, как известно, является одним из вариантов инвестирования. Многие вкладывают деньги в покупку второй квартиры для того, чтобы потом сдавать ее в аренду. Впрочем, нередко граждане таким образом стараются просто сохранить собственные сбережения. Стоит это делать или нет – иной вопрос. Главное в том, что недвижимость в РФ по-прежнему вызывает интерес в плане инвестирования.

Однако не стоит забывать, что многие россияне сегодня являются владельцами не одного, а нескольких объектов жилой недвижимости. При этом зачастую лица, размышляющие по поводу приобретения в собственность второй квартиры, задаются вопросом: какой налог при этом нужно будет заплатить, и не взимает ли государство в такой ситуации каких-то дополнительных платежей? Данный интерес вполне оправдан.

Мнение второе: налог платить нужно, если стоимость квартиры превышает 1 млн. руб.

Его зачастую занимают налоговики в отдельных регионах и местных налоговых инспекциях. Логика такая. Налогом не облагают только то имущество, которое находилось в собственности человека три года и больше. Была продана квартира (целиком как единый объект). На нее было получено новое свидетельство о праве собственности. Собственником самой КВАРТИРЫ (а не второй доли в ней) человек стал меньше трех лет назад. Следовательно, доход от продажи квартиры облагается налогом. При этом он получает право воспользоваться вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (вычет — это некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога). В данном случае вычет составляет 1 000 000 руб. Тогда сумма налога с дохода от продажи квартиры составит:
(Продажная стоимость квартиры — 1 000 000 руб. (вычет)) х 13% (ставка налога)

Что такое налог на недвижимость и кто его платит

В России существуют различные виды налогов на недвижимость — земельный налог, налог с продажи квартиры или дома и другие. Но в разговорной практике под налогом на недвижимость традиционно понимается имущественный налог (налог на имущество физлиц, или НИФЛ). Его платят собственники разных типов жилья и коммерческой недвижимости:

— квартир
— домов и коттеджей
— парковочных мест и гаражей
— торговых помещений на первых этажах
— кладовок
— офисов
— комнат
— недостроенных объектов и иных

Это же касается и владельцев долей недвижимости — для них сумма налога считается пропорционально доле в общей стоимости объекта. Для налоговой не принципиально, проживает ли собственник в квартире или доме, пользуется ли коммерческим помещением, получает ли с него доход, использует ли гараж — платить налог все равно нужно.

Если не оплатить налог вовремя

Если не оплатить налог вовремя, можно получить штраф. А если продолжить игнорировать требования налоговой, ситуация может дойти до суда. Пени рассчитываются по формуле: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы долга. Оба параметра — на каждую конкретную дату, то есть сумма пересчитывается ежедневно, пока не будет погашена задолженность.

«В случае неуплаты налога в добровольном порядке применяются нормы принудительного взыскания. Также должнику на сумму неоплаченных денежных средств подлежат начислению штрафные санкции», — предостерегает Анна Жолобова из коллегии адвокатов «Регионсервис».

Но сначала налоговая должна прислать требование о погашении долга, где указывается срок оплаты. Если в этот срок платеж не поступает, налоговики могут обратиться в суд — дальше дело уже может дойти до взыскания через судебных приставов.

В самых запущенных случаях может быть наложен запрет на выезд за границу (при сумме долга от 30 тыс. руб.), по суду также могут удерживать средства из зарплаты.

«Важно не забывать об оплате и, если в начале ноября на руках еще нет налогового уведомления, стоит проверить информацию в личном кабинете на сайте ФНС или лично в отделении налоговой. Иногда бывает, что, например, из-за человеческого фактора почта не приходит вовремя, но это не избавляет собственников от обязанности оплатить налог до 1 декабря включительно», — советует Мария Ромчанова.

Похожие записи:

• Справка по форме 2-НДФЛ: что это и зачем нужна
• Национальные символы Италии – гордость об руку с историей. Наследие Рима
• ГИБДД будет штрафовать водителей за зимние поездки на летних шинах