Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто осуществляет контроль за управляющей компанией?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Чтo пиcaть в жaлoбe нa УК
3aкoн нe дaeт чeткиx тpeбoвaний пo cocтaвлeнию зaявлeния. Чтoбы дeлo paccмoтpeли быcтpee, в зaявлeнии вaжнo yкaзaть:
Кyдa пoдaют жaлoбy и oт кoгo
- Нaзвaниe opгaнизaции, кyдa пишyт жaлoбy.
- ФИO и дoлжнocть тoгo, кoмy пишyт жaлoбy.
Oбcтoятeльcтвa дeлa
- Aдpec дoмa.
- Нaзвaниe УК и peквизиты зaключeннoгo c нeй дoгoвopa.
Cyть пpoблeмы
Нa чтo жaлyeтcя жилeц дoмa.
Чтo cдeлaли жильцы
Дaты и oпиcaниe oбpaщeний в УК c тpeбoвaниями ycтpaнить нapyшeния.
Чтo пpocят жильцы
- Нaкaзaть УК зa нapyшeниe дoгoвopa.
- Bepнyть нeзaкoннo пpиcвoeнныe дeньги.
- Лишить УК лицeнзии.
Суть, цель и назначение
Как уже отмечалось выше, основная цель деятельности агентства – посредничество между жильцами, органами ЖЭК и другими организациями в сфере обслуживания домов и придомовых территорий. Исполняя свои функции за фиксированную оплату, УК освобождает собственников квартир от необходимости самостоятельного улаживания конфликтов с городскими компаниями, организацией ремонтных работ, облагораживанием территорий и получением основных коммуникаций ЖКХ.
Основное преимущество привлечения посредника в том, что фирма будет действовать исключительно в рамках договора и в соответствии с пожеланием большинства жильцов дома. Как показывает практика, самостоятельно улаживать конфликты собственникам удается не всегда.
В 2018 году сделать правильный выбор управляющей фирмы поможет список УК, зарегистрированных в государственном реестре. В перечне представлено описание, резюме и опыт работы. Владельцы личного жилья в многоквартирном доме голосованием выбирают желаемую организацию и подписывают договор. После этого начинается исполнение вверенных обязанностей.
Как контролировать управляющую компанию ЖКХ, вышестоящая организация
Если жильцы многоквартирного дома отказались от ТСЖ и самостоятельного управления в пользу УК, они заключают с выбранной компанией договор. Она осуществляет свою деятельность на основании данного договора, требований жилищного законодательства.
По ЖК РФ собственники МКД вправе производить проверку работы управляющих организаций. С этой целью УК ежегодно предоставляют им письменные отчеты о проделанной работе.
Кроме того, жильцы могут запрашивать у своей компании другие бумаги (о тарифах на ЖКУ, выполненных услугах и т.д.), не запрещенные стандартами раскрытия информации. Не менее важной возможностью влияния на управляющую компанию, является право ее смены.
Деятельность функционирующих в области ЖКХ компаний контролируется и регулируется на всех уровнях власти.
Различные структуры, осуществляющие надзор, имеют свою специализацию и полномочия в этой отрасли. На уровне РФ эти функции осуществляют следующие органы:
- Министерство строительства РФ. Этот орган занимается установлением нормативов в области ЖКХ. Кроме того, он дает разъяснения по вопросам предоставления коммунальных услуг.
- Минэнерго РФ также курирует жилищно-коммунальную сферу, в частности, электроэнергетику и газоснабжение.
- Федеральная антимонопольная служба в Москве следит за законностью установления тарифов на ЖКУ.
Определенным образом контроль за управляющими компаниями ведет и Роспотребнадзор. Он оказывает поддержку потребителям в разных правовых отраслях. Другим органом, способным оказать помощь потребителям являются жилищные инспекции.
Они действуют как на федеральном, так и на региональном уровне. При этом в связи с изменениями в законодательстве они не осуществляют непосредственный надзор за УК. В связи с введением лицензий для УК Госжилнадзор теперь проверяет ее надлежащее использование.
Официальные власти на местном уровне также принимают участие в регулировании сферы ЖКХ. Они вправе осуществлять самостоятельный мониторинг ситуации или реагировать на обращение потребителей. Согласно ст. 165 ЖК РФ они могут провести внеплановую проверку работы УК при обращении собственников помещений в МКД, совета дома.
Надзорный Орган Над Управляющими Компаниями
Доверяй, но проверяй: какой бы добропорядочной не выглядела УК, нужно учитывать, что настоящие хозяева Вашего дома — это вы сами.
Интерес коммерческой компании (а любая УК — это коммерческое предприятие) — получение максимальной прибыли, а интерес жильцов — безопасное и комфортное проживание в доме и сохранение этих условий на максимально возможный срок.
Поэтому решение вопросов управления домом без участия жильцов, отсутствие общественного контроля за выполнением работ, может привести к неприятным сюрпризам для Вас. На практике, как правило, получается, что мы не только платим за работу УК из собственного кармана, но и вынуждены бороться за качество выполнения работы.
Жилищный кодекс обязывает собственников помещений в многоквартирном доме избрать Совет дома, если не введены иные формы управления (например, ТСЖ, ЖСК). Если собственники не реализовали свое право – инициатива организации Совета дома перейдет к районной управе со всеми вытекающими последствиями.
Права управляющей компании
Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:
- заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
- требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
- проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
- получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
- для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
- ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
- взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.
Понятие и законодательная основа деятельности компаний по управлению многоквартирным домом
Управляющая компания – это юридическое лицо, организация, которая посредством заключения договора с собственниками объектов недвижимости в доме осуществляет управление их общим имуществом и обеспечение их комфортными условиями для проживания.
Обязанности и полномочия управляющей компании зависят от ее вида. Можно выделить следующие категории УК:
- Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
- Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
- Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.
Таким образом, спектр обязанностей и ответственности управляющих компаний разнится, в зависимости от их вида. Однако, независимо от типа, все они должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством. К числу основных нормативных актов, регламентирующих деятельность подобных организаций, относятся следующие:
- ЖК РФ.
- ГК РФ.
- Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 года.
- Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 года №354.
- Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 года.
Контролирующие органы в сфере ЖКХ в 2020 году
Структура, защищающая конкуренцию, утверждает принципы расчета стоимости благ цивилизации.
А Минэнерго разрабатывает схемы и нормативы теплоснабжения. Основные региональные контролирующие органы в сфере ЖКХ – это Роспотребнадзор, жилищная инспекция и суд. Первый занимается выявлением нарушений, которые могут оказать негативное воздействие на здоровье людей.
Государственный жилищный надзор оперативно реагирует на жалобы граждан, касающиеся соблюдения управляющей компанией нормативно-правовой базы, действующей в сфере ЖКХ.
Структура имеет непосредственное отношение к оформлению лицензий. Если обращения в контролирующие органы не дали должного результата, стоит составить исковое заявление и направить его в суд. Региональный контроль также могут осуществлять профильные некоммерческие компании, полный перечень которых представлен на сайте организации «ЖКХ Контроль».
Между владельцами квартир и руководством управляющих компаний часто случаются конфликтные ситуации. Обратиться с жалобой можно в местную администрацию или в прокуратуру.
Первая не проводит проверок, но может направить распоряжение об осуществлении контроля другому органу. Кому подчиняются управляющие компании в Москве?
Аналогичным структурам, а также жители столицы могут обратиться с жалобой через интернет-ресурс «дома Москвы». Общественный контроль в сфере ЖКХ преследует следующие цели – улучшение качества коммунальных благ и максимальную защиту прав жильцов.
Для реализации надзора организованы несколько специальных центров, объединенных в общую сеть.
Основания для обращения жильцов в Жилищную инспекцию
В отличие от налоговых органов, жилищные инспекторы анализируют хозяйственную деятельность товарищества.
Жильцы вправе пожаловаться на руководство ТСЖ в Жилсинпекцию, если правление:
- Вовремя не ремонтирует общее имущество многоэтажки;
- Не устраняет последствия аварий трубопровода;
- Не занимается подготовкой дома к зиме:
- Не вывозит мусор;
- Не следит за состоянием двора (детской площадки, клумб, дорожек), подъезда, чердака или подвала;
- Не следит за освещением в подъезде и дворе дома;
- Вовремя не убирает снег, не сбивает сосульки с крыш, не обеспечивает чистоту придомовой территории и прочие нарушения.
Выявление финансовых махинаций ТСЖ в ходе аудита
В России нередки случаи, когда финансовые проверки выявляют факты уголовных преступлений руководства и приводят к наступлению уголовной ответственности:
- ТСЖ заключает фиктивные договора на обслуживание и ремонт дома, а поступившие от жильцов деньги присваивает себе;
- умышленно завышают стоимость стройматериалов и работ в сметах на ремонт, а разницу распределяют между правлением;
- незаконно завышают коммунальные тарифы, в результате чего жильцы платят сверх установленных в регионе нормативов;
- по своему усмотрению расходует федеральные средства, выделенные на обслуживание дома;
- незаконно сдает в аренду помещения многоквартирного дома либо тратит полученные средства не на обслуживание постройки, а на свои нужды.
Ответственность и обязанности управляющей компании
Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету.
При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником.
В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно.
При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.
Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело.
По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.
Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.
Ответственность управляющей компании
Со стороны УК должны быть проведены максимально возможные, а главное необходимые мероприятия по обслуживанию общедомового имущества многоквартирного дома.
В противном же случае, по причине бездействия, УК может быть привлечена к ответственности. Она может быть как административной, так и уголовной. Надзорные органы, которые обязаны осуществлять контроль за выполнением договорных и законных обязательств УК в условиях современности, это Государственная жилищная инспекция и органы Прокуратуры.
Также определенным объемом полномочий обладают местные власти населенного пункта, органы пожарного надзора, а также Роспотребнадзор и правоохранительные органы.
Любая из вышеперечисленных организаций вправе наложить штрафные санкции по причине невыполнения или ненадлежащего выполнения должностными лицами, а также юридическими лицами требований действующего законодательства РФ.
Основной трудоемкий процесс – доказывание факта нарушения. Также следует упомянуть тот факт, что у УК существует обязанность в получении лицензии. Естественно, что при неудовлетворительной работе подобных компаний, сформировалась возможность лишения УК их лицензий, что, по сути, должно возыметь мотивирующий эффект на сотрудников и руководителей подобных организаций.
Однако отметим, что данная мера является довольно крайней и нечасто применяется к нарушителям. В данном случае, позиция контролирующих и властных органов такова, что со стороны собственников многоквартирных домов, при объединении таковых, реальнее осуществить переизбрание недобросовестной организации управления.
При условии, что жильцы объединяться не имеют желания, то и радикально менять в плане конкретного дома никто ничего не будет, тем более, лишать лицензии УК.
Деятельность УК регламентируется рядом законодательных актов. При грамотном и умелом использовании таких нормативно-правовых актов, реально добиться исполнения полного объема работ и услуг по многоквартирному дому.
Однако не следует забывать, что от персональной активности жителя (собственника) и заинтересованности его в судьбе дома, зависит благосостояние всего МКД.
Образец жалобы на — управляющую компанию ЖКХ
Обращение в вышестоящие органы власти с жалобой на управляющую компанию ЖКХ иногда становится необходимым.
Не следует терпеть противоправные действия работников данной организации, можно заставить их вовремя выполнять свои обязанности.
плохой уровень предоставления или редкое выполнение ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг); плохая подготовка строения к отопительному сезону или вообще отказ от ее производства; неправильное представление отчетов о произведенных компанией работах; отказ от предоставления всех счетов по оплате услуг жильцам, требование превышенной оплаты без доказательных бумаг о правомерности этого действия; нежелание организовывать и проводить собрания собственников, неправильное его проведение, упущение важных деталей в сфере отчетности или обсуждения важных вопросов касательно жильцов дома; не выполнение всех позиций договора о надлежащем управлении многоквартирным домом.
- Жилищный кодекс Российской Федерации обозначает критерии качества предоставления услуг в ЖКХ. Статья 157 ЖК РФ устанавливает административную ответственность руководителя УК за неправильные начисления квартплаты и размер штрафа за это деяние.
- Федеральный закон «ОЗПП» от 07.02.1992 г. № 2300-1 регулирует взаимодействие между продавцами (поставщиками) и покупателями, определяет понятие качества услуг и продукции и прописывает механизм защиты прав потребителя.
- Федеральный закон «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» от 02.05.2006 г. № 59-ФЗ применяется в случае поступления жалоб на работу государственных, муниципальных или частных предприятий.
- Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ обеспечивает права в области санитарно-эпидемиологического благополучия граждан.
Куда жаловаться на управляющую компанию ЖКХ
Итак, первый вопрос, который волнует собственников помещения, когда управляющая компания плохо исполняет свои обязанности – кто осуществляет надзор за управляющей компанией, куда жаловаться на ЖКХ?
Можно выделить следующие органы, которые занимаются надзором в сфере коммунального хозяйства:
- В первую очередь это руководство самой управляющей компании. Руководитель должен рассмотреть и прореагировать на любые жалобы, которые подаются жителями домов, обслуживаемых его организацией. О результатах рассмотрения заявитель должен быть уведомлен.
- Если орган управления бездействует, то вышестоящая организация — Жилищная инспекция. Указанная организация принимает жалобы, связанные с нарушением УК норм действующего законодательства при осуществлении коммунального обслуживания домов.
- Если обращение в указанный ранее жилищный орган, по каким – либо причинам невозможно, то следует обратиться в Роспотребнадзор. Как правило, туда подается жалоба на коммунальные услуги, а также несоблюдение условий соглашения между УК и жильцами.
- В некоторых городах, в которых местная администрация имеет отдел, осуществляющий контроль над УК, может быть подана жалоба на ЖКХ в администрацию.
- Весь многоквартирный дом или конкретный собственник может обратиться с заявлением в прокуратуру города. Эта организация рассматривает заявления, связанные с нарушением действующего законодательства.
- Суд. Обращение в этот орган допускается, когда необходимо возмещение вреда или когда принятые решения остальных органов не удовлетворяют заявителя.
Хотелось бы отметить, что многие органы на официальных сайтах размещают контактный телефон для жалоб на управляющую компанию, по которому можно сообщить о нарушениях.
Контроль в сфере ЖКХ: общественный и государственный
Муниципальный жилищный контроль ведут региональные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления. Органы местного самоуправления ЖКХ проводят плановые и внеплановые проверки на соответствие деятельности УК нормам и требованиям муниципальных и федеральных нормативных актов.
Следует ожидать изменений в контрольно-надзорной деятельности органов власти, так как идёт реализация программы «Реформа контрольной и надзорной деятельности», по которой к 2025 году планируется достичь снижения на 50% административной нагрузки на юридических и физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.
31 Янв 2020 etolaw 444
Поделитесь записью
- Похожие записи
- Сколько денег должно быть на счету для подтверждения внж за 2018 год
- Какие Документы Нужны Для Доплаты За Детей Рожденных Д 1990
- С какого возраста можно оформиться по уходу за пожилыми людьми
- Точный Список Региональных Льгот Пенсионеровветеранов Труда В Мордовии
Как проверить работу УК ЖКХ многоквартирного дома?
Если возникли подозрения, что УК ведет свои расчеты с собственниками жилья нечестно и выполняет свои обязанности недобросовестно, то ее всегда можно проверить, в том числе и на воровство.
Обеспечение исполнения обязательств управляющей организации — в ваших силах! Законом гражданам предоставлено такое право. Отметим очень важный момент — коллективное обращение всегда имеет большую силу, чем единоличное.
Поэтому, если возникнет необходимость такой проверки, то лучше действовать сообща. Не стоит забывать, что с каждым собственником заключается договор на обслуживание.
Отсюда следует вывод — любые погрешности в расчетах, халатное выполнение своих обязанностей являются нарушением условий договора. А за это нужно нести ответственность.
Далее попробуем расписать поэтапно, какие действия нужно предпринять для проверки своей УК.