Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.
Что нужно для осмотра квартиры?
Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.
Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.
Варианты уплаты налога
Физические лица (НДФЛ)* ИП (УСН)** Самозанятые (НПД)*** Налоговая ставка 13% 6% Ограничения 15% ставка на доходы свыше 5 000 000 руб. в год. + 1% к ставке на доходы свыше 300 000 руб. в год, фиксированные страховые взносы. Налоговый вычет Есть, например на обучение и медицину. Есть, можно вернуть страховые взносы, если ИП работает один.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Недостатки и спорные моменты
Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».
Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.
Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:
- существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
- несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
В реестр границ будут вноситься следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия:
- Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства;
- Предельные размеры участков
- Предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства;
Более того, в реестр границ вносятся сведения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в том числе:
- реквизиты решений о резервировании земель;
- цели и сроки резервирования;
- ограничения прав на земельные участки, расположенные в границах зарезервированных земель;
- описание местоположения границ.
Плюсы и минусы НПД 2023
Среди явных плюсов спецрежима выделяют:
- упрощенную процедуру регистрации;
- легализацию доходов самозанятых и возможность их подтверждать путем оформления справки о доходах;
- возможность совмещать НПД и основную работу по трудовому договору;
- отсутствие отчетности, деклараций, онлайн-касс;
- выгодные малые ставки налога;
- автоматический расчет налогов к уплате;
- вычет 10 тыс. р. (для всех);
- высвобождение от уплаты взносов.
К основным минусам причисляют:
- лимит по годовому доходу;
- запрет по найму работников;
- отсутствие соцгарантий;
- ограничения по видам деятельности;
- запрет на торговлю подакцизной продукцией, товарами с маркировкой;
- только помесячная уплата налога (поквартально, к примеру, нельзя);
- при неуплате взносов ОПС – отсутствие стажа.
Особый статус апартаментов
Пахомов пояснил, что для апартаментов можно подобрать другой статус, что сейчас и обсуждают депутаты. Это позволит в них находиться или временно проживать. По словам политика, выдвинуто предложение сократить налоги для этого вида недвижимости и поместить апартаменты в отдельную категорию объектов недвижимости.
«Мы считаем, что должны дать апартаментам особый, определенный статус, при котором будут понижены налоги, и при котором регионы получат право ограничивать тарифы на коммуналку внутри этих зданий для апартаментов. Мы над этим работаем и постараемся в осеннюю сессию с таким решением выйти», – рассказал Пахомов.
Разворотнева отметила, что апартаменты по сей день находятся в неопределенном статусе. Это было одной из причин, почему возникло соответствующее поручение президента.
«Они называются многофункциональными жилыми комплексами, в которых де-факто находятся и помещения для проживания людей, и помещения для определенной деятельности. Но порядок их управления, размер платы, права тех, кто там живет, – с точки зрения прописки, пользования социальной инфраструктурой – это все не урегулировано», – сказала Разворотнева.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Стоп-сигнал: сдавать посуточно нельзя?
Сегодня многие оказались взбудоражены сообщением информагентств о введении с ноября запрета на посуточную аренду квартир. Данный вид деятельности приносит солидный доход и многим казанцам. Во многих СМИ сообщали о выходе постановления правительства №1417, которое запрещает оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Фактически речь идет о запрете хостелов в жилых домах, что долго обсуждалось на федеральном уровне и наконец было закреплено в правительственном документе за подписью премьер-министра РФ Дмитрия Медведева.
В документе говорится, что в квартирах запрещено размещать промышленные предприятия и осуществлять миссионерскую деятельность, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона «О свободе совести и о религиозных объединениях». Но вместе с тем жилые помещения можно использовать для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но только если это не нарушает прав других граждан.
Загвоздка возникла из-за последнего пункта документа. В нем говорится, что «жилое помещение не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Поскольку существует тонкая грань между краткосрочной арендой (то есть с фиксированным сроком аренды, как у гостиниц) и самими гостиничными услугами, то некоторые интерпретировали последнее положение как прямой запрет на посуточную аренду.
Обязательно ли привлекать эксперта к приемке квартиры?
Некоторые нарушения нельзя выявить даже пригласив эксперта. Кроме того, иногда они вводят граждан в заблуждение, навязывают дополнительные услуги, начинают «накручивать» дольщиков, набирая совсем несущественные недостатки, которые не мешают проживанию.
«Когда выявлены существенные недоделки, приглашать эксперта надо. Но в большинстве случаев в этом нет необходимости, – отмечает Анна Горбенко. – Также неоднократно встречала отчеты экспертов, которые, не ознакомившись с проектной документацией, указывают нарушения, ссылаясь на рекомендательные СНиПы и ГОСТы. Дольщику об этом не сообщают, и он начинает бесполезные, но нервные споры с застройщиком. Кроме того, законом предусмотрен гарантийный срок – пять лет на само здание и три года на его инженерное оборудование. Так что если пропустить какой-то недочет при приемке или же если он проявится позже, это не значит, что все исправлять новоселу придется за свой счет».