Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Повышенный налог для нарушителей
В 2022 году в силу вступят новые правила применения повышенной налоговой ставки — до 1,5% в случае выдачи органами госземнадзора предписаний об устранении нарушений обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений:
- в связи с неиспользованием для сельхозпроизводства земельного участка, «принадлежащего физическому лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, отнесенного к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельхозиспользования в населенных пунктах» (за исключением земельных участков, указанных в абзацах четвертом и пятом подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ);
- в связи с использованием не по целевому назначению (неиспользованием по целевому назначению) земельного участка, «принадлежащего физическому лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, в случае выявления факта использования такого земельного участка в предпринимательской деятельности».
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Можно ли уменьшить сумму налога
Продаете квартиру, хотя минимальный срок владения еще не истек? Для вас предусмотрены льготы. НДФЛ возьмут не со всей суммы, а лишь с разницы между ценами (учитывают, за сколько вы покупали жилье и почем сейчас продали). Когда доход не превышает 1 млн рублей, 13% тоже платить не нужно. Речь идет о налоговом вычете от государства. Сколько бы выручки ни было получено от сделки, сумму уменьшают на 1 млн рублей и с получившегося результата взимают 13%.
ПРИМЕР:
| Алексей в 2019 году приобрел «двушку» за 4 млн рублей. В 2020 году мужчина решил переехать в другой город и выставил жилье на продажу за 5,5 млн рублей. Сделка состоялась. В 2021 году Алексей подал декларацию в ИФНС, указал сумму, приложил два договора купли-продажи (свой предыдущий и нынешний). НДФЛ пришлось заплатить лишь с 500 тыс. рублей, так как 1 миллион от прибыли попал под действие налогового вычета. Сумма взноса в итоге составила 65 тыс. рублей. |
Льготы разрешено использовать только раз в год. Продали несколько объектов недвижимости? Скидку на НДФЛ сделают лишь по одному из них. Не подали декларацию в срок? Вас оштрафуют. За каждый месяц просрочки будут начислять по 5% от суммы подлежащего уплате взноса.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом
Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.
Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2020 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2020 года.
Подоходный налог при продаже коммерческой недвижимости
Так, в Письме Минфина России от 19.05.2020 N 03-04-05/31030 разъясняется, что если продажа недвижимого имущества будет осуществлена после прекращения предпринимательской деятельности, то доходы, полученные от продажи имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в соответствии с гл. 23 НК РФ.
В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?
- налогооблагаемая база за минусом 1 млн налогового вычета уменьшится до 11 млн — 1 млн = 10 млн;
- в 2020 г. сумма налога к оплате будет 10 млн х 13% = 1,3 млн рублей;
- в 2021 г. из 10 млн налогооблагаемой базы на 5 млн начисляется 13%, то есть 5 млн х 13% = 650 тыс. рублей — это первая часть суммы к уплате в бюджет;
- в 2021 г. по сверхдоходам в размере оставшихся 5 млн рублей счет идет по ставке 15%, значит, нужно доплатить еще 5 млн х 15% = 750 тыс. рублей;
- итого в 2021 г. налог составит 650 тыс. + 750 тыс. = 1,4 млн рублей;
- разница в расходах продавца при применении систем налогообложения в версиях 2020 г. и 2021 г. по этой сделке достигает 1,4 — 1,3 = 100 тыс. рублей.
С 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.
Есть важное условие: это должно бы ваше единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности не должно быть еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок продаваемой квартиры составляет 5 лет.
Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости
Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению. Однако зачастую при продаже нежилой недвижимости склада, магазина , использовавшейся в коммерции, предприниматели игнорируют это положение. Ведь вырученные суммы, как правило, немаленькие, а соблазн ничего не платить государству — велик. Мы хотим рассказать, во что может вылиться сокрытие дохода в такой ситуации.
Статус продавца в сведениях не фигурирует. Но тот факт, что отчуждена нежилая недвижимость, наверняка подвигнет налоговиков на то, чтобы проверить в ЕГРИП, является ли продавец предпринимателем. И если да, является, их действия, скорее всего, будут следующими. Для начала умножим кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 кстати, с коэффициентом такая же ситуация, что и с предельным сроком пользования: закон субъекта РФ может его уменьшить.
Законом установлен единый размер налога на доходы физического лица в 13% от полученного дохода. Сама сумма налога может быть уменьшена за счет использования налоговых льгот или вычетов. В ряде случаев продавцы вообще освобождаются от уплаты налога.
Если судить от противного, то нежилым признается помещение, которое не пригодно на проживания людей в нем на постоянной основе, в силу несоответствия техническим, санитарными и иным нормам, установленных законом. В качестве примеров нежилых помещений можно привести – магазины, склады, кафе, гаражи, дачные домики и даже апартаменты.
Физическое лицо в 2021 г. приобрело автомобиль за 500 000 руб. Имеется договор купли-продажи, а также расписка о передаче денежных средств продавцу. Машина продана в 2021 г. за 450 000 руб. При расчете налога доходы от продажи автомобиля можно уменьшить на расходы по его покупке. В этом случае сумма налога будет равна нулю ((450 000 руб. amp;#8212; 500 000 руб.) x 13%).
Определенные категории граждан имеют право на льготы при уплате налога. К ним относятся инвалиды всех групп, пенсионеры и многодетные семьи. Тем, кто не входит в льготные категории, избежать уплаты не удастся.
Внимание! Граждане, зарегистрированные как ИП, могут получить льготу и избежать уплаты налога или уменьшить размер, если оформят договор аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, которое планируют выставить на продажу.
Юридическим лицам выгоднее будет совместить две сделки (по покупке и продаже) в одном налоговом периоде, что даст возможность избежать уплаты налогов. Также физическое лицо при продаже или покупке нежилого помещения может рассчитывать на налоговый вычет. Льгота ограничена в сумму 250 000 рублей, но воспользоваться вычетом можно сколько угодно раз (в отличие от жилой недвижимости).
Налог на имущество: коммерческая недвижимость
При продаже собственности необходимо заплатить налог. Какой налог платить с продажи коммерческой недвижимости определяется в зависимости от ставки. Основная ставка составляет 13%, а для лиц, которые большую часть времени проживают за границей – 30% от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.
Если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется пункт об освобождении от налога для имущества, которое в собственности более трех или пяти лет (при приобретении после 1 января 2022 г.). Также на него не распространяется возможность оформления налогового вычета при использовании собственником упрощенной системы налогообложения в ходе предпринимательской деятельности. Если физ лицо продает коммерческую недвижимость как личную, налоги с него все равно спишут – собственник получал доход как ИП, а значит, и продажа объекта относится к доходам ИП. Даже если документы на приобретение помещения оформлялись до регистрации ИП, а к моменту продажи ИП было закрыто. Для налоговой инспекции важен период эксплуатации объекта и получения дохода.
Налог на коммерческую недвижимость: расчёт для физических и юридических лиц
- Подать объявления в различные источники (интернет, расклейка в местах скопления людей, газеты) с указанием вида дохода (например, сдать в аренду или использовать под склад или офис).
- Проверить «чистоту». Стоит собрать и проверить документацию. Если всё на руках, но сделана перепланировка, неуказанная в бумагах, тогда оформляют и её в соответствии с законодательством. Если объект находился ранее в залоге, тогда потребуется подтверждение, что обременение снято. Также встречается недостроенный вариант бизнес-недвижимости, он регистрируется с помощью договора соинвестирования.
- Договор купли-продажи заключается в нотариате. Нотариусу предоставляют всю сопутствующую документацию.
- Регистрация прав в Росреестре. Готовят все бумаги, в том числе договор от нотариуса. С 2021 года больше не выдают свидетельства о праве собственности, теперь подтверждают свои права выпиской из ЕГРН, где указаны все сведения об объекте.
Налог при продаже коммерческой недвижимости 2021
Если продавец признаётся плательщиком НДС, то он должен предъявить к уплате покупателю, кроме основной стоимости коммерческой недвижимости, сумму НДС. Ставка НДС составляет 18%. Но перечислить в бюджет можно не всю сумму полученного НДС, а вычесть из неё «входной» НДС, то есть уплаченный при покупке. В качестве другого варианта можно впоследствии прибегнуть к возврату излишне уплаченного НДС.
Как отмечено выше, физические и юридические лица обязаны включать в базу для исчисления подоходных налогов весь доход, вырученный за реализацию объектов недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. При этом расходы, связанные с первоначальным приобретением такого имущества можно учитывать в расходах. Рассмотрим случаи, когда это можно сделать и каким образом.
Налогообложение доходов физических лиц при продаже имущества
С 2021 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2021 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2020 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2021 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2021 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
От уплаты налога освобождаются близкие родственники дарителя, к числу которых относятся (в соответствии со ст. 14 СК РФ):
- родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные);
-
дедушки/бабушки;
-
внуки;
-
братья и сестры (в том числе неполнородные).
Кроме вышеперечисленных лиц, от налога на подаренную недвижимость освобождаются родственники, которые ведут с дарителем совместное хозяйство и проживают с ним на одной территории.
Налог с продажи квартиры в 2021 году для физических лиц
Доходы от продажи нежилых помещений включаются в общую налогооблагаемую базу и подлежат уплате налога в размере, установленном выбранной системой налогообложения. При этом в расчете будут учитываться не только полученные доходы, но и те расходы, которые были понесены на приобретение данной недвижимости.
Отдельно стоит отметить особенности налоговой ставки в Республике Крым и Севастополе. В этих регионах для определенных видов деятельности налоговая ставка может быть уменьшена до 0% за периоды 2021-2021 год и до 4% за 2021 -2021 годы.
Если Вы успели стать владельцем объекта до 2021 года, то в этом случае избежать лишних трат можно будет, если были собственником помещений более 3 лет. В этом случае, при продаже нежилого помещения налог платить не придется.
Налог на прибыль, полученный при продаже недвижимости, является частью НДФЛ и составляет 13 процентов. Иногда сумма выплат может быть уменьшена за счёт вычетов (или налоговых льгот). А в некоторых случаях платить налог при продаже вовсе не требуются.
Законодательство предусматривает, что приобрести объект коммерции возможно юридическим лицам и физлицам, зарегистрированным как индивидуальный предприниматель (ИП). Если физическое лицо желает купить такое строение, это может быть что угодно, к примеру, магазин.
4. Регистрация прав в Росреестре. Готовят все бумаги, в том числе договор от нотариуса. Больше не выдают свидетельства о праве собственности, теперь подтверждают свои права выпиской из ЕГРН, где указаны все сведения об объекте.
Владеть и распоряжаться коммерческой недвижимостью могут как физические лица (в том числе и индивидуальные предприниматели), так и юридические. Соответственно, при продаже такого имущества в зависимости от категории продавца и системы налогообложения, применяемой им, уплачиваются следующие виды налогов:
- налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
- налог на прибыль организаций;
- платеж по упрощённой системе налогообложения (УСН);
- НДС.
Внимание! Доход от продажи коммерческой недвижимости во всех случаях облагается налогом, независимо от того, какой статус имеет продавец и какой налог должен уплачивать.
Такой вывод следует из положений Налогового кодекса РФ. Так, очевидно, что продавая какое-либо имущество, продавец получает денежные средства, являющиеся доходом. По общему правилу с суммы дохода должны уплачиваться обязательные платежи.
Исключения составляют льготы в виде налоговых вычетов и необлагаемых доходов. Однако в случае продажи именно коммерческой недвижимости не предусмотрено полное освобождение от налога, даже для физических лиц.
Доходы от продажи коммерческой недвижимости в чистом виде не облагаются предприятиями, поскольку для них установлен налог на прибыль, который предусматривает уменьшение доходов на произведённые расходы. Так, организации перечисляют в бюджет платежи в размере 20% прибыли. При этом законами субъектов РФ ставка может быть уменьшена до 15,5%.
Если продавец признаётся плательщиком НДС, то он должен предъявить к уплате покупателю, кроме основной стоимости коммерческой недвижимости, сумму НДС. Ставка НДС составляет 18%. Но перечислить в бюджет можно не всю сумму полученного НДС, а вычесть из неё «входной» НДС, то есть уплаченный при покупке. В качестве другого варианта можно впоследствии прибегнуть к возврату излишне уплаченного НДС.
Если плательщиком является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, то налоговой базой для исчисления НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости является вся полученная сумма дохода. В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.
Предприятия и ИП включают в налоговую базу также весь полученный доход от продажи, однако в большинстве случаев (за исключением использования УСН с объектом «доходы») после покупки коммерческой недвижимости налогоплательщики имеют право учитывать в расходах для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением имущества, либо амортизационные отчисления.
Нередки случаи, когда в качестве продавцов выступают два или несколько граждан в связи с тем, что объект коммерческой недвижимости был у них в долевой или совместной собственности.
Сумма дохода от продажи имущества будет соответствовать той доле, которой владел гражданин. Следовательно, и НДФЛ должен уплачиваться только с этой доли дохода. Например, если 1 гражданин владел 60%, а другой – 40% недвижимости, то НДФЛ от суммы дохода будет исчислен в таких же долях: 60% и 40%.
Приведём порядок расчёта налогов в различных ситуациях.
- НДФЛ рассчитывается по следующей формуле:
НДФЛ = Доход * Ставка
Например, гражданин Иванов П.П. продал торговое помещение за 1,5 млн руб. Если он является резидентом, то ставка равна 13%, если же он находится на территории РФ менее 183 дней, то должна применять ставка 30%. Тогда НДФЛ составит 195 тыс. руб. или 450 тыс. руб. (в случае отсутствия статуса резидента).
- ИП имеют право на профессиональные вычеты в размере расходов или 20% от дохода.
Формула выглядит следующим образом:
НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка
Имея статус ИП, гражданин Иванов П.П. смог бы воспользоваться вычетом и заплатить меньший объём налога: 156 тыс. руб. или 360 тыс. руб., если он нерезидент.
Расчёт налога на прибыль и УСН неско��ько сложнее, чем НДФЛ. Предприниматели включают в налоговую базу весь объём дохода, но в течение периода владения коммерческой недвижимостью до момента её продажи они имеют право учитывать в расходах амортизационные отчисления (при налоге на прибыль) либо стоимость приобретения (при УСН).
Заплатить налог можно в наличной либо безналичной форме. Существует несколько способов уплаты налогов:
- через отделение банка;
- с помощью платёжного терминала;
- через онлайн-сервисы.
В общем виде инструкция по уплате налога выглядит следующим образом:
- отразить сумму налога в отчётности;
- подать декларацию;
- заплатить налог.
Сроки уплаты налогов приведём в следующей таблице.
Сроки уплаты налогов при продаже коммерческой недвижимости
| Налог | Срок |
| НДФЛ | 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчётным. |
| Налог на прибыль |
|
| УСН |
|
| НДС | Ежемесячно до 25 числа следующего месяца. |