Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вычеты по НДФЛ при продаже зарубежного имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С иностранных инвесторов, продающих недвижимость в Великобритании, налог на прирост капитала не взимается. Однако с 6 апреля 2015 этот налог начнет применяться к зарубежным владельцам. Если прирост капитала меньше 31 865 фунтов стерлингов, ставка составит 18%, если больше — 28%. Эти же ставки применяются и к резидентам. Нерезидентам положен вычет в размере до 11 100 фунтов стерлингов в год. Тот, кто продает объект, использовавшийся для основного места проживания, освобождается от налога на прирост капитала. Нерезиденты, продающие свое основное жилье в Великобритании (не обязательно основное в мире), должны доказать, что проводили в доме не менее 90 ночей в каждом году, чтобы быть освобожденными от налога.
А когда нерезиденты НЕ платят налог при продаже недвижимости?
С 2019 года всем иностранцам-нерезидентам наши законодатели дали серьезную поблажку. По части уплаты налога с продажи квартиры, иностранцев частично уравняли с россиянами. «Частично» – значит, только в части срока владения объектом недвижимости, после которого платить налог с его продажи не нужно.
Если конкретнее, то с 01.01.2019 стали действовать поправки в статьи закона (п.17.1, ст. 217 НК РФ и п.1, ст.217.1 НК РФ), согласно которым иностранцы (нерезиденты РФ) освобождаются от уплаты налога НДФЛ при продаже недвижимости, если они владели ей дольше установленного срока.
Что это за установленный срок? Официально он называется «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Для купленных квартир (если это не единственное жилье) этот срок владения составляет 5 лет, для всех остальных (унаследованных, подаренных, и т.п.) – 3 года.
При этом, 5-летний срок «включился» только с 01.01.2016 года, а до этого для всех квартир действовал 3-летний срок, после которого можно не платить налог с продажи недвижимости (подробнее об этих сроках – по ссылке).
Проще говоря, с 1 января 2019 года каждый иностранец (нерезидент) может НЕ платить налог при продаже своей квартиры в России, если он:
- купил эту квартиру до 2016 года и владел ею не менее 3-х лет; или
- купил эту квартиру после 01.01.2016 и владел ею не менее 5-ти лет (а если она у него единственная, то не менее 3-х лет);; или
- получил квартиру в наследство или в дар и владел ею не менее 3-х лет.
Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.
Для определения окончательных налоговых обязательств в РФ налоговым резидентом по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года[1].
Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е. общемировой доход[2].
По общим правилам, покупка недвижимости за границей не облагается налогом в России.
Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту.
Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту
Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.
В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами [3].
Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35% [4].
Оформление недвижимости на физическое лицо
| Вид налога | Страна, где находится недвижимость | Россия |
|---|---|---|
| Налог на недвижимость | да | нет |
| Специфические налоги | да | нет |
| Налог на наследство | да | нет* |
| Налог на доходы от аренды | да/нет | да/нет |
| Налог на прирост капитала | да/нет | да/нет |
*Налог на наследство в России был отменен Федеральным законом №78-ФЗ от 01 июля 2005 года.
Налог на наследство — это важный момент, который следует учитывать при покупке недвижимости на физическое лицо. В некоторых странах он платится согласно законодательству страны резидентства владельца. А в некоторых — согласно законодательству страны, в которой это наследство получено.
Например, в Испании настоятельно рекомендуется составлять местное завещание, так как согласно местному законодательству супруги и дети имеют обязательную долю в наследовании, и российское завещание не имеет силы.
Кроме того, ставка налога на наследство может быть существенной и превышать половину стоимости недвижимости. В качестве примера можно привести Францию, где налог варьируется от 5% до 60% в зависимости от степени родства и стоимости объекта.
Также следует отметить, что при разводе и продаже совместно нажитой недвижимости, требуется согласие обоих супругов.
Кто такие резиденты и нерезиденты?
Резиденты и нерезиденты в Российской Федерации бывают двух видов: налоговые и валютные.
Статус налогового резидента определяется Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ) – в ст. 207. Статус валютного резидента – в ст. 1 Федерального закона № 173 «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10 декабря 2003 года.
Сегодня поговорим о резидентстве налоговом. Для его определения гражданство значения не имеет: резидент может быть и иностранцем, а гражданин России может быть по налогам и нерезидентом. Значение имеет только то, где человек жил большую часть дней в году.
Налоговый резидент – это тот, кто находился не менее 183 дней на территории Российской Федерации. Запомнить легко: это ровно половина от високосного года. Провели 184 дня на Мальдивах? Вы теперь по налогам – нерезидент. Или вы иностранец, приехали в Россию, к примеру, из Киргизии, но жили здесь не менее этого срока – вы налоговый резидент.
Поскольку мы ведем речь о налогах на доходы физлиц, который платится за прошедший календарный год (к примеру, в 2022-м – за 2021-й), то нам надо обязательно знать: налоговая служба свои подсчеты ведет по конкретному календарному году.
При этом учтем: срок пребывания на территории России не прерывается, если человек выезжал менее чем на полгода на лечение/обучение, а также для «вахтовиков» и других командированных, выезжающих за пределы России для работы на месторождениях нефти-газа.
Что делать за границей
Когда налоговый резидент России надолго уезжает из страны, он, очевидно, лишается этого статуса. Но как именно работает законодательство при таком сценарии?
Обычно россияне становятся налоговыми резидентами другого государства после полугода проживания на его территории, рассказал доцент кафедры финансового менеджмента в государственном секторе департамента политики и управления НИУ «Высшая школа экономики» Владимир Тютюрюков.
Для примера возьмём несколько стран, куда в последние недели граждане России уезжали наиболее активно.
- Турция: резидентом станет человек с законным адресом регистрации или намерением проживать в стране, если по этим критериям статус резидента спорный, то резидентом признают того, кто непрерывно прожил в стране шесть месяцев в календарном году;
- Грузия: резидентом станет тот, кто проживает в стране 183 дня или более в течение 12 месяцев;
- Армения: 183 дня или более в течение 12 месяцев или имеет в стране центр жизненных интересов;
- Азербайджан: свыше 182 дней в течение 12 месяцев, есть место постоянного проживания или центр жизненных интересов;
- Узбекистан: 183 дня или более в течение 12 месяцев (либо меньше 183 дней, но больше, чем в любой другой стране), при этом можно получить статус и раньше, если подать заявление с копией долгосрочного трудового договора.
Основные особенности продажи зарубежной недвижимости
Перед тем, как продавать имеющуюся недвижимость, владельцу нужно тщательно исследовать рынок и проконсультироваться во многих агентствах для того, чтобы в дальнейшем сделать правильный выбор. Выбрать нужно риелтора, которому можно будет легко доверить продажу жилья, предпродажную подготовку, показ, фотографирование и т.д.
Например, купленное в Австрии жилье отличается высокой ликвидностью – пользуется большим спросом у желающих приобрести недвижимость в другой стране. Даже поездки за рубеж для продажи жилья могут быть бесплатными, если владелец смог грамотно наладить сотрудничество с зарубежными агентствами (многие их них готовы оплатить визит покупателя для осмотра жилья за счет своих собственных средств).
Однако при продаже стоит учитывать некоторые тонкости. Например, было жилье куплено в ипотеку или нет. Если жилье приобреталось за счет ипотечного кредита, продавцу нужно получить согласие банка на продажу.
Нерезидентам можно не платить налог при продаже имущества
С 2019 года в налоговом кодексе много изменений. Будем постепенно рассказывать о самых важных, которые повлияют на ваши бюджеты, права и решения. Сегодня речь о нерезидентах и их налогах.
Со следующего года нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог с продажи. Это значит, они сэкономят 30% от дохода. Как всегда, есть нюансы, но это хорошая новость.
Чтобы быть нерезидентом, необязательно быть иностранным гражданином или работать за границей. Участь нерезидента может настигнуть кого угодно: достаточно в течение 12 месяцев находиться в России менее 183 дней. Грубо говоря, если чуть больше половины года вы были не в России, то все, вы нерезидент.
Необязательно не быть в России 183 дня подряд. Можно месяц жить в России, а месяц — за границей, потом снова в России и снова за границей. Важно именно количество дней.
Поясним на примере. Сергей — гражданин России. У него российский паспорт. Но Сергей любит путешествовать и больше полугода живет с девушкой в других странах. За 12 месяцев подряд Сергей бывает в России меньше 183 дней. И хотя он говорит на русском, у него в России живет семья, а российские компании платят ему зарплату, для расчета НДФЛ он нерезидент.
Сергею нужно знать, что нового в российских законах по поводу НДФЛ при продаже имущества. В этом стоит разобраться, даже если пока он не собирается продавать квартиру или машину. И даже если у него имущества вообще нет.
И резидентам об этом тоже лучше знать. Потому что сегодня вы резидент, а завтра — кто знает.
Если у нерезидента есть имущество в России, то при продаже он должен заплатить налог — тоже в России. Для резидентов ставка 13%, а для нерезидентов 30%. То есть при продаже квартиры за 3 млн рублей нерезидент должен заплатить миллион рублей в российский бюджет. Причем еще год назад человек мог быть резидентом, жить и работать здесь. И деньги на эту квартиру он заработал в России. А потом уехал в долгую командировку или стал много путешествовать, и его налог вырос в три раза. Эти ставки действуют и сейчас.
Владение недвижимостью в Великобритании
Ежегодный налог на дорогостоящую недвижимость и подоходный налог
Приобретая недвижимостью стоимостью в £1 миллион – вы приобретаете «дорогостоящую недвижимость» с точки зрения налогообложения. Если владение структурируется через корпоративного владельца, вам будет необходимо ежегодно оплачивать «налог на дорогостоящую недвижимость» в размере £3500.
Само собой разумеется, что если вы будете получать доход, например, со сдачи вашей вновь приобретенной недвижимости в аренду, вы должны будете оплачивать подоходный налог вне зависимости от того, являетесь ли вы резидентом в Великобритании или нет. В настоящее время, первые £11 000 налогом не облагаются. Далее ставки составляют 20%, 40% и 45% на доход до £43 000, £150 000 и более £150 000 соответственно.
Налоги на продажу квартиры гражданином, постоянно проживающим за границей
Владею квартирой в России, в которой прописана, но сама много лет постоянно живу за границей. В 2014 году была в России и подала уведомление о втором гражданстве. В данный момент хочу продать свою квартиру и перевести деньги на свой заграничный счет, чтобы вложить их в покупку квартиры здесь. Продажей квартиры будет заниматься моя мама (гражданка России, постоянно проживающая в стране) по генеральной доверенности. Какие налоги я должна буду заплатить с такой продажи, и как лучше всего перевести деньги от такой продажи за границу? Будет ли лучшей идеей оформить договор дарения на маму, чтобы она занималась продажей от себя? Спасибо!
Ответы юристов ( 3 )
Продажей квартиры будет заниматься моя мама (гражданка России, постоянно проживающая в стране) по генеральной доверенности. Какие налоги я должна буду заплатить с такой продажи, и как лучше всего перевести деньги от такой продажи за границу
Ксения
Уточните пожалуйста, в каком государстве Вы проживаете?
Как продать свою заграничную недвижимость и не заплатить налог дважды
Сегодня многие наши сограждане вкладывают свой капитал в покупку жилья в других государствах, и немало иностранцев покупают недвижимость в нашей стране.
Порядок уплаты налогов при продаже, например, квартиры собственником – нерезидентом регламентируется с одной стороны Налоговым Кодексом Российской Федерации, и с другой – Международными соглашениями, позволяющими избежать двойного налогообложения.
На сегодняшний день такие двусторонние договора Россия заключила с 83 странами мира, а по какому принципу они работают – рассмотрим на примере взаимодействия в налоговой сфере между РФ и Австрией.
Правила владения собственностью 3 или 5 лет будут применяться к гражданам Австрии, владеющим недвижимостью в нашей стране – российские налоговые службы могут взыскать налог с дохода от реализации квартиры с нерезидента, при этом у себя на родине австриец платить этот налог уже не будет.
Однако, если нерезидент владеет недвижимостью дольше указанного срока и реализует ее, он может быть освобожден от необходимости перечислять налог в российский бюджет. А вот австрийские фискальные службы уже имеют право взыскать налог с полученного дохода своего жителя от продажи российской недвижимости.
Какие налоги могут быть за границей
Налог на имущество. По общему правилу этот
налог взимается в стране, где находится недвижимость. Ставка и
система оплаты зависит от местного законодательства. В России за
недвижимость за рубежом налог платить не надо.
Налог на наследство. Этот налог есть не во всех
странах, но при покупке недвижимости за рубежом полезно узнать
систему передачи ее в наследство. Чаще всего наследование
недвижимости проходит по законам страны, в которой она
находится.
Ставка налога на наследство может быть очень высокой и превышать
половину стоимости имущества. Например, во Франции, в зависимости
от стоимости недвижимости и степени родства, она колеблется от 5 до
60 %. В России налог на наследство отменен в 2005 году.
Местные налоги. В некоторых странах могут быть
свои специфические налоги, которые затронут вашу недвижимость.
Например, в ряде европейских стран есть дополнительный ежегодный
налог на роскошь. Им облагаются, как правило, не доходы, а активы,
если их стоимость превышает определенную планку.
Все эти налоги платятся или не платятся в стране, где находится
недвижимость и никак не влияют на налоги, которые надо оплачивать в
России за доход с иностранной недвижимости.
Особенности инвестиций в зарубежную недвижимость
Зарубежная недвижимость – это, прежде всего, доход в валюте. Он гораздо меньше подвержен инфляции, чем доход в российских рублях. По крайней мере, так было всегда, но сейчас, когда война санкций и антисанкций спровоцировала кризис и без того ослабевшей от коронавируса (разрыва многих цепочек поставок) мировой экономики, это не совсем очевидно. Инфляция во многих традиционно стабильных странах достигает 5-8%, и это не предел.
С другой стороны, владение недвижимостью дает возможность стать резидентом другой страны, что открывает широкие возможности для ухода из-под санкционного давления. Кому-то это нужно, кому-то нет, а кому-то такая мера просто не поможет – здесь все индивидуально.
Как заработать на недвижимости?
Основной вид заработка на зарубежной недвижимости – долгосрочная аренда. В южных приморских местах также востребована краткосрочная аренда. Уровень долгосрочной в среднем за рубежом составляет как и в России 4-5%, но в валюте. Доходность краткосрочной – 8-11%, но без учета расхода на обслуживающий персонал. Что будет более выгодно, нужно оценивать в каждом конкретном случае.
Кроме того, за рубежом, так же как и еще вчера в России, можно зарабатывать на вложениях в строящуюся недвижимость. Доходность в большинстве случаев не составит десятки процентов, но на 15-20 можно рассчитывать, если правильно выбрать объект. Оценить перспективы самостоятельно без опыта зачастую крайне сложно. Как показывает практика, ошибаются начинающие инвесторы слишком часто. Поэтому принимать решение о покупке, не посоветовавшись с опытным консультантом, не рекомендуется.
Соглашение об избежании двойного налогообложения
Избежать уплаты налога дважды в этом случае позволит наличие между Россией и второй страной соглашения об избежании двойного налогообложения. Этот документ устанавливает общие правила, по которым взимаются налоги и их виды.
На 24.01.2019 у России такое соглашение есть с 84 странами.
| Австралия | Австрия | Азербайджан | Албания |
| Алжир | Аргентина | Армения | Белоруссия |
| Бельгия | Болгария | Ботсвана | Бразилия |
| Великобритания | Венгрия | Венесуэла | Вьетнам |
| Германия | Греция | Дания | Египет |
| Израиль | Индия | Индонезия | Иран |
| Ирландия | Исландия | Испания | Италия |
| Казахстан | Канада | Катар | Кипр |
| Киргизия | Китай | САР Гонконг КНР | КНДР |
| Корея | Куба | Кувейт | Латвия |
| Ливан | Литва | Люксембург | Македония |
| Малайзия | Мали | Мальта | Марокко |
| Мексика | Молдова | Монголия | Намибия |
| Нидерланды | Новая Зеландия | Норвегия | ОАЭ |
| Польша | Португалия | Румыния | Саудовская Аравия |
| Сингапур | Сирия | Словакия | Словения |
| США | Таджикистан | Таиланд | Туркменистан |
| Турция | Узбекистан | Украина | Филиппины |
| Финляндия | Франция | Хорватия | Чехия |
| Чили | Швейцария | Швеция | Шри-Ланка |
| Эквадор | ЮАР | Сербия и Черногория | Япония |
Если же доход получен в стране, которая не учитывает налоговое резидентство владельца, и с которой не подписано подобное соглашение, налог придется платить дважды.
Взять, к примеру, такую европейскую страну как Эстония. Законодательством этой страны предусмотрен налог на доходы нерезидентов в размере 20%. А поскольку соглашение об избежании двойного налогообложения между Эстонией и Россией не подписано, придется заплатить еще 13% и в российскую казну.