Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка и продажа недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые обстоятельства (например, оформление документов для получения кредита, временная неготовность или нежелание заключить основной договор и др.) могут на начальном этапе сделки предусмотреть составление особого документа. Таковым является предварительный договор купли-продажи квартиры или жилого дома.
Все договора по приобретению недвижимости должны иметь существенные условия, без которых он не будет соответствовать Гражданскому кодексу РФ, а также дополнительные условия.
Существенные условия Договора купли-продажи, обязательные для заполнения приведем ниже:
- Дата и место составления договора. Обязательно указываются в верхней части договора. Ставится дата на момент заключения договора и место его подписания.
- Стороны сделки. В ДКП о покупке недвижимости физические лица указываются с датой рождения, паспортными данными и пропиской. Юридические лица указывают наименование организации, ИНН, КПП, место нахождение юридического лица, кто действует от имени компании и на основании чего.
- Предмет договора купли продажи недвижимости. Раздел, которому следует уделить особое внимание и прописать всё очень внимательно. Также, возможно приложить и графическое расположение объекта недвижимости на плане. Для объекта недвижимости указывается кадастровый номер (при наличии ранее присвоенный, условный и инвентаризационный БТИ), адрес, площадь (можно указать жилую и нежилую). Далее указываем документ, на основании которого недвижимость получена в собственность продавцом (договор покупки, свидетельство о собственности, акт приема передачи), номер и дату регистрации права. Указываем откуда взято описание. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельство о собственности и указываем их номер и дату.
- Цена договора купли продажи недвижимости. Стоимость предмета договора (объекта недвижимости) обязательно прописывается цифрами и словами. Указывается кто, кому и за сколько передает объект недвижимости.
Как определить существенные условия договора?
Некоторые обстоятельства (например, оформление документов для получения кредита, временная неготовность или нежелание заключить основной договор и др.) могут на начальном этапе сделки предусмотреть составление особого документа. Таковым является предварительный договор купли-продажи квартиры или жилого дома.
Полезность предварительного договора есть и для одной стороны – покупателя жилой недвижимости, и для второй стороны – продавца: ведь в нем прописываются главные условия и моменты, которые будут присутствовать в основном документе.
Предварительный договор обязан соответствовать нижеуказанным характеристикам:
- составляется в письменной виде (это утверждено на законодательном уровне);
- обязательно должен быть заверен у регистратора или у нотариуса: это позволяет государству гарантировать безопасность сделки;
- указывает время, когда необходимо подписать основной договор: если время не указано, то подписать договор нужно не позднее одного года после создания предварительного договора;
- данный документ необязательно регистрировать на государственном уровне;
- в нем желательно указать условия приобретения недвижимости: стоимость, характеристика и тип имущества, виды и порядок расчетов и др.;
- имеет юридическую значимость: в случае отказа либо покупателя, либо продавца от дальнейшего сотрудничества вторая сторона имеет право с помощью суда взыскать компенсацию за материальный ущерб / убытки или принудить к заключению/подписанию основного договора.
Нормативно-правовые документы РБ чётко определяют участников и сторон сделки с недвижимым имуществом:
1. В роли одной стороны – продавец:
- юридические лица — собственники недвижимости (при этом в квартире не должны проживать);
- физическое лицо как собственник жилья (должен иметь согласие совершеннолетних жильцов и все разрешения для несовершеннолетних (из органов опеки));
- компании, предлагающие недостроенные квартиры (необходимо иметь Разрешение от Правительства РБ).
2. В роли второй стороны – покупатель:
- белорусский гражданин;
- резиденты других стран;
- юридическое лицо;
- лица без гражданства.
Квартира / дом становится собственностью покупателя после следующих действий:
- после регистрации договора в соответствующем уполномоченном государственном учреждении;
- после осуществления перехода прав на земельный участок и собственность.
Наличие подписанного «Акта о передаче недвижимости» подразумевает исполнение условий договора и обязательств по передаче квартиры / жилого дома (ст. 527 ГК РБ).
Договор купли-продажи недвижимости в Республике Беларусь – это документ, удостоверяющий акт передачи жилой площади продавцом покупателю за выплату оговоренной суммы денег. Согласно Гражданскому кодексу, как и при любой сделке, договоры купли-продажи подписывают 2 стороны:
1. Продавец (собственник):
- физическое лицо
- юридическое лицо
- индивидуальный предприниматель
2. Покупатель:
- гражданин РБ
- юридическое лицо
- гражданин другого государства
- лицо без гражданства
Кто может заключить ДКП
Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.
В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:
✓
Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости
✓
Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора
При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Какие существуют виды сделок с недвижимостью
ВНИМАНИЕ! Сделки с недвижимостью справе совершать только ее полноправные собственники. Однако они не обязаны делать это исключительно лично. Сделкой может заниматься доверенное лицо собственника, если последний оформит на имя представителя доверенность и заверит ее у нотариуса.
Самыми распространенными являются следующие виды сделок с недвижимостью:
- Покупка или продажа жилой/нежилой недвижимости, земельных участков
- Безвозмездные сделки с недвижимостью (бесплатная приватизация, дарение, наследование)
- Обмен (мена) объектов недвижимости друг на друга, с доплатой или без
- Аренда
Регистрация сделки купли-продажи
Договоры купли-продажи недвижимости, где одним участником сделки является гражданин РБ, сделка подледит удостоверению. Это правило, от него никуда не убежишь.
Удостоверить договор можно у нотариуса либо в территориальном органе по гос. регистрации и земельному кадастру. Для данной процедуры необходимо личное присутствие сторон сделки. После проведения удостоверения договора у нотариуса необходимо будет обратиться за его государственной регистрацией в территориальном органе по гос.регистрации и земельному кадастру.
Автор цитаты — Троянович Анна
Произвести сначала удостоверение, а затем и регистрацию договора можно в территориальном органе по гос. регистрации и земельному кадастру регистратором.
Переход права собственности
Итак, если договор удостоверен, если в этом была необходимость, и прощел регистрацию, то это значит, что договор исполнил своое предзнаменование и считается заключенным (п. 3 ст. 403 ГК).
Как правило, передача объекта недвижимости производится после его полной оплаты. В случае, если передача объекта производится одновременно с его регистрацией, то вместе с зарегистрированным договором Вы получите свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности, где в качестве собственника будет отражен покупатель.
В случае, если за продавцом будет сохранено право залога на недвижимость до ее полной оплаты, то после внесения всех причитающихся денежных средств по договору от продавца следует взять письмо\справку о том, что оплата по договору произведена в полном объеме и претензий по оплате нет. С таким письмом следует обратиться за прекращением права залога в орган, где регистрировалась сделка. Только не следует в договоре писать, что право подачи и подписи такого заявления будет у покупателя.
Автор цитаты — Троянович Анна
Если же переход права собственности производится после полной оплаты по договору купли-продажи, то после внесения такой оплаты сторонам необходимо составить передаточный акт, в котором будет отраженно, что продавец передает покупателю объект недвижимости, с указанием его идентификационных данных из договора, отсутствие претензий по оплату, как правило отражается итоговая цена, показания приборов учета на дату подписания акта и др.
Если договором не предусмотрено кому предоставлено право подачи и подписи заявления для регистрации перехода права собственности, то это следует отразить в акте.
После подписания такого акта сторонами, следует обратиться с ним орган, где проходила регистрация самого договора и произвести регистрацию перехода права собственности.
План продажи недвижимости будет представлен изложенным выше алгоритмом, однако каждая отдельная сделка купли-продажи имущества требует индивидуализации. Рекомендуем обратиться в территориальный орган по гос.регистрации и земельному кадастру до проведения сделки и определить с помощью регистратора каким образом следует провести необходимую Вам сделку и получить перечень необходимых документов.
Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества
Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).
Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:
- до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
- до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
- свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)
За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:
- 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).