Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости

Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.

Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.

Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.

Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.

Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?

В перечень обязательных документов входит:

• заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);

• свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;

• согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;

• документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);

• документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).

Сложные случаи, на которые нужно обратить внимание

Любая сделка купли-продажи, в которой так или иначе участвует несовершеннолетний – более рискованная по сравнению со сделками, где все участники взрослые. А может быть и так, что ребенок никак не относится к покупаемой квартире, но потом оказывается, что он все же имеет право на долю.

Такое бывает, например, при приватизации квартиры. Право бесплатно приватизировать квартиру (полученную по договору социального найма) имеют все, кто зарегистрирован в ней, причем в равных долях. Но так как право приватизации – одноразовое, семьи обычно предпочитают записать квартиру на 1-2 членов семьи, а не на всех. Все остальные при этом пишут нотариально заверенные отказы от приватизации.

Если в муниципальной квартире зарегистрирован ребенок, то приватизировать квартиру без его участия будет крайне сложно – органы опеки просто не дадут на это своего согласия. Поэтому ребенка перед приватизацией могут выписать в другую квартиру – например, к родственникам, и провести приватизацию без него.

Но это – бомба замедленного действия для покупателя такой квартиры, ведь такой ребенок может вырасти и решить, что его обделили. Срока давности по этому нарушению нет – и обратиться в суд он может в любое время. А в суде потребовать возместить ему долю, которую он потерял – и с большой долей вероятности суд он выиграет.

Необходимые документы для оформления продажи квартиры с ребенком

После одобрения сделки органами опеки, можно приступить к сбору пакета документов. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день.

В органы опеки необходимо предоставить:

• заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,
• согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),
• копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,
• свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,
• справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),
• справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),
• поэтажный план и экспликация (по двум адресам),
• кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,
• выписки из домовых книг (по двум адресам),
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Недееспособность и несовершеннолетие

По закону дети до 18 лет считаются недееспособными. То есть, они не могут от своего имени совершать законные сделки. До 14 лет ребёнок полностью недееспособен и за него все юридические вопросы решают законные представители, в первую очередь родители. После 14 лет гражданин считается частично дееспособным. Это означает, что несовершеннолетний может подписывать документы и принимать решения, но с письменного согласия родителей. Есть только два случая, когда ребенок признается дееспособным в полной мере еще до наступления 18 лет:

1. Вступление в брак в 16 лет.
2. Занятие предпринимательской деятельностью или работа по трудовому договору, в случае эмансипации.

Если несовершеннолетний по одному из пунктов признан полностью дееспособным, то разрешение органов опеки ему не требуется и жилье можно продать на общих основаниях.

Насколько часто встречаются сделки по продаже жилья с участием несовершеннолетних?

В России подобные операции не являются редкостью. Встречаются они весьма часто. Особенно после введения материнского капитала, который выдается за рождение второго и более детей в семье. Эти средства многие тратят на покупку жилья. И в последствии граждане продают приобретенные квартиры. Собственниками долей имущества будут являться и совершеннолетние, и дети.

Если же говорить о финансовых операциях по квартирам и домам, в которых только прописаны несовершеннолетние (регистрация никак не отражается на праве собственности), то такие предложения тоже являются частыми. Более того, они доставляют намного меньше хлопот.

Тем не менее, покупатели не слишком охотно соглашаются на любые сделки, связанные с несовершеннолетними. И не важно, кем будет являться ребенок – обычным жильцом или собственником. Связано это с определенными рисками. Особенно если покупатели планируют жить в купленном жилье сразу.

Посредники и сделки с имуществом

Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка через посредников? Да, это довольно распространенный прием. И он приветствуется гражданами.

Обращаться для подачи объявления, а также для поиска покупателей необходимо в риелторские компании. Их называют агентствами недвижимости.

Среди плюсов подобного приема выделяют следующие нюансы:

• быстрый поиск клиентов;
• полная юридическая безопасность;
• сопровождение сделки от начала до конца;
• низкая вероятность работы с мошенниками.

Недостатки у этого приема тоже есть. Например:

• комиссия за сделку (обычно зависит от стоимости жилья, в среднем составляет 50000 рублей);
• существует вероятность работы с недобросовестной компанией;
• нет гарантий на успешную и быструю продажу жилья (хотя обычно фирмы в кратчайшие сроки подыскивают покупателей).

Именно такой расклад больше привлекает покупателей. Ведь риелторские компании тщательно проверяют своих клиентов. А значит, продаваемое жилье действительно готово к продаже на момент начала сотрудничества с агентством.

Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку

Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.

Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:

• При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
• Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
• Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
• Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
• Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
• Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
• Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
• Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.

Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.

Разрешение на продажу доли несовершеннолетнего

Как уже указано выше, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, изначально необходимо получить разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире.

Обращаться необходимо в опеку по тому месту, где проживает ребенок.

Конкретный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в соответствующем органе опеки, поскольку помимо стандартных документов, таких как паспорт, письменное заявление родителей и т.д., указанные органы потребуют иные документы, например, отчет о рыночной стоимости имущества.

Разрешение опека должна выдать через 15 дней с даты, когда законные представители обратились за таким разрешением, или же выдать мотивированный отказ, который может быть оспорен в суде.

Может ли опекун продать недвижимость подопечного?

Родители (опекуны и попечители) не вправе претендовать на собственность ребенка (п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ). Но пока ребенок не достигнет совершеннолетия, его права (в том числе, право собственности) представляет и защищает законный представитель – мать и отец, опекун или попечитель (ст. 64 СК РФ).

Может ли законный представитель ребенка – родитель, опекун, попечитель – распорядиться принадлежащей ребенку недвижимостью, например, продать?

Может, но только если сделка с собственностью совершается в интересах самого ребенка. Сделка, которая нарушает детские права, может быть оспорена или признана недействительной.

Подтвердить, что сделка не нарушает детские права может Орган опеки и попечительства (ООП). Полномочие Органа опеки и попечительства – следить за соблюдением детских прав и не допускать злоупотреблений со стороны родителей, опекунов и попечителей (ч.4 ст.292 ГК РФ, ст.7-ст. 8 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве»).

Таким образом, прежде, чем совершать продажу недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку (в полной или частичной собственности), законным представителям нужно получить разрешение Органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ РФ «Об опеке…»). Тоже самое относится к опекунам и попечителям, которые намерены распорядиться собственностью взрослого подопечного – нужно сначала получить разрешение ООП на сделку.

Пример

Несовершеннолетнему ребенку по завещанию от бабушки досталась квартира. Он стал единственным наследником и владельцем жилого помещения. Но поскольку сам ребенок проживал с родителями в другом городе, мать и отец обратились в Орган опеки с просьбой дать разрешение на продажу квартиры, и дальнейшую покупку аналогичного жилья в родном городе.

Пример

Внучка Анна Г. уже два года была опекуном пожилого дедушки, страдающего деменцией и заболеванием сердечно-сосудистой системы. Дом, в котором проживал дедушка, был ветхим и холодным, к тому же, находился слишком далеко от поликлинике, куда внучка постоянно сопровождала подопечного на процедуры и наблюдение. Анна Г. обратилась в Орган опеки за разрешением на продажу дома, принадлежащего подопечному, для покупки квартиры недалеко от месторасположения поликлиники и места проживания внучки-опекуна.

Как получить разрешение на сделку покупки-продажи от Органов опеки?

Продать или другим способом распорядиться собственностью ребенка (и недееспособного взрослого) можно только в исключительных случаях, таких как смена места проживания или оплата крупных расходов (например, лечения) в интересах самого собственника (согласно ст. 20 «Об опеке…»).

При этом обязательно нужно получить разрешение Органа опеки и попечительства (п.1 ст. 21 ФЗ РФ «Об опеке…».

В каких случаях Орган опеки и попечительства может дать разрешение на сделку?

Законный представитель несовершеннолетнего ребенка (или недееспособного взрослого), который вознамерился распорядиться его собственностью, должен доказать, что сделка совершается в интересах ребенка (недееспособного взрослого) и не нарушает его права.

В зависимости от цели продажи недвижимости, принадлежащей ребенку (недееспособному взрослому), родители, опекуны, попечители могут…

1. предоставить в собственность ребенка (недееспособного взрослого) другое, аналогичное жилое помещение (например, заключить договор дарения).

Хотя такой алгоритм кажется вполне разумным, далеко не всегда Орган опеки дает на него разрешение. Причин тому несколько.

Во-первых, дарение является безвозмездной сделкой (согласно ст. 572 ГК РФ), и не может предполагать получение выгоды родителем, опекуном или попечителем, а денежные средства, вырученные от продажи принадлежащей ребенку (или недееспособному взрослому) недвижимости — не что иное, как выгода. Во-вторых, дарителем недвижимости нередко выступает родственник подопечного (например, бабушка или дедушка ребенка, брат или сестра недееспособного взрослого), родственник, который может стать наследодателем, а это значит, что недвижимость все равно перейдет в собственность подопечного, если не будет ему подарена.

1. купить другое жилое помещение взамен проданного.

Чтобы получить разрешение на продажу жилого помещения, которое принадлежит ребенку или взрослому, лишенному дееспособности, нужно представить в Орган опеки доказательства того, что права собственника не нарушены.

Доказать, что права несовершеннолетнего или недееспособного собственника защищены, можно с помощью предварительного договора, выражающего намерение сторон заключить сделку. Предварительный договор, заключенный в письменной форме с нотариальным удостоверением, нужно предоставить в ООП. Кроме того, нужно предоставить документы на недвижимость – технические, кадастровые, оценочные – чтобы Орган опеки мог удостовериться, что права подопечного защищены.

Жилое помещение, которое будет куплено взамен должно быть равноценным по:

• стоимости;
• жилой площади;

Орган опеки даст разрешение при намерении купить жилье большей площади взамен тесного жилого помещения, жилья подороже – взамен дешевого.
Также высока вероятность получить разрешение Органа опеки – при продаже ветхого или аварийного жилья, и покупке нового.

Пример

Молодая семья из Ростова решила переехать в Москву. Квартира площадью 50 м2 была продана за 3 млн. рублей. Доля ребенка составляла 1/3, занимала площадь 16,5 м2 и была оценена в 1 млн. рублей.

Квартира, которую супруги нашли в Москве, была меньше – 45 м2, и дороже – 6 млн. рублей. Орган опеки дал разрешение, поскольку 1/3 доля ребенка не стала дешевле, а даже подорожала до 2 млн. рублей, хотя ее площадь незначительно уменьшилась – до 15 м2.

• месту расположения и инфраструктуре;

Особенно это относится к недвижимости, собственниками которой являются несовершеннолетние дети. Новое жилье не должно быть удалено от школы или детского сада, поликлиники.

Что касается взрослых, лишенных дееспособности, то в некоторых случаях Органы опеки дают согласие на покупку удаленного жилья, если это не противоречит интересам подопечного.

Пример

Орган опеки дал разрешение на продажу квартиры, принадлежащей недееспособному мужчине, и покупку загородного дома, несмотря на значительную удаленность нового жилья. Во-первых, площадь дома была значительно больше площади квартиры, во-вторых, загородная жизнь благотворно сказывалась на течении заболевания подопечного, по сравнению с шумом и смогом центральной части города. Потребности в постоянном врачебном наблюдении у подопечного не было.

• техническому, санитарному, бытовому состоянию.

1. Открыть банковский счет на имя несовершеннолетнего ребенка (или недееспосбного взрослого) и перечислить на него денежную сумму, вырученную от продажи недвижимости.

Такой способ защиты прав подопечного допустимо применять в том случае, если причиной продажи недвижимости стала оплата дорогостоящего лечения или другие расходы в интересах подопечного, на которые нужно разрешение Орган опеки (согласно п.5 ст.20 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве»).

В качестве подтверждающего документа нужно предоставить в ОПП договор открытия и обслуживания счета, заключенный с банковским учреждением.

Правовые нюансы получения разрешения

Согласно ст. 37 ГК РФ родители и опекуны не могут произвольно распоряжаться недвижимостью подопечных и детей. Сами подопечные, малолетние дети не вправе давать согласие на сделку с недвижимостью, которая влечет уменьшение имущественной массы граждан.

Если родители действуют в интересах детей и желают продать недвижимость, то необходимо получить постановление от органов опеки, в котором должно быть ясно выражено согласие на продажу и покупку недвижимости. Регистрация подопечного или несовершеннолетнего на жилплощади иных родственников не считается гарантией, так как «прописка» не дает права собственности на недвижимость и фактически не считается эквивалентом отчуждаемой жилплощади.

Регистрация в другой квартире считается достаточной мерой только в случае, когда ребенок ранее не владел недвижимостью, которая продается, а просто был в ней зарегистрирован в качестве постоянного или временного жильца.

Продажа квартиры возможна только в случаях, когда несовершеннолетний получит в собственность равнозначную жилплощадь или долю в ней (если ранее владел долей). Обратиться за разрешением потребуется в управление органа опеки по месту постоянной или временной регистрации несовершеннолетнего.

Если родители или опекуны совершат сделку с недвижимостью, предварительно не получив согласия от органов опеки, то с недвижимостью могут возникнуть проблемы. Без постановления право собственности за продавцом в Росреестре может быть не зарегистрировано. Органы опеки вправе обратиться в суд и признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и потребовать освободить занятую жилплощадь.

Несколько слов о том, когда ООП не позволит провести куплю-продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником. Существует ряд обстоятельств, при которых соответствующая служба не разрешает изучаемые сделки.

К таковым относят:

• сделка проводится с ущемлением прав и интересов несовершеннолетнего;
• новое жилье, предложенное ребенку, обладает худшими условиями;
• один из родителей отказывается от заключения сделки;
• ребенок является наследником жилья, но он все еще не вступил в наследство;
• приобретаемое жилье на стадии строительства и завершено менее чем на 50%;
• новая квартира не оснащена удобствами, необходимыми для нормального проживания (полностью или частично);
• жилое имущество, покупаемое за счет денег, вырученных от продажи квартиры, находится в аварийном состоянии.

Это наиболее распространенные ситуации, при которых родителям не дадут продать квартиру, принадлежащую по документам ребенку. Но ООП имеют право отказать и по иным причинам. Ведь каждая семья индивидуальна.

К примеру, родителям могут отказать в продаже жилья, если новое предполагаемое место жительства ребенка обладает сильной загазованностью, а в ячейке общества есть дети-астматики.

Получение разрешения от ООП

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка доставляет хлопоты именно из-за того, что приходится не только собрать массу документов, но и идти за разрешением от опеки.

Действовать в этом случае необходимо следующим образом:

1. Обратиться в опеку по месту жительства (прописки) ребенка. При себе необходимо иметь свидетельство о рождении, выписку с места жительства ребенка, справку с пропиской, а также паспорт родителя. Желательно взять свидетельство о браке.
2. Подать заявление с просьбой разрешить продажу жилья. С собой нужно взять выписку из ЕГРН.
3. Написать заявление о продаже квартиры и о покупке нового имущества.
4. Дождаться решения ООП.

Рассматривается запрос 2 недели. Все перечисленные действия реализовываются законными представителями ребенка. После 14 лет несовершеннолетний может обратиться в опеку самостоятельно.

Похожие записи:

• Госпошлина за официальную выписку ЕГРН из Росреестра
• Заявление на расторжение договора оказания услуг
• Индексация пенсий в 2023 году: таблица и график социальных выплат пенсионерам