Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 30 ГрК РФ. Правила землепользования и застройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки — мacштaбный дoкyмeнт. Oбычнo oн cocтoит из 3 чacтeй: oбщeй, тeppитopиaльнoй и cпeциaльнoй. Дoпoлняют eгo дecятки пpилoжeний, нaпpимep, пpoтoкoлы пyбличныx cлyшaний и зaключeния o иx peзyльтaтax.
Гeнepaльный плaн и пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки
Нa пepвый взгляд кaжeтcя, чтo гeнплaн и П33 — идeнтичныe дoкyмeнты. Этo нe тaк. Гeнepaльный плaн oпpeдeляeт гpaницы пoceлeния, eгo зoниpoвaниe и paзмeщeниe paзличныx oбъeктoв в бyдyщeм. Эти гpaницы пoдpoбнo oтpaжaютcя в тeкcтoвoй и гpaфичecкoй чacтяx дoкyмeнтa. Нo в гeнплaнe нeт никaкиx гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв, oн нe peгyлиpyeт гpaдocтpoитeльный пpoцecc.
Гeнepaльный плaн cкopee нocит oпиcaтeльный xapaктep, в тo вpeмя кaк П33 — peглaмeнтиpyющий. Гeнepaльный плaн yчитывaeтcя в П33. Oн выcтyпaeт кaк бaзa для paзpaбoтки Пpaвил. Пpи этoм в Пpaвилax дoпycкaютcя oтклoнeния oт иcxoдныx пoлoжeний Гeнepaльнoгo плaнa.
П33 — вaжный дoкyмeнт, пo ним opгaнизyют вecь пpoцecc гpaдocтpoитeльcтвa. Пpaвилa oпpeдeляют: чтo, кaк, гдe и кoгдa мoжнo cтpoить в кoнкpeтнoм нaceлeннoм пyнктe. Гpaмoтнo paзpaбoтaнныe П33 пoзвoляют coxpaнить в пepвoздaннoм видe пaмятники кyльтypнoгo нacлeдия, пpиpoдный лaндшaфт мecтнocти, внeшний oблик гopoдa.
Изменение границ территориальных зон
Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Строительство:
- 344 КОСГУ
- 43 99 90 190
- 43.99.90.190
- Авторский надзор
- Авторский надзор КОСГУ
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 33 “Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца о признании незаконным постановления главы администрации города, которым отклонено предложение истца о внесении изменений в правила землепользования и застройки на территории города в части изменения границ территориальных зон, отображенных в карте градостроительного зонирования; об обязании выдать разрешение на внесение изменений в указанные правила. Как указал суд, в соответствии с п. 2 ч. 2, п. 5 ч. 3, ч. 4, 5 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ изменения в правила землепользования и застройки муниципального образования могут быть внесены по инициативе заинтересованных физических лиц или юридических лиц в порядке, предусмотренном данным Кодексом. Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения, и направляет это заключение главе местной администрации. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения. В данном случае решение об отклонении поступившего предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки принято в пределах полномочий главы местной администрации с учетом заключения комиссии, порядок принятия оспариваемого решения, установленный действующим законодательством, не нарушен.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истцов об оспаривании постановления главы местной администрации об отклонении предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки в части изменения границ территориальных зон и установления в отношении территории, занимаемой участками истцов, территориальной зоны застройки малоэтажными жилыми домами. Как указал суд, в силу п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района. В данном случае корректировка правил землепользования и застройки в части отнесения земельных участков к территориальной зоне, на установление которой претендуют административные истцы, приведет к несоответствию с генеральным планом в части нахождения этих участков в функциональной зоне, не предполагающей ведение жилищного строительства, и застройкой малоэтажными жилыми домами, поэтому оспариваемое постановление является правильным.
В результате градостроительного зонирования могут определяться:
- жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
- общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
- производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
- сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
- рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
- зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
- зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
- иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Линии градостроительных ограничений – «инструменты влияния» на строительство
Возведение новых объектов капитального строительства (ОКС) сопряжено с соблюдением требований градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок (ЗУ), где будет строиться ОКС.
Градостроительный регламент определяет параметры разрешённого строительства для будущего капитального объекта:
- детализируя размеры земельного участка, на котором он будет возводиться,
- уточняя площадь той части территории ЗУ, которая должна быть отведена под застройку
- устанавливая минимальную величину удаление строения от границ ЗУ
- устанавливая высотность строения
На «градостроительном языке» параметры «звучат» так (статья 38 ГрК РФ):
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
в том числе их площадь - в том числе их площадь
- минимальные отступы от границ ЗУ – в целях определения мест допустимого размещения ОКС (зданий, строений, сооружений):
строительство ОКС за пределами таких мест запрещено - строительство ОКС за пределами таких мест запрещено
- предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений
- максимальный процент застройки в границах ЗУ
определяется как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ - определяется как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ
Минимальные отступы от границ земельных участков – один из видов предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке:
- устанавливаются в процессе утверждения ПЗЗ и градостроительного зонирования территории поселения:
в проекте межевания территорий поселенияотображаются в чертеже градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка - в проекте межевания территорий поселения
- отображаются в чертеже градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка
- регулируют застройку земельного участка:
действуют внутри территории земельного участка, а не его пределамииспользуются в целях определения места на ЗУ, где допустимо размещение зданий и сооруженийустанавливает запрет на возведение зданий и сооружений за пределами отступов от границ ЗУ
при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ - действуют внутри территории земельного участка, а не его пределами
- используются в целях определения места на ЗУ, где допустимо размещение зданий и сооружений
- устанавливает запрет на возведение зданий и сооружений за пределами отступов от границ ЗУ
при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ - при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ
- являются линиями регулирования застройки ЗУ
Полномочия по проверке соблюдения застройщиками предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС, установленных правилами землепользования и застройки, отнесены к компетенции уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления.
Контролем за соблюдением границ, установленных ЛРЗ и КЛ занимаются местные органы власти. В случае нарушения установленных пределов застройщик земельного участка несёт административную ответственность.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:
- 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
- 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
- 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.
Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.
Порядок внесения изменений в ПЗЗ
Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:
- обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
- обжалование Правил;
- расширение/уменьшение территории поселения.
Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.
Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:
- земли и объекты строительства используются неэффективно;
- причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
- снижается стоимость земли;
- правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.
Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.
Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.
Изменение Правил землеустройства и застройки
При утверждении ПЗЗ проверяют на соответствии с иными документами территориального планирования. Это и генеральный план поселения (города), и законодательство в части охранных зон, защитных зон (зон с особыми условиями использования территории). А также технические регламенты, схемы территориального планирования. Не всегда на стадии утверждения удается создать идеальный документ. Тем более, что законодательство в области градостроительного планирования меняется. Поэтому статья 33 ГрК РФ предусматривает возможность изменять ПЗЗ.
Гражданин или юридическое лицо могут инициировать внесение изменений в Правила землепользования и застройки. Основание:
- в результате применения ПЗЗ не удается эффективно использовать землю и ОКС,
- снижается стоимость земли и (или) ОКС
- причиняется вред правообладателям земельного участка или объекта капитального строительства
- не реализуются права граждан
Для этого заинтересованное лицо представляет на комиссию предложение о внесении изменений в ПЗЗ. Кстати, порядок составления предложения и документы к нему (т.е. порядок изменения ПЗЗ) устанавливают Правила землепользования и застройки. Комиссия в ответ на предложение готовит свое заключение, которое направляет главе городского округа (поселения). Который и принимает решение – отклонить предложение или подготовить проект о внесении изменений в ПЗЗ.
Правила землепользования и застройки повсеместно приняты в городских округах и поселений. Найти их можно на официальном сайте администрации Вашего города.
Оспаривание генерального плана и правил землепользования и застройки
Незапланированные выходные позволили завершить анализ судебной практики города-курорта Анапа за 2021 год. Подобные обзоры для себя лично я готовлю уже более десяти лет и надеюсь, что этот материал будет полезен, как для участников судебных процессов в курортных городах, так и для всех интересующихся актуальной судебной практикой.
Выбор дел для обзора определяется моей специализацией, в связи с чем обзор не претендует на всеохватность. При подготовке обзора проанализировано 38 судебных актов Верховного суда России, 120 судебных актов Арбитражного суда Северо-Кавказского округа и около 200 судебных актов Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда. Судебные акты судов общей юрисдикции, за некоторыми исключениями, в обзор практически не вощли, в связи с тем, что практика этих судов слишком разнонаправлена.
Основную массу судебных споров в городе Анапе составляют земельные споры, споры в сфере градостроительства, о сносе и легализации самовольных построек и ряд других.
Начать я хотел бы с анализа дел об оспаривании Генерального плана муниципального образования город-курорт Анапа (далее — Генплан) и Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (далее — Правила, ПЗЗ), поскольку в некоторых из этих споров Верховным судом РФ были сформулированы правовые позиции, имеющие значение для подобных споров не только для Анапы.
Количество таких дел в Анапе значительно увеличилось в конце 2018 и особенно в 2021 году, что было вызвано большим количеством претензий к Генплану и ПЗЗ со стороны правообладателей объектов недвижимости, которые посчитали, что их интересы нарушены при принятии указанных документов. Около десяти таких дел были рассмотрены Апелляционной коллегией Верховного суда РФ.
В Апелляционном определении №18-АПГ18-46 от 12.12.2018 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулировала следующую правовую позицию:
Отнесение земельных участков, находящихся в границе населенного пункта и имеющих вид разрешенного использования «для жилищного строительства» к функциональной зоне сельскохозяйственного назначения, подзоне «резерв развития населенного пункта» и территориальной зоне развития населенного пункта не отвечает требованиям определенности и противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.
Верховный суд РФ обосновал указанный вывод следующим:
В разделе 3.8 Положения о территориальном планировании Генерального плана определены функциональные зоны, а для эффективного и упорядоченного взаимодействия функциональных зон в них выделены подзоны. Функциональная жилая зона включает следующие подзоны: жилой застройки; резерв развития населенного пункта; жилой застройки рекреационной направленности с размещением гостевых домов, мини-гостиниц, апарт-отелей; смешанного размещения жилых домов, объектов общественно-делового и коммунально-складского назначения.
В пункте 3.8.2 Положения о территориальном планировании Генерального плана приведено описание подзоны «резерв развития населенного пункта» как территории, примыкающей к границе населенных пунктов. Определено, что резервные территории не подлежат застройке капитальными зданиями и сооружениями до их использования по целевому назначению в соответствии с генеральным планом. Также указано, что разделение на подзоны носит условный характер. При создании комплексной застройки возможна организация смешанных композиций жилых групп различного типа. Конкретизация в этом вопросе подлежит решению на последующих стадиях проектирования.
Данная норма, по мнению Верховного Суда РФ, создает неопределенность в ее применении, поскольку не разъясняет, примыкает ли резервная территория к границе населенного пункта внутри населенного пункта либо за его пределами. При этом из картографического материала (карт) Генерального плана не усматривается, что спорная территория вообще примыкает к границе населенного пункта.
Целевое назначение территории определено как жилая зона, однако имеется запрет на застройку резервной территории до использования земельных участков по целевому назначению без объяснения, относится ли этот запрет ко всем объектам либо за исключением объектов жилищного строительства, и без указания на то, что считается использованием по целевому назначению в соответствии с генпланом. Также норма носит отсылочный характер к последующим стадиям проектирования (без указания таких стадий проектирования: генерального плана либо каких-либо объектов).
При этом Правила землепользования и застройки не устанавливают градостроительный регламент территориальной зоны «резерв развития населенного пункта», что противоречит требованиям частей 4, 6 статьи 36 Градостроительного Кодекса РФ, в которых приведены перечни земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется, а также случаи, когда градостроительные регламенты не устанавливаются. В указанных перечнях отсутствуют земельные участки, относящиеся к территориальной зоне «резерв развития населенного пункта».
Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 30.07.2018 г., которым требования административного истца были удовлетворены.
В Апелляционном определении №18-АПА19-34 от 13.06.2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулиров��ла следующие правовые позиции.
Законом № 384-ФЗ предусмотрена обязательная актуализация национальных стандартов и сводов правил не реже одного раза в 10 лет.
С учётом того, что ведётся постоянная работа по актуализации СНиП, на практике возникает множество вопросов о юридической силе актуализированных редакций СНиП. Эти вопросы связаны с тем, что при актуализации СНиП он получает новый реестровый номер и формально оказывается не включённым в Перечень стандартов.
Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в письме от 06.10.2017 № 36052-АС/08 были даны разъяснения по вопросу применения положений СП 47.13330 «СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения», позволяющие вывести общее правило.
Например, актуализированная редакция СП 47.13330.2016 «СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения» утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1033/пр с внесением изменений приказом Минстроя России от 10.02.2017 № 86/пр.
СП 47.13330.2016 вступил в действие с 01.07.2017, однако в Перечне стандартов упоминается неактуализированная версия СП – СП 47.13330.2012.
Минстрой в своём письме разъяснил, что в такой ситуации в работе следует руководствоваться на обязательной основе положениями СП 47.13330.2012, включёнными в Перечень стандартов, и на добровольной основе – положениями СП 47.13330.2016 (несмотря на то, что это актуализированная версия, она не включена в Перечень стандартов). Таким образом, при принятии актуализированной редакции СНиП (СП) его применение становится обязательным только после включения именно актуализированной редакции в Перечень стандартов.
ПЗЗ юридическим и простым языком
Хотя ПЗЗ является общим сводом правил в сфере землеустройства и градостроительства, они имеют практическое значение для граждан и юридических лиц. Вся застройка в пределах населенного пункта, отдельных кварталов, микрорайонов и конкретных участков должна соответствовать ПЗЗ по следующим условиям:
- вид разрешенного использования участка (например, если в ПЗЗ земля отведена под сельское хозяйство, строить на нем торговый центр или производственный комплекс нельзя);
- ограничения, связанные с возможным использованием земли (типичным примером ограничений являются санитарные или водоохранные зоны);
- допустимые параметры строительства для отдельных участков, кварталов и целого поселения (например, максимальная этажность и высота объектов в пределах территориальной единицы);
- транспортная доступность, возможность подключения к инженерным сетям, иные социальные и общественные факторы.
Процесс разработки и утверждения ПЗЗ предусматривает создание специальных межведомственных комиссий, проведение публичных слушаний с участием жителей территории, утверждение в виде нормативного документа, официальное опубликование акта. Не меньше сложностей при внесении изменений и дополнений в ПЗЗ, если это требуется для смены вида разрешенного использования или иных параметров. Только в отдельных случаях для изменений в ПЗЗ не нужно проводить публичные слушания.
Что такое правила землепользования и застройки? / Территориальное управление Захаровское Одинцовского городского округа
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Необходимость подготовки ПЗЗ, а также порядок их подготовки предусматривается действующим законодательством Российской Федерации: Градостроительным и Земельным кодексом. Кроме того, учитываются положения, предусмотренные Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
При наличии утвержденных ПЗЗ в муниципальном образовании создаются условия для устойчивого развития территории, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, обеспечения стабильности землепользования и гарантированности прав субъектов земельно-имущественных отношений.
Для того чтобы отчетливее понять, что из себя представляют ПЗЗ следует дать определение некоторым понятиям.
Неотъемлемой частью правил является градостроительное зонирование, представляющее собой зонирование территории с целью определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Иными словами, территория населенного пункта условно делится на отдельные зоны, для которых в Правилах определяются их границы и устанавливаются градостроительные регламенты.
Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей зоны виды разрешенного использования земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (здания, строения, сооружения). Градостроительными регламентами устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Структурно ПЗЗ состоят из 3 частей. Во-первых, это общая часть, в которой определяется порядок применения Правил и внесения в них изменений. Во-вторых, это графическая часть — карта градостроительного зонирования. И в-третьих, специальная часть – градостроительные регламенты.
Общая часть проекта правил землепользования и застройки сельского поселения Захаровское состоит из 6 глав.
Первая глава посвящена регулированию землепользования и застройки органами местного самоуправления: указаны субъекты градостроительных отношений, определены органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку, закреплены их полномочия, раскрыты вопросы осуществления строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию зданий, строений, сооружений и т.п.
Глава вторая раскрывает процедуру изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Общая часть: применение ПЗЗ
Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:
- регулирования застройки территорий муниципального образования;
- внесения изменений в порядок и цели использования;
- проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
- проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.
Общая часть, как правило, содержит:
- пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
- соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
- принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
- порядок проведения градостроительной подготовки;
- порядок предоставления земли гражданам в пользование;
- условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
- виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.
Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.
Специальная часть: регламенты градостроения
В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.
Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.
Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.
В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:
- формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
- предельные размеры участков;
- допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
- ограничения относительно назначения и пользования участками.
Обращаем внимание, что регламенты не включают:
- земли, имеющие культурную и историческую ценность;
- земли общественного использования;
- территории добычи полезных ископаемых;
- земли лесного и водного фонда;
- особо охраняемые территории;
- сельскохозяйственные земли.
Что такое распоряжение земельным наделом
Вступая в любые земельные правоотношения, граждане должны знать, какими правами и обязанностями они будут наделены, и за какие деяния их могут привлечь к ответственности.
Между полномочиями собственника и пользователя есть существенная разница. На возникновение субъективных прав и обязанностей влияет категория земель и множество других факторов.
В соответствии с нормами земельного законодательства, распоряжение земельным участком – это право, позволяющее владельцу пользоваться наделом, извлекать из него полезные свойства, управлять им как имущественным объектом.
Распоряжаясь землей, собственник может заключать сделки:
- продавать;
- дарить;
- менять;
- передавать в наследство;
- использовать в качестве залога;
- сдавать в аренду.
Землевладелец земельного участка – это лицо, уполномоченное заключать любые имущественные сделки и распоряжаться территорией участка по своему усмотрению. Этим землевладение отличается от землепользования. Последний институт имеет не менее важное значение, поэтому мы детально рассмотрим его в следующем разделе.
Правом свободно распоряжаться угодьями закон наделяет только владельцев – субъектов права собственности. Незаконное владение земельным участком является правонарушением, за совершение которого законодательством предусмотрено привлечение к ответственности.
Минусы землевладений и землепользований
Под недостатками землевладений и землепользований следует понимать неудобства и отклонения, негативно влияющие на рациональное использование угодий, экономику и организацию производств. К ним относят:
- нерациональный размер и структуру;
- чересполосицу, в том числе топографическую;
- вкрапления;
- изломанность границ;
- дальнее расположение.
К основным способам ликвидации недостатков землепользований относятся следующие действия:
- перенесение границ наделов;
- обмен. Допускается два варианта: заинтересованные стороны обмениваются наделами или неравноценными участками с денежной доплатой;
- передача угодий одного хозяйства другому;
- проведение организации.
Если реализовать указанные способы невозможно, сельхозпредприятия могут совершенствовать или уточнить свою специализацию для того, чтобы использовать земли по назначению.
Недостатки землепользования и методы их устранения описывают многие специалисты в области земельного права. Это позволяет собственникам наделов, обнаруживших в их использовании определенные неудобства, подобрать оптимальное решение проблемы.