Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «меры пожарной безопасности МКД;». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
📜 Состав общего имущества в МКД
| Категория объекта | Состав категории |
| Нежилые помещения, входящие в часть МКД | Чердаки, коридоры, подвалы, лифты и шахты, лестничные площадки и лестницы. |
| Помещения, предназначенные для организации досуга жильцов | Нежилые объекты, используемые для проведения культурных вечеров, собраний жильцов, организации тематических творческих кружков. |
| Несущие и ненесущие конструкции МКД | Крыши, ограждающие элементы, стены, козырьки. |
| Техническое оборудование | Электрические, технические устройства; санитарное оборудование. |
| Коммуникационные элементы | Системы отопления, канализации, холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения. |
Определение доли в общем имуществе многоквартирного дома
Рассчитать долю в общем имуществе дома очень просто. Достаточно знать общую площадь дома, которая состоит из площади жилых и нежилых помещений и площади остальных общих помещений (лестничных клеток, подсобных помещений). А потом разделить площадь своей квартиры на общую площадь дома. Например, площадь квартиры составляет 70 кв. м., а площадь многоквартирного дома 10000 кв. м. Соответственно, доля квартиры составит 70/10000=0,007. Такую долю нельзя выделить в натуре, и Вы не сможете сказать, что Вам принадлежат конкретные 0.007 крыши дома, но доля есть, а значит и собственность тоже.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме- перепланировка.
Как уже было написано выше, при затрагивании общедомового имущества при перепланировке необходимо провести общедомовое собрание собственников, на котором они дадут свое согласие на такую перепланировку.
Общее собрание собственников помещений описано в статьях 44-48 ЖК РФ.
Что значит общая площадь помещений входящих в состав общего имущества
Постановлением Правительства РФ от 26.12.
2016 N 1498) ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. 4.
Виды многоквартирных домов
Современные технологии в строительной сфере позволяют строить здания различных типов. Многоквартирные дома имеют несколько видов построек. Это:
- панельные дома — строительство МКД осуществляется из готовых конструкций, то есть панелей, которые изготавливаются на производственных объектах. С помощью спецтехники они завозятся на строительную площадку и монтируются в ускоренном темпе (в течение 6-ти месяцев) и соответственно плану возводимого здания;
- блочные дома — многоквартирный дом строится из керамзитобетонных или шлакобетонных блоков. Такой вид зданий отличается быстротой строительства, хорошей звуко- и теплоизоляцией, оптимальной стоимостью м²;
- монолитные дома — современная технология их возведения позволяет строить МКД высокой прочности с расчетом на длительную эксплуатацию. Они имеют высокий порог тепловой и звуковой изоляции, возможность создавать различные архитектурные проекты, не ограничивать этажность зданий;
- кирпичные дома — строятся из экологически чистого материала, обладающего высокой прочностью и теплоизоляцией.
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 № 462-ФЗ)
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 № 462-ФЗ)
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.
Виды перепланировки с присоединением общедомовой собственности
- Присоединение подвала или чердака. Чердак в квартире на последнем этаже присоединяют для устройства двухуровневой квартиры. Подвалы чаще всего присоединяют к нежилым помещениям первого этажа (магазины, салоны красоты и т.д.) для расширения площади и устройства дополнительных подсобных помещений.
- Присоединение тамбура к квартире. Данная необходимость присоединения общедомовой собственности в рамках перепланировки может возникнуть при объединении квартир, когда необходимо сделать единый вход, «отрезая» перегородкой часть тамбура. Либо просто собственник желает расширить зону прихожей за счет площади тамбура.
Примечательно, что даже перенос входной двери из внутренней части проема на внешнюю, ближе к тамбуру, считается присоединением общедомовой собственности, хотя многие собственники даже не подозревают об этом.
- Присоединение земельного участка, прилегающего к дому. Очень часто для устройства входной группы магазинов или прочих пунктов обслуживания реализуют такую перепланировку, при которой затрагивается фасад здания, а он также является общедомовой собственностью.
Аренда общего имущества собственников многоквартирного дома
Вопрос, касающийся аренды объектов, принадлежащих всем жильцам, крайне актуален среди ТСН/ТСЖ. Передача общедомовых площадей внаем является правомерным действием (ст.36 ЖК). Гражданско-правовую процедуру осуществляют на основании решения, принятого большинством собственников (не менее 2/3 голосов).
Согласно жилищному законодательству нельзя сдавать внаем шахты, лифты, лестничные клетки и другие объекты целиком, однако отдельные их части могут быть использованы в такой сделке. К примеру, часть лестничного холла может быть сдана в аренду под терминал/кофейный автомат либо часть фасада МКД под рекламную конструкцию (баннер). Чаще всего внаем передаются подвальные/мансардные помещения.
Каждая гражданско-правовая сделка, связанная с передачей объектов общего пользования внаем, должна сопровождаться заключением соответствующего документа, в котором должны быть прописаны основные пункты:
- ФИО участников (сторон);
- условия аренды (сроки, размеры платежей);
- описание объекта сделки.
ВАЖНО
Доходы, полученные при совершении таких хозяйственных операций, могут быть потрачены исключительно на общедомовые нужды либо направлены в специальные фонды ТСН/ТСЖ. Денежные средства не могут использовать участники кооператива/компании для личных целей.
Напоминаем, что согласно п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ товарищество собственников жилья или недвижимости может быть создано собственниками в нескольких МКД, расположенных по соседству. Это допускается, если данные МКД расположены на земельных участках с общей границей, в пределах которых имеются инженерные сети или другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования владельцами помещений в этих домах.
Отметим также, что решение о создании подобного ТСЖ принимается в каждом МКД отдельно. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от 100% собственников помещений в МКД.
ТСЖ, которое не соответствует указанным требованиям, должно быть реорганизовано до 1 июля 2020 года (ст.5.1 ФЗ №189 от 29.12.2004), если члены товарищества из числа собственников помещений в МКД на общем собрании не избрали другой способ управления такими домами.
Многодомовые ТСЖ
10124
Если квартирой владеют несколько граждан
В этой ситуации права граждан определяются фактом, является ли собственность совместной или долевой. Супруги обычно оформляют жилье в общую собственность. Права у обеих сторон равные. Для проведения любых операций с недвижимым имуществом обязательно письменное согласие второй стороны. Если супруги желают перевести общую собственность в долевую, они вправе рассчитывать на одинаковые доли.
Долевая собственность обеспечивает возможность проживания в квартире, независимо от размера доли. Если долей в квартире назначено отдельное помещение (комната), то собственник может пользоваться ей по своему усмотрению – оформлять прописку иным лицам, договор найма или дарственную. Согласие остальных жильцов не требуется. Однако при продаже этой доли соседи по квартире будут иметь преимущественное право на покупку.
Если у собственников доли не выделены, в силу определенных обстоятельств, то они имеют право на проживание и пользование квартирой, могут передать ее в дар, завещать или оформить под залог. Для регистрации иных физических лиц и передачи доли по договору найма, необходимо разрешение прочих собственников. Исключением станет регистрация детей до 18 лет.