Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие 5 штрафов грозят тем , кто сдаёт жильё в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Арендная плата поступает в доход собственника жилья – а значит, он должен заплатить налог. Закон предоставляет массу вариантов для исполнения налоговой обязанности перед государством:
— самый простой – отчислять подоходный налог (13%), оставаясь физическим лицом,
— самый сложный – зарегистрироваться как предприниматель и отчислять 6% со всех доходов (по упрощенной схеме) либо приобретать патент на определенный срок,
— оптимальный – получить статус «самозанятого» и платить только 4% от полученного дохода (но пока это доступно только жителям тех регионов, где реализуется соответствующий проект).
Однако не секрет, что число т.н. «нелегальных наймодателей» (которые скрывают доход от аренды жилья и не платят налог) гораздо больше, чем ответственных налогоплательщиков.
Органы власти всерьез нацелены на выявление незаконной аренды жилья (о программе решительных действий я рассказывала здесь) – а в этом случае арендодателям не миновать штрафов:
— 20% от суммы налоговой задолженности, а если будет доказан умысел на сокрытие налога, штраф увеличивается до 40% (ст. 122 НК РФ).
Разумеется, взыскание штрафа не освобождает от обязанности заплатить налог и начисленную неустойку.
Не стоить забывать, что с компенсируемой нанимателем стоимости коммунальных услуг собственник также должен заплатить налог – если они начисляются не по счетчикам, а по нормативам. Это упущение может навлечь штраф даже на послушного налогоплательщика.
Надо ли платить налог за сдаваемое жилье?
В рамках действующего законодательства собственник квартиры при сдаче ее в наем должен понимать, что получение дохода подразумевает уплату в бюджет налогов в зависимости от того, кто является арендодателем. То есть в данном случае важно, от чьего имени заключен договор:
- От имени физического лица.
- От имени юридического лица.
- При работе по патенту или по упрощенном режиме налогообложения.
Налог выплачивается в связи с получением определенного дохода, а значит для физических лиц облагается НДФЛ. Нет разницы, на каких условиях сдается квартира:
- помесячно;
- посуточно.
Для обычного гражданина есть два варианта сдачи жилья и уплаты налогов по закону: зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, либо платить налог как физическое лицо. Оба варианта чуть позже опишем детально.
Сколько платит ИП за доходы с договора найма собственного жилого помещения?
Индивидуальный предприниматель, находящейся на общей системе налогообложения и получающий доход от сдачи квартиры в аренду также имеет обязательства по уплате подоходного налога.
Доходы ИП на ОСН облагаются по ставке 13%.
При этом ИП обязан вести книгу учета доходов и расходов, и в пятидневный срок после истечения месяца, в котором появились доходы от сдачи квартиры в аренду, должен сдать в ИФНС декларацию 4НДФЛ. После этого предприниматель обязан уплачивать авансовые платежи в соответствии с п. 9 ст. 227 НК РФ на основании налоговых уведомлений.
Помимо прочего ИП имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов. Это означает, что предоставив подтверждающие расходы документы предприниматель может уменьшить свою налогооблагаемую базу. Граждане, не имеющие статуса ИП, прав на профвычет не имеют.
В случае если получаемый доход по каким-либо причинам изменился более чем на 50%, ИП должен предоставить в ФНС новую декларацию.
Сдача жилья в аренду – как все должно быть по закону
Процедура сдачи в аренду квартиры или другого жилого объекта недвижимости регламентируется несколькими сферами действующего права:
В первую очередь процедура сдачи жилья в аренду регламентирована гражданским законодательством. Согласно с его положениями, правоотношение должно быть оформлено в письменном виде, соответствующим соглашением.
Помните, без договора данное правоотношение будет считать несуществующим, а это значит, что в случае нарушения прав или причинения вреда, участвующие в сделке лица не смог обратиться в суд за защитой.
Для того чтобы соглашение получило юридическую силу, в документе должны быть отражены все существенные условия сделки:
- Информация о предмете договора;
- Стоимость сделки.
Жилищное законодательство определяет права и обязанности, которые сохраняются у собственника помещения, после того, как он передает его в наём третьему лицу, а также прав и обязанности нанимателя.
Налоговое законодательство обязывает лицо, которое получает доход сдачи квартиры в аренду, платить установленные государством налоговые взносы, в размере 13 % от полученных средств.
Риски арендодателя при незаконной сдаче квартиры в аренду
За незаконную деятельность, связанную со сдачей недвижимости в наем, в законодательстве РФ предусмотрена ответственность. Однако это далеко не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться собственник в данной ситуации.
Чем же рискует арендодатель, не заключивший договор:
- Крупный штраф и уголовная ответственность в виде тюремного срока минимум на полгода за долги перед государством до 0,5 миллиона рублей и максимум до трех лет за сокрытие налогов на большую сумму;
- Испорченное имущество и отделка. Если с квартирантами не заключался договор, то доказать их вину в пропаже и порче бытовой техники будет проблематично. Также маловероятно взыскать с них компенсацию испорченных дверей, окон или стен;
- Незапланированные расходы. В качестве них могут быть счета за коммуналку. Например, после освобождения квартиры, вам придет счет за телефонные разговоры на большую сумму. Как правило, они приходят за международную связь или пользование платными телефонными услугами;
- Обман со стороны недобросовестного квартиросъемщика. Случается это таким образом: владелец жилья сдал его одному человеку, а впоследствии обнаружил другого. Оказывается, постоялец пересдал его третьим лицам на длительный срок, не уведомив собственника. Квартирант может организовать на ваших квадратных метрах притон или бордель. Еще один вариант — заселение множества мигрантов.
Как правильно пожаловаться?
С инстанцией вы определились. Теперь берите листок, ручку и пишите:
- Справа в верхнем углу полное наименование органа и его адрес, куда будет подаваться жалоба.
- Ниже по центру: «Жалоба о незаконной сдаче жилья в наем».
- Ниже без красной строки пишите свое ФИО, паспортные данные (да-да, анонимный документ никто у вас не примет).
- После персональных данных следует максимально подробно рассказать о том, на что жалуетесь. Стиль написания должен быть строго деловым, эмоции, искажение фактов не допустимы.
- Расскажите о доказательствах (если они у вас есть). Все бумаги, фото-, видео-материалы следует приложить к документу.
- В конце ставится дата и подпись.
Чем рискует собственник, незаконно предоставляя помещение
Незаконная деятельность, согласно которой сдаётся внаём недвижимость, карается ответственностью на основе законодательства РФ. При этом у собственника возникают дополнительные проблемы. Для арендодателя, который не заключает договора, возникают многочисленные риски. Штраф за незаконную сдачу квартиры в аренду 2018 году составляет:
- штраф за незаконную сдачу квартиры в аренду в крупном размере, а также уголовная ответственность от 6 месяцев, если имеются долги перед государством до 500 тыс. руб., а также, до 3 лет максимум на закрытие значительной суммы налогов;
- порча, нанесённая имуществу и отделке. Если не имеет место заключение договора с квартирантами и вина по поводу того, что бытовая техника пропала или испорчена, практически не доказана, практически не получится взыскать компенсации из испорченных поверхностей;
- вероятность незапланированных расходов включает счета за коммунальные услуги. После того, как освободится квартира, придёт счёт в отношении телефонных переговоров на значительную сумму. В основном, они связаны с международной связью или использованием платных телефонных услуг;
- хитрость, которой пользуются нечестными квартиросъёмщиками. К примеру, собственник недвижимости сдаёт его одним людям, и обнаруживают других. Имела место пересдача третьим лицам на длительный срок без уведомления собственника. Ситуация бывает ещё хуже, когда арендатор организовывает на арендованных квадратных метрах бордель или притон. Также возможно вселение в квартиру или дом многочисленных мигрантов.
Важно помнить о том, что налоговая незаконную сдачу квартиры в аренду отнюдь не приветствует, равно, как и другие государственные органы, поэтому следует тщательно следить за состоянием финансовых дел и недвижимости.
Возможные последствия незаконной сдачи квартиры в аренду
Сдача недвижимости в аренду зачастую нацелена на получение дополнительного дохода. В настоящее время очень активно действуют мошенники и аферисты, желающие поживиться на неопытном арендодателе.
Самыми популярными являются следующие виды афер:
- Пересдача арендованной квартиры без согласия владельца. Ситуация очень актуальна, если собственник переехал в другой регион и редко приезжает в родной город. Недобросовестный квартиросъемщик просто предоставляет жилье другим людям с целью получения прибыли, а вот кем они окажутся, никому не известно.
- Преступные действия с недвижимостью на основании поддельных документов.
Для начала следует оговориться, что термин «незаконная сдача квартиры в аренду» некорректен, такого понятия в законодательстве нет вообще. Дело в том, что согласно действующим нормам, владелец имеет право совершать со своей собственностью любые юридические действия: продавать, дарить, закладывать, сдавать в аренду. Так что, речь скорее идет о нарушениях при сдаче жилья в наем.
Важно! Сдать квартиру без должного оформления сделки и без уплаты налоговых отчислений в пользу государства является неправомерным действием.
С точки зрения современного законодательства, предоставления квадратных метров в аренду является бизнесом, то есть предпринимательской деятельностью, которая должна быть строго регламентирована и подлежит обязательному налогообложению. Начинается все с договора аренды. Оформление его обязательно, а в случае если жилье сдается на срок, как минимум на год, то и регистрация в Кадастровой палате.
У сделки этой, как и любой другой, две стороны, а значит, и обязательства также обоюдные: гражданин, снимающий жилье без регистрации, обязан встать на учет по адресу, где живет, и если не заключен договор аренды квартиры – имеет место быть незаконная сдача.
Порядок уплаты налога физическому лицу
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.
Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.
Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.
Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.
Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.
Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.
Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:
- на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
- платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).
Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.
Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.
Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.
Вопрос:
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?
Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.
Вопрос:
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?
Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.
Незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу?
В последние годы в России ужесточается деятельность государственных органов, направленная на борьбу с незаконным проживанием граждан, в том числе мигрантов. Государственный бюджет не пополняется средствами, полученными от легализации укрываемых гражданами и организациями доходов.
Для того чтобы избежать проблем, неизбежно возникающих при незаконной сдаче жилых помещений, следует оформлять отношения с учетом требований норм законодательства.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!
Каких неприятностей все же опасаться, если физ. лицо сдает квартиру, но не платит налоги?
- Основной причиной возникновения интереса к вам органов МВД, а затем и налоговой службы, может послужить жалоба соседей на шум в вашей квартире или другое неадекватное поведение ваших квартирантов.
- Нельзя сбрасывать со счетов и просто дурной характер соседей. В этом случае даже тихие и вежливые квартиранты не спасут положения.
- Не секрет, что в некоторых домах председатели домовых сообществ проявляют искренний интерес к проживающим по соседству людям или из личного интереса или по просьбе участкового.
- Ваши квартиранты, если у вас например испортились с ними отношения, могут сами обратиться с жалобой на вас, предоставив договор и расписки о получении денег.
Обязанности плательщиков налогов
В ст. 19 НК РФ содержится определение налогоплательщиков в виде ИП, организаций и граждан, которые, основываясь на законодательстве РФ, осуществляют обязательные платежи. Граждане и физические лица, обладающие доходом от помещения, находящегося в собственности, основываясь на крайнем сроке 30 апреля, осуществляет подачу налоговой декларации за минувший период.
Подача документов по форме 3-НДФЛ осуществляется по месту регистрации в ИФНС. Перечисления, положенные лицам и гражданам от государства осуществляются до 15 июля года подачи отчетности. Под налоговой базой подразумевается общая сумма средств, которые были получены в отношении сдаче квартиры в наём. На основании закона возможно снижение на стоимость, равную налоговому вычету.