Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое электронная регистрация права собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Единственным способом, которым может проводиться регистрация объекта недвижимости юридическим лицом, является внесение соответствующих сведений в ЕГРП. После выполнения данной процедуры право собственности закрепляется официально – в дальнейшем его можно оспорить только в судебном порядке.
Распространённые ошибки
Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:
Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.
Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.
Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.
Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.
Регистрация права собственности — общая информация
Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество — процедура, по результатам которой за частным или юридическим лицом официально закрепляется право на владение конкретным объектом недвижимости. Основные моменты:
- С начала 2017 года регистрация осуществляется в соответствии с поправками, внесенными ФЗ №218;
- По окончанию регистрации в 2021 году выдается выписка из ЕГРН.
Изначально имущественные права подтверждались Свидетельством о государственной регистрации (бланки, предоставленные до июля 2016 года, имеют прежнюю законную силу без ограничений);
- Акт оформляется в территориальных учреждениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра);
- Регистрация собственности в текущем году может выполняться по месту расположения квартиры, помещения, здания, строения. Или в любом учреждении Росреестра (нововведение ФЗ №218);
- Результаты регистрации собственности могут быть оспорены через суд.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности
Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.
- Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
- В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
- Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
- Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.
Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Свидетельство о регистрации права на объект (выписка из ЕРГН)
С 15 июля 2016 года Свидетельства о государственно регистрации права собственности не выдаются. В настоящее время основным правоподтверждающим документом является выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Она объединяет кадастровые и регистрационные данные.
В выписке содержится основная информация об объекте недвижимости. Обратите внимание на разделы об обременении, назначении объекта (возможном использовании), кадастровой стоимости, документах на основании которых возникло право собственности.
Под обременением понимают ограничения, препятствующие собственнику распоряжаться своим имуществом. Если недвижимость находится в обременении у банка, любой кредитной организации или других третьих лиц продажа недвижимости возможна только с согласия стороны, в обременении которой находится недвижимость. В этом случае, продажа осуществляется после снятия обременения и перевода долга на покупателя, что как правило является ресурсозатратным и малоинтересным мероприятием.
Лучшее назначение объекта – нежилое помещение свободного назначения. В этом случае у вас не будет каких-либо ограничений в его использовании. Не рассматривайте к покупке объекты, в назначении которых фигурирует слово «техническое». Также существенно ограничивают возможное использование формулировки «складское», «подсобное» и прочие.
От кадастровой стоимости зависит величина налога на объект недвижимости.
Документы основания подтверждают право собственности на объект недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия, договор дарения и прочие.
Заявления о проведении государственной регистрации перехода прекращения права и права собственности покупателя подают обе стороны договора. Если право продавца право собственности, хозяйственного ведения возникло до Если стороной сделки является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то с заявлениями о регистрации ранее возникшего права собственности и перехода права обращается также собственник имущества этого предприятия. По сделкам совершенным в процессе исполнительного производства для проведения государственной регистрации права собственности или иного имущественного права должника , перехода прекращения прав должника в регистрирующий орган вправе обратиться как сам должник, так и судебный пристав-исполнитель. Кроме того, судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности взыскателя в случаях :. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Представитель физического или юридического лица дополнительно представляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия или иной документ, в случаях, установленных законом и иными правовыми актами ;.
Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру и перепланировка.
На основании подпункта 2 п.2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ и п. 2.5.1.1.1.4 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 508 при согласовании перепланировки согласующий орган запрашивает правоустанавливающий документ. В качестве этого документа и выступает выписка из ЕГРН. Хотя старое свидетельство о собственности на недвижимость они тоже принимают (либо оригинал, с которого тут же снимают копию, либо нотариально заверенную копию). Если ни того, ни другого им не предоставить, то они сами сделают запрос и получат выписку из ЕГРН, но на это уйдёт время.
Росреестр какие документы нужны для регистрации нежилого помещения между юридическим лицом и физическим
Оба субъекта договора занимаются предпринимательской деятельностью. Но ИП – это физическое лицо, наделенное определенным статусом – ему, на государственном уровне разрешено заниматься чем-то, что приносит прибыль. ООО – фикция, коммерческая организация, которую учредил один человек или группа людей. Отсюда выводы:
Оба субъекта – люди. Разница в том, что ИП – человек, который занимается коммерцией. А физ. лицо – человек, который особым статусом не наделен. От «физика» для сделки потребуется только паспорт. Госпошлина за регистрацию перехода прав будет составлять 2000 рублей.
После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.
Подлежит ли государственной регистрации договор купли продажи нежилого помещения: нужно ли регистрировать
Согласно определению Гражданского кодекса России договор купли-продажи – это письменное официальное удостоверение согласие двух сторон о передачи недвижимого объекта от продавца покупателю. Сделка считается совершенной с момента скрепления ее подписями и печатями.
Подлежит ли регистрации договор купли-продажи нежилого помещения? Стандартные правила говорят о том, что такая процедура не предусмотрена. Регистрировать необходимо переход прав собственности.
Даже если в тексте документа будет содержать пункт, в котором оговаривается, что сделка вступает в силу с даты госрегистрации, положение будет недействительным, так как противоречит законодательству. Условие будет считаться ничтожным в соответствии со статьями 168 и 180.
Подлежит ли договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации в том или ином случае, предусмотрено статьями 131 и 164:
- сделка, которая предусматривает изменения условий, после регистрации;
- если вид недвижимого имущества подлежит специальному учету.
Несмотря на то, что договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит регистрации, покупатель приобретает статус собственника с момента его заключения. Но пока переход прав не оформлен официально, продавец имеет право пользоваться недвижимым объектом. Поэтому необходимо сразу после заключения сделки передать пакет документов:
- паспорт нового собственника (если документацию подает представитель – заверенную нотариусом доверенность);
- сам договор, подтверждающий сделку;
- акт о том, что объект передан продавцом покупателю;
- экспликация объекта и кадастровый паспорт;
- порядок внесения платежей, если объект приобретен в рассрочку или на условиях кредита;
- документы по госрегистрации коммерческого помещения;
- документальные доказательства отсутствия обязательств долгового характера по объекту;
- дополнительная документация по договору, если таковая существует;
- квитанция об оплате государственных услуг.
Регистрация перехода права собственности (права общей долевой собственности) по договору купли-продажи нежилого помещения
Цель обращения: Продавец — государственная регистрация перехода права собственности (права общей долевой собственности, общей совместной собственности); Покупатель — государственная регистрация права собственности (права общей долевой собственности, общей совместной собственности).
Государственная пошлина: оплачивает Покупатель.
Физическое лицо — 2 000 рублей; юридическое лицо- 22 000 рублей.
Если регистрируется право общей долевой собственности, то размер государственной пошлины рассчитывается исходя из размера доли в праве собственности.
Например: доля 1/2 — 1 000 руб.
Обратиться необходимо всем Продавцам и Покупателям одновременно.
Срок государственной регистрации: 10 рабочих дней, если объект приобретается за счет собственных средств; 7 рабочих дней, если объект приобретен за счет кредитных средств.
Как составить договор?
Договор составляется сторонами, в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:
- в агентстве по работе с недвижимостью;
- в юридической консультации;
- в нотариальной конторе;
- самостоятельно.
При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:
- Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них.
Регистрация начинается с оплаты госпошлины, которая взимается с покупателя. В зависимости от статуса покупателя, пошлина составляет:
- для физ. лиц – 2 тысячи рублей;
- для юр. лиц – 22 тысячи.
Контрагенты подходят в МФЦ совместно, передавая регистратору 3 экземпляра договора, свои паспорта, представители – доверенности. Продавец прилагает:
- правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
- учредительную документацию;
- техническую и кадастровую документацию.
По усмотрению регистратора может быть затребована любая документация, участвовавшая в сделке.
- согласие остальных собственников на продажу квартиры.
Обратить внимание нужно на следующее:
- есть ли нотариально заверенное согласие супруга;
- если в семье есть несовершеннолетние дети, есть ли разрешение органов опеки и попечительства.
В каких случаях не требуется регистрация реконструкции или перепланировки?
Не все работы по перепланировке и переустройству помещений осуществляются исключительно с разрешения властей. Некоторые виды деятельности могут выполняться при отсутствии регистрации и ряда документов. Получение специального разрешения на перепланировку и переустройство помещения в нежилом здании не требуется в случае если:
- в ходе работы не затрагиваются несущие элементы конструкции объекта – фундаменты, горизонтальные и вертикальные перекрытия (стены, стойки, столбы);
- устанавливаются двери, окна, стенные перегородки, переустанавливается инженерное оборудование;
- ведутся работы по отделке помещения, производится утепление стен;
- меняется материал стен при условии, что количество этажей остается неизменным.
Заказать узаконивание нежилого помещения или здания в Москве
Наша компания помогает узаконить нежилое помещение или все здание без мороки и суеты. Мы обладаем огромным практическим опытом в регистрации объектов капитального строительства, поэтому знаем не только с чего начать процедуру, но и как ее благополучно завершить.
Мы также специализируемся на подготовке документов, необходимых для признания за Вами права собственности на нелегально созданную недвижимость. В дополнение ко всему, мы даем консультации по поводу регистрации перепланировок или реконструкций.
Мы предоставляем услугу всем желающим в Москве и МО. Однако на этом наша деятельность не заканчивается – мы также содействуем в разрешении и других правовых проблем и делаем это на высоком профессиональном уровне.
Этап 2 Проверка документов и полномочий собственника
Прежде всего, стоит подчеркнуть, что процедура проверки документов и полномочий владельца приобретаемого коммерческого помещения будет во многом зависеть от того, является ли владелец физическим лицом, или же продажу осуществляет организация. В последнем случае проверка предполагает запрашивание дополнительных сведений.
Какие документы проверять у владельца коммерческого помещения?
И у физических, и у юридических лиц нужно проверить наличие правоустанавливающих документов, таких как:
- Основание появления права собственности (по праву наследования, в порядке приватизации, договор купли-продажи, договор мены, дарственная и т.д.);
- Свидетельство о госрегистрации права собственности;
- Данные из ЕГРП.
У физ. лиц также стоит дополнительно затребовать:
- Документ, подтверждающий, что продавец не состоит в браке, или же документ, подтверждающий согласие супруга или супруги на осуществление сделки, заверенный нотариусом;
- Документ, подтверждающий психическое здоровье собственника.
Если вы имеете дело не с физическим лицом, а организацией, необходимо также запросить:
- Учредительные документы сообщества;
- Документы, подтверждающие полномочия управляющего лица, к примеру, директора (существует вероятность того, что его права могут быть ограничены, а решение о продаже может приниматься только акционерами или собранием учредителей).
Этап 3 Проверка истории помещения
Особое внимание стоит уделить истории коммерческого помещения, фокусируясь на следующих моментах:
- Если регистрация производилась на основании решения суда или по заключению мирового соглашения, покупателю стоит проверить, действительно ли суд выносил данное решение, и вступило ли оно в силу;
- Если помещение несколько раз проходило процедуры переоформления, в особенности, особенно если они осуществлялись непосредственно перед продажей, это может свидетельствовать о наличии определенных проблем и намерении владельцев скрыть их;
- Если на помещение накладывались аресты, это может означать, что оно было или же до сих пор является предметом споров.