Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли согласовывать перенос дверного проема и как это сделать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое изменение пространства квартиры должно отражаться в плане жилья и регистрироваться в отделе БТИ. Без оформления соответствующих документов возникнут серьезные неприятности в дальнейшем. Стандартным наказанием для нарушителей становится зафиксированная юридически обязанность восстановить изначальную планировку. В исключительных случаях возможны и более суровые меры, вплоть до решения суда о лишении права на жилье, если проведенные изменения серьезно угрожают жизни и здоровью остальных жильцов.
Этап №1: оформительно-согласовательный
Прежде чем брать в руки пилу, позаботьтесь об оформлении согласования и разрешения на перенос дверного проема в жилищной инспекции. Для этого проведите техническое обследование – обычно его выполняют специалисты, проектировавшие ваш дом или ГУП МосжилНИИпроект. На его основании и выдается техническое заключение о возможности переноса дверного проема и перепланировки квартиры.
После этого выполняется проект, в котором учитываются все рекомендации технического заключения, габаритные размеры вашего будущего дверного проема, указываются артикулы материалов из металла, необходимых для усиления дверного проема. В дальнейшем именно проектная организация будет нести ответственность за выполнение работ по переносу проема согласно разработанному проекту, а также следить за правильностью выполнения скрытых работ.
Также в процессе работ по переносу и усилению дверного проема нужно будет подписать акт скрытых работ в проектной организации. Все бумажные работы по переносу дверного проема будут считаться законченными, когда приемной комиссией Мосжилинспекции будет подписан акт завершенной перепланировки квартиры, после чего БТИ утверждает новую планировку и вносит ее в тех паспорт.
Совет InMyRoom: согласно закону, работы по переносу дверного проема должна выполнять организация, имеющая допуск СРО, но эту работу можно выполнить и самостоятельно, если в дальнейшем нет необходимости проводить куплю-продажу квартиры – иначе могут возникнуть проблемы с Мосжилинспекцией.
Этап №4: усиление дверного проема
После того как проем вырезан, с помощью схемы укрепления проема изучите прилагаемую схему узлов и примыканий (узлы и примыкания отражены в документе «Металлоконструкции усиления проема в несущей стене» – это чертежи, на которых изображены все материалы, участвующие в организации проема, где указаны нужные уголки, штифты, армирующие прутки. – Прим. ред.). Для организации усиления проема сначала установите горизонтальную верхнюю часть усиления и поставьте подпятники (подпятники – опорная монтажная пластина, участвующая в формировании каркаса металлоконструкции дверного проема. – Прим. ред.) на раствор цемента М-300. После этого установите вертикальную часть усиления. Для надежности швеллеры прижимаются анкерами к стене под углом 45 градусов. После этого вся металлическая конструкция обваривается.
Совет InMyRoom: поперечные пластины металлической конструкции недостаточно проваривать только сверху и снизу, нужно обязательно проваривать торцы. То же самое касается верхних и нижних обвязывающих уголков.
Перепланировка в домах разных типов
Владельцам квартир в кирпичных домах будет проще получить разрешение на перенос дверного проёма, поскольку стены в них менее зависимы друг от друга. А вот в панельках и монолитных зданиях согласовать перепланировку сложнее. В них капитальные стены тесно связаны между собой и нагрузка распределяется по ним всем. Самовольная перепланировка в таком случае особенно опасна — она может негативно сказаться на прочности здания, вплоть до его обрушения. Нарушителям грозит штраф или предписание вернуть всё в исходное состояние.
Даже перевесить петли на двери не всегда разрешат. Смена направления открывания входной двери может противоречить противопожарным нормам. Дело в том, что двери эвакуационных выходов и двери на путях эвакуации должны открываться в сторону выхода из здания. Даже если такой вариант кажется владельцам неудобным.
Отвечает генеральный директор компании «Соглас-Проект» Антон Головейчук:
По закону перепланировкой является любое изменение конфигурации квартиры, которое приводит к несоответствию фактической планировки с планом помещения в выписке ЕГРН. Таким образом, даже демонтаж легкой ненесущей перегородки также будет являться перепланировкой. В Вашем случае перенос дверного проема тоже является перепланировкой. Данное изменение, согласно закону, подлежит обязательному согласованию в государственных инстанциях.
Отмечу, что даже при минимальных изменениях планировочных решений необходимо пройти полный цикл согласования: изготовить проект перепланировки в проектной организации, согласовать проект в ряде государственных инстанций, включая Межведомственную комиссию при районной администрации, осуществить процедуру получения акта приемки после перепланировки и внести изменение в кадастровый учет объекта недвижимости.
Чем может грозить самовольная перепланировка при продаже квартиры? Прежде всего, Вы не сможете продать квартиру, если покупатель хочет прибегнуть к ипотечному кредитованию. Банк просто не одобрит ему ипотеку в случае незаконной перепланировки.
Если же покупатель с «живыми» деньгами, то готовьтесь к тому, что придется значительно снижать цену на квартиру. Самовольная перепланировка – отличный повод для торга, в некоторых случаях достигающего 20% стоимости квартиры. Мало кто захочет покупать квартиру со «скелетами в шкафу» и риском судебных разбирательств. Поэтому согласование перепланировки не только необходимо делать по закону. В дальнейшем это позволит Вам не потерять значительные денежные суммы при продаже квартиры.
Какие изменения нуждаются в согласовании
Документального разрешения требуют следующие виды перепланировки:
- Перенос межкомнатных перегородок, демонтаж и перестраивание.
- Перемещение и установка дверных заслонов.
- Уменьшение или увеличение квадратных метров жилых помещений.
- Трансформации проемов перекрытий.
- Частичный снос основных стен.
- Создание коридора.
- Модификация пространства кухни или санузла.
- Перенос ванной, кухни или туалета в другие части квартиры.
- Совмещение санузлов.
- Образование новых комнат.
- Расширение пространства за счет использования нежилых помещений.
- Смена газового оборудования на другое.
- Перемещение топливных систем и электробытовых точек.
- Создание вентиляционного выхода.
Особенности переноса дверного проема в панельном доме
Поскольку большая часть стен в панельных домах являются несущими, попробуем разобраться, когда допускается перенос проема в капитальной стене многоэтажки из бетонных панелей, и какие к данной процедуре предъявляются требования.
В панельных зданиях, построенных с 2007 года, где разработчиком дома является МНИИТЭП, перенос или смещение дверного проема является проблематичным мероприятием по перепланировке. Эти дома проектировались с защитой от прогрессирующего обрушения, которая будет нарушена, если вмешаться в капитальные конструкции здания. Поэтому МНИИТЭП, как разработчик, запрещает устройство непроектных проемов в таких зданиях. А без согласия проектного института согласовать такую перепланировку будет невозможно.
В остальных случаях перенести дверной проем можно. Главное, чтобы он соответствовал ряду требований. Новая дверь должна:
- Располагаться не менее метра от существующего проема и на таком же расстоянии от наружной стены.
- Иметь стандартный размер. В большинстве случаев максимальная ширина дверного проема составляет 90 см. В некоторых сериях домов и крайне редких ситуациях допускается ширина проема 120 см.
Большое влияние на возможность переноса дверного проема в несущей стене оказывает наличие аналогичной перепланировки у соседей, проживающих этажами ниже и выше .
В любом случае возможность и условия смещения дверного проема (габариты и расположение) определяет автор проекта дома. Данная организация проводит инженерное обследование помещения и оформляет техническое заключение (ТЗ), подтверждающее допустимость и безопасность такой перепланировки. А на основании ТЗ и проекта перепланировки уполномоченный государственный орган выдает разрешение на проведение ремонтных работ.
На какую перепланировку не требуется разрешение
Конструктивные изменения жилых площадей, которые требуют внесения в техническую и кадастровую документацию, считаются перепланировкой. Если вследствие подобных перемен предполагается изменение площади жилых и нежилых зон, а стены сменят первоначальное положение, такая деятельность должна идти только с разрешения жилинспекции.
Но если учитывать определение перепланировки в Жилищном кодексе, то согласовывать необходимо лишь перемены, способные влиять на конструктивную целостность квартиры или дома, изменение ее площадей и перекрытие вентиляционных выходов, подведения коммуникативных магистралей. Те работы, которые не оказывают влияния на вышеупомянутые показатели, считаются разрешенными и не требуют какой-то дополнительной легализации.
Какие виды перепланировки не надо согласовывать:
- оформление или зашивка проемов в некапитальных перегородочных элементах;
- разбор антресолей, стенных шкафов;
- установка дверных полотен, в том числе вращающихся и раздвижных, витрин без изменения их размеров;
- обустройство встроенной мебели и бытовой техники без создания новых закрытых зон;
- монтаж перегородки, которую несложно разобрать и перенести на новое место.
Не всегда нужно разрешение на остекление балкона либо лоджии, хоть это и перепланировка. Если нагрузка на плиту перекрытия почти не увеличивается, а внешний вид не выбивается из дизайнерской концепции здания, то облагораживание этих элементов можно делать без всяких согласований. Если, конечно, ваш дом не относится к памятникам культуры и архитектуры. В этом случае нужно получить согласие специалистов соответствующего отдела администрации населенного пункта.
К не требующим согласования действиям, не считающимися перепланировкой, также относится косметический ремонт любой сложности. Это может быть облицовка стеновых, потолочных и половых покрытий. В эту же категорию входит замена сантехприборов, а также элементов отопительной системы. Но, скажем, перенести сантехнику в комнату, даже без изменения выходов трубопроводов, без согласования нельзя.
Перепланировка дверных проемов
После того, как техническое заключение получено, следует обратиться в проектную организацию с допуском СРО, для разработки проекта перепланировки, причем отдавать предпочтение лучше тем фирмам, которые представлены на рынке уже долгое время. После того как проект готов нужно дополнить его заявлением, техническим паспортом квартиры и копией правоустанавливающих документов и подать в МФЦ. Через 45 дней вы получите решение по перепланировке — отказ либо разрешение на начало ремонтных работ. Как правило, проектам на основании технического заключения от автора дома не отказывают в согласовании. Закончив работы вы так же ставите об этом в известность Мосжилинспекцию и обеспечиваете присутствие представителей проектной и строительной организации для приемки ремонта после перепланировки. После получения акта о завершенной перепланировке вас ожидает еще один визит с проверкой — на этот раз инженера БТИ. На этом перепланировку можно считать согласованной.
Рекомендуем прочесть: Сколько платить за развод в 2021 году
Снос и возведение ненесущих стен: в каких случаях требуется согласование
Нужно ли согласовывать перенос дверного проема в ненесущей стене? Данный вариант изменения конфигурации квартиры чаще всего вызывает вопросы у собственников. На их взгляд, с одной стороны, дверной проем в ненесущей стене – это перепланировка, но с другой – после таких работ ничего не исчезает и нового не появляется, поскольку проем лишь сдвигается.
На самом деле, изменения все же присутствуют: неизменной остается площадь, а вот план уже прежним не останется. В техплане БТИ двери обозначаются на определенных местах.
Перенос проема в ненесущей стене неизбежно ведет к изменению графической части техплана. Поэтому согласование в данном случае потребуется обязательно.
Но здесь есть один нюанс. Как правило, подобные работы выполняются путем перекладывания всей стены.
Как оформить переустройство
Случается, что собственник думал, что произведенные действия не требовали согласования, но ошибся. При продаже жилья изменения все равно придется оформить, ведь желающих купить недвижимость «с сюрпризом» может и не найтись.
Получить разрешение можно в жилищной инспекции. Если попытки не увенчаются успехом, то придется обращаться в суд.
Но если использовались запрещенные приемы ремонт, то решение суда будет отрицательным.
Переустройство жилья требует затрат. Необходимо оплатить услуги компании по изготовлению проекта. При обращении в суд траты возрастут. Придется оплачивать государственную пошлину, штраф и нести расходы на представителя, если нанимать юриста. Поэтому до переустройства следует уточнить, когда изменение планировки квартиры не требует разрешения, а когда оно точно нужно.
Согласование переноса дверного проёма
Если вы решились на перепланировку своей квартиры, которая в подавляющем большинстве случаев заключается в переносе дверного проёма в межкомнатной перегородке, начать следует с изучения законов, посвящённых этому вопросу. Сделать это следует в первую очередь для того, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем БТИ.
Многоквартирный дом – сооружение высокотехнологичное и любые не просчитанные изменения в нём могут нарушить прочность перекрытий и привести к очень печальным последствиям. Так что согласовать свои переделки с соответствующими инстанциями будет не только полезно, но и правильно. Особенно это относится к ситуации, когда возникла необходимость переноса дверного проёма в несущей стене. Здесь простым разрешением не обойтись. Придётся приглашать специалистов по планировке, комиссию из БТИ и доказывать им, что подобные работы вам действительно нужны. Если на руках есть готовый проект и собраны все необходимые документы, разрешение получить не проблема.
Затрагивание несущих стен при перепланировке без получения соответствующего разрешения может привести к очень печальным последствиям. Во-первых, выполнение проемов в неправильном месте или недопустимой ширины может нарушить несущую способность здания, привести к обрушению или прогибу его отдельных частей, в том числе перекрытий.
Отвечает главный архитектор Александр Горбульский:
Существует технический план (план БТИ). В соответствии с ним, любое изменение, которое будет внесено в план и приведет к несоответствию с ним, считается перепланировкой. Под это понятие подходит как снос и строительство перегородок, так и перенос дверей, перенос и увеличение мокрых точек, заделка дверных проемов. Перепланировкой считается даже изменение формы дверного проема.
По закону Вы обязаны согласовать перепланировку перед ее произведением, а потом узаконить ее. Однако многие этого не делают, оставляя все на свой страх и риск. Данный факт может вскрыться, например, если Ваш сосед пожалуется на подозрительные манипуляции и сообщит в соответствующую инстанцию.
Другое «узкое место» – это приобретение квартиры в ипотеку. Если покупатель берет у продавца квартиру в ипотеку, банк в качестве одного из обязательных условий может отправить оценщиков на объект, а те сразу заметят несоответствие планировки плану БТИ, будут применены соответствующие предписания и штрафные санкции. Вы можете продать квартиру вне ипотечной программы (единоразово за полную сумму) с неузаконенной планировкой, но в этом случае ответственность переходит от клиента к клиенту.
Отвечает дизайнер Надежда Кузина:
Перенос проемов является перепланировкой вне зависимости от того, на каком этаже квартира и что под ней. Это действие подлежит согласованию. Конечно, хорошо, что под Вашей квартирой нежилые помещения, но это облегчает другие действия по перепланировке, например, перенос санузла. На перенос проемов то, что под квартирой, влияет мало. Скорее, наоборот, легче узаконить перенос проемов на верхних этажах.
Важно понимать, является ли перегородка, в которой находится проем, несущей или нет. Обычно это видно по толщине (больше 150 мм). Если она не несущая, то, скорее всего, перепланировку одобрят. Если несущая, то низкий этаж играет против Вас. К тому же по закону Вы будете обязаны усилить проем, понадобятся инженерные расчеты усиления. Обычная строительная бригада это сделать не сможет: нужно специальное разрешение на такие виды работ.
Вывод: если перегородка не несущая, то достаточно обратиться в компанию, которая занимается согласованием. Если несущая, я бы рекомендовала повторно подумать над планировкой и по возможности отказаться от переноса.