Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделяются доли при использовании МК? Дарение или…?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Выделение долей с ипотекой и маткапиталом
Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.
«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Когда выделение доли ребенка необходимо по закону
Мы уже говорили о том, что перед решением вопроса о том, как выделить долю ребенка в вашей собственности, нужно подумать над тем, следует ли это делать. Перейдем к описанию единственного случая, когда необходимость выделить долю ребенка родителям диктует законодательство. Таким случаем является приобретение жилья с использованием средств материнского капитала.
При таком приобретении выделение доли ребенка и родителей является обязательным. Это может стать проблемой, если кроме материнского капитала и собственных денег используются заемные средства. Банк не сможет наложить взыскание на недвижимость, если в ней есть доля. Проблема решается составлением нотариально заверенного обязательства выделить долю ребенка в течение 6 месяцев после выплаты кредита.
Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?
Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.
У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?
Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.
С уважением,
Михаил Х.
Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2 до 20 тысяч рублей в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.
В каких случаях составляется соглашение о выделении долей
Если средства материнского капитала направляются в качестве недостающей суммы на приобретение готового жилья, то между продавцом и членами семьи может быть заключен договор купли-продажи с указанием на размер долей для каждого из покупателей. Тем самым требование закона, ч. 4 ст. 10 ФЗ №256 от 29.12.2006 г., будет исполнено и все члены семьи наделены долями.
Соглашение о выделении долей составляется, если средства материнского капитала были реализованы на основании обязательства о выделении долей . Оформление недвижимости в общую собственность данным способом осуществляется в следующих случаях:
- Если право собственности не может быть оформлено сразу при заключении договора купли-продажи — средства маткапитала направляются на строящееся жилье и до момента окончания строительства распорядиться имуществом нет возможности.
- Если жилье находится в залоге — при покупке квартиры по договору займа или ипотеки.
После снятия обременений с жилья доли членам семьи должны быть выделены в течение 6 месяцев. Согласно ст. 131 ГК РФ данная сделка подлежит государственной регистрации, так как подразумевает возникновение права собственности у граждан на недвижимое имущество. Соответственно, обязательство будет исполнено после оформления перехода права в Росреестре.
Соглашение о выделении долей должно быть исполнено по условиям составленного обязательства. Если изначально оба родителя обязались выделить доли детям, то соглашение должно быть оформлено также от имени обоих граждан.
В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.
Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.
В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.
В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.
Какие потребуются документы?
При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.
Сделка будет оформлена на основании следующих документов:
- документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
- заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
- документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
- платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).
Последствия неисполнения обязательства
Зачастую собственники сознательно не выделяют доли. Проволочкам есть житейское объяснение. Несовершеннолетний сильно тормозит продажу квартиры, поскольку требуется одобрение органов опеки с гарантиями для ребенка в новом жилье. Да при любой сделке с квартирой надо получить одобрение собственников.
Конечно, расхолаживает отсутствие административных санкций за нарушения по обязательству. Однако неприятности гражданско-правового характера куда серьезнее штрафов. Обойденная при распределении сторона, либо надзорный орган через суд потребуют:
- распределить/перераспределить доли;
- возместить потери при наличии морального вреда;
- расторгнуть сделку отчуждения, приобретенной с участием средств МК, если доли так и не выделены.
Выделение доли, даже минимальной, должно быть закреплено документально, чтобы при разъезде семьи, при разводе или после совершеннолетия ребенка не возникало спорных вопросов и судебных разбирательств. Используется два юридически законных способа оформления доли:
- После того, как будет за счет материнского капитала куплена квартира или дом, погашена ипотеке, можно у нотариуса составить документ о том, какую часть недвижимости получают дети. Нотариус обязан заверить такой важный документ, который оформляется как соглашение.
- Еще один простой вариант – просто составить дарственные на детей. По ним они сразу становятся владельцами своей части квартиры или дома, и после совершеннолетия смогут распоряжаться ими по своему усмотрению.
Получение доли связано с определенными правами и обязанностями владельца. Что представляет собой соглашение? Этот документ составляется не произвольно, а по стандартной форме.
Размер долей по соглашению
Закон не устанавливает конкретных требований к размеру долей, которые могут быть выделены детям. Как правило, в стоимость приобретенного жилья входит не только МСК, но собственные средства семьи. На практике распределение долей происходит самым разным образом: от равных частей на каждого члена семьи до выделения детям 1/100 части жилого помещения.
В законе сказано, что выделение долей в жилом помещении производится по соглашению. Поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются родители, очевидно, что они сами решают этот вопрос. Проблемы возникают при продаже такого жилья или разводе с разделом имущества, особенно когда дети остаются проживать с одним из супругов.
Исходя из сложившейся правоприменительной практики, самым правильным представляется следующее решение. Родители выделяют детям доли, пропорциональные сумме полученного материнского капитала с учетом всех членов семьи. Если они будут несоразмерно маленькими, суд по просьбе истца может пересмотреть их размеры.
Пример. Квартира куплена за 3 млн рублей, в том числе сумма МСК составляет в ней около 15 % (466 617 руб.). В семье 2 детей, мать и отец. Исходя из ее размера, каждому ребенку должна быть выделена 1/25 доли в праве на жилое помещение.
Маткапитал на третьего и последующих детей в 2023 году
Сегодня основные меры господдержки направлены на родителей первенцев и вторых детей, поясняют эксперты. Однако в Общественной палате призывают лучше стимулировать тех, кто готов воспитывать трех и более детей. Им ОП предложила выплачивать до 1 млн рублей. Реализацию данной меры уже анонсировали в Приморском крае.
Эксперты убеждены, что траты государства на выплату многодетного семейного капитала не превысят 300 млрд рублей в год, а эффект будет существенным. По данным Института научно-общественной экспертизы, на сегодня самое многочисленное поколение россиянок находится в возрасте от 30 до 40 лет. Именно у них чаще всего рождаются третьи и даже четвертые дети, а значит, они нуждаются в дополнительной поддержке.
Согласно расчетам института, если эти меры удастся реализовать, то уже к 2024 году в России родится на 11% детей больше — это 1,6 млн малышей. Сопоставимый эффект был и в 2007 году, когда впервые анонсировали выплаты по маткапиталу. Тогда рождаемость в России выросла на 9%, напомнил глава института Сергей Рыбальченко.
Как получить материнский капитал
Программа «Материнский капитал» начала действовать в России с 1 января 2007 года. Однако до 2019 года средства выплачивались только на второго и последующих детей, а получить его можно было только один раз.
В 2020 году правила изменились: теперь материнский капитал выплачивают и на первого ребенка, а на второго, третьего и последующих детей предоставляют дополнительные выплаты. Размер материнского капитала основывается на уровне инфляции за предыдущий год. В 2023 году она прогнозируется на уровне 12,4%, в 2024 году — 5,5%, а в 2025 году — 4%.
С 15 апреля 2020 года для получения сертификата не требуется заявления, документ автоматически направляется в личный кабинет на «Госуслугах». Обычно на оформление уходит до 15 дней после регистрации рождения малыша. Если по каким-то причинам сертификат не был оформлен автоматически, его можно самостоятельно запросить на «Госуслугах».
По информации «Известий», программу маткапитала в России предлагают сделать бессрочной. Пока она действует до конца 2026 года.
В процессе направления средств материнского капитала на приобретение недвижимости родители в обязательном порядке оформляют обязательство о выделении долей в квартире детям. Несовершеннолетние не наделены правом решать такие вопросы, поэтому за них это делают законные представители.
Закон не регламентирует размер долей, поэтому граждане не ограничены в вариациях разделения жилплощади.
Возможны самые различные ситуации: часть граждан делят площадь на количество членов семьи, тогда доля каждого будет составлять ¼ при наличии двоих детей.
Также не ограничено уменьшение долей вплоть до сотых процента. Закон не усматривает в таких действиях признаков нарушения прав детей, так как сущность соглашения состоит в его добровольности.
Как правило, в момент приобретения и оформления недвижимости проблем не возникает, так как родители согласованно решают эту дилемму. Вопросы возникают в будущем при разделе или продаже квартиры, где долями владеют несовершеннолетние.
Если конфликт действительно серьезный, и дело доходит до суда, то решение принимается с учетом интересов детей, но в то же время не ущемляются и права родителей.
В любом случае суд принимает решение, исходя из собственных убеждений и позиции по данному вопросу, поэтому получили распространение два совершенно разных подхода по распределению долей:
- исходя из установленного Жилищным кодексом норматива жилой площади на человека 18 м2 или санитарной нормы – 6 м2. В этом случае отношение к материнскому капиталу имеется лишь косвенное,
- более справедливый подход – на основании материального вклада в приобретение жилплощади каждым членом семьи. Тогда доля детей будет определяться пропорционально сумме семейного капитала, поделенного на всех членов. Правильность этого варианта подтверждает обобщение судебной практики по подобным делам Верховным судом. Он, основываясь на постулатах Семейного кодекса, считает, что имущество детей и родителей раздельно, они не должны претендовать на недвижимость друг друга.
Важно! Возврат налогового вычета на приобретенную недвижимость можно оформить только с вычетом суммы маткапитала, так как эти деньги не являются заработком гражданина.
Несмотря на признание такой практики правильной, наиболее правомерной и справедливой, обязательной она не является. Соглашение может содержать расчет долей в любом виде. На практике часто встречаются случаи, когда доли детей составляют сотые доли процента. Вряд ли можно признать справедливым такое распределение приоритетов.
Что будет, если доли не выделить
Обязательство о выделении доли детей в квартире или доме, приобретенном за счет средств материнского капитала, регламентируется законом. Это абсолютно обосновано и справедливо, так как государственные средства преследуют цель улучшить бытовые и жизненные условия семьи и, в первую очередь, детей.
Можно ли купить землю на материнский капитал в 2018 году?
В конце концов, рождение второго и последующих детей дает матери право претендовать на эти деньги, поэтому дети являются полноправными участниками приобретения жилья. В документе родители указывают, что знают об обязательности данного условия и готовы понести ответственность за его неисполнение.
Однако такая ответственность прямо законодательством не предусмотрена. Выборочные проверки государственных надзорных органов показывают, что нарушение правила выделения долей детям встречается часто. Когда обнаруживается такой факт, восстанавливает справедливость суд, так как такое деяние является прямым нарушением прав несовершеннолетних.
В подобных делах суд однозначен: родителей обязывают выделить доли детям в жилплощади.
Однако мошеннические мотивы усматриваются редко. Обычно граждане затягивают с процедурами переоформления документов на неопределенный срок, но не собираются лишать своих детей имущества. Также нередки ситуации, когда планируется продажа квартиры, а в случае долевой собственности детей процедура значительно усложняется.
Другая картина обнаруживается, когда выясняются факты так называемого обналичивания маткапитала. Грамотные граждане знают, что семейный капитал не выплачивается наличными ни при каких обстоятельствах, любые махинации, направленные на это, расцениваются как мошенничество.
Наказание за преступление серьезно: от значительного штрафа до 120 тысяч рублей до лишения свободы на два года. Также с виновного в доход государства взыскивается сумма маткапитала.
Интересно, что российские законы четко не определили, какое распределение долей по материнскому капиталу, касаемо именно детей, соответствует норме. Поэтому в данном случае все решают родители, руководствуясь собственными целями и желаниями. Иногда на несовершеннолетних оформляют половину жилой площади, другую половину делят между собой. Но риэлторы советуют так не делать, если в дальнейшем планируется продажа данной квартиры и покупка другой недвижимости. Дело в том, что перед данной сделкой необходимо получить разрешение органов опеки, а они неохотно его дают, если дети являются владельцем большей части жилой площади. В этом случае необходимо приобретать улучшенное жилье или равноценное ему и убедить сотрудников органов опеки, что условия детей только улучшаться. Однако существуют определенные нормы, которые гласят, что менее 6 кв. метров на каждого ребенка выделять нельзя. Причем каждый из детей должен получить равную часть.