Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если застройщик изменил планировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Документы для перепланировки в новостройке
- Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
- Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
- Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.
- Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
- Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.
Также приложите:
- правоустанавливающие документы на помещение;
- паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
- письменное согласие собственников или всех членов семьи.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Перепланировка на этапе строительства. Разберемся с понятиями
Технически перепланировка на этапе строительства является не перепланировкой, а изменением проектной документации, т.е. фактически – строительством по новому проекту. Перепланировка требует внесения изменений в план БТИ, а в случае дома на этапе строительства никакого плана БТИ еще нет. Таким образом, говорить о перепланировке, как об изменении технических характеристик жилого помещения по особой процедуре, можно только после ввода в эксплуатацию жилого дома. На этапе строительства дома Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», советует договариваться обо всех изменениях напрямую с застройщиком. При этом стоит учитывать, что планировка – это неотъемлемая часть ДДУ, и в случае согласия застройщика на изменения, нужно заключать дополнительное соглашение к ДДУ, прилагать новый проект. Все это нужно успеть сделать до сдачи дома в эксплуатацию. Сразу после того как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры, вступает в силу понятие «права собственности», т.е. юридически квартира становится «вторичной» недвижимостью, даже в том случае, если в ней еще никто не жил, напоминает Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group». Требования, которым должна соответствовать квартира, и правила перепланировки едины как на этапе строительства, так и после его завершения. Сложные изменения, связанные с изменением нагрузки на несущие конструкции, действительно есть смысл планировать на этапе строительства, а в идеале — до строительных работ. Принципиальные изменения должны быть согласованы автором проекта, а девелопер, в свою очередь, вносит изменения в проектную документацию. Наиболее распространенная практика — перепланировка квартиры по факту получения ключей. Если речь идет о квартире в монолитном доме, а перепланировка не затрагивает несущих пилонов или стен, мокрых зон, кухни, вентиляционных конструкций и не предполагает изменения функционального назначения помещений, процедура оформления очень простая. Собственник приносит в БТИ новый проект и получает согласованные документы. Практика изменений помещения до сдачи в эксплуатацию не слишком распространена среди застройщиков, поскольку материальные и временные затраты слишком высоки и нецелесообразны. Павел Иншаков, руководитель отдела продаж ЖК «Аккорд. Smart-квартал», сообщил, что на этапе строительства произвести перепланировку в принципе довольно трудно, так как квартиры с измененными планировочными решениями невозможно будет сдать в эксплуатацию. То есть если речь идет о крупномасштабном проекте на несколько сот тысяч квадратных метров, то учесть пожелания всех будущих собственников практически невозможно. Это реально, если проект небольшой и девелопер согласен возложить на себя обязанность повторного согласования в инстанциях новых планировок. В типовых домах перепланировка обычно проводится собственниками после сдачи дома и своими силами. Конечно, в проектах элитной недвижимости, которые как раз отличаются камерностью, девелоперы максимально идут на поводу у клиентов, реализовывая все их пожелания.
Разница между перепланировкой и переустройством жилья
Под перепланировкой в 25-ой статье Жилищного кодекса страны (ЖК РФ) предлагается понимать любую переконфигурацию жилья, в результате которой изменился технический план квартиры. Последний можно найти в техническом паспорте, который хранится в БТИ (бюро технической инвентаризации) и предоставляется по запросу через МФЦ либо непосредственно в самом бюро.
Итак, речь идет о перепланировке, если вы задумали:
- снести или перенести межкомнатные перегородки (стены);
- перенести или создать новые дверные проемы;
- объединить или разграничить комнаты;
- расширить или сузить жилую площадь за счет метража вспомогательных помещений, сюда входит и перепланировка однушки в студию;
- перестроить несколько квартир в одну или из одного жилья сделать несколько;
- перенести, устроить или убрать санузлы и кухню;
- устроить или переоборудовать тамбур.
Под переустройством квартиры подразумевается монтаж, обновление либо перенос в другое место инженерных сетей, электрооборудования или санитарно-технического оборудования. Отражать эти изменения также требуются в техническом паспорте квартиры.
Речь идет о переустройстве, если собираетесь:
- вместо газовых плит установить электрические аналоги;
- перенести приборы нагревательного, сантехнического и газового назначения;
- устроить и переоборудовать существующие ванные и туалеты;
- заменить либо проложить новые электрические сети и трубопроводы;
- устроить вместо ванны душевую кабину и наоборот.
И на перепланировку, и на переустройство нужно получить согласие органов местного самоуправления (жилищной инспекции, управления капитального строительства и т. п., в зависимости от региона).
Если изменения касаются уменьшения площади общего имущества (к примеру, хотите включить тамбур в состав своей квартиры), необходимо собрать согласия всех владельцев квартир, находящихся в доме.
Перепланировкой не считаются ремонтные работы, в ходе которых не вносятся технические и функциональные изменения. Так, не нужно согласовывать, если хотите:
- установить кондиционер;
- остеклить лоджию;
- заменить окна и двери, оставив прежние размеры проемов;
- провести косметический ремонт пола, стен и потолков.
Законное изменение планировки
Для законного проведения перепланировки/переустройства недвижимости проще всего обратиться в специализированную компанию, которая владеет необходимой информацией и имеет практический опыт, в том числе по согласованию всех нюансов в СЭС, Роспотребнадзоре, архитектурно-планировочном отделе и пожарном надзоре. Перед тем, как заказать проект, в обязательном порядке проверьте, является ли компания членом СРО (саморегулируемой организации) и есть ли у нее допуск СРО. Под последним понимается документ, который подтверждает законность права осуществлять строительную деятельность.
Если намерены сделать перепланировку/переустройство сами, придется пройти все нижеописанные шаги.
Для начала изучите список разрешенных и запрещенных в квартире изменений. Далее составьте проект перепланировки/переустройства и соберите необходимую для согласования документацию.
Из документов потребуются:
- паспорт;
- заполненное по установленному образцу заявление;
- свидетельство о собственности на жилье или выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН);
- технический паспорт, который, как говорилось выше, запрашивается через МФЦ либо напрямую в БТИ;
- письменное согласие всех владельцев жилья на будущие изменения.
Внесение изменений после сдачи дома в эксплуатацию
Чтобы изменить положение стен в квартире, владельцу нужно подготовить документы и пройти стандартную процедуру, включающую:
— проведение технического обследования жилья для определения возможности реконструкции;
— подготовку проекта будущей перепланировки;
— проведение экспертизы проекта;
— заключение договоров с подрядчиками на выполнение работ и выполнение авторского и технического надзора за строительством;
— получение разрешения на проведение перепланировки в архитектурно-строительной инспекции;
— выполнение строительных работ;
— получение нового техпаспорта квартиры;
— получение разрешения на ввод жилья в эксплуатацию.
Приготовьтесь к тому, что соседи имеют право интересоваться подробностями перепланировки. Не забудьте, что строительные работы нужно вести днем, чтобы шум не беспокоил жильцов дома в вечернее и ночное время.
Узаконивание перепланировки через суд
Если перепланировка была сделана до получения соответствующих документов, то узаконить ее можно через суд. В этом случае нужно предпринять такие действия:
— вызвать инженера БТИ для оформления нового техпаспорта на квартиру. Специальный штамп на документе подтвердит проведение незаконной перепланировки. Инженер должен проверить, что несущие конструкции остались невредимыми, иначе их придется вернуть на место;
— подать заявление в Жилищную инспекцию об одобрении перепланировки. При выдаче отказа, нужно подать заявление в суд. После того, как суд назначит экспертизу помещения, и она будет выполнена, собственник получит акт о проведенной проверке. Если обнаружатся нарушения – их придется устранить, а затем подать апелляцию. В итоге будет выдан акт об отсутствии нарушений при перепланировке квартиры.
— заказать техпаспорт в БТИ на основе акта, выданного судом. Новый паспорт нужно зарегистрировать в Жилищной инспекции.
За незаконную перепланировку в новостройке полагается штраф. Чтобы избежать штрафных санкций, лучше не начинать перепланировку квартиры без соответствующих разрешений.
Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы
- Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
- ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
- opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
- для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
- тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
- зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
- пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
- пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
- paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
- paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
- пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
- paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка
Иногда застройщики сами предлагают клиентам выбрать план своего жилья. Для этого при создании проекта дома для некоторых квартир делается несколько вариантов типовой планировки, и покупатель может подобрать для себя наиболее подходящий вариант.
На одной и той же площади могут получиться совсем разные квартиры. Например, молодые пары могут выбрать просторную квартиру-студию, где удобно проводить вечеринки, а семьи с детьми могут подобрать себе планировку с несколькими детскими комнатами, чтобы у всех членов семьи было свое пространство.
Этот маркетинговый ход позволяет привлечь больше покупателей, поэтому о возможности выбора планировки обязательно указывают в рекламе ЖК.
А вот если в проекте дома не предусматривается перепланировка жилья, то заказать нестандартный вариант размещения комнат будет намного труднее. Не все застройщики на это соглашаются. Но попытаться стоит. Ведь это самый простой и выгодный способ получить квартиру своей мечты. Все зависит от того, удастся ли уговорить застройщика внести изменения в документацию.
На этом этапе сложнее всего получить разрешение на изменение планировки жилья. Чтобы сделать перепланировку, придется получить множество разрешительных документов, составить новые сметы, поэтому обычно застройщики на это не соглашаются. Строительной компании придется разделить с вами хлопоты по сбору разрешений и оформлению новой документации.
С учетом всех затрат на стройматериалы этот способ является самым невыгодным. Чтобы начать перепланировку в доме, не сданном в эксплуатацию, придется:
- подписать дополнительное соглашение с застройщиком;
- получить согласие у проектной организации на разработку новой документации;
- получить все разрешающие документы в муниципалитете.
Учитывая все трудности, лучше заняться перестройкой квартиры после введения дома в эксплуатацию.
Чтобы изменить положение стен в квартире, владельцу нужно подготовить документы и пройти стандартную процедуру, включающую:
- проведение технического обследования жилья для определения возможности реконструкции;
- подготовку проекта будущей перепланировки;
- проведение экспертизы проекта;
- заключение договоров с подрядчиками на выполнение работ и выполнение авторского и технического надзора за строительством;
- получение разрешения на проведение перепланировки в архитектурно-строительной инспекции;
- выполнение строительных работ;
- получение нового техпаспорта квартиры;
- получение разрешения на ввод жилья в эксплуатацию.
Приготовьтесь к тому, что соседи имеют право интересоваться подробностями перепланировки. Не забудьте, что строительные работы нужно вести днем, чтобы шум не беспокоил жильцов дома в вечернее и ночное время.
Если вам не хочется после покупки новой квартиры сносить стены и строить их заново, можно купить жилье со свободной планировкой.
Такие квартиры продаются без внутренних перегородок и ремонта. Но не поддавайтесь иллюзии, что в такой квартире можно делать любые перестройки без соответствующих разрешений. На самом деле в план квартиры уже внесены все несущие стены, расположение и размеры санузла и кухни, коридоров и комнат.
Совет юриста: Начните с получения разрешения
Прежде чем приступать к радикальным изменениям внутреннего пространства вашей квартиры, убедитесь в том, что вы не забыли согласовать желаемый результат с Мосжилинспекцией. Если вы не любите бумажную волокиту, обратитесь в компании, которые специализируются на этом вопросе, — в Москве их несколько десятков.
Важно понимать, что согласование перепланировки не личная прихоть жилищных инспекторов, поэтому ее лучше всего сразу оформить в соответствии с требованиями закона, чтобы избежать судебных тяжб в будущем. Решившись самовольно демонтировать межкомнатные перегородки или расширять дверные и оконные проемы, вы поставите под угрозу безопасность жильцов.
Как рассказал управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский, перед проведением каких-либо действий необходимо выполнить проект перепланировки (его можно заказать в любой проектно-строительной организации). Чтобы составить его, потребуются технический паспорт, поэтажный план и экспликация. Затем нужно подать заявление на согласование перепланировки. К нему следует приложить подготовленный проект, правоустанавливающие документы и согласие всех зарегистрированных лиц.
Согласие на перепланировку дает глава администрации района, в случае отказа его можно обжаловать в суде.
«Если здание относится к памятникам архитектуры, то требуется также получить разрешение от учреждения по охране памятников архитектуры», — отметил Старинский.
Как рассказывает адвокат, управляющий партнер ООО «Правовое решение» Сергей Воронин, часто бывает, что в перепланировку включают и прокладку новой проводки с заменой сантехники. Такие работы уже нельзя расценивать как обычную перепланировку, их также следует согласовывать с регулирующими органами.
«Когда проводятся незначительные изменения конструкций, несущие стены остаются нетронутыми. Это значит, что перепланировка носит только косметический характер, и официального разрешения и согласования регулирующих органов она не требует», — указал Воронин.
Приступим к разоблачению!
Согласно терминологии свободная планировка – это пространство без стен. Термин появился, когда технологии в строительстве перешагнули на ступень массового железобетонного монолита. Когда в квартирах перестали появляться ригели и балки, которые пересекали квартиры поперёк, как в сталинках и хрущевках. В современном многоэтажном строительстве все опоры и перекрытия изготавливаются из одного материала и в одном месте – на строительной площадке. Благодаря этим технологиям в современных квартирах практически отсутствуют стены внутри жилого пространства, они заменены на колонны и пилоны (Пилон – продолговатая колонна. – Прим. Ред.).
В общем, именно благодаря новым технологиям в нашу жизнь пришел термин «свободная планировка». Но это все история, что же получаем на самом деле?
Зачем это сделано и кому выгодно?
Собственно, и так понятно, кому выгодно – застройщику. Расскажем нашу версию происходящего. Причина проста – деньги! Как мы писали в статье, посвящённой квартирному вопросу, площадь межкомнатных перегородок скрадывает от 1 до 1,5 кв.м в средней двухкомнатной квартире. То есть у каждого собственника появляются лишние метры, на которые вы не рассчитывали изначально при покупке, а это доплата в размере от 150 до 350 тыс. руб. за 1 кв.м. Представьте, если таких квартир в доме 300 или 500! Выходит, что застройщик экономит и при этом зарабатывает. Зарабатывает на лишних метрах, которых быть у вас не должно: берем средние 200 тыс. руб. за 1 кв.м и умножаем их на 300 квартир, получаем 60 млн руб. И это только на таком «фокусе» со свободной планировкой! А еще застройщик автоматически экономит на необходимости платить подрядчику за возведение межкомнатных перегородок и материал. В общем, сплошные «плюшки» для застройщика.
Как понять, что вы можете оказаться в подобной ситуации?
Слушайте внимательно риэлтора, особенно в тот момент, когда произносится фраза «свободная планировка»! Такие вам квартиры не нужны, в них меньше свободы действия.
Ознакомьтесь с сайтом застройщика документами, представленными там. Застройщик обязан выставлять документы, подтверждающие строительство ЖК, на сайте! Находите файл в документах с проектной декларацией, в ней обычно присутствует пункт «Основные характеристики жилых помещений». В этом пункте прописываются параметры будущих квартир: кадастровый номер, расположение, секция, корпус, площади, количество комнат, этажность. Вас должно интересовать два параметра – площадь и количество комнат. Полистайте этот пункт: если в столбце «Количество комнат» проставлена везде цифра 1, а в столбце с площадью цифры варьируются от 40 кв. м до 80 кв. м, то это как раз та ситуация, про которую мы вам рассказываем. Проверяйте застройщика, он может вам недоговаривать и вводить в заблуждение!