Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что загородные дома-дачи можно оформлять упрощённо, не собирая полный пакет документов. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ.
Права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Новые условия оформления прав:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Как поменять вид разрешенного использования?
Если изменение вида происходит в рамках одной категории земель, то процедура становится проще. Прежде собственник обязан был обратиться к главе местной администрации с ходатайством, глава назначал публичное слушанье, в ходе которого ходатайство рассматривалось и по нему принималось решение. Сейчас порядок существенно упростился.
Нужно выполнить следующие действия:
- Подготовить документы и предоставить их в местную администрацию. Выбирается администрация не по месту жительства собственника, а по месту нахождения земельного участка. В пакет документов входят:
- Мотивированное заявление с просьбой изменить вид разрешенного использования (форма заявления не утверждена, но желательно воспользоваться той, которую рекомендует администрация);
- Копия паспорта собственника (оригинал он предоставляет лично для сверки; в некоторых администрациях могут запросить заверенную нотариально копию, но это редкость);
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
Подача заявления и необходимые документы
Перевод участка из сельхозназначения в ИЖС несложно осуществить собственными силами. Для этого нужно использовать алгоритм, прописанный в законе №172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».
Изменение статуса начинается с обращения с ходатайством (заявлением) в орган местной государственной власти. В заявлении необходимо указать кадастровый номер ЗУ, текущую и желаемую категории. Также надо представить основание для необходимости этих изменений. Ходатайство дополняется следующими документами:
- Личные данные (копия паспорта).
- Правоустанавливающие документы на землю.
Госпошлина за оказание услуги перевода земель не предусмотрена. При этом заявителю необходимо оплатить сторонние и дополнительные услуги.
- Если раннее не проводилось межевание земли, то собственнику придется заплатить за эту процедуру 10–15 тыс. рублей.
- За бумажную выписку из ЕГРН в Росреестре нужно заплатить 400 р. Электронная выписка не подходит. За оформление доверенности у нотариуса около 700–1000 руб. Если собственников несколько, то каждому из них придется заверить свое согласие.
- При обращении в специализированные юридические конторы услуги обойдутся в 15–45 тыс. руб. Это не считая представительства интересов в суде, в случае отказа в переводе СНТ в ИЖС их услуги могут доходить до 100 тыс. руб.
Можно ли перевести СНТ в ИЖС?
Садоводческие участки достаточно дешевые, однако не все они одинаково пригодны для жизни. Потому, остановив свой выбор именно на таком участке, многие граждане начинают задумываться – каким образом перевести такую землю в ИЖС. На деле такой процесс оказывается проблематичным.
Прежде чем рассматривать перспективу перевода одной земли в другую, следует разграничить понятия СНТ и ИЖС, а также их недостатки и преимущества. Садовые товарищества, как правило, располагаются на земле, предназначенной под сельское хозяйство.
Они могут иметь несколько подкатегорий:
- сельскохозяйственного значения;
- земли для поселений;
- земли под промышленность;
- земли под заповедники;
- земли для запаса и прочее.
Различие такой земли в кадастровой плате за участок, так как СНТ находится в местности с менее развитой инфраструктурой.
СНТ обладает таким преимуществами, как низкая стоимость, нет надобности создавать проект и проверять его в разных инстанциях.
Такие земли располагаются в живописных местах, как правило, на берегу рек или водоемов, и на них довольно низкая налоговая ставка.
Перевод ЗУ из одной группы в другую
Большую часть покупателей волнует, можно ли перевести приобретенный участок в другую категорию. Законодательство допускает такую процедуру и регулирует ее ФЗ № 172. Но сразу нужно учитывать, что официально изменить назначение ЗУ довольно сложно.
Чаще всего владельцев земли интересует, как перевести СНТ в ИЖС. Делается это только при соответствии надела ряду условий:
- близость к жилым городским районам и инженерным сетям;
- развитая инфраструктура, позволяющая домовладельцу комфортно проживать на своей территории;
- другие факторы, определяющиеся комиссией в индивидуальном порядке.
Можно ли перевести СНТ в ИЖС?
Садоводческие участки достаточно дешевые, однако не все они одинаково пригодны для жизни. Потому, остановив свой выбор именно на таком участке, многие граждане начинают задумываться – каким образом перевести такую землю в ИЖС. На деле такой процесс оказывается проблематичным.
Прежде чем рассматривать перспективу перевода одной земли в другую, следует разграничить понятия СНТ и ИЖС, а также их недостатки и преимущества. Садовые товарищества, как правило, располагаются на земле, предназначенной под сельское хозяйство.
Они могут иметь несколько подкатегорий:
- сельскохозяйственного значения;
- земли для поселений;
- земли под промышленность;
- земли под заповедники;
- земли для запаса и прочее.
Различие такой земли в кадастровой плате за участок, так как СНТ находится в местности с менее развитой инфраструктурой.
СНТ обладает таким преимуществами, как низкая стоимость, нет надобности создавать проект и проверять его в разных инстанциях.
Такие земли располагаются в живописных местах, как правило, на берегу рек или водоемов, и на них довольно низкая налоговая ставка.
Как перевести СНТ в ИЖС?
Для смены статуса территории необходимо обратиться в земельную палату администрации, в которой находится объект. Т.е. если это город, то в городскую, село – сельскую или районную.
Основанием для смены статуса участка является делание собственника, однако нельзя забывать и о других условиях:
- Согласие всех собственников, если земля поделена на доли между несколькими лицами;
- Согласие администрации – отсутствие планов по засеву земли либо проведения на ней сельскохозяйственных работ.
Для перевода СНТ в ИЖС, необходимо предоставить следующие документы:
- Кадастровый паспорт участка;
- Документ, подтверждающий право собственности на участок;
- Документ, подтверждающий личность собственника;
- Нотариально заверенная доверенность дольщиков земли, в случае, если участок поделен на доли между несколькими лицами.
После предоставление документов, владелец получит ответ в течение 1-2 месяцев. В случае отказа, процедуру необходимо провести повторно.
Обычно отказ администрации является следствием:
- Ошибок в документах;
- Предоставления неполного пакета документов;
- Наличием у администрации планов по использованию земли в сельскохозяйственных нуждах.
- Стоит ответить, что только в первых двух случаях, существует возможность получить положительный ответ при повторном обращении и владельцу стоит направлять повторный запрос в земельную палату. Так как в случае отказа вследствие использования сельскохозяйственных земель по назначению, положительный ответ не буден дан вплоть до момента перевода всего СНТ в ИЖС.
Целесообразность перевода земли из садоводства
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, но требует соблюдения СНиПов.
Еще одна категория требований, которые нужно учитывать при строительстве – действующие правила товарищества.
Типовые ситуации необходимости перевести участок из СНТ в «ИЖС»:
- Для строительства дома в целях экономии денежных средств приобретен участок в СНТ. Дом отстроен, а коммуникации к нему предлагается подвести за собственный счет.
- Необходимо продать построенный дом или оформить залог по займу. Более привлекательным вариантом является объект недвижимости, возведенный на участке под индивидуальное жилищное строительство.
- Отстроенный дачный коттедж по уровню комфорта намного превосходит жилищные условия имеющейся у семьи квартиры. Миграционная служба отказывает в регистрации по месту жительства в предпочтительном варианте жилья.
- Необходимо использовать средства «материнского капитала».
Адвокат по переводу земли в ИЖС в Екатеринбурге
Очень многие люди стремятся купить или арендовать участок и возвести на нем собственное малоэтажное жилье. При этом часть будущих домовладельцев не учитывает статус земель, на которых они проводят строительные работы. И вполне может оказаться, что законченный дом находится на участке, который имеет сельхозначение. Причем собственник жилья может узнать об этом уже после окончания стройки, от третьих лиц, попавшись на удочку недобросовестного продавца или арендодателя.
Обратитесь к нам и земельный вопрос перевод рекреационных земель в ИЖС, перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС, перевод земли из ЛПХ, иных категорий земель под ИЖС будет решен в кротчайшие сроки и с профессиональным подходом к Вашему земельному делу.
Вывод участка из СНТ и оформление ИЖС
К ходатайству необходимо приложить пакет документов на переводимый участок. Если ходатайство было верно составлено и пакет документов собран полностью, администрация издает акт либо о переводе земель, либо от отказе, с приведением обоснованных доводов отказа.
- Обратиться с заявлением в местную администрацию.
- В заявлении требуется указать первоначальную категории земли и категорию, в которую требуется перевести землю.
- Если земельным участком владеют несколько лиц или имеют на нее право собственности, то требуется предоставить от них нотариально заверенное согласие на изменение категории земель, либо данные лица должны подать заявление лично.
- Предоставить вместе с заявлением выписку из кадастрового паспорта, копии кадастровых планов, а также иные документы на земельный участок (например, договор дарения, аренды, свидетельство о праве собственности и пр.).
- Спустя месяц, после подачи заявления и всех необходимых документов, администрация предоставить письменный ответ и акт, содержащий сведения о возможности перевода категории земельного участка или письменный обоснованный отказ.
- Изменить категорию земель сельхозназначения на землю населенных пунктов.
- Возвести дом, отвечающий всем необходимым требованиям, иметь все необходимые коммуникации и пр.
- Собрать определенный пакет документов: разрешения на строительство, на ввод в эксплуатацию, документы на объект недвижимости и пр. и подать заявление.
- Сбор документов: паспорт заявителя, выписка из кадастра, ЕГРП, согласие на перевод участка из одной категории в другую.
- Подача заявления. В документе должна содержаться вся информация о земельном участке, а также указание на бумагу, согласно которой право на него принадлежит заявителю. К заявлению прикладываются документы, перечисленные выше. Вся документация подается в местную администрацию.
- Рассмотрение заявления. Общий срок рассмотрения документов – 2 месяца.
Как изменить разрешенное использование ЗУ?
Поменять вид использования проще, чем заниматься сменой категории. Чтобы местная власть разрешила подобную операцию, нужно подать следующие документы:
- заявление, адресованное главе администрации населенного пункта;
- выписка из ЕГРП;
- кадастровый план;
- при наличии зарегистрированных построек — документы на них;
- план местности, включающий данный земельный надел;
- ситуационный адресный план, где видны границы прилегающих участков;
- если земля арендуется, а не находится в собственности, то необходимо предоставить согласование с арендодателем;
- копии справок, устанавливающих право владения землей;
- паспорт заявителя;
- при обращении представителя — доверенность, заверенная нотариусом.
При подаче бумаг лично или через представителя, требуйте расписку об их получении. Поданное заявление должны рассматривать не более 30 дней, если не проводятся слушания. В ином случае понадобится 2 месяца.
Если заявка одобрена, в большинстве регионов Российской Федерации, оплату вносить не нужно. Но есть густонаселенные местности, где требуется внести денежный взнос, например, в Московской области.
ВРИ отражается в выписке ЕГРП, поэтому после процедур смены вида придется подавать документ на смену записи в Росреестре. Это несложно, и возможно сделать самостоятельно через любой МФЦ.