Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что обратить внимание при приобретении нежилой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Описание помещения в договоре (предмет) — существенное условие сделки, без которого она считается незаключенной. Помимо предмета договора, существенной является договоренность участников сделки о продажной цене объекта недвижимости — помещения.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом
Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).
Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.
Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:
- Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
- При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
- Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).
Условия договора и регистрация права собственности на помещение
В соглашении об отчуждении нежилого здания, строения и другого недвижимого имущества указываются основание возникновения права собственности у продавца и ссылка на документ-основание возникновения права собственности (решение суда, договор купли-продажи, мены, дарения помещения). Если имущество находится в залоге, сдается по договору аренды, пункт об обременении нежилого помещения также следует предусмотреть в договоре, внесите в текст пункт о порядке и сроках передачи объекта продажи (по акту приема-передачи). Кроме того, важный аспект сделки по продаже нежилого объекта недвижимости — правомочия продавца в отношении земельного участка, на котором расположено нежилое помещение.
· Если земельный участок — собственность продавца, то вместе с помещением предметом продажи будет земельный участок, на котором оно расположено. В таком случае с передачей прав собственности на помещение к покупателю переходят права на землю.
· Если участок чужой, покупатель по договору купли-продажи помещения может пользоваться участком, на котором расположено нежилое помещение, на тех же условиях, что были у продавца. Например, если земельный участок используется на основании договора аренды, покупателю нежилого помещения следует перезаключить договор с собственником участка.
· Если помещение приобретается в собственность несколькими покупателями, то порядок пользования ими земельным участком определяется в соответствии с размером доли каждого собственника или по сложившемуся порядку пользования участком (ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Право собственности на здания, строения, сооружения, жилое и нежилое помещение — любые объекты недвижимости — подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Для регистрации возникновения, ограничения и перехода права (в связи с заключением договора) необходимо обратиться в МФЦ, чтобы передать документы в Росреестр. Кстати, если до основного договора о продаже нежилого помещения заключался предварительный договор, то отдельно обращаться с ним в регистрирующий орган не нужно. Кроме подписанного договора и заявления на регистрацию понадобятся документ-основание возникновения права собственности, доверенность, если сделка совершалась через представителя, и др. Важно, что регистрирующий орган не вправе требовать дополнительные сведения и документы, если заявитель передал документы, соответствующие требованиям статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если сделка совершается между юридическими лицами, пакет документов будет больше.
Документы на регистрацию по нотариально удостоверенным договорам направляет нотариус. За такую подачу сведений плата нотариусом не взимается, это делается в рамках одного нотариального действия. Причем нотариус, удостоверяя договор, проверяет законность сделки, правоспособность юридических лиц и дееспособность граждан, полномочия представителей, устанавливает личности обратившихся к нему граждан и представителей, разъясняет продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора (что исключает возможность подписания договора под влиянием заблуждения), проверяет, соответствуют ли намерения сторон нормам закона и реальные намерения сторон тем, что отражены в тексте договора.
Нотариально удостоверенный договор продажи нежилого помещения процедуру регистрации проходит быстрее, чем обычная сделка:
· после удостоверения договора нотариус незамедлительно, в этот же день, направляет заявление о государственной регистрации прав и соответствующие документы в электронной форме в Росреестр. Иные сроки могут быть установлены в договоре;
· срок регистрации — всего 1 день при подаче документов в электронном виде, не более 3 дней — при подаче документов на бумажных носителях (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:
Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.
Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!
Подлежит ли государственной регистрации договор купли продажи нежилого помещения: нужно ли регистрировать
Согласно определению Гражданского кодекса России договор купли-продажи – это письменное официальное удостоверение согласие двух сторон о передачи недвижимого объекта от продавца покупателю. Сделка считается совершенной с момента скрепления ее подписями и печатями.
Подлежит ли регистрации договор купли-продажи нежилого помещения? Стандартные правила говорят о том, что такая процедура не предусмотрена. Регистрировать необходимо переход прав собственности.
Даже если в тексте документа будет содержать пункт, в котором оговаривается, что сделка вступает в силу с даты госрегистрации, положение будет недействительным, так как противоречит законодательству. Условие будет считаться ничтожным в соответствии со статьями 168 и 180.
Подлежит ли договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации в том или ином случае, предусмотрено статьями 131 и 164:
- сделка, которая предусматривает изменения условий, после регистрации;
- если вид недвижимого имущества подлежит специальному учету.
Несмотря на то, что договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит регистрации, покупатель приобретает статус собственника с момента его заключения. Но пока переход прав не оформлен официально, продавец имеет право пользоваться недвижимым объектом. Поэтому необходимо сразу после заключения сделки передать пакет документов:
- паспорт нового собственника (если документацию подает представитель – заверенную нотариусом доверенность);
- сам договор, подтверждающий сделку;
- акт о том, что объект передан продавцом покупателю;
- экспликация объекта и кадастровый паспорт;
- порядок внесения платежей, если объект приобретен в рассрочку или на условиях кредита;
- документы по госрегистрации коммерческого помещения;
- документальные доказательства отсутствия обязательств долгового характера по объекту;
- дополнительная документация по договору, если таковая существует;
- квитанция об оплате государственных услуг.
Приобретение с предпринимательской целью: нужно ли регистрировать ИП?
Покупка недвижимости требует достаточно больших денежных средств. Ежегодно по итогам отчетного периода возникает вопрос о выплате необходимых налогов за приобретенную недвижимость, которые можно оптимизировать, оформив статус ИП.
В этом случае налоговые вычеты по коммерческой недвижимости составляют 6%.
Появляется возможность использовать для организации производства банковские кредиты, оформленные под залог недвижимого имущества. Для ИП при покупке недвижимости допускается рассрочка платежа сроком до 3 лет в случаи оформления сделки непосредственно с застройщиком.
Приобретение коммерческой недвижимости является хорошим вложением денежных средств с учетом тщательной проверки и правильного использования.
Классификация коммерческой недвижимости
Для удобства восприятия разделим коммерческие объекты на виды:
- Свободное назначение: это те, которые используются в сфере обслуживания. Например, рестораны, бары, кафетерии, фитнес-клубы, гостиницы.
- Торговые: магазины, супермаркеты.
- Офисные: помещения предназначены для работы предприятий, организаций, компаний.
- Индустриальная: в этих помещениях юридические лица и граждане занимаются производственной деятельностью. Это заводы, складские помещения.
- Социальные: поликлиники, детские сады, вокзалы, аэропорты.
Особенность коммерческой недвижимости состоит в том, что она редко продается. В основном, сдается в аренду. Стоимость сделок (купли-продажи, аренды) зависит от определенных факторов, к которым относятся:
- Район месторасположения помещений. В центре цена квадратного метра традиционно выше, чем в спальном районе.
- Проходимость. Если недвижимость находится на оживленной точке, то прибыль от реализации продукции торгового или производственного помещения повышается. Соответственно, от прибыли зависит и стоимость объекта недвижимости.
Но при определении цены на объект коммерческой недвижимости ключевую роль будет играть не только потенциальный доход. Если предприниматель решил приобрести в собственность помещение складского назначения, то его стоимость будет складываться не только по параметрам площади и места, но удобства располагающейся рядом инфраструктуры. Это наличие магистралей, подъездных путей.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения
Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.
Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?
Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.
При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).
Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.
Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют эту норму законодательства.
Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.
Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?
Покупка нежилого помещения на юридическое лицо это
Обязательно указываются параметры нежилого здания или помещения, его место расположения.
- Удостоверение того, что объект действительно принадлежит продавцу, притязания на него со стороны третьих лиц не возникали.
- Условия передачи прав продавцом покупателю, сроки фактического вступления во владение.
- Стоимость объекта, сроки и способы внесения оплаты.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон за не исполнение установленных договором обязанностей.
- Условия расторжения договора.
- Заключительные положения.
- договора купли-продажи нежилого помещения
- договора купли-продажи нежилого помещения
ДКП составляется в трёх экземплярах, каждый экземпляр подписывается сторонами.
Как составить договор?
Договор составляется сторонами, в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:
- в агентстве по работе с недвижимостью;
- в юридической консультации;
- в нотариальной конторе;
- самостоятельно.
При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:
- Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них.
Регистрация начинается с оплаты госпошлины, которая взимается с покупателя. В зависимости от статуса покупателя, пошлина составляет:
- для физ. лиц – 2 тысячи рублей;
- для юр. лиц – 22 тысячи.
Контрагенты подходят в МФЦ совместно, передавая регистратору 3 экземпляра договора, свои паспорта, представители – доверенности. Продавец прилагает:
- правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
- учредительную документацию;
- техническую и кадастровую документацию.
По усмотрению регистратора может быть затребована любая документация, участвовавшая в сделке.
- согласие остальных собственников на продажу квартиры.
Обратить внимание нужно на следующее:
- есть ли нотариально заверенное согласие супруга;
- если в семье есть несовершеннолетние дети, есть ли разрешение органов опеки и попечительства.
Особенности договора аренды нежилого помещения с физическим лицом
В договоре, на усмотрение арендодателя, может присутствовать пункт оплаты коммунальных платежей. Это может быть отдельной суммой, которую необходимо оплачивать квитанциями, либо она должна быть включена в общую плату за все помещение. Статья 634
Обязательно в договоре нужно указывать цель аренды помещения. Например, если арендатор будет использовать объект в предпринимательских целях. В этом случает сторона, которая арендует объект, будет являться индивидуальным предпринимателем.
СПРАВКА! Все арендодатели должны в обязательном порядке, с получаемой прибыли от аренды помещения, платить налоги государству. (п. 4 ч. 1 ст. 208)
Если арендатор желает сдавать помещение в субаренду, он должен соблюдать некоторые правила:
- Во-первых, это должно быть оговорено с собственником помещения.
- Во-вторых, стороной субаренды может являться и физическое и юридическое лицо.
- В-третьих, срок действия договора не может быть дольше, чем первоначальный договор с первым лицом.
Как договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, так и договор субаренды, заключённый на срок более 12 месяцев необходимо регистрировать в государственных органах.
Субаренда регулируется ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.
Когда физлицу не надо платить НДФЛ при продаже нежилого помещения
Физическое лицо в течение долгого времени владело нежилым помещением, предоставляя его безвозмездно в пользование другим физическим лицам, которые оплачивали только коммунальные услуги. В дальнейшем физическое лицо продало нежилое помещение по частям. Налоговый орган пришел к выводу о получении физическим лицом дохода от осуществления предпринимательской деятельности и доначислил НДФЛ и НДС.
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Учитывая изложенное, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения и более, а также в течение вышеуказанного срока не использовалось в предпринимательской деятельности, доход, полученный от продажи такого имущества, освобождается от НДФЛ.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта.