Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При каких условиях обеспечительный платеж не возвращается?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На практике в договоре аренды стороны чаще всего предусматривают условие о зачете обеспечительного платежа в качестве платы за последние месяцы аренды. В этом случае арендатор не платит за последний месяц аренды, и арендодатель оставляет платеж себе. При этом, если обеспечительный платеж превышает сумму арендной платы, то разницу арендодатель должен все-таки вернуть.
В каких случаях хозяин может не возвращать залог за квартиру
- Залог может быть компенсацией собственнику, если арендатор не предупредил заранее о переезде. По статье 687 ГК РФ, сообщить о прекращении аренды необходимо за три месяца. Если этого не случилось, но такая ситуация описана в договоре, то владелец жилья может не возвращать залог.
- Депозит может быть использован как оплата по долгам за коммунальные услуги — если жильцы решат схитрить и съехать из квартиры, не предупредив арендодателя. Но использовать обеспечительный платёж можно лишь в том случае, если арендаторы самостоятельно должны были оплачивать коммуналку.
- Залог компенсирует пропажу в квартире. Тут поможет опись имущества, о которой мы расскажем дальше.
- Залогом оплачивают сознательную порчу имущества — например, сломанную от удара мебель, выбитые стёкла или разбитые зеркала. А вот износ помещения залогом не компенсируется.
Откажется от договора в одностороннем порядке или изменит его условия
Часто обеспечительный платеж используют, чтобы обеспечить плату за односторонний отказ от исполнения обязательств или изменение условий. Например, арендатор требовал от контрагента вернуть обеспечительный взнос, который внес по двум договорам аренды. Две инстанции посчитали требования обоснованными.
Арендодатель настаивал, что удержал взнос правомерно. Он указал, что один договор допускал удержание в случае досрочного расторжения договора по требованию арендатора, а второй — при несвоевременном уведомлении со стороны арендатора о досрочном расторжении договора по его инициативе.
Кассация направила дело на новое рассмотрение. В ходе повторного разбирательства первая инстанция признала поведение арендодателя законным и в иске отказала. Суд указал, что при отказе от договоров арендатор, который понимал значение своих действий, согласился с соответствующей компенсацией арендодателю.
Апелляция решение суда первой инстанции поддержала. По ее мнению, если истец подписал договоры и не исключил из них пункты о праве арендодателя удержать обеспечительный взнос, значит, он принял эти условия и не может в одностороннем порядке отказаться их исполнять.
Похожее дело Верховный суд включил в Обзор практики. Суд рассматривал вопрос, вправе ли арендодатель удерживать задаток, если арендатор немотивированно отказывается исполнять договор.
Высшая инстанция сформулировала универсальный вывод. В договоре аренды можно предусмотреть сумму компенсации, которую выплачивают стороне, если вторая в одностороннем порядке отказывается исполнять договор.
Суть обеспечительного платежа
В 2015 году в главу 23 Гражданского кодекса РФ был включен новый параграф №8 «Обеспечительный платеж». Нормы этого параграфа были нацелены на то, чтобы урегулировать «страховые депозиты», «обеспечительные взносы» и иные подобные конструкции, давно используемые в практике, в том числе и в сфере аренды коммерческой недвижимости.
Что же такое обеспечительный платеж с точки зрения закона?
Согласно статье 381.1 ГК, обеспечительным платежом является денежная сумма, внесенная одной стороной другой стороне в обеспечение денежного обязательства. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. При этом согласно ГК, случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж по общему правилу подлежит возврату.
Как показывает практика, именно возврат обеспечительных платежей является той ситуацией, когда между арендодателем и арендатором возникают споры и разногласия. Учитывая, что в подавляющем большинстве случаев договора аренды помещений коммерческой недвижимости пишутся арендодателями, то именно арендатору приходится сталкиваться с ущемлением своих прав в этой сфере.
В каких случаях происходит возврат обеспечительного платежа
Обе стороны должны самостоятельно предусмотреть вариации использования гарантийного депозита. Опираясь в суждениях на Гражданский Кодекс РФ (пункт 2 статья 381.1): возврат страхового взноса исполняется субъектом, в пользу которого он перечислялся. Но с условием, что ситуации, с которыми сопряжены меры, не наступили.
Пример: предусмотрели, что страховой депозит должен покрыть расходы на ремонт в случае, если арендатор нанесёт ущерб помещению. Но в момент прекращения договора состояние помещения соответствовало первоначальному. В этом случае обеспечительный платёж необходимо вернуть арендатору.
Важно: при составлении договора тщательно опишите состояния помещений (пол, стены, потолок, окна, двери, проводка…) в акте приема-передачи. Подпишите его в двух экземплярах. Один оставьте себе.
Желательно провести фото или видеосъемку состояния помещения – они помогут при спорных вопросах.
Обеспечительный депозит, согласно действующему закону, возвращается при прекращении обеспечительного обязательства.
Внесение и возврат задатка
Естественно, что каков бы ни был предмет договора (недвижимость, транспорт или иная собственность), ни одна из сторон не хочет тратить время попусту и рисковать при заключении сделки. Чаще всего задаток вносится, чтобы продавец не занимался больше поиском потенциальных покупателей и не продал приглянувшееся покупателю имущество кому-то другому.
В случае если у одной из сторон есть сомнения в том, что сделка состоится, не следует спешить с оформлением официального документа, так как это обязывает стороны к выполнению определенных условий. Кроме того, подписанный документ может дать возможность мошенникам сделать так, чтобы одна из сторон потеряла финансы. В каком размере возвращается задаток, зависит от ситуации.
При определенных условиях задаток возмещается в удвоенном объеме. Представим ситуацию, что обе стороны договорились, заключили договор и покупатель внес задаток, однако находится новый клиент, который готов предложить еще больше денег. Если продавец принимает предложение нового покупателя, то он обязан вернуть всю сумму задатка, умноженную на два. Это происходит, так как сделка не была совершена по вине продавца. Если сделка расторгается по инициативе покупателя, то продавец имеет полное право не возвращать задаток, оставив его себе.
Чтобы знать, возвращается задаток или нет, необходимо учесть некоторые нюансы, о которых речь пойдет ниже.
381 статья Гражданского законодательства подробно описывает ситуации, при которых задаток должен быть возвращен покупателю или же оставлен продавцу. Резюмируя все прописанное в законе, видим, что если продавец нарушил условия договора, деньги должны быть возвращены в двойном объеме. Если сделка не состоялась по вине покупателя – задаток продавцом не возвращается.
Как и в любом законе, в данном существуют свои исключения. Иногда ситуация может складываться неоднозначно и противоречиво. Раньше судебная система вступала в противоречие между Верховным и Арбитражным судом. Последний не признавал задатка без основного договора, считая его авансом, который если и возвращается, то никак не в двойном объеме.
Однако на данный момент законодательство едино для всех видов суда. А в Гражданское законодательство были внесены соответствующие пункты, которые подробно описывают особенности внесения и возврата денежных средств в качестве задатка. Чтобы окончательно понять, возвращается задаток или нет, нужно учесть еще некоторые моменты.
Защита арендатора: споры с арендодателем по вопросам обеспечительного платежа
Если арендатор не согласен с претензиями владельца имущества, взыскание обеспечительного платежа с арендодателя инициирует он. Подобные дела ведет хозяйственный или арбитражный суд. Все зависит от того, является ли хоть одна сторона спора юридическим лицом. Наличие официального заверенного договора аренды – обязательное условие при подаче искового заявления секретариату суда.
Договор между частными лицами может не заключаться, если срок его действия меньше года. По этой причине многие арендодатели настаивают на том, чтобы срок соглашения был 10-11 месяцев.
Подавая иск о возврате обеспечительного платежа, обязательно заручитесь поддержкой нашего адвоката, который специализируется на ведении дел, связанных с недвижимостью. Он поможет заполнить правильно все заявления, представит ваши интересы во время многочисленных заседаний, добьется положительного решения.
Претензия о возврате обеспечительного платежа может выдвигаться и без суда. Решить проблему реально полюбовно, без привлечения третьей стороны. Опытный юрист решит, как воздействовать на арендодателя, чтобы тот вернул деньги, выслушав все аргументы.
Когда и в какие сроки можно вернуть обеспечение
Когда встает вопрос о возврате обеспечения контракта по 44 ФЗ, сроки получения денег — первый вопрос, который встает перед поставщиком. Сроки определяет заказчик исходя из того, когда поставщик исполнит все обязательства по договору. Фактически момент исполнения соглашения наступает тогда, когда стороны подписывают акт выполненных работ. При этом может встать вопрос об исполнении гарантийных обязательств, если таковые имеются в соответствии с условиями соглашения. Однако это не означает, что деньги будут находиться у заказчика до момента окончания гарантийных обязательств.
Необходимо обратить внимание, что у исполнителя есть возможность постепенно возвращать деньги, которые были внесены в качестве поручительства. Такое право предусмотрено статьей 96 Закона о контрактной системе в сфере закупок. Поставщик может уменьшить размер обеспечения пропорционально выполненным обязательствам по договору, то есть получить часть денежных средств еще до того, как договор полностью исполнен. При этом важным обстоятельством является то, что возможно выбрать иной способ поручительства и, например, вместо денежных средств, предоставить банковскую гарантию.
Описание помещения до аренды
Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.
Без описания арендодатель может утверждать что угодно.
«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.
Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.
Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.
Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:
- дата осмотра,
- полный адрес помещения,
- кто осматривал,
- замечания к помещению,
- подписи всех, кто был на осмотре.
Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.
Документы для переезда
Во всех договорах аренды есть пункт с таким смыслом: компания перед отъездом должна подписать у арендодателя акт осмотра и приемки помещения. Акт подтверждает, что с помещением всё в порядке и компания выполнила обязательства.
Пока нет акта, аренда действует, и за нее надо платить.
У арендодателя есть хитрости, чтобы искусственно продлевать аренду. Самые частые:
- он говорит, что не может приехать на осмотр помещения, потому что в отпуске или командировке;
- приезжает на осмотр, но не принимает помещение. Говорит, что здесь разруха, и пока компания не сделает ремонт, он не подпишет акт.
Компания может плюнуть и съехать: договор закончился, арендную плату она выплатила, чего еще. И здесь подвох.
«Вишневая булочка» съехала три месяца назад.
Формально арендодатель не принял помещение — значит, по документам «Булочка» всё еще снимает и должна плату за три месяца.
Когда целесообразно пользоваться?
Образец договора аренды позволяет каждому арендодателю правильно составить соглашение с арендаторами. В нем отсутствуют данные о страховом депозите, но такие пункты могут вноситься непосредственным владельцем имущества при необходимости. Наиболее часто обеспечительный платеж в договоре аренды используется в таких ситуациях:
- составляется соглашение в отношении дорогостоящей недвижимости, которая передается арендаторам совместно с мебелью, бытовой или офисной техникой и другими предметами, которые могут быть разрушены пользователями;
- владелец объекта сомневается в честности и ответственности арендатора, поэтому такой платеж выступает в качестве гарантии того, что ежемесячно будут перечисляться платежи за использование объекта по назначению;
- формируется арендный договор на длительный срок.
Возможность использования такого платежа оговаривается двумя сторонами. Нередко арендаторы не соглашаются с передачей крупной суммы средств, поэтому не подписывают соглашение.
Кто обязан вернуть «страховой депозит» арендатору, если сменился собственник – арендодатель: толкование ст. 617 ГК РФ в Определении ВС РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025 по делу N А40-89806/2019
На мой взгляд, рассмотренное ВС РФ дело – хороший практический пример для того, чтобы определить сферу действия ст.
617 ГК РФ и ее связь с общими нормами ГК РФ, обратить внимание на особенности толкования обычных и случайных условий договора в аренде, а также задуматься об объеме прав и обязанностей сторон в договоре аренде и на перспективу оценить, какие именно вопросы стоит учесть в случае перемены лиц в обязательств, чтобы как раз минимизировать «неожиданные» споры.
Существо отношений:
Первоначальная аренда
- Между обществом ( Первоначальный арендодатель) и банком (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений и парковки на длительный срок (более, чем 12,5 лет) (Договор, Первоначальный договор).
- Разделом 6 Договора «Обеспечение» была предусмотрена обязанность Арендатора уплатить Арендодателю страховой депозит в соответствующем размере (п.п. 6.1, 6.3 Договора). Сумма страхового депозита в силу условий Договора должна была находиться у арендодателя в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору аренды.
- П. 6.6 Договора содержал условие об обязанности Арендатора пополнять страховой депозит в случае, если в течение срока действия договора аренды Арендодатель реализует свое право на обращение взыскания на часть депозита (п. 6.4 Договора).
- Дополнительно п. 6.8 Договора содержал указание на то, что переход в установленном порядке прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу не влечет за собой обязанности Арендодателя или соответствующего третьего лица произвести досрочный возврат суммы страхового депозита, а также не влечет обязанности Арендатора повторно оплатить сумму страхового депозита (в том числе новому арендодателю).
- Раздел 13 Договора содержал положения о порядке и условиях распоряжения и возврата суммы страхового депозита при прекращении Договора. В частности, при прекращении Договора (по любому основанию, в связи с истечением срока или досрочно по соглашению сторон – п.п. 13.2, 13.3 Договора) стороны обязаны были провести сверку взаиморасчетов на дату прекращения Договора, подписать акт сверки взаимных денежных обязательств; перечислить имеющуюся у сторон взаимную задолженность в сроки, согласованные сторонами; представить в регистрирующий орган соглашение о расторжении Договора (п. 13.12 Договора).
- Пунктом 13.13 Договора специально было предусмотрено, что страховой депозит (его часть, оставшаяся после произведенных Арендодателем взысканий, в случае если на дату прекращения договора аренды Арендатор не пополнил сумму страхового депозита в соответствии с пунктом 6.6 Договора) подлежит возврату Арендатору в срок не позднее 15 рабочих дней с даты прекращения Договора.
- Арендатор перечислил первоначальному Арендодателю предусмотренный Договор страховой депозит в сумме более 22 млн. рублей.
Смена собственника – арендодателя
- Впоследствии во время действия Договора Арендодатель был признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.
- Общим собранием кредиторов общества — арендодателя были приняты решения о замещении активов должника путем создания на базе его имущества нового общества (Новый арендодатель) и внесения в уставный капитал вновь создаваемого общества имущества должника, в том числе здания, часть помещений в котором были сданы в аренду по спорному Договору.
- Спустя несколько месяцев после регистрации права собственности на здание Новый арендодатель и Арендатор заключили соглашение о расторжении Первоначального договора в связи с истечением срока аренды (Соглашение о расторжении). Обязательства сторон соответственно по предоставлению в пользование помещений и уплате арендных платежей за их пользование по Первоначальному Договору прекратились с указанной сторонами даты (п. 3 Соглашения о расторжении).
- Одновременно указанные лица заключили новый Договор аренды (Новый договор) в отношении того же самого объекта аренды. В этой связи стороны отказались от подписания актов возврата и приемки нежилых помещений, поскольку последние из владения и пользования арендатора фактически не выбывали.
Суть спора и позиции нижестоящих инстанций.
- Позже Арендатор предъявил иск к Новому арендодателю, сославшись на нарушение последним положений раздела 13 Первоначального договора об обязанности вернуть оставшуюся часть страхового депозита.
- Суды первой и апелляционной инстанций на основании на ст.ст. 453, 617, 1102 ГК РФ , ст.ст. 131, 134, 142 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Закон о банкротстве) пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Арендатора.
- Суды аргументировали свою позицию следующим образом:
- уплата страхового депозита, в том числе и в обеспечение исполнения договора аренды создает для сторон обеспечительное обязательство, которое по своей правовой природе является дополнительным (акцессорным) обязательством между арендодателем и арендатором, и не всегда может следовать судьбе основного обязательства;
- так как первоначальный арендодатель признан несостоятельным (банкротом), все его имущество, имевшееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой производятся расчеты с кредиторами в строгой очередности и в установленные законом о банкротстве сроки; вне очереди за счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов по текущим платежам;
- поскольку на момент перехода к обществу (Новому арендодателю) права собственности на здание в отношении первоначального арендодателя было открыто конкурсное производство, требование о возврате страхового депозита, внесенного арендатором до начала процедуры банкротства, не является текущим, оно не могло быть ни погашено вне очереди, ни перейти к новому кредитору путем уступки права требования;
- так как спорные денежные средства (страховой депозит) были перечислены арендатором Первоначальному арендодателю и собственнику, который не передал их ответчику — новому собственнику и арендодателю, на стороне последнего не возникло неосновательного обогащения.
Позиция ВС РФ
- ВС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что суды трех инстанций не учли следующее.
- В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
- Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
- Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
- В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
- Таким образом,
Памятка квартиросъемщику: как вернуть «залог» при выселении?
При найме квартиры на практике принято уплачивать некоторую денежную сумму в качестве залога выполнения договора и сохранности имущества в квартире. Однако вернуть эту сумму после расторжения договора найма получается далеко не у всех.
Некоторые с виду тихие и спокойные собственники отказываются возвращать сумму, ссылаются на «трещину в стенке» и прочие недостатки квартиры, которые возникли якобы после вселения нанимателей в квартиру (а на самом деле могли существовать еще до момента заключения договора). Юридически грамотные хозяева начинают искать нарушение договора со стороны жильцов. Бывают такие наймодатели, которые никак не мотивируют свой отказ вернуть страховой депозит или мотивируют его бредовыми отговорками. Скорее всего, собственник квартиры просто давно уже присвоил себе эти деньги и не хочет с ними расставаться.