Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Комментарий к Статье 12 214-ФЗ

Нормами статьи установлены специальные правила исполнения обязательств сторонами (застройщиком и участником долевого строительства) по договору участия в долевом строительстве.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (см. п. 1 ст. 307 ГК РФ).
Общие правила исполнения обязательств установлены статьями раздела 3 ГК РФ.

1. Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

2. Обязательства участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?

В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

• Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
  Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
• Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
  Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
   Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
   Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Наличие недостатков – не повод для отказа от приемки квартиры (мнение судов трех инстанций)

При первичном осмотре квартиры дольщики обнаружили недостатки (некоторые из которых были существенными) и просили застройщика их устранить.

В ходе повторного осмотра квартиры выявлено частичное устранение недостатков. В связи с этим застройщику была вручена претензия, в которой были перечислены неустраненные недостатки, содержалось требование составить соответствующий акт, а также было указано на отказ от подписания передаточного акта до устранения всех недостатков и высказано предложение провести независимую строительную экспертизу квартиры.

Застройщик оставил претензию без удовлетворения. А спустя две недели после вручения претензии дольщики получили от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры. Считая свои права нарушенными, они обратились в суд с требованием признать неисполненными обязательства застройщика по ДДУ, а также обязать застройщика:

• составить акт несоответствия квартиры установленным требованиям;

• не чинить препятствий в проведении экспертизы;

• передать по передаточному акту квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

Три судебные инстанции последовательно отказали в удовлетворении исковых требований дольщиков.

Разрешая спор, судьи исходили из следующего.

Действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора установлена обязанность участника принять квартиру по акту приема-передачи, составив при наличии оснований протокол разногласий.

Выявление недостатков не препятствует участнику:

• принять квартиру, включив в акт перечень этих недостатков;

• зарегистрировать право собственности на квартиру, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

Оценив выявленные недостатки, судьи указали, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.

С учетом изложенного было решено, что застройщик исполнил свои обязательства по ДДУ.

Дольщики вправе не подписывать акт приемки до устранения всех недостатков (позиция ВС РФ)

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в Определении от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 сделала вывод, что судьи нижестоящих инстанций допустили ошибку.

Часть 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве обязывают застройщика передать участнику квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если квартира создана с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Основания предъявления претензии застройщику

Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.

Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.

Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.

Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.

Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.

В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.

В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку

Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.

То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:

• цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
• длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
• ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.

Способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве

Федеральным законом от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) предусмотрено 2 способа обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве: залог и страхование гражданской ответственности застройщика.

• Залогом по всем договорам участия в долевом строительстве на основании одного разрешения на строительство обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика:
• 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом № 214ФЗ и (или) договором;
• 2) уплата участнику строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
• Только с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома объекты долевого строительства, земельный участок и строящиеся на нем объекты недвижимости.
• Указанные правила не применяются при привлечении застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство путем размещения таких средств на счетах эскроу.

Объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника строительства с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до даты передачи объекта участнику долевого строительства. Вместе с тем, помещения, входящие в состав объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком разрешения.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такой объект считается находящимся в залоге у участников строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика.

В случае если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, то государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства может осуществляться на основании решения суда.

Необходимо отметить, что согласно положениям ст. 342 ГК РФ заложенное имущество может закладываться несколько раз.

Таким образом, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается, в случае если имущество застройщика является предметом залога в банке при соблюдении условий, предусмотренных законом. Имущество может быть заложено застройщиком как до заключения договора долевого участия, так и после заключения такого договора.

Залог сохраняется до момента передачи объекта строительства участнику долевого строительства.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства, указанной в проектной декларации, в следующих случаях:

• если имущество передано в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;
• передачи в залог банку имущества в обеспечение возврата целевого кредита, предоставленного банком застройщику на строительство многоквартирного дома, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ.

1. С момента передачи объекта долевого строительства право залога прекращается на объект долевого строительства, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка.
2. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается Федеральным законом № 214-ФЗ и осуществляется на основании договоров, заключаемых застройщиком со страховой организацией.
3. Страхование осуществляется путем заключения между страховой компанией и застройщиком договора страхования, по условиям которого объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с риском наступления его ответственности перед конкретным участником строительства, в связи с исполнением своих обязательств по передаче жилого помещения.
4. Необходимо отметить, что страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору является правом, а не обязанностью застройщика.
5. НАТАЛЬЯ УСТИМЕНКО, СТАРШИЙ ПРОКУРОР ОТДЕЛА ПО НАДЗОРУ ЗА ИСПОЛНЕНИЕМ ЗАКОНОВ В СФЕРЕ ЭКОНОМИКИ И ОХРАНЫ ПРИРОДЫ ПРОКУРАТУРЫ ХАБАРОВСКОГО КРАЯ

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 05 (211) дата выхода от 04.06.2020.

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

1. Проверяем застройщика.

Исполнение договора участия в долевом строительстве

Таким образом, если участником долевого строительства выступает юридическое лицо либо физическое лицо, не являющееся потребителем, стороны могут исключить в договоре некоторые средства защиты инвестора.

Однако в любом случае условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Следует учитывать, что если участником долевого строительства выступает физическое лицо, являющееся потребителем, оговорки об ограничении средств защиты его прав будут ничтожными как противоречащие Закону РФ от 7 февраля 1992 г.

«О защите прав потребителей» (п. 1 ст. 29, п. 1 ст. 16 Закона), предусматривающему право потребителя предъявить любое из указанных требований по своему усмотрению.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться

Застройщик составил Акт приема-передачи в одностороннем порядке. Что делать?

Добрый вечер. Купила квартиру по ДДУ, срок сдачи по договору 31 июля 2015 г. Квартиру застройщик в срок не сдал. С 1 авгууста по 14 декабря 2015 г. неустойка с застройщика взыскана. 18 марта 2016 получила письменное уведомление о готовности объекта к передаче, но явившись на приемку к квартире не была допущена. Далее направила в адрес застройщика претензию. Застройщик данную претензию проигнорировал. Написала жалобу в прокуратуру, прокуратура прислала письменный ответ, что мои доводы в части задержки сдачи жилья оказались достоверными. 28 августа застройщик позвонил и пригласил на приемку. 29 сентября в ходе приемки были выявлены недостатки в квартире, написала письменное заявление в 2х экз. где прошу устранить недостатки в течении 10 дней. 15 сентября 2016 года у меня было судебное заседание по неустойке за период с 15 декабря 2015 по 15 сентября 2016 года. В ходе заседания представитель застройщика заявил о том, что я уклонялась от подписания акта приема-передачи, что 1 сентября мне была выслана телеграмма и т.к. я ее не приняла, 5 сентября они в одностороннем порядке подписали акт. На 16 сентября у меня назначена строительная экспертиза, о чем застройщик уведомлен надлежащим образом. После экспертизы я планирую подавать в суд на соразмерное снижение стоимости объекта. Так вот вопрос: какими должны быть мои дальнейшие действия, чтобы грамотно все оформить для последующего обращения в суд. Что делать если застройщик откажется завтра подписывать акт приема-передачи, мотивировав это тем, что акт уже заключен в одностороннем порядке. Я запуталась, помогите пожалуйста дельным советом. Заранее спасибо.

Александра оставил отзыв о сайте — показать

Не совсем довольна сервисом, т.к. заказывала вопрос на который должны были ответить несколько юристов, ответили всего два и то ссылками на законы, которые я и так знаю, а не ответом на конкретный поставленный вопрос.

Принципы и особенности составления акта приема-передачи

Передаточный акт оформляется без особых требований со стороны законодательства РФ. Кроме того, для его оформления какие-либо обязательные документы не требуются. Заключается он в простой письменной форме. Данная процедура предусматривает лишь субъективную позицию сторон относительно соответствия жилья условиям, обозначенным договором и пути урегулирования возникающих противоречий.

Рис 2. Образец передаточного акта

Указанный акт нельзя править или потерять в связи с тем, что он относится к пакету документов, который необходим для регистрации права собственности в Федеральной службе государственной регистрации. В данном случае невозможно будет пройти оформление права собственности на имущество, за исключением того случая, когда договор предусматривает отсутствие данного документа или есть судебное решение, которое также объясняет его отсутствие.

Общие положения об акте приема-передачи

Акт приема квартиры в новостройке представляет собой документ, который свидетельствует об окончательном переходе прав на жилье от строительной компании к дольщику, а также всех имущественных прав на недвижимость и риска его случайного повреждения.

Поскольку оформление и выдача данного акта невозможна на момент заключения договора, а сам договор не дает права на переход права собственности, передаточный акт выделяют в отдельный актовый документ.

Указанный документ содержит общую техническую информацию о предаваемом имуществе, его адрес, сведения об исполнении обязательств сторонами, подписи застройщика и дольщика.

Требования к составлению

Так как законодательством не предусмотрена форма акта (кроме акта выполнения строительных работ), субъектам предпринимательской деятельности приходится самостоятельно его составлять.

Форма акта может быть утверждена договором между сторонами, что используется при больших контрактах или же разрабатываться сторонами непосредственно перед составлением акта.

В любом случае, качественный документ должен отвечать по меньшей мере следующим характеристикам:

1. Акт должен быть подтверждением выполнения договора. В акте выполненных работ должно прямо и недвусмысленно указываться, на основании какого договора он составлен.
2. В документе должен быть указан четкий перечень выполненных работ по договору подряда. Как правило, перечень работ, которые необходимо выполнить подрядчику, указан в договоре или спецификации к договору. Необходимо, чтобы список выполненных работ в спецификации и акте совпадал.
3. Бланк должен содержать способ проверки заказчиком количества и качества выполненных работ (визуальный осмотр, функциональная проверка и т.д.).
4. Полномочия представителей заказчика и подрядчика должны быть проверены. Акт может быть подписан только представителями, действующими на основании учредительных документов или же доверенности.
5. Акт должен содержать место и дату приема выполненной работы. В некоторых случаях, уместнее указывать не только день, но и точное время приемки выполненных работ (правильно составить документ поможет образец).

Если у стороны договора есть какие-либо замечания к качеству или количеству предоставленных услуг, такие замечания следует указать в акте.

Акт является действительным и в случае его подписания только одной стороной (подрядчиком) с непременным указанием в документе об отказе в его подписании другой стороной и подписями свидетелей.

Отказ подписать акт не влияет на его юридическую силу и может быть расценен как отказ от принятия работы (услуги) со всеми отсюда вытекающими последствиями.

Похожие записи:

• Налоговый вычет за страховку по ипотеке
• Выплаты за второго ребенка в 2023 году
• Верховный суд запретил увольнять просто так