Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Схемы мошенничества при продаже квартиры со стороны покупателя.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
Квартира, переоборудованная из комнаты
Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции. Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние. В итоге вместо собственной студии вы получите комнату в типичной квартире с общими кухней, входом и санузлом. Это даже хуже, чем комната в коммуналке, потому что комната в коммуналке оформляется соответствующим образом в ЕГРН и её можно продать. Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.
Как себя обезопасить:
- Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
- Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
- Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
- Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
Вы нашли приятную квартиру. Встречаетесь с собственником, и он показывает документы. Все они в порядке, вот только он сам что-то не очень похож на свою фотографию в паспорте. Говорит, постригся и располнел. Что ж, бывает! Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом объявляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, — все документы у него украли, но он без труда докажет свою правоту. Суд признаёт сделку незаконной, вы теряете и свои деньги, и купленную квартиру.
Как себя обезопасить:
- Бывает и так, что в руках у мошенников оказываются оригинальные документы на квартиру и паспорт владельца. Вооружившись ими, на сделку приезжает не собственник, а очень похожий на него двойник. Будьте очень внимательны, сверяйте фотографию в паспорте и лицо человека, который приехал на сделку.
- Обратите внимание на подписи в документах — они точно одинаковые?
- При малейших сомнениях просите у собственника другие документы, подтверждающие личность, например загранпаспорт и права — подделать такое количество документов сложно.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
А что скажет вторая половина?
Если продавец состоит в браке и квартира является совместным с супругом имуществом, без нотариально заверенного согласия последнего она не может быть продана. Часто недвижимость принадлежит обоим супругам, даже если они в разводе. В таких случаях тоже требуется получить согласие второго из пары. А теперь представьте, с какой легкостью человек может «потерять» паспорт и оформить новый — чистый, без штампов. Кто подтвердит, что за его плечами нет женитьбы и развода? Где гарантия, что после покупки жилья не нагрянет его бывшая супруга и не потребует через суд свою долю? Идеальный вариант, если собственник состоит в браке с тем человеком, совместно с которым приобреталось жилье, и супруги единодушны в желании его продать.
Квартирное мошенничество
При покупке новой квартиры в давно построенном доме, или, проще говоря, на вторичном рынке жилья, всегда есть риск столкнуться с неожиданными подводными камнями и наткнуться на других претендентов на честно приобретенные вами квадратные метры.
Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими проблемами:
- Проблемы, связанные с несовершеннолетними детьми, которые не принимали участие в приватизации квартиры. Подросшие дети или их официальные опекуны могут оспорить ваше право в суде и потребовать свою долю приватизационного жилья. Вам стоит заранее уяснить, что наиболее вероятным исходом будет то, что суд удовлетворит их запрос. Для этого им всего лишь необходимо предъявить документ с пропиской ребенка или подтверждающий факт его физического проживания в квартире в то время, когда проводилась ее приватизация;
- Выписанные родственники и другие люди, которые когда-либо проживали в квартире. Несмотря на то, что они вроде бы выписаны, они могли быть выписаны неправильно. Кроме того, если человек выписался из квартиры, но не прописался по новому адресу проживания, то за ним закрепляется законное право на квартиру и свою часть квадратных метров. Такие претензии разбирает суд, но такие процессы в нашей стране могут длиться весьма долго, и столь же долго отравлять жизнь новым владельцам квартиры.
- Появление настоящих, законных хозяев квартиры. Квартиру могли заполучить незаконно, либо же вам могли показать фальшивые документы. Возможен вариант, когда квартиру мошенники купили у предыдущих владельцев законно по документам, но за фальшивые деньги. Подобные распри будут решаться судом, и практически всегда такие вопросы решаются в пользу настоящих владельцев собственности. Вы же, в свою очередь, можете быть признаны добросовестным покупателем, и вам предоставят право через суд получить деньги, потраченные на квартиру. К сожалению, в некоторых случаях бывает так, что мошенников и след простыл, поэтому будьте предельно осторожны.
Продажа чужой недвижимости
Одним из самых распространенных методов обмана покупателей квартир можно смело назвать продажу чужой недвижимости.
Это может быть жилье с якобы выписанным или умершим хозяином, аферисты могут изображать из себя собственников, на самом деле всего лишь арендуя жилое помещение. Нередко квартирные мошенники практикуют субаренду или пересдачу жилья сразу нескольким арендаторам, однако вполне возможна и продажа снимаемой квартиры.
Данная схема намного сложнее мошенничества с многократной арендой, да и суммы денег здесь фигурируют более солидные, поэтому в продаже арендуемой квартиры могут быть задействованы целые преступные группы. Что интересно, при этом в аферу могут быть невольно вовлечены и вполне честные риелторы и законопослушные агентства недвижимости.
Другой вид махинаций с арендой жилья – приукрашивание своего предложения. Например, мы позвонили по интересующему объявлению, и вам сообщают одну стоимость арендной платы, которая вас полностью устраивает, а на деле оказывается, что платить за помещение придется больше.
Договоры, заключаемые между съемщиком и арендодателем, могут содержать дополнительные пункты, на которые при беглом чтении вы можете попросту не обратить внимание. Как пример, можно отметить такой пункт, как оплата коммунальных услуг, которую вам придется осуществлять за свой счет (помимо оговоренного размера арендной платы).
Единственный способ защитить себя от подобных действий – внимательное чтение договора, желательно в спокойной обстановке, где вас не будут отвлекать.
По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот «абориген» не собирается убирать свои пожитки.
Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать.
Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке. Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.
В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:
- приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
- пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
- родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.
Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной. Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного «гостя» (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством.
Мошенники риэлторы: схемы мошенничества с недвижимостью и как обезопасить себя
Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».
Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.
1. Задаток
Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.
Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.
2. Внезапные наследники
Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.
Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.
За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.
К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.
3. Очень дальние родственники
В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.
На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).
4. Недобросовестный нотариус
Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.
Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.
5. Поддельные документы
Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.
Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и приня�� наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.
Как обезопасить себя при покупке квартиры
При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.
Признаки мошенничества
Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).
Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.
Требуйте документы
Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.
Стандартный набор документов:
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
- правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
- справки из ПНД и НД;
- согласие супруга на сделку.
Дополнительный набор документов:
- Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
- Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
- Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
- Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.
На что обратить внимание, чтобы не быть обманутым при покупке?
На вопрос, как купить квартиру, чтобы не обманули, можно ответить следующее: насторожить покупателя должны некоторые обстоятельства:
- занижение стоимости объекта сверх всяких разумных норм;
- несоразмерное с общепринятыми нормами завышение суммы задатка;
- отсутствие оригинала правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа;
- неправоспособный вид документации, просроченные справки;
- отказ или увиливание от предъявления паспорта;
- продавец недавно вступил в права наследования или приобрёл квартиру;
- генеральная доверенность при отсутствии в квартире собственника жилья.
Перечисленные признаки помогут сделать поверхностные выводы. Для того чтобы их подтвердить или опровергнуть, нужно провести глубокий мониторинг правоспособности объекта и его собственника.
Подробнее о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры и на что нужно обращать внимание, читайте здесь.
Весной этого года стало известно, что мошенники смогли провести фальшивую сделку по покупке квартиры, использовав цифровую подпись ее настоящего владельца. Оказалось, что хваленая суперзащищенная подпись может легко оказаться в руках кого угодно. В центрах оформления электронной подписи мошенники используют поддельные паспорта или просроченные документы и — готово! Теперь они могут подписывать договоры, брать кредиты и прочее. В Госдуму был летом внесен законопроект, запрещающий подписывать документы, связанные с недвижимостью электронной подписью. Чтобы не потерять контроль над своей недвижимостью, в Росреестре рекомендуют подать заявление о запрете любых действий с вашей недвижимостью в интернете, что можно сделать в МФЦ.
Чем рискует покупатель?
В этом году в производстве у следователей Нижегородской области находится 30 уголовных дел в отношении 11 лиц по факту совершения 30 преступлений, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.
Самая ходовая схема квартирного обмана в регионе, по данным МВД, — продажа арендованных квартир по поддельным документам. Мошенники-квартиросъемщики просят у хозяев копии паспорта и правоустанавливающих документов, а потом изготавливают поддельные и с их помощью продают жилплощадь. Тем, кто сдает квартиру, в правоохранительных органах настоятельно советуют не оставлять копии паспорта и правоустанавливающих документов на жилье арендаторам: предъявили при заключении сделки — и достаточно.
Схем квартирного мошенничества — десятки, если не сотни. Причем одни устаревают и перестают быть актуальными, а другие появляются. И, как утверждают юристы, при заключении сделки купли-продажи больше всего рискует приобретатель.
«У нас в России при возникновении спора покупатель всегда виноват, — утверждает московский юрист и автор книги „Безопасные сделки с недвижимостью“ Юлия Плетнева. — В лучшем случае он останется без квартиры, в худшем — и без квартиры, и без денег».
Что делают мошенники?
Единственный способ обезопасить себя при покупке жилья — быть во всеоружии и знать, где и как мошенники расставляют сети. Вот лишь несколько популярных схем, зная которые, можно предотвратить большой обман.
Отсутствие согласия супруга
Юристы настоятельно рекомендуют брать согласие супруга на продажу жилья. Ведь ничто не мешает мужу или жене в будущем оспорить сделку, заявив, что это совместно нажитое имущество. Более того, иногда супруги действуют в сговоре. В этом случае сделка будет аннулирована, а деньги вряд ли вернутся в полном объеме.
«Сейчас Росреестр не требует обязательного согласия супруга на проведение сделки купли-продажи — сделку вам зарегистрируют, — рассказывает Юлия Плетнева. — Но в истории квартиры, выписке из ЕГРН, появится отметка о том, что сделка оспорима».
Может также возникнуть неприятная ситуация, когда экс-супруг владельца вдруг «вспомнит», что не разделил имущество — ту самую проданную вам квартиры. По сегодняшним нормам закона бывший муж или жена могут подать иск о разделе нажитого в браке имущества в течение трех лет с того момента, как они узнали, что их права нарушены. А «узнать» они могут и спустя десять лет после развода.
Чтобы не оказаться в центре чьих-то семейных разборок, лучше перестраховаться — обязательно потребовать согласие супруга владельца на продажу квартиры.
Запоздавший наследник
В продолжение «семейной» темы: часто покупатели сталкиваются с мошенничеством при покупке квартир, полученных в наследство. Например, хозяин продает квартиру, полученную после смерти отца, и он единственный вступивший в наследство в положенный срок (в течение полугода). Однако после продажи выясняется, что у покойного хозяина был еще один наследник первой очереди — дочь, которой тоже по закону полагается доля в квартире. В суде она доказывает, что не вступила в наследство по уважительной причине: живя в другой стране, вовремя не получила информацию о смерти родителя. В такой ситуации сделка о продаже квартиры может быть признана недействительной. Иногда родственники вступают в сговор и вместе проворачивают подобные аферы: в таких случаях деньги покупателю не возвращаются или возвращаются «по капельке».
Единственный выход в такой ситуации — наводить справки: от кого получено наследство, сколько наследников, вступили ли они в свои права, был ли отказ от наследства со стороны кого-то из наследников (должны быть соответствующие документы). Доверить это проще всего юристу. Но, конечно, наследство — это всегда сложно и непредсказуемо: например, не все мужчины точно знают, сколько у них биологических детей, и гарантии, что на горизонте не появится новый наследник, никто дать не может.
Подставное лицо
Современные мошенники научились действовать очень осторожно, поэтому раскрыть подмену бывает сложно. Ситуации, когда человека трудно узнать по его фотографии в паспорте, случается нередко: люди меняются под влиянием времени (последний раз снимок в паспорте обновляется в 45 лет, а к моменту сделки владельцу паспорта может быть 60, 70 и более лет), образа жизни, болезней и других факторов.
Мошенники подбирают человека, который похож на владельца квартиры настолько, чтобы различия можно было списать на время или пристрастие к спиртному. С помощью подставного лица оформляется сделка. Настоящий владелец в этом время может удерживаться в плену или вообще не знать, что его квартиру продают. Естественно, такая сделка имеет все шансы быть оспоренной, а поскольку все деньги ушли мошенникам, то с ними, в принципе, можно попрощаться.
Юлия Плетнева советует тщательно изучить паспорт владельца от первой до последней страницы, в том числе и наощупь.
«За свою практику я видела всего шесть поддельных паспортов, — рассказала юрист. — В двух случаях это были поддельные бланки, в остальных — вклеенная фотография. Сообщать или не сообщать в полицию — дело ваше, но иметь дело с такими людьми я не рекомендую. Даже если речь идет просто о подозрении».
Если есть сомнения по поводу тождественности человека с лицом, изображенным на фотографии в паспорте, лучше перестраховаться, обратившись к нотариусу: он может выдать (или не выдать) подтверждающее свидетельство. Или как минимум можно попросить другие документы с фотографиями: военный билет, водительское удостоверение и т. д. Известны случаи, когда даже нотариус не замечал подмену, поэтому именно покупателю нужно сделать все, чтобы убедиться в том, что перед ним настоящий хозяин.
Продажа по доверенности
Такой способ продажи — один из самых рискованных. Мошенники часто пытаются продать квартиры по доверенности от умерших людей, уже отозванной доверенности или изначально фальшивому документу. Немало случаев, когда доверенность получают путем угроз, шантажа, физического насилия или введения в заблуждение.
Самый безопасный выход в данном случае — покупать квартиру непосредственно у хозяина, без всяких доверенностей. Допустимо, чтобы в подготовке к сделке участвовало доверенное лицо, но в «день Х» пришел владелец.
Самый минимум осторожности — это встретиться с владельцем квартиры и убедиться, что он действительно продает жилище и владеет всей информацией о цене и условиях будущей сделки. Желательно, чтобы разговор был записан на видео.
Продажа по дарственной
Если продажа осуществляется менее чем через год после дарения, сделка считается подозрительной. Часто квартиры дарят родственникам, чтобы избежать продажи за долги, а те быстро пытаются избавиться от подарка: в результате сделка может быть оспорена кредиторами. В проигрыше, само собой, останется покупатель — продавцы ловко подставляют его под удар ради своих интересов.
Дарственная, как и доверенность, тоже может быть оформлена с применением давления или насилия, дарителя могут обмануть или «поймать» в неадекватном состоянии. И он вполне может попытаться вернуть недвижимость, которую уже продали.
Покупать квартиру, которая получена владельцем в дар, конечно, можно, но тщательная юридическая проверка нужна обязательно.
Несделкоспособность по состоянию здоровья
Некоторые наивно полагают, что если у человека есть водительские права или право на ношение оружия, то можно спокойно обойтись без справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. На самом деле продавец получает прекрасную возможность оспорить сделку и вернуть себе недвижимость. Например, в день заключения сделки он обращается в больницу, где жалуется на плохое самочувствие, говорит, что уже несколько месяцев мучается головными болями и провалами в памяти. Врач, естественно, все это документирует. Записи в медицинской карте могут стать подтверждением того, что в момент заключения сделки продавец был не здоров, а значит, несделкоспособен.
Альтернативный сценарий мошенничества со стороны продавца — в день сделки пройти медицинское освидетельствование (например, попасть в поле зрения ГАИ) и оказаться нетрезвым. Потом хитрец ложится под капельницу, приводит себя в нормальное состояние и отправляется на сделку. Но ведь документы об освидетельствовании уже есть, и они — прямое основание для признания продавца несделкоспособным в момент продажи квартиры.
Страховые компании уже научены горьким опытом, поэтому требуют самого серьезного подхода к теме здоровья продавца. Клиент нижегородского агентства недвижимости «Кварц» столкнулся с этим на личном опыте. Человек семидесяти с лишним лет, в прошлом крупный чиновник, продавал квартиру в Москве за 17,5 миллиона рублей. Покупатель нашелся, он брал жилье в ипотеку, но страховая компания поставила условие: продавец должен в день совершения сделки пройти полное освидетельствование в Центре социальной и судебной психиатрии имени Сербского. Это два часа, три врача и 25 тысяч рублей. В агентстве были уверены, что экс-чиновник откажется, посчитав это унижением. Но он с достоинством прошел медосмотр, понимая, что квартиру надо продать.
Директор агентства Ирина Малыгина констатирует: с одной стороны такие требования — абсурд, но с другой — гарантия того, что продавец через день не объявит себя человеком, не осознававшим свои действия.
Что касается наказания за совершение сделок с недвижимостью путем использования неправомерных механизмов завладения чужим имуществом, то оно назначается:
- для покупателя, нарушившего закон – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации квалифицируется как мошенничество; максимальный срок наказания по данной статье составляет десять лет лишения свободы, также в качестве наказания назначается штраф (используется совместно с лишением свободы) до одного миллиона рублей;
- для продавца — в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса, как и для продавца, однако здесь рассматривается причинение ущерба в крупном или особо крупном размере, максимальное наказание для лиц, причинивших ущерб в крупном размере, составляет лишение свободы на срок до пяти лет; для случаев причинения ущерба в особо крупном размере — до десяти лет лишения свободы со штрафом до одного миллиона рублей;
- для должностного лица, оформившего результаты незаконной сделки с недвижимостью – в соответствии со статьей 170 Уголовного Кодекса Российской Федерации; максимальным наказанием по данной статье будет считаться штраф до пятисот тысяч рублей, а также право занимать определенные в приговоре должности на срок до трех лет.
В последнее время в стране участились случаи, когда покупка жилья на вторичном рынке для многих добросовестных приобретателей оборачивалась негативными последствиями. Данные ситуации складываются из-за продажи квартир (домов) с проблемной историей. С целью защиты добросовестных покупателей, оказавшихся в подобных ситуациях, государство приняло соответствующий закон.
О необходимости нововведений.
Предполагается, что новый закон вступит в силу с 2020 года. Ранее граждане, приобретавшие жилье на вторичном рынке, на законодательном уровне не были защищены от мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов.
Нередко на продажу выставляются квартиры (дома), имеющие криминальную историю либо право проживания третьих лиц. При этом данные факты продавцами умалчиваются. А покупка такой недвижимости имела ряд негативных последствий для покупателей.
На основании судебного решения о признании сделки купли-продажи жилья недействительной, недвижимость возвращалась продавцу. При этом покупателям не всегда удается вернуть уплаченные за жилье средства.
Таким образом, добросовестные приобретатели недвижимости оказываются и без денежных средств, и без жилья.Зачастую недобросовестные продавцы используют следующие действия:
— продажа жилой недвижимости по поддельным документам;- продажа жилья без учета прав наследников;- незаконная приватизация муниципальной квартиры с ее последующей продажей.Практика показывает, что основанием для признания судом сделки купли-продажи недвижимости незаконной зачастую является наличие прав на жилье у третьих лиц. Например, незаконная приватизация: не учитывались права несовершеннолетних.
Стоит отметить, что правом подачи иска о признании сделки купли-продажи недействительной обладают наследники, поздно узнавшие о смерти родственников.По закону приобретатель может лишиться недвижимости, если ее договорная стоимость в разы ниже рыночной.
При этом судом данный факт может быть воспринят как сговор между сторонами.Бывают случаи, когда после продажи продавец через суд пытается аннулировать сделку, пытаясь доказать, что на момент заключения договора находился либо в невменяемом состоянии, либо в безвыходной ситуации.Участились случаи мошенничества с использованием средств МСК. Так недобросовестные граждане приобретали жилье на средства МСК, не выделяя при этом положенные законом доли детям и супругу.
После чего недвижимость продавалась.Нередко сделки купли-продажи, совершаемые через риелторов, признаются недействительными. Причиной является отсутствие у риелторов доступа к полным сведениям по объектам жилой недвижимости, а также их владельцам.Неоднократно Конституционный суд РФ обращал внимание на необходимость внесения изменений в правовую базу в области совершения сделок с жилой недвижимостью.Полагается, что новое законодательство сможет обезопасить добросовестных приобретателей жилой недвижимости от мошенников.
Об основных положениях нового закона.
На основании принятого закона, добросовестный приобретатель жилья, жилья, истребованного на основании судебного решения, вправе рассчитывать на получение денежной компенсации от государства.
Причем сумму компенсационных выплат пострадавшая сторона вправе выбрать самостоятельно:- получение компенсации, по сумме равной реальному ущербу;- компенсация, равная величине кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Важно!
Новые правила не затрагивают вопросы возмещения добросовестному приобретателю полной стоимости недвижимости при условии, если в утрате жилья виновником выступает регистрирующий орган.Компенсационные выплаты за государственный счет по новому законодательству будут выплачиваться лицам, лишившимся жилья на основании судебного решения. При этом по решению суда с виновной стороны взыскиваются убытки в пользу добросовестного приобретателя. Однако, на протяжении полугода со дня вступления решения в законную силу, по каким-либо причинам взыскание было частичным либо не производилось совсем.Обращаться с иском в суд о получении компенсации в данном случае можно лишь при условии, если в течение полугода ответчик не возместил причиненный ущерб.После того, как государство выплатит потерпевшей стороне компенсацию, оно вправе в регрессном порядке предъявить исковые требования субъекту, ответственному за причинение убытков.
Понятие добросовестного приобретателя.
На основании Гражданского кодекса РФ, добросовестный приобретатель недвижимости – лицо, соответствующее некоторым требованиям:- если на момент заключения сделки покупатель не знал о том, что в качестве продавца выступает лицо, не имеющее право на отчуждение жилья;- если недвижимость приобреталась за денежные средства.