Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги и налоговая система США». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наверняка, по американским фильмам, клипам и сериалам вы знаете, что здешние жилые кварталы не очень похожи на наши. В Америке вы не найдете привычных иммигранту из СНГ «хрущевок» или панельных девятиэтажек. Так, где живут обычные американцы? Самая популярная недвижимость тут – частные коттеджи с тремя-четырьмя спальнями. Еще один распространенный вид проживания для семей – таунхаусы (блокированные 2-3 этажные квартиры с отдельным входом и небольшим внутренним двориком).
Некоторые особенности процесса приобретения недвижимости в США и уплаты налогов на неё
- Федеральные законы США дают иностранцам право на владение недвижимостью в США. Так, иностранные граждане могут не только приобретать недвижимость, но и передавать права собственности на неё. Некоторые ограничения существуют в отдельных штатах, вернее в законах на уровне некоторых штатов. Примечательно, что все фискальные обязательства по недвижимости оплачиваются владельцами жилого фонда или земельных участков в округе их фактического расположения.
- К иностранным инвесторам, а также тем, кто продает недвижимость иностранным гражданам в США предъявляются серьезные и очень многочисленные требования. Вместе с тем пакет документов, который необходимо предоставить вместе с налоговой отчетностью также достаточно велик. Контролирующие органы в США стремятся к тому, чтобы процесс заключения сделок был максимально прозрачным, поэтому все этапы процесса контролируются властями. Если по какой-то причине отчетность или налоговые платежи поступили не в срок, то на плательщика может быть наложен административный штраф в размере порядка 25% от рыночной стоимости объекта недвижимости. Более того, уклонение от налогов может привести также к таким плачевным последствиям, как депортация или даже тюремный срок.
- В США иметь права собственности на один объект недвижимости могут сразу несколько человек. Речь идет об инвесторах, не являющихся родственниками друг другу, в собственности которых находятся равные или различные доли владения объекта недвижимости. В настоящий момент в США насчитывается порядка 10 различных типов договоров купли-продажи объектов недвижимости. Вместе с тем эти договоры характеризуются достаточно гибкой структурой, что позволяет в момент сделки оговорить все нюансы по распределению прав собственности на объект между несколькими инвесторами.
- Идеальный способ финансирования покупки недвижимости для иностранных граждан в США — ипотека. Для того, чтобы получить ипотеку на покупку жилья в банке США, нужно привести доказательства наличия официального и стабильного трудоустройства, приложить справку о доходах за определенный период, а также выписки по кредитной истории.
- При заключении сделки купли-продажи у сторон есть возможность прийти к соглашению о том, какую часть налогового бремени возьмет на себя каждая из сторон. Законодательство США это вполне допускает. Вместе с тем следует понимать, что все затраты на поиск, регистрацию и страхование жилья, а также на услуги титульной компании и агентства по недвижимости по умолчанию возлагаются на покупателя. Также именно покупатель будет оплачивать и все госпошлины. Как правило, на все эти расходы эксперты советуют выделить в бюджете на покупку жилья дополнительную сумму в размере порядка 2-5% от рыночной стоимости объекта.
Как высчитывается налог на недвижимость
Сначала оценщик определяет среднюю рыночную стоимость жилья на рынке. Например: дом с двумя спальнями и двумя туалетами в данном районе стоит 180 тысяч долларов. Официальная оценка проводится каждые 2-3 года. Владелец недвижимости имеет право подавать заявлении о пересмотре стоимости ежегодно.
Важно! Многие иммигранты не понимают, что налог на недвижимость высчитывается из рыночной стоимости жилья. Даже если вы купили дом за 200 тысяч долларов, а сейчас он стоит 300 тысяч – платить придется исходя из последней цифры.
После того как оценщик определяет среднюю стоимость жилья, для расчета налога берется 33% от стоимости (в отдельных округах это может быть 20-25%, а то и все 10%). Например: дом оценен в 600 тысяч долларов. Для расчета налога берем треть стоимости – 200 тысяч долларов.
Далее применяется коэффициент уравнения. Он может равняться 100%, то есть сумма не поменяется, либо быть меньше – если стоимость жилья в районе слишком высока, или больше – если жилье просело в стоимости. Например: 200.000 x 75/100 = 150.000.
Следующим этапом идут вычеты и льготы. На них могут рассчитывать пенсионеры, военные, лица, которые живут в приобретенном жилье (Homestead Exemption) и другие категории граждан.
Предположим, что вы приобрели жилье и живете в нем. Homestead Exemption в округе 5 тысяч долларов. Получаем 150.000 — 5.000 = 145.000.
На последнем этапе полученная сумма умножается на местную налоговую ставку. Например, в округе налоговая ставка 2%. Получаем: 145.000 x 2/100 = 2900. То есть, налог на недвижимость за год равняется 2900 долларов.
Особенности приобретения и налогообложения недвижимости в США
Пункт 1. Федеральное законодательство США дает право иностранцам владеть недвижимостью, что подразумевает ее покупку, передачу прав собственности и пр. что касается ограничений, для каждого штата они разные. Все налоги оплачиваются владельцами объектов в том округе, к которому они относятся.
Пункт 2. Существует множество требований, которые касаются не только инвесторов, но и лиц, которые продают недвижимость. Правительство страны требует максимальной прозрачности осуществляемых сделок, поэтому все этапы четко контролируются. Задержка отчетности или неуплата налогов могут привести не только к штрафу 25% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости, но и к депортации из страны и даже к лишению свободы.
Пункт 3. Владельцами недвижимости в США могут быть сразу несколько людей. Все тонкости владения недвижимостью не одним человеком регулируются более чем 10 видами договоров купли-продажи.
Пункт 4. Отличным вариантом финансирования покупки недвижимости для иностранца может стать ипотечное кредитование. Для того, что бы получит положительный результат необходимо предъявить подтверждение наличия стабильной работы, справку о доходах, а также подтверждение наличия безупречной кредитной истории.
Пункт 5. Законодательством разрешено договариваться сторонам между собой, кто какие налоги будет оплачивать при заключении договора купли-продажи. При покупке жилья необходимо добавить к бюджету от 2% до 5% от его стоимости.
Покупка и налогообложение недвижимости в США
Каждый штат Америки, а иногда и город имеет собственные ставки налогов на недвижимость. Иностранному гражданину, желающему совершить ту или иную сделку, необходимо проконсультироваться у своего риэлтора по особенностям данного муниципалитета, чтобы избежать «подводных камней» в налогообложении, которые могут создать проблемы во время, до и после покупки или продажи жилья.
О праве владения недвижимостью в США несколькими иностранными гражданами
В США имеется 10 видов договоров о продаже и купле недвижимости. Гибкость их структуры предусматривает нюансы, позволяющие нескольким инвесторам владеть землей. Владельцами недвижимости могут быть:
- не члены семьи;
- люди не состоящие в родственных отношениях.
- им могут принадлежать различные или равные доли владения недвижимостью.
Как рассчитывать требуемые платежи
Чтобы узнать, какой подоходный налог в США, необходимо «разбить» заработок за 12 месяцев и подсчитать итоговую сумму с учетом примененной ставки. Если разобрать пример с ежегодной прибылью в 50.000 USD, получится так:
- Надо уплатить взнос с суммы до 9.075 USD. Налоговая база составляет 10 %.
9.075×0,1 = 907,5 USD – нужно внести в государственную казну.
- Надо уплатить взнос с суммы до 36.900 USD. Для этого вычитают налог с суммы:
36.900 – 9.075 = 27.825 USD. С них налоговая база идет по 15%-ной ставке.
27.825×0,15 = 4.173,75 – сумма отчислений.
- Нужно внести платеж с суммы свыше 36.900 USD. Здесь уже берут 25%-ную ставку, по ней определяют остаток.
50.000 – 36.900 = 13.100 USD. Это налоговая база для 25%-ной ставки.
13.100×0,25 = 3.275 USD – сумма отчислений.
- Требуется сложить все полученные значения.
Подоходный налог в других странах
Если рассматривать налоги на зарплату в Америке и в других государствах, можно обнаружить интересные факты. На самом деле наиболее высокие выплаты характерны для европейских государств. В большинстве из них задействуют прогрессивную шкалу. В ФРГ максимальный платеж доходит до 40 %, а в Дании – до целых 55 %. Это много, в сравнении с американскими 38 %.
В Австрии выплачивают до 35 %, но если учесть другие обязательные начисления, в совокупности обычно выходит до 60 %. В Бельгии отдают до 50 % от зарплаты, в Великобритании – максимум 45 %.
В Румынии удерживают только 16 % – это ставка и для граждан, и для предпринимателей. Хотя несколько лет назад платеж составлял 38 %. Кстати, такой подход позволил значительно сократить число фирм, пытающихся уйти от налогообложения.
На фоне этих значений российские 13 % кажутся действительно очень маленьким сбором. Особенно в сравнении с французскими 75 % или испанскими 52 %. Но если учесть прочие обязательные взносы – на недвижимость, имущество, транспорт – набегает более солидная сумма. Болгария пошла по тому же пути, что и Румыния. Здесь владельцы бизнеса и обычные граждане платят 10 % от доходов.
В Сингапуре аналогично задействуют прогрессивную шкалу. При заработке до 34.706 SGD, что эквивалентно 1,5 млн ₽, сборы ничего не составляют – они равны 0 %. Но состоятельные резиденты обязаны оплачивать 22 %. Состоятельность обозначена суммой от 462.748 SGD – это примерно 20.000.000 ₽.
На Багамских островах при прибыли меньше 50.000 USD тоже не требуются взносы. А на Каймановых островах вообще нет налоговых обязательств.
Основные источники поступлений в гос. казну
Открытие бизнеса в США на сегодняшний день достаточно востребованный запрос среди иностранцев. Налоговая система в Америке 3-х уровневая. Правительство получает большую часть общегосударственных доходов за счет подоходного налога.
|
Федеральные |
Региональные |
Местные |
|
Налог на прибыль предприятий |
||
|
НДФЛ |
||
|
Налоговые платежи на определенные виды продукции (акцизы) |
Налог на наследство |
|
|
Таможенные сборы |
Налог на имущество |
|
|
Налог на наследство |
Налог на автотранспорт |
Экологический налог |
|
Отчисления в фонд соц. страхования |
Налог с продаж |
Подоходный налог на уровне штатов
Какие платят налоги в США физические лица и юридические, помимо федерального подоходного? Еще один налог на доходы взимают со своих жителей штаты. Причем каждый из них волен сам назначать свою ставку, поэтому в разных регионах подоходный налог на этом уровне может существенно различаться. В восьми штатах он вообще отсутствует. Это Аляска, Техас, Флорида, Невада, Южная Дакота, Вайоминг и Вашингтон. При этом каждый регион имеет право устанавливать ставку налога: в некоторых штатах она прогрессивная, в других – постоянная. Поэтому многие компании открывают свои офисы и заводы в штатах, освобожденных от налогов – это позволяет удешевить производство и сделать их товары более доступными. Какие штаты являются самыми «дорогими» в отношении подоходного налога?
- Нью-Йорк (12,6 %);
- Коннектикут (12,5 %);
- Калифорния (11 %);
- Иллинойс (10 %);
- Нью-Джерси (12,2 %).
Самые дешевые налоговые ставки находятся в менее привлекательных штатах, таких как Аляска, Луизиана, Нью-Гэмпшир.
Еще одним немаловажным налогом в США является Social security tax. Это социальный налог, который обеспечивает поддержку незащищенных слоев населения: пожилых людей, инвалидов и безработных. При этом высчитывается он не с налогооблагаемый базы, а с чистой суммы ваших доходов. Если вы трудоустроены официально, то заработную плату вам выдают уже с учетом вычета этого налога. Ставка стандартна для всех штатов и составляет 4,2 % от годового дохода. Если вы работаете не по найму, а сами являетесь работодателем, то тогда вам придется заплатить чуть больше – 6,2 %. Самая высокая ставка – для людей, работающих самих на себя – 10,4 %. К ним относятся фрилансеры и другие самозанятые граждане. Уклониться от уплаты налогов не получиться – служба IRS четко фиксирует и проверяет все полученные вами доходы.
Штаты с самыми низкими налогами на недвижимость в 2022 году
В сфере недвижимости налоги на недвижимость взимаются государством с недвижимых или постоянных построек, а также с земли, на которой они расположены. Обычно, когда вы покупаете недвижимость в инвестиционных целях, вы платите налоги на недвижимость непосредственно в местный налоговый орган.
Инвестировать в недвижимость очень выгодно из-за жесткого влияния пандемии на ипотеку. Хотя рынок снова растет, вы не можете автоматически избежать налогов на свою собственность, но есть штаты с низким налогом на недвижимость в 2022 году. В настоящее время налоги, уплачиваемые гражданами в штатах, используются для работы и обслуживания важнейших государственных служб, таких как правоохранительные органы. инфраструктура, образование, транспорт, парки и модернизация водоснабжения и канализации.
Налоги для нерезидентов
Налогами в Штатах облагается практически все. Любое движение денег, будь то прибыль или покупка чего-либо требует от налогоплательщика уплаты определенной суммы. Налоги в США для физических лиц- нерезидентов также существуют и являются обязательной статьей расходов. Даже если вы не являетесь гражданином Штатов, платить отчисления государству вам все равно будет нужно. В целом перечень налогов такой же, как и для обладателей американского гражданства. Нерезидентам нужно будет платить следующие отчисления:
- Налоги на доходы для физических лиц в США.
- Налог штата.
- Налоги по программам Social Security & Medicare Taxes.
- Налог по безработице.
- Налог на продажи.
- Налог на имущество.
Перед отъездом из США налоговые нерезиденты обязаны получить свидетельство о добросовестном выполнении налоговых обязательств. В противном случае им просто не дадут выехать из страны до уплаты всех долгов.
Права и обязанности иностранцев при покупке недвижимости
В США условия и стоимость приобретения недвижимости для иностранцев зависят от места ее расположения. Ограничений практически нет, любой желающий — физическое или юридическое лицо — может приобрести жилое или коммерческое помещение в Америке по тем же правилам купли-продажи, что и коренные американцы. В некоторых штатах существуют запреты на покупку объектов с исторической ценностью и земельных участков для сельскохозяйственных мероприятий.
После окончания сделки купли-продажи владелец имеет право сдавать помещение арендаторам и получать доход. Все собственники недвижимости в Америке должны выполнять свои финансовые обязательства:
- своевременно оплачивать коммунальные услуги;
- дважды в год платить налог на недвижимость.
За уклонение от оплат владелец может получить отказ в продлении или выдаче визы.
Какую недвижимость стоит покупать?
Критерии отбора недвижимости зависят от того, для каких целей она будет использована: постоянного проживания или сдачи в аренду. В прошлом году был зафиксирован резкий отток населения со среднем уровнем заработка из Нью-Йорка, Чикаго, Сан-Франциско, Лос-Анджелеса. А в небольших городках количество жителей увеличилось. В Остине, Роли, Нэшвилле, Солт-Лейк-Сити и Шарлотте резко возрос спрос на арендованное жилье.
Для коммерческих целей подходят апартаменты, кондоминиумы и кооперативные квартиры, потому что основное обслуживание дома происходит под контролем управляющей компании, услуги которой оплачиваются раз в месяц. Внутренний ремонт кондоминиумов и кооперативных квартир выполняется за счет собственника, а апартаментов — за счет арендатора.
Апартаменты изначально предназначены для аренды. Собственник может вообще не контактировать со съемщиками. Все вопросы решает управляющая компания.
Кооперативные квартиры дешевле других форм собственности. Но в каждом доме есть свои правила, которые обязаны выполнять все. Например, может быть запрет на проживание с животными. Чтобы заселить нового арендатора, придется согласовывать его кандидатуру со всеми членами кооператива.
Кондоминиумы используют для аренды и постоянного проживания. Небольшие квартиры в домах с собственной инфраструктурой подходят и для студентов, и для пенсионеров. Большие семьи для постоянного проживания чаще выбирают дома, чтобы можно было построить детскую площадку на заднем дворе.
Согласно данным аналитической платформы CommercialEdge, из всех секторов коммерческой недвижимости США лучше всего кризис 2020 года пережили многоквартирные дома и промышленные предприятия. На 10,61 млн м2 снизился спрос на офисные помещения. Потребность в складских помещения растет в связи с развитием онлайн-продаж. Сфера гостиничной недвижимости постепенно восстанавливается.