Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Причины приостановки регистрации права собственности и как их преодолеть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как сказано выше, предоставить документы и соответствующие пояснения лучше в любом случае. При этом Вы должны способствовать ответам, на направленные регистрирующим органом запросы, а также письмам налоговой инспекции, где Ваша организации состоит на учете. В случаях не получения соответствующих писем-запросов, риск отказа в государственной регистрации увеличивается.
Как поступить, если получили решение о приостановлении государственной регистрации?
Если есть основания считать приостановление незаконным, то решение о приостановлении можно обжаловать. В отличие от решений об отказе в государственной регистрации, для обжалования решений о приостановлении законом не предусмотрено обязательное обращение с жалобой в вышестоящий регистрирующий орган, поэтому можно выбирать, обжаловать в административном порядке или сразу в суд. Надо отметить, что желающих обжаловать решения о приостановлении регистрационных действий находится мало.
Одним из самых эффективных методов является личное обращение заявителя на прием к должностным лицам регистрирующего органа, компетентным на принятие решения о регистрации изменений. На сегодня известны случаи положительных результатов, когда после таких обращений решения о регистрации принимались до окончания срока его приостановления.
Рассмотрим наиболее частые случаи (связанные с внесением изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в ЕГРЮЛ). Такие как приостановка государственной регистрации при изменении юридического адреса и смена единоличного исполнительного органа.
Сроки возобновления государственной регистрации
Согласно ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ срок возобновления государственной регистрации прав исчисляется:
- в случае приостановки из-за непредоставления необходимого документа — после устранения причин, но не позднее трех месяцев;
- в случае приостановки из-за судебного спора по объекту недвижимости — после разрешения спора судом;
- в случае приостановки из-за непоступления необходимых документов по запросу из межведомственных органов — после устранения причины, но не позднее одного месяца;
- в случае приостановки из-за обременения — после поступления судебного акта или акта уполномоченного органа;
- в случае приостановки по заявлению продавца или покупателя — после поступления заявления госрегистратору о возобновлении.
Отказ в государственной регистрации прав собственности
Отказ в государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество может произойти только после приостановки регистрации, и только в том случае, если причины этой приостановки не устранены в заданный законом срок (см. выше). Об этом прямо указано в .
Кстати, чувствительным натурам лучше знать заранее, что при отказе в регистрации прав собственности на квартиру, уплаченную госпошлину за регистрацию – не вернут. И скандалить в этом случае не нужно, таков закон.
Если же причины приостановления регистрации прав устранены, то процесс регистрации возобновляется.
Под «устранением причин» понимается, как правило, предоставление регистратору дополнительной информации, которая развеет его сомнения и успокоит расшатавшиеся нервы. Участники сделки купли-продажи квартиры, например, могут донести ему отдельные документы, справки, выписки, соглашения – все, что он попросит для подтверждения вновь возникающих прав собственности.
Отказ в государственной регистрации прав собственности
Отказ в государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество может произойти только после приостановки регистрации, и только в том случае, если причины этой приостановки не устранены в заданный законом срок (см. выше). Об этом прямо указано в статье 27, ФЗ-218.
Кстати, чувствительным натурам лучше знать заранее, что при отказе в регистрации прав собственности на квартиру, уплаченную госпошлину за регистрацию – не вернут. И скандалить в этом случае не нужно, таков закон.
Если же причины приостановления регистрации прав устранены, то процесс регистрации возобновляется.
Под «устранением причин» понимается, как правило, предоставление регистратору дополнительной информации, которая развеет его сомнения и успокоит расшатавшиеся нервы. Участники сделки купли-продажи квартиры, например, могут донести ему отдельные документы, справки, выписки, соглашения – все, что он попросит для подтверждения вновь возникающих прав собственности.
Зачем нужна расписка в получении денег за проданную квартиру? Что в ней должно быть, чтобы она имела юридическую силу? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Причины приостановления регистрации из-за объекта недвижимости
- Если заявление представлено на регистрацию права на объект, который не является недвижимостью.
- При пересечении границ земельного участка, на которое хотят зарегистрировать право собственности, с границами другого земельного участка, о котором уже содержатся в ЕГРН сведения.
- Если созданный объект недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он построен. Или не соответствует градостроительному регламенту в случае, когда лицо, являющееся правообладателем земельного участка, имеет право выбрать вид разрешенного использования соответствующего земельного участка без согласований и разрешений.
- Если объект недвижимости построен на земельном участке, который не предоставлялся и не передавался для того, чтобы на нем строили соответствующий объект.
- Если на объект наложен арест судебным актом или актом уполномоченного органа.
- Если продается комната в коммуналке постороннему лицу, а к заявлению о регистрации права не приложены документы об отказе собственников других комнат в этой коммуналке от покупки продаваемой комнаты, и не истек месячный срок со дня, когда продавец известил других собственников комнат в коммуналке о продаже своей комнаты.
- При наличии противоречий в сведениях об объекте, которые указаны в представленных документах на регистрацию, и в сведениях ЕГРН, касающиеся соответствующего объекта.
- и др. основания, указанные в законе.
Если попытаться обобщить основания для приостановления, то это может быть не соответствие сведений в документах со сведениями ЕГРН. Кроме того, нарушение границ земельных участков, не предоставление необходимых документов и т.д.
Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав что делать
Статья 30. Приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в заявительном порядке
1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона.
2. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. В случае отсутствия в данном заявлении указания на срок, необходимый для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются на срок шесть месяцев.
3. Поступление в орган регистрации прав заявления о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав прерывает течение соответствующего срока, установленного частью 1 статьи 16 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Указанный срок, истекший до поступления данного заявления, не засчитывается в новый срок.
4. Приостановление государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца), либо на основании заявления нотариуса.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Приостановление государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.
6. Указанные в настоящей статье заявления представляются соответствующими лицами способами, предусмотренными частью 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.
Теперь поговорим подробнее об этих приостановках
На практике приостановка государственной регистрации осуществляется по требованию местной налоговой инспекции. Это или та налоговая инспекции из поле зрения которой Вы планируете уйти, или та, где территориально располагается Ваш новый офис. Иными словами — с Вами или трудно расстаться или наоборот, Вы темная лошадка со своими минусами.
На период 30 дневной приостановки в Ваш адрес направляются письма (как правило это 2-3 письма), в случае неполучения которых, могут сделать выводы о Вашем не нахождении по новому юридическому адресу. Проводятся осмотры Вашего помещения на предмет фактического местонахождения руководителя (рабочего места руководителя) или представителей компании. И да. Делается все это с привлечением понятых. Подробнее об этом читайте статью — Ликбез: Осмотр помещений, территорий, документов и предметов при налоговых проверках.
Если же изменение адреса носит региональный характер, то есть Вы меняете регистрирующий орган, 30-дневной приостановки в большинстве случаев не избежать. Подробнее о региональной миграции.
Любая приостановка — это потеря времени и увеличение шанса получить отказ. Самое худшее тут — это внесение записи недействительности старого адреса в ЕГРЮЛ после неудачной попытки смены юридического адреса на новый. Еще и с приостановками.
Приостановка регистрации изменения юридического адреса
Данный вид «приостановок» является самый распространенным. В виду «чистки реестра», письма регистрирующего органа с целью подтверждения адреса рассылаются несколько раз в год. Особенно касается это вновь созданных организаций. Проверка таких организаций регламентирована.
На практике приостановка государственной регистрации в данном случае осуществляется по требованию местной налоговой инспекции. Это или та налоговая инспекции из поля зрения которой Вы планируете уйти, или та, где территориально располагается Ваш новый офис.
Чтобы увеличить шанс прохождения регистрационных действий (без возможных приостановок) при изменении юридического адреса, рекомендую предоставить письменные пояснения относительно расположения офисного помещения в соответствующем здании с приложением плана помещений на этаже, фотографий, контактного номера телефона собственника помещения. В подтверждение необходимо приложить договор аренды и акт приема-передачи нежилого помещения.
В случае получения «Решения о приостановлении государственной регистрации» при изменении юридического адреса или изменения записи недействительности в ЕГРЮЛ в отношении адреса местонахождения организации, для более подробного изучения, рекомендую ознакомиться со статьей — как избежать приостановления регистрации изменения юридического адреса? и статьей — об юридических адресах.
Основания и сроки приостановки госрегистрации прав
В статье 26 закона за № 218-ФЗ отражены нормативные причины приостановки государственным регистратором (Росреестр) регистрации права на различную недвижимость, причем их перечень пополняется год от года. Кстати, указанные в 26 статье основания приостановки регистрационного-правового процесса применяются также при оформлении кадастрового учета.
Заметим, что наряду с причинами «технического» характера (неполный комплект документов, их несоответствие стандартам, отсутствие заверенного нотариально согласия супруга/супруги и пр.) приостановка регистрации недвижимости возможна по судебному решению.
Сторонам сделки, обратившимся за госрегистрацией права в Росреестр и оказавшимся под приостановкой регистрации, данное госучреждение обязано сообщить письменно причины таковой остановки (закон за №218-ФЗ, ст.29, п.5). Уточнять форму и способ доставки уведомления заявителям необходимо в месте подачи регистрационных документов.
Законные сроки приостановки правовой регистрации недвижимости описываются также в законе за №218-ФЗ (ст.26, пункты 2-8.1). При общем характере нарушений, ставших поводом приостановления, на их исправление (устранение) дается до 3 месяцев (ст.26, п.2).
В рассмотренных ниже ситуациях приостановка регистрации права для недвижимости (в рассматриваемом случае – квартиры) будет менее или более долгой, чем предельный трехмесячный срок:
- не получены сведения, запрошенные Росреестром через межведомственные каналы – приостановка не дольше 1 месяца (ст.26, п.3);
- ранее уже подавались документы для регистрации данного недвижимого объекта по факту сделки либо перехода, обременение или ограничения права, при этом нет решения о допустимости регистрации или ее запрете — до завершения госрегистрации по прежде поданным документам (ст.26, п.4);
- при продаже доли в недвижимой собственности регистрация права может быть отсрочена максимум до 1 месяца от даты извещения прочих участников долевой собственности настоящим продавцом доли (заявителем) (ст.26, п.7);
- при судебном споре по праву на квартиру, являющуюся предметом ипотеки, регистрация права приостанавливается до решения суда по спору (ст.26, п.5).
Заявление о временной приостановке регистрации права
Приостановить регистрационный процесс для объекта недвижимости допустимо путем подачи заявления от сторон участия сделки (их круг описан в законе за №218-ФЗ, ст.15) в Росреестр, что позволит временно прекратить процедуры на срок до полугода (закон за №218-ФЗ, ст.30). Данное заявление требует мотивированного обоснования.
В сделке с участием ипотечного кредита рассматриваемая форма приостановки регистрационных процедур допускается лишь по заявлению обеих сторон и при письменном согласии кредитной организации.
По истечении запрошенного срока приостановки и при отсутствии очередных заявлений от сторон сделки либо заявителя, регистратор (Росреестр) самостоятельно решает, как поступать далее – завершить регистрацию или отказать в ее проведении.
Отметим, что полное прекращение регистрационных процедур возможно также по инициативе сторон сделки (закон за №218-ФЗ, ст.31). Сторонам сделки, ранее обратившимся за оформлением госрегистрации, следует готовить общее совместное заявление на остановку данного процесса.
Помощь юриста с регистрационными действиями в налоговой
Все регистрационные действия в Федеральной налоговой службе можно произвести через посредника, тогда риск приостановки регистрации будет минимальным. Компания «Правовое решение» предлагает посреднические услуги и профессиональную юридическую помощь налогоплательщикам.
Наши эксперты проведут первичную регистрацию юридического лица, внесут изменения в ЕГРЮЛ или устав организации, защитят во время проверок налоговых инспекторов подлинности данных реестра. Мы предлагаем также получение выписки из Единого государственного реестра юридических лиц за один день, взимание процентов с налоговой службы за незаконную блокировку расчётного счёта, подачу возражения на внесение изменений в ЕГРЮЛ и другие услуги, связанные с государственной регистрацией.
В 2016 году были внесены изменения в законодательство РФ, которыми введена процедура проверки регистрирующим органом достоверности сведений включаемых или включенных в ЕГРЮЛ при осуществлении госрегистрации юрлиц . С этих пор регистрирующие органы нередко стали выносить решения о приостановлении госрегистрации . Практически ни одна реорганизация не проходит без приостановки.
При осуществлении государственной регистрации реорганизации в форме присоединения, а также при иных формах реорганизации, где участвуют два и более юридических лица регистрирующий орган (налоговая инспекция) может приостанавливать процедуру государственной регистрации сроком на 30 дней для проведения мероприятий по проверке достоверности сведений, включаемых в ЕГРЮЛ. При этом заявитель получает в регистрирующем вместо решения о государственной регистрации решение о приостановлении государственной регистрации. В период приостановки проводится проверка на причастность лиц, о которых в ЕГРЮЛ содержатся сведения как об учредителях и руководителях юридических лиц, участвующих в реорганизации, так и проверка достоверности сведений об адресе (месте нахождении) юридических лиц, участвующих в реорганизации. В случае приостановки руководителю создаваемого или прекращающего свою деятельность в результате реорганизации юрлица необходимо прийти лично в территориальный налоговый орган по месту нахождения юридического лица в срок, указанный в решении о приостановлении государственной регистрации. При себе нужно иметь документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица, и документы, подтверждающие адрес (место нахождения) юридического лица, участвующего в реорганизации. Нужно быть готовым дать пояснения о целях реорганизации и по другим вопросам, которые могут быть заданы налоговым. Иногда для подтверждения адреса места нахождения юридического лица достаточно предоставления письменных пояснений от руководителя реорганизуемого юридического лица с приложением всех необходимых для этого документов без личного прихода руководителя организации создаваемой или прекращающей свою деятельность в результате реорганизации в территориальный налоговый орган.
Формально для получения объяснений по вопросам достоверности сведений, включаемых или включенных в ЕГРЮЛ, налоговый орган может вызвать любое физическое лицо, которому могут быть известны какие-либо обстоятельства, имеющие значение для проведения проверки достоверности.
Закон не предусматривает, какие конкретно документы необходимо приносить в той или иной ситуации. Всё зависит от конкретных обстоятельств и усмотрения юридического лица. Однако на практике все-таки стоит предварительно узнать у сотрудников налогового органа, какие документы они хотели бы видеть и необходимо ли личное присутствие руководителя реорганизуемого/создаваемого или прекращающего свою деятельность в результате реорганизации юридического лица или достаточно письменных пояснений. Срок, указанный в решении о приостановлении государственной регистрации, для представления заявителем (руководителем юридического лица) документов и пояснений, не может быть менее чем пять дней.
Также стоит отметить, что приостановление государственной регистрации встречается не только при реорганизации компании, но и на последнем этапе (3-м этапе) регистрации ликвидации компании, причем причины приостановки могут быть разными. Например, получение налоговым органом объяснений от руководителя организации путем письменного заполнения им протокола допроса в территориальном органе ФНС по месту нахождения ликвидируемой компании. Суть вопросов в таком протоколе сводится к определению у ликвидируемой компании наличия признаков «фирмы – однодневки» и не является ли ее руководитель «номинальным директором».
Апокалипсис сегодня (отказ в присоединении, новые причины).
Все давно привыкли к тому, что при регистрации юридического лица в первую очередь следует безошибочно заполнять данные в документах, подавать документы в правильную налоговую и с нужным комплектом. Чаша весов склонилась в сторону налоговой после того, как было принято решение навести абсолютный порядок в регистрации и избавиться, наконец, от серых схем использования номинальных услуг и альтернативных способов ликвидаций компаний, вычистить ЕГРЮЛ и целиком оставить в нём только белые фирмы.
Вспомним как не так давно, иностранные управляющие компании столкнулись с непреодолимой силой в лице отказов в ��осударственной регистрации изменений. Все иностранные управляющие компании впали в немилось и обязаны теперь с начало иметь адрес в России, т.е. создать (аккредитовать) официально филиал, поставить его на налоговый учёт и уже по своему адресу принимать компанию для управления ( ФНС запретила «ликвидации на офшор» от Mod.Ch. ).
Основания для регистрации права владения недвижимостью
Цель регистрации – это определить правовой статус конкретной недвижимости. На страже соблюдения этого стоит статья № 165 ГК РФ, говорящая о том, что если не проведена регистрация там, где она требуется законом, то все сделки по недвижимому имуществу должны быть признаны недействительными.
Обратите внимание! В качестве аргумента важности прохождения процедуры регистрации, свидетельствует и тот факт, что сделка с недвижимостью осуществляется вовсе не в момент заключения соглашения (договора), а исключительно в момент осуществления регистрации.
Соглашение по купле – продаже недвижимого имущества вступает в действие по факту окончания государственной регистрации. Поэтому, до этого момента, закон не требует участникам сделки осуществлять передачу каких-либо денежных средств. Более того, требования прохождения регистрации в разы снижает опасность возникновения мошенничества.
Важно! Ранее, до января 2017 года, лишь факт наличия у гражданина свидетельства о регистрации собственности, позволял осуществлять коммерческую реализацию недвижимости.
Начиная с 2017 года, после того, как был создан Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН), документ о регистрации упразднили. Теперь вместо него собственник недвижимости имеет право в любой момент времени осуществить запрос на выписку из Росреестра. Эта выписка абсолютно равносильна свидетельству. Процедура запроса платная.
Благодаря ЕГРН, теперь вся информационная база на недвижимое имущество, сохраняется в электронном виде.
Устраняем причины приостановки регистрации прав собственности
С того момента, когда заявитель получил на руки уведомительный документ о приостановлении регистрации права, ему необходимо произвести устранение всех имеющихся причин приостановки.
В связи с этим все последующие действия заявителя будут зависеть именно от этих причин. Рассмотрим данный вопрос более подробно:
- В случае, если причиной для приостановки регистрации права служит неполный документальный пакет, тогда просто необходимо его дополнить отсутствующими бумагами. Главное в этом вопросе – соблюдение срока в тридцать дней. Но в том случае, когда заявитель так и не доносит требуемый документ, тогда сотрудник Росреестра отказывает в дальнейшей регистрации.
- В том случае, когда приостановка регистрации права на недвижимость случилась из-за ошибки в документах (к примеру, если в заявлении неверно указаны ФИО, и адреса участвующих в сделке лиц), тогда заявитель должен просто осуществить исправление своего заявления. После этого регистрация благополучно продолжится.
- В том случае, когда на надвижимость наложен арест, тогда этот факт является главным аргументом в приостановке процесса регистрации. Для проверки этого, заявитель должен осуществить запрос на предоставление выписки ЕГРН. Если причиной приостановки регистрации является арест недвижимого имущества, то для продолжения регистрации необходимо устранить причину ареста: оплатить долговую сумму, либо произвести погашение налогового долга. В таком случае суд снимет арест и регистрация возобновится.
На какой срок может быть приостановлена регистрация
Срок приостановки регистрации права собственности — 6 месяцев. Можно совершить приостановку и на меньший срок, но на больший — нельзя.
Для отдельных случаев в ст. 26 прописаны специальные сроки приостановки, например, только на один месяц. Не больше месяца дается регистратору на получение информации по запросам от других органов, когда регистратор по своей инициативе приостанавливает регистрацию в связи с возникшей у него потребностью получить дополнительную информацию у сторонних организаций.
Если для продолжения регистрации требуется решение суда — например, в спорах по ипотеке или о правах на регистрируемое имущество, то до разрешения этого спора судом процесс будет приостановлен.
Внимание! Если в заявлении заявителя срок не указан, регистрация приостанавливается на 6 месяцев.
Течение срока регистрации прав будет прервано приостановкой и начнет исчисляться заново после того, как она будет возобновлена.
В соответствии с дествущим законодательством смерть продавца до государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества не влечет правовых последствий. Такое имущество войдет в наследственную массу умершего. Самое неприятное, что если взаиморасчеты проводились сразу, а не через ячейку, то вернуть их можно исключительно через длительный суд с наследниками.
Приостановка регистрации не всегда ведет к отмене всего процесса. В большинстве случаев сотрудники Росреестра просто запрашивают недостающие документы, и после их получения регистрируют сделку. Сама приостановка по решению регистратора длится до устранения причин, но не более трех месяцев, если приостановка вызвана заявлением стороны, то ее срок составляет до шести месяцев. В случае, если в течение срока приостановления причины его не будет устранены, в государственной регистрации будет отказано.
Чтобы обезопасить себя от возможных проблем:
- лучше подготовить необходимый пакет документов заранее;
- нужно проверить документы на подлинность и на отсутствие ошибок;
- взаиморасчеты рекомендуется проводить через безопасные для обеих сторон схемы: аккредитив, банковскую ячейку или депозит нотариуса.