Долго и счастливо: как зарегистрировать договор найма

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долго и счастливо: как зарегистрировать договор найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.

Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:

1. Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией. А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи – возможности получения компенсации.

1. Заполнить и подписать договор.
2. После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
3. Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
4. В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.

Зачем заверять договор аренды у нотариуса

Конечно, и оформленный без участия нотариуса договор будет иметь юридическую силу в суде: подойдёт любой официальный документ, подписанный сторонами. Но договор аренды, заверенный нотариусом, обладает преимуществами, которые для многих становятся решающими.

• Нотариус проверяет законность всех документов. Не надо переживать, что перед вами действительно собственник, а его жена не потребует выселить вас через месяц. Нотариус обязательно предусмотрит все спорные ситуации.
• Отдельно нотариус проверяет документы на квартиру, которую будут сдавать: есть ли на ней обременения, законно ли вообще её арендовать. Например, на квартиру может быть наложен арест с запретом на сдачу. Или собственник не согласен на сделки без его участия, а его представитель настроен сдать квартиру в аренду. Эти и другие случаи могут стать основанием для расторжения договора аренды.
• Нотариальная контора проверяет соблюдение прав и обязанностей, прописанных в договоре. Если какой-то пункт противоречит законодательству или серьёзно ущемляет права одной из сторон, то нотариус обязательно на это укажет или предложит составить индивидуальный договор.
• Нотариус помогает прояснить все нюансы сделки. Для многих людей канцелярский язык документов не особенно понятен, и работа нотариуса — разъяснять права и обязанности сторон так, чтобы у клиентов не оставалось вопросов.
• В обязанности нотариуса входит и проверка дееспособности сторон: ведь в случае чего сделка может попросту быть признана недействительной.
• Опытный нотариус определяет действительные намерения сторон. Если дело нечисто и кто-то из участников настроен на обман, профессионал скорее это заметит.
• У нотариуса легко можно заказать дубликат договора: документ обладает той же силой, что и оригинал.
• Если стороны обратятся в суд, нотариус может выступить в роли свидетеля, который подтвердит законность договора и дееспособность сторон во время его подписания.
• Куда проще взыскать долг с арендатора, если в этом есть необходимость.

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

---

Пpoцeдypa peгиcтpaции нoвoгo дoгoвopa

Пoдaвaть зaявлeния нa peгиcтpaцию дoлжны вce cтopoны, кoтopыe пpoпиcaны в дoгoвope. Пpидyмывaть тeкcт caмoмy нe нyжнo: в MФЦ или Pocpeecтpe выдaдyт гoтoвoe зaявлeниe, кoтopoe нyжнo бyдeт пoдпиcaть. Ecли ктo-тo из yчacтникoв cдeлки пpийти нe мoжeт, нyжнo cocтaвить дoвepeннocть y нoтapиyca — oнa oбoйдeтcя пpимepнo в 500 pyблeй. Baжнo знaть, чтo paнee зaключeнный дoгoвop apeнды (ecли oн был) дoлжeн быть pacтopгнyт, инaчe нoвый нe вoзьмyт. Пoдaть зaявлeниe нa peгиcтpaцию нyжнo нe пoзжe, чeм чepeз мecяц пocлe дaты зaключeния дoгoвopa.

Нaпpимep, ecли в дoкyмeнтe пpoпиcaнa дaтa 25 oктябpя, a зaявитeли пpишли 26 нoябpя, тo вмecтo зapeгиcтpиpoвaнныx дoгoвopoв coтpyдник выдacт yвeдoмлeниe oб oткaзe в paccмoтpeнии дeлa. Пoэтoмy ecли зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop нaймa в cpoк нe выxoдит, лyчшe cocтaвить нoвый и yкaзaть cвeжyю дaтy.

C coбoй нyжнo взять пacпopтa и cвидeтeльcтвa o poждeнии, ecли в дoгoвope ecть дeти. Инocтpaнцaм пpидeтcя пoтpaтить oкoлo 600 pyблeй нa нoтapиaльный пepeвoд пacпopтa, инaчe coтpyдник мoжeт oткaзaть в пpиeмe. B пaкeтe дoкyмeнтoв oбязaтeльнo дoлжны быть тpи экзeмпляpa дoгoвopa apeнды. Coбcтвeнникy жилья, кoтopoe cдaeтcя в apeндy, жeлaтeльнo имeть c coбoй дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo или выпиcкa из EГPН. 3aбиpaть иx нe бyдyт: coтpyдник пpocтo пocмoтpит aдpec, кaдacтpoвый нoмep и мeтpaж, чтoбы пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe.

3a peгиcтpaцию дoгoвopa apeнды взимaeтcя гocпoшлинa — 2000 pyблeй. Этa cyммa дeлитcя нa вcex yчacтникoв cдeлки. Нaпpимep, oдин нaймoдaтeль и тpи нaнимaтeля зaплaтят пo 500 pyблeй кaждый. Peквизиты выдacт coтpyдник, a oплaтить мoжнo бyдeт в любoм бaнкe или плaтeжнoм тepминaлe. Физичecкиe лицa пpeдocтaвляют квитaнции, a юpидичecкиe — плaтeжныe пopyчeния.

Пocлe пoдпиcaния зaявлeний кaждый yчacтник cдeлки пoлyчит oпиcь. Oнa пoдтвepждaeт, чтo дoгoвopa пpиняты нa peгиcтpaцию. 3aкoн гoвopит, чтo opгaн oбязaн зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop в тeчeниe пяти paбoчиx днeй — пocлe этoгo нaймoдaтeль и нaнимaтeль мoгyт зaбpaть cвoи дoкyмeнты c пeчaтью Pocpeecтpa.

Baжнo знaть, чтo пocлe peгиcтpaции нa oбъeкт нeдвижимocти нaлoжaт oбpeмeнeниe — oгpaничeниe, кoтopoe пpeдпoлaгaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo apeндaтopa нa пpoдлeниe apeнды квapтиpы. Пpи этoм квapтиpy мoжнo бyдeт пpoдaть, зaлoжить или пoдapить. Чтoбы cнять этo oбpeмeнeниe, нyжнo дoждaтьcя oкoнчaния cpoкa дoгoвopa или cнoвa coбpaть вcex yчacтникoв и зapeгиcтpиpoвaть пpeкpaщeниe oбязaтeльcтв.

Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами

Существует несколько вариантов заключения такого договора:

1. С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
2. С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
3. Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.

Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:

• Перед подписанием стоит проверить:

• удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
• все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
• если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.

• Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
• Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.

Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.

Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:

1. Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
2. Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
3. Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
4. Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
5. Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.

Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:

• краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
• долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.

Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:

• в спорах по поводу оплаты;
• в случаях споров о размере ущерба;
• когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.

Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).

Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.

Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.

А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:

• Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
• Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.

Как заключается договор и производится регистрация аренды помещения?

Практически любой полноправный собственник может сдать свою недвижимость в краткосрочную или долгосрочную аренду. Необходимо лишь учитывать несколько важных моментов:

• На арендодателя ложится бремя по самостоятельной выплате налогов на прибыль, полученную в результате заключения договора;
• Даже без регистрации договора, владельца недвижимости могут привлечь к ответственности, если факт сокрытия получаемого дохода будет установлен, или будет выявлено намеренное уменьшение налоговой базы;
• Весь договор представляет собой один документ, в котором прописываются условия аренды, ответственность сторон и стоимость услуг. Он может быть составлен в простейшей форме;
• Регистрация договора аренды лишь устанавливает факт наличия обязательств сторон, однако, срок аренды начинает отсчитываться исходя из даты, указанной в договоре аренды;
• В письменном виде договор с частными лицами может быть заключен на срок не более 5 лет, если речь идет об аренде недвижимости у физического лица юридическим лицом, в договоре не должен быть указан период свыше 1 года;
• Способом ухода от предыдущего пункта может быть отдельно прописанное положение в договоре об автоматической пролонгации.

ВАЖНО! Законодательство РФ квалифицирует сдачу в аренду любого помещения как предпринимательскую деятельность, со всеми вытекающими последствиями. Если вы хотите обеспечить стабильность своего заработка, лучше заранее побеспокоиться о грамотном юридическом обеспечении своего небольшого бизнеса.

Регистрация договора осуществляется сразу в нескольких инстанциях:

• В Росреестре – это единая информационная база объектов недвижимости, которая также ведет учет и сделок с недвижимостью (в частности и по аренде).
• Налоговые органы по месту проживания – это формальное требование, поскольку если ваша деятельность является не системной, не предусматривает регистрацию ИП или иных форм ведения предпринимательской деятельности, вы можете указать доход в своей декларации и честно оплатить налоги с полученной прибыли (13 % НДФЛ);
• Районную администрацию – это положение еще не отменено, однако практически не выполняется, поскольку все функции по регистрации сделок с недвижимостью взял на себя Росреестр.

Процедура регистрации может меняться, в зависимости от места расположения и вида вашего объекта недвижимости. Поэтому, прежде чем подавать документы для регистрации, а лучше, перед заключением договора, обратитесь в МФЦ или территориальное отделение Росреестра для уточнения пакета документов и последовательности их предоставления.

Размер и уплата госпошлины

Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
• Для юридических лиц – 22 тыс. руб.

Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:

1. В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
2. В любом отделении банка или почты.
3. Воспользовавшись Интернет-банкингом.
4. При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
5. В ином стороннем платежном терминале.

Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.

Законодательная основа аренды жилья

Для начала следует разобраться в том, что такое договор найма, кто может его заключать, в отношении какого имущества заключается договор найма.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Соответственно, исходя из положений ГК РФ, наймодателем, то есть лицом, которое предоставляет помещение в наем, может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и гражданской дееспособности.

Нанимателем же по договору найма жилого помещения может быть только дееспособный гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование – для проживания в нем нанимателя.

Сдать квартиру без посредников: длительный срок или посуточно?

Ответ на этот вопрос зависит исключительно от вашего делового настроя, энергичности и количестве времени, которое вы готовы отдавать делу поиска постояльцев.

Очевидно, что сдача квартиры на длительный срок займет у вас совсем немного времени: поиск первого квартиранта (от 1 дня до нескольких недель), оформление договора найма и передача ключей (15 минут), ежемесячное получение оплат (около 1 часа в месяц, в зависимости от удаленности), оплата коммунальных платежей (примерно 1 час при оплате онлайн один раз в месяц). Вы даже можете прибегнуть к помощи риелтора и сдать квартиру через агентство на длительный срок. Это отчасти сэкономит вам время.

Однако, совершенно несложно сдать квартиру без посредников на длительный срок. Достаточно сделать это один раз и у вас больше не возникнет необходимость в агентах.

Посуточная сдача квартиры или комнаты в аренду – это без преувеличения полноценная рабочая загрузка или небольшой бизнес. Здесь от вас потребуется демонстрировать квартиру гораздо чаще, чем при длительной аренде. Необходимо будет производить регулярную уборку комнат, смену и стирку белья. Частое оформление документов и получение оплат повлечет необходимость юридического оформления этой услуги в виде индивидуального предпринимательства или открытия ООО. Также, износ этой недвижимости в ряде случаев происходит более интенсивно: более частые поломки и выход из строя сантехники, фурнитуры, отопительного оборудования и т.д. То есть это может потребовать дополнительных вложений.

Безусловно, посуточная аренда приносит в разы больше прибыли, но перед вами встанет в полный рост еще одна задача – маркетинговое продвижение своего объекта. О вас должны знать потенциальные арендаторы и регулярно вас находить. Для этого вполне может подойти тот же сайт – Авито, но вероятно вам уже понадобиться более профессиональное и независимое продвижение в интернете. А это также потребует своего бюджета.

Резюмируя, скажу, что посуточная аренда квартир это перспективное и прибыльное направление при условии того, что вы готовы этим заниматься на условиях полной занятости.

В каком случае надо регистрировать договор найма жилья и где?

В соответствии с действующим законодательством сам договор найма вне зависимости от срока не подлежит государственной регистрации. Однако, ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2 ст. 674 ГК РФ).

Государственная регистрация найма жилого помещения осуществляется в соответствии со ст. 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ).

Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (постановление Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009г. “О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии”
№ 457).

Скачать бланк договора аренды жилого помещения

Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.

Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.

Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.

Как мы видим, для того, чтобы зарегистрировать договор, нужно собрать большое количество документов.

Имеет смысл составлять договор длительной аренды и регистрировать его в том случае, если объект договора – очень дорогое жилье или собственник уезжает на длительный срок и есть необходимость в том, чтобы получить дополнительные гарантии.

Если такие гарантии собственнику не нужны, то можно заключать договор сроком менее, чем на год и не регистрировать его.

Но учтите, что подавать декларацию о доходах в налоговую службу собственник должен у любом случае, не зависимо от того, на какой срок заключен договор аренды.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Этап 1. Определение органа, управомоченного производить процедуру государственной регистрации договора.

Непосредственно перед началом процедуры стороны должны определиться – какая структура управомочена осуществлять государственную регистрацию сделок, связанных с арендой жилых и нежилых помещений?

Предлагаем ознакомиться Что будет собственнику автомобиля если он передал авто пьяному

Обращаться следует в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование – Росреестр). В каждом муниципальном образовании существует территориальное подразделение этого органа. Именно туда и следует обращаться сторонам.

Государственный учет сделки производится в том территориальном отделе Регпалаты, по месту нахождения которого заключается договор.

Похожие записи:

• Налоги и страховые взносы: что изменится с 2023 года?
• Поздравление коллеге с выходом на пенсию — в прозе
• Патентная система налогообложения изменилась с 2021 года: плюсы и минусы