Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрев вышеперечисленные варианты, все же стоит отдать преимущество оформлению договора мены. При таком виде сделки стороны одновременно передают имущественные права, а также имеют возможность избежать налогообложения на доходы физических лиц. Участники не рискуют оказаться в ситуации, когда одна из сторон отказывается от сделки в процессе ее оформления.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Затраты при совершении сделки мены
Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?
Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки. При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.
Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.
В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ. В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму. Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.
Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.
Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.
Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.
В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.
Подробнее об этом вы можете прочитать в статье про налоговый вычет при мене квартиры.
С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.
Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.
При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.
Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.
Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.
Какие документы понадобятся собственникам?
Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
- Выписки из БТИ и из паспортного стола;
- Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
- Кадастровый паспорт;
- Домовая книга;
- Паспорт;
- Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
- Акт проведения межевания земельного участка.
Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.
Стоимость и госпошлина
Размер госпошлины за регистрацию соглашения – 200 рублей. Уплачивает в банк одна из сторон по договоренности или обе в долях.
Размер госпошлины за регистрацию собственности на объекты недвижимости – 200 рублей. Уплачивает в банк новый собственник.
Сумма доплаты по договору указывается ее получателем в декларации о доходах по итогам года. С нее предстоит оплатить НДС в размере 13% суммы доплаты, если она владел этой собственностью менее трех лет.
Продавец вправе применить к этой сумме налоговый вычет до 1 миллиона рублей. Если срок владения три и более лет – налог не платится.
Сопровождение такого типа договора в стандартных случаях столичные юристы оценивают сейчас в сумму порядка пятнадцати тысяч рублей.
Процедура обмена частного дома на квартиру
Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.
Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.
Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.
Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.
Данная процедура является особенностью оформления обмена жилых объектов. Однако, помимо данной особенности, существует целый ряд действий, который необходимо будет выполнить в ходе произведения обмена. Итак, из каких этапов будет состоять обмен такого характера.
Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.
Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.
Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.
Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.
Процедура обмена частного дома на квартиру
Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.
Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.
Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.
Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.
Необходимые документы для совершения обмена частного дома на квартиру
Процедура регистрации передачи прав собственности на жилой дом и квартиру согласно договору обмена производится одномоментно в регистрационном органе, в подведомственности которого находится местонахождение жилых помещений. Этот процесс лучше сразу проводить под контролем юриста, который сможет проверить наличие или отсутствие всех квитанций, договоров и свидетельств, а также подскажет, как правильно их оформить, чтобы не затягивать сделку по обмену.
Также юрист должен удостовериться в том, что ни один из объектов недвижимости не находится под залогом или по нему еще не выплачен ипотечный кредит. Проверка юридической чистоты квартиры или дома является очень важным этапом, который нельзя упускать из виду.
Далее подаются все необходимые документы на регистрацию права собственности нового владельца. Главное, получить Свидетельство о праве собственности на новую квартиру, которое должны получить обе стороны сделки в один день.
Правильное составление документов при обмене дома на квартиру
Чтобы изначально сделка принимала правильное направление, лучше воспользоваться услугами риэлторов, которые работают только с проверенной базой объектов недвижимости в разных городах и поселках.
Перед приобретением недвижимости посредством заключения договора мены сторонам необходимо не только подготовить документы соответствующим образом, но и удостовериться в том, что реализуемые жилые объекты соответствуют заявлением продавца.
Далее сторонам необходимо оговорить все нюансы и пункты договора мены, включив в него все необходимые требования, согласованные предварительно. Если производится обмен неравноценных объектов, то есть, за одно из жилых помещений вносится дополнительная плата, этот нюанс также указывается в оном из пунктов договора.
Грамотно составленный договор, в котором будут указаны все условия сделки, позволят обезопасить обе стороны от обмана и непредвиденных ситуаций.
Нужно удостовериться в том, что на жилплощадь не претендуют инвалиды, несовершеннолетние дети или недееспособные члены семьи.
Квартира и дом должны быть обязательно приватизированы, что подтверждается соответствующим документом.
Каждый договор, копия паспортов, свидетельств и других квитанций должны заверяться нотариально.
При совершении обмена частного дома на квартиру лучше работать с проверенными агентствами недвижимости, которые работают на рынке не первый год и успели заслужить всеобщее доверие.
Лучше нанять профессионального оценщика и юриста, которые будут контролировать каждый этап процесса обмена, проверять правильность указанных данных о владельцах, адресе жилья и прочей важной информации. Это позволит избежать любых ошибок и получить достоверные документы, подтверждающие владение новым объектом собственности на всех законных основаниях.
После подготовки документации сторонам необходимо обратиться в регистрационный орган для узаконивания сделки. Указанный выше пакет документов подается в регистрирующий орган (или через территориальный МФЦ) для завершения сделки.
Передача и принятие прав собственности на жилые объекты производится одномоментно, обе стороны сделки, при успешной регистрации, одновременно получают свидетельства о праве собственности на свои новые объекты.
Способы проведения сделки
Найти нужный вариант можно несколькими способами: через риэлтерскую контору или самостоятельно, регулярно проверяя сайты и профильные печатные издания. Это длительный процесс, но на данном этапе нет существенных рисков, документы не подписываются и не возникает ответственности за свои действия.
После того, как подобран устраивающий участников вариант, следует приступать к формальностям. Необходимо определить, какой вариант оформления подойдет в данном конкретном случае:
- возможно составить и зарегистрировать договор мены, с доплатой или без денежной компенсации;
- регистрация двух договоров купли/продажи одновременно.
Участники самостоятельно выбирают способ решения вопроса и приступают к составлению договора. Договор может быть заверен нотариально, что значительно повысит статус документа. Специалист проверит грамотность и обоснованность представленного договора, объяснит гражданам их права и обязанности. Нотариус проверит договор, обратит внимание сторон на сомнительные моменты и узаконит своей подписью соглашение.
Услуга является платной и размер оплаты зависит от цены сделки. Из-за высокой стоимости вопроса граждане часто отказываются от нотариальных услуг, предпочитая самостоятельно составлять договор. Стандартный бланк договора мены можно скачать на нашем сайте. При наличии особенностей в конкретном случае, потребуется внести корректировки в стандартный образец.
Договор пишется от руки, два экземпляра каждому участнику и один для предоставления в Росреестр.
Вам стоит знать, что большинство таких сделок признают недействительными. Поэтому вам нужно быть очень осторожными в выборе юристов, риэлтеров и всех остальных специалистов, связанных с этим делом.
Перед тем как подписывать договор — внимательно его перечитайте, чтобы все было написано правильно (особенно ваше ФИО и личные данные, указанные суммы и т. д.). В наше время очень много мошенников, которые при помощи одной вашей подписи завладеют вашим имуществом, а вы об этом и подозревать не будете.
Исходя из вышесказанного, будьте бдительны и внимательны. Договор мены является наиболее удобным и простым способом обмена жилищными условиями, который не заберет много вашего времени, но и сэкономит ваши финансы. Они вам при переезде понадобятся.
Обмен дома на муниципальную квартиру
Муниципальное жилье невозможно обменять на домовладение, которое, априори, является собственностью владельца.
Для этого необходимо его приватизировать, только после этого юридически возможно квартиру обменять на объект, находящийся в частной собственности. Другим способом обмена является регистрация владельца дома в муниципальной квартире, переоформление договора социального найма на его имя, что предусматривает возможность приватизации квартиры.
Не стоит забывать, что в случае приватизации жилья и его последующего обмена возникает подоходный налог, так как имущество будет находиться во владении менее трех лет. Для определения налога следует знать, что 13% ПДХЛ возникают от суммы сделки, превышающей 1 млн. рублей.
Способы обмена квартиры на дом
Есть два способа, при помощи которых можно обменять жилой дом на квартиру. Это мена и договор купли-продажи.
Договор мены это размен с помощью составления соответствующего договора. Пока сделка может быть проведена в результате равноценного обмена или с доплатой. Если же кто-то из собственников не хочет работать по договору мены или считает его небезопасным, то участники сделки заключают договор купли-продажи.
Значит, сторона, которая продает дом, оформляет договор купли-продажи, а владелец квартиры, оформляет свой договор купли-продажи. И в сделке участвуют два договора купли-продажи.
✓
При юридических ошибках в оформлении документов сделка может быть признана недействительной. Тот же результат ждет продавца при подаче неполного пакета документов. При этом вы не сможете вернуть средства, потраченные в процессе оформления.
✓
Финансовые риски. Если неправильно выбрать способ оплаты и некорректно прописать этот пункт в договоре, покупатель может попросту не оплатить приобретение после передачи прав собственности.
✓
Налоговые издержки. В ряде случаев их можно исключить при грамотном подходе к сделке. К примеру, если продаваемая квартира в собственности дольше минимального срока владения (в зависимости от ситуации — 3 или 5 лет), налог на прибыль не взимается. Порой выгоднее отложить покупку на пару месяцев, чтобы сэкономить на оплате НДФЛ.
✓
Возможность претензий к качеству проданной квартиры. По законодательству, покупатель имеет право предъявить претензию в течение двух лет с момента перехода прав, даже если ранее он принял жильё, не соответствующее условиям договора. В этом случае от продавца могут потребовать денежную компенсацию или вообще расторжения сделки.
Процедура обмена квартир на дома согласно законодательству РФ
Сделки между собственниками имущества в России осуществляются согласно требованиям главы 31 Гражданского Кодекса РФ (вторая часть), где в статьях 567-571 оговорены правила мены. Также ориентируются на положения Федерального закона №122, которые определяют порядок проведения подобных сделок.
Если обмениваются квартира и дом, то выполняется передача недвижимого имущества от одной стороны взамен на жильё другой. Равноценность обмена признаётся, когда меняемые объекты имеют одинаковую цену (согласно оценке БТИ). Если же они различаются по стоимости, то владельцы жилья, оцененного меньше, осуществляют доплату в размере разницы между ними.
На практике обменивающиеся люди чаще сталкиваются с неравноценным обменом и обычно решают проблему самостоятельным соглашением между собой. Все особенности обмена оговариваются на стадии договора, который составляет нотариус.