МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ (ПЕРЕНОСА)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ (ПЕРЕНОСА)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При практической работе по определению стоимости земельных участков и стоимости прав аренды на участки применение нескольких расчетных методов, рекомендованных МИО в Методических рекомендациях 2002 и 2003 гг., показало их чрезвычайную трудоемкость и противоречивость получаемых расчетных результатов.
Разработка практических методик оценки земельных участков (ЗУ) наталкивается на неразвитость рынка продаж свободных (незастроенных) участков и небольшом объеме ЗУ, вовлеченных в оборот вместе с улучшениями, при этом Оценщику приходится определять стоимость ЗУ для различных густонаселенных и малоосвоенных мест РФ с различными условиями оборота ЗУ.
Настоящая работа касается вопросов оценки земельных участков и связи стоимости участков с имеющимися улучшениями.

III. Общие рекомендации по проведению оценки

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее — улучшения земельного участка);
фотографии земельного участка и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

По правовому режиму и целевому назначению различают 7 категорий земель:

• земли поселений;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Стоимость прав на земельный участок (Сзу) определяется в соответствии с его наиболее эффективным использованием с помощью Методик МИО по определению рыночной стоимости прав собственности и рыночной стоимости прав аренды. Общепринято считать, что земельный участок – не изнашиваемый в физическом плане актив, поэтому физические износы не учитываются.

Сзу = Сзуо*(1-ФункИзу)*(1-ВнИзу) (1)
Где:
ФункИзу – функциональный износ земельного участка;
Вн.Изу – внешний износ земельного участка
Сзуо– стоимость прав на земельный участок без износов;

Определимся с параметром Сзуо.

В городах и населенных пунктах земельные участки различаются по стоимости в зависимости от следующих факторов влияния:

• Доступности населения к местам приложения труда, центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;
• Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
• Уровня развития сферы культурно – бытового обслуживания;
• Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;
• Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
• Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы;
• Рекреационной ценности территории.

Разделение внешних износов ЗУ (ВнИзу), их функциональных износов (ФункИзу) с учетом влияния сервитутов достаточно сложно для городских условий.
Например, рассмотрим 2 соседних участка в центре города, где имеются максимальные стоимости ЗУ.
При одинаковом (для двух сравниваемых ЗУ) влиянии вышеперечисленных факторов стоимость земельных участков зависит только от разрешенного вида использования (т.е. здесь на стоимость ЗУ действует внешний фактор, в данном случае — сервитут). В этой ситуации внешние износы легко можно спутать со влиянием сервитутов. В центре города максимальная прибыль предпринимателя может быть получена от торговой направленности при строительстве улучшений (то есть при такой ориентации ЗУ будет иметь место его максимальная стоимость), а разрешенная функциональная ориентация земельного участка — под строительство подземных гаражей повлияет на снижение его стоимости. В основе такого снижения стоимости будут лежать факторы выхода строительных площадей и разница в прибыли предпринимателя (либо внешнего износа для улучшений). Участок не будет иметь максимальной стоимости из-за влияния внешнего фактора — сервитута. В данной ситуации отсутствие внешнего износа земельного участка совмещается с наличием влияния сервитута, что приводит к снижению стоимости земельного участка. Подробнее вопрос о влиянии сервитутов на стоимость объектов недвижимости будет освещен ниже по тексту.
Таким образом, проведя анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) земельного участка (ЗУ) без учета разрешенного вида использования, мы получим максимальную стоимость ЗУ в центре города (Сзу.максимальная), которая и может быть принята за базовую. Учтя, при проведении АННЭИ, разрешенный вид использования мы получим стоимость, меньшую, чем базовая (максимальная). Разница в стоимостях позволит нам определить степень влияния сервитута.
Теперь рассмотрим два ЗУ, один из которых расположен в центре города и ориентирован под торговую направленность (соответственно, он имеет максимальную стоимость) и участок на окраине города, ориентированный также под торговую направленность. Факторы влияния, которые упомянуты выше, повлияют на величину прибыли предпринимателя для улучшений (ПП) которая всего вероятнее будет снижаться от центра города к его окраине и может превратиться во внешний износ улучшений (ВнИ). В связи с этим будет падать стоимость ЗУ из-за внешнего износа:

Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу). (2)

При появлении сервитута для участка на окраине города (например, под производственные цели как ЗУ промзон) величины ПП и ВнИ повлияют на дальнейшее снижение стоимости участка и приведут к появлению понижающего коэффициента, учитывающего влияние сервитута:
Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу)*Квлияния, (3)

Квлияния

Разрешенный вид использования ЗУ в городе дает нам представление о степени влияния сервитута.
Функциональный износ городского ЗУ в значительной степени связан с влиянием таких факторов, как:

• Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
• Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
• Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы и т.п

Например, участки ЗУ на окраине будут иметь устранимый функциональный износ при отсутствии развитой транспортной и инженерной инфраструктуры (надо вести дорогу к ним, прокладывать инженерные сети и т.п.), а участок земли в центре города над обрывом (оползневый спуск к реке) потребует производства укрепительных работ. В общем выражении для стоимости ЗУ появится составляющая ФункИзу:
Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу) *(1 – ФункИ)*Квлияния (4)

Участки под коммерческую направленность в городе стоят больше, чем участки под жилье, торговая направленность участков может повышать их стоимость по сравнению с производственной направленностью.

При учете влияния вышеперечисленных факторов мы можем выйти на максимальную стоимость ЗУ в городе, что и будет равноценно определению Сзуо.
Итак, для городских условий базовой стоимостью ЗУ является максимальная стоимость ЗУ :

Сзуо = Сзу.максимальная

Следует отметить, что для каждой категории земель (всего 7 категорий) имеет место своя базовая стоимость.
Со статистических позиции базовая стоимость должна иметь доверительную вероятность не ниже 95 % (откуда минимальная представительная выборка должна быть не менее 7 аналогов для каждой категории земель), а также должно быть получено представление о статистическом распределении базовой стоимости (по критериям согласия Колмогорова и Пирсона – не менее 25…30 аналогов).
Постоянный рост стоимости ЗУ в городах приводит к «плавающей» величине базовой стоимости. Вероятно, базовой стоимости ЗУ должна соответствовать максимальная прибыль предпринимателя при совпадении АННЭИ для ЗУ и улучшений.
Стоимость земельного участка может определяться, исходя из АННЭИ, а имеющиеся улучшения этого участка – могут не соответствовать АННЭИ, тогда при оценке ЗУ с улучшениями в сравнительном подходе мы подбираем аналоги для нового строительства в этом же сегменте рынка (учитывающего имеющиеся улучшения на оцениваемом ЗУ) и получаем стоимость с учетом фактических условий.
Предприниматель тратит деньга для получение прав на земельный участок (право собственности, право пользования, право аренды). Предприниматель развивает инвестиционный проект на этом земельном участке и затем все вместе продает или сдает в аренду, или использует в своих целях (объекты строительства и земельный участок).
В условиях нового строительства отрицательная разница (или убытки) между приведенными к дате оценки затратами ( затраты на новое строительство улучшений, приобретение прав на ЗУ и т.п.) и ценой продажи ЗУ с улучшениями является внешним износом улучшений. Положительная разница (прибыль) позволяет говорить о наличии прибыли предпринимателя.
На дату оценки права собственности на голый участок земли могут стоить определенную сумму денег (Сзу). Улучшения ЗУ могут создаваться с прибылью предпринимателя или с внешним износом. Нет улучшений – нет реальной ПП или ВнИ. Есть улучшения – может появиться реальная ПП или ВнИ. Следует отметить, что в стоимости ЗУ уже учтен ВнИзу(рассматриваемые нами земельные участки не могут иметь прибыли предпринимателя, поскольку базисной стоимостью является максимальная стоимость).
Окружающие участки земли с улучшениями на них могут увеличивать или уменьшать стоимость оцениваемого ЗУ. Однако при этом уже имеется сложившееся местоположение участка, поэтому мы анализируем идентичные (по составу улучшений) сегменты рынка при проведении АННЭИ.
Можем ли мы оценить внешний износ, исходя из разницы в стоимости двух участков с улучшениями (как это трактуется во многих учебниках)? Возможное наличие внешнего износа как в земельном участке, так и в улучшениях не позволяет четко выделить внешние износы для этих объектов отдельно.
Вероятно, разница во внешних износах земельных участков (? ВнИзу) может быть определена только на основе сопоставления стоимостей участков при условиях отсутствия влияния функциональных износов и сервитутов:
дельта ВнИзу = Сср.окр – Сср.ан, (5)
Где:
Сср.окр — средняя рыночная стоимость окружающих участков (якобы без износов);
Сср.ан – средняя рыночная стоимость аналогичных участков (якобы с износами)

Стоимости могут быть представлены как капитализированные арендные ставки:
дельта ВнИзу = (Ар.ср.окр / Ккап.окр) – (Ар.ср.ан / Ккап.ан), (6)
Где:
Ар.ср.окр и Ар.ср.ан. – средние рыночные годовые арендные ставки для окружающих участков и аналогичных участков;
Ккап.окр и Ккап.ан – коэффициенты капитализации для окружающих участков и аналогичных участков (наиболее вероятно, что они сильно различаются).
Использование формул (5) и (6) для определения внешних износов земельных участков связана с трудностями:

• в определении «окружающих» (якобы, без внешних износов) и «аналогичных» (якобы, с внешними износами участков);
• в определении арендных ставок;
• в определении коэффициентов капитализации.

Зачастую трудно разделить влияние внешних и функциональных износов на стоимостные параметры ЗУ.

В городе Туапсе, расположенном на берегу Черного моря арендная ставка для ЗУ коммерческого использования в среднем составляет около 20 руб./кв.м. в год, а в ущельях со сложной транспортной доступностью падает до 3…6 руб./кв.м. в год. Участки расположены на одинаковом удалении 300…500 м. от берега моря, а стоимость у них разная. Это не внешний износ, а функциональный исправимый износ (будут дороги и инженерные сети, — поднимется и стоимость участков).

Рассмотрим стоимости земельных участков в сельской местности вне населенных пунктов, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства.
Факто��ами, влияющими на стоимость ЗУ могут быть:

• Природно – климатические условия;
• Тип землепользования;
• Структура посевных площадей;
• Структура сельскохозяйственных угодий;
• Плодородие, свойства и другие качества почв и рельефа;
• Урожайность;
• Местоположение относительно рынков сбыта с/х продукции;
• Улучшения (дренаж, система полива);
• Плотность и занятость населения;
• Цены на ГСМ и с/х технику;
• Инфраструктура хозяйства (дороги, мелиорация и т.п.);
• Конъюнктура цен на с/х продукцию на внутреннем и международном рынках;
• Налоговый режим и системы поддержки товаропроизводителей
• Иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.

Рассуждения, аналогичные вышеприведенным, показывают, что за базовую стоимость здесь также следует принимать максимальную стоимость (Сзуо = max).
Например, на черноземах максимальная стоимость ЗУ может быть получена при функциональной ориентации на определенные с/х культуры, однако отсутствие влаги может снизить стоимость ЗУ за счет применения систем искусственного орошения (появляется влияние устранимого функционального износа), а сложный рельеф местности может также снизить стоимость ЗУ за счет вынужденного применения спецтехники, работающей на высоких углах наклона площадей ЗУ (появляется неустранимый функциональный износ).

Рассмотрим данные, представленные в Кадастре Москвы и ограничимся только первыми кадастровыми номерами для каждого административного округа:

Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 3 июня 2003 г. N 417-ПП

УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ ПО КАДАСТРОВЫМ КВАРТАЛАМ ГОРОДА И ВИДАМ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

(руб. за кв. м)

Номер кадастрового квартала	Виды функционального использования земель
Земли под жилыми домами многоэтаж- ной и повышенной этажности застройки	Земли под домами индивиду- альной жилой застройки	Земли гаражей и авто- стоянок	Земли под объектами торговли, обществен- ного питания, бытового обслужива- ния, АЗС и газонапол- нительными станциями, предприя- тиями автосервиса	Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохра- нения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами	Земли под администра- тивно-управ- ленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирова- ния, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения	Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально- технического, продоволь- ственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи	Земли под воен- ными объек- тами	Земли дачных и садовод- ческих объеди- нений граждан	Земли под объектами оздорови- тельного и рекреа- ционного назначения	Земли сельско- хозяйст- венного исполь- зования	Земли под лесами в поселениях, под древесно- кустарнико- вой раститель- ностью, не входящей в лесной фонд	Земли под обособ- ленными водными объектами	Прочие земли поселе- ний улично- дорожная сеть и земли резерва
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15
Центральный административный округ
77-01-01001	22972	11064	22398	49089(12,24)*	13253	34890	9074	8600	4006	4057	2129	3565	3572	6159
Северо-Восточный административный округ
77-02-01001	1120	1120	1120	1189	1539	1120	2525 (2,254)	2054	1120	1120	1120	1120	1120	1120
Восточный административный округ
77-03-01001	5679	2566	2873	9288(4,537)	3075	7224	2972	2640	2047	2159	1309	2174	2165	1622
Юго-Восточный административный округ
77-04-01001	2842	1868	2423	6688(5,971)	3309	4134	3830	3394	1120	1120	1120	1120	1120	1756
Южный административный округ
77-05-01001	6347	6517	4640	15221(6,976)	8083	10571	6942	6218	2220	2182	1260	1790	1850	3639
Юго-Западный административный округ
77-06-01001	11414	6450	5154	20872(5,970)	6929	16456	4196	3496	3516	3703	1237	3447	3489	2338
Западный административный округ
77-07-01001	6542	3516	2208	7240(3,980)	2944	5016	1819	1854	2733	2915	1168	2858	2825	1713
Северо-Западный административный округ
77-08-01001	2221	1595	1480	2690(2,301)	1278	1167	1372	1300	1377	1475	1141	1557	1544	1087
Северный административный округ
77-09-01001	4348	1669	1706	4496(3,406)	1539	2498	1418	1341	1320	1389	1120	1444	1432	1166
Зеленоградский административный округ
77-10-01001	1341	400	860	1867(4,667)	655	1367	1063	1014	400	400	400	400	400	526

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Методика предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования тоже применяется для вычисления стоимости участка, целевое назначение которого – жилищная или коммерческая застройка. Наличие или отсутствие возведенных объектов значения не имеет. Главное, чтобы застройка была наиболее перспективным методом освоения.

Поскольку оценка земельного участка методом предполагаемого использования осуществляется в рамках доходного подхода, главное условие его применения – возможность получать от земли доход, а также наличие перспектив его обустройства в будущем.

Отсюда и суть метода: оценщик моделирует и оценивает объем издержек на освоение земли (например, на строительство), а затем рассчитывает доход, который принесет это освоение. Разница этих величин будет чистым доходом, перенос которого на дату оценки позволяет оценщику определить стоимость участка.

Проведение таких мероприятий включает в себя следующие этапы:

1. Выявление наиболее эффективного метода застройки, составление сметы и графика строительства.
2. Моделирование предполагаемого объема доходов.
3. Моделирование расходов, которые понесет собственник для наиболее эффективного использования застроенного участка.
4. Вычисление ставки дисконтирования и приведение величин расходов/доходов на конкретную дату проведения оценки.
5. Расчет рыночной стоимости.

Под определением ставки дисконтирования понимается оценка предполагаемых инвестиций, а точнее их отдачи в сравнении с другими инвестиционными проектами, аналогичными по уровню риска.

Считается, что применение этой методики наиболее целесообразно, когда сложно определить рыночную стоимость участка без застройки, но есть данные по ценам на застроенные участки или объекты на них.

Рассмотрим пример расчета. Предположим, планируемые расходы составляют:

• на строительство дома – 20 млн рублей;
• на аренду участка – 200 тыс.;
• на обеспечение коммуникаций – 2 млн;
• на создание инфраструктуры – 10 млн.

Результат строительства – 100 квартир, каждая из которых будет стоить 1,5 млн рублей. Предполагаемая прибыль – 150 млн рублей при расходах, составивших 32,2 млн рублей. Таким образом, без учета ставки дисконтирования стоимость земли составит 117,8 млн рублей.

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы

 В статье рассматривается понятие рыночной оценки земельных участков, а также методы и ее этапы.

Ключевые слова: земля, рыночная оценка, сравнение продаж, продажи.

The article discusses the concept of market valuation of land, as well as methods and its stages.

Keywords: land, market valuation, sales comparison, sales.

Земля как вид недвижимости привлекательна для инвесторов, ведь ее ценность сохраняется во все времена.

В настоящее время всё более востребованным направлением оценочной деятельности является оценка рыночной стоимости земельного участка, что связано с развитием земельного рынка и ростом количества споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, зависящая от изменений на рынке недвижимости в районе нахождения земельного участка и в момент продажи.

Необходимость определения рыночной стоимости земельных участков возникает в следующих случаях:

− при проведении сделок с земельными участками;

− при возникновении спора о стоимости объекта оценки;

− при установлении стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже участков;

− при привлечении инвестиций;

− при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях определения размера компенсаций;

− при внесении прав на землю в уставные фонды юридических лиц;

− при реорганизации и ликвидации предприятий;

− при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земель и в иных случаях.

Применяется чаще всего при купле-продаже земельного участка или недвижимости, находящейся на участке, возведенного по нормам, предусмотренным для капитальных строений.

В данном случае основными факторами, влияющими на стоимость, выступают категория земли, наличие спроса на участок, и его региональное местоположение.

Оценка земли совершается произвольно, по усмотрению владельца недвижимости, и во многом ее успешная продажа зависит от актуальности данного предложения на рынке.

Важно также помнить, что чрезмерное повышение цены на участок может повлечь за собой неудачи в совершении имущественных сделок, а ее уменьшение — привести к убыткам продавца.

Таким образом, рыночная стоимость, может часто и значительно варьироваться, в зависимости от изменений на рынке недвижимости и других факторов.

Процедура рыночной оценки земельного участка регулируется нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], федеральными стандартами оценки (далее — ФСО) и иными нормативными актами.

Согласно действующему законодательству оценка земельного участка как часть оценки недвижимого имущества включает в себя следующие этапы:

− составление задания на оценку;

− заключение договора на проведение оценочных работ, включающего задание на оценку;

− сбор информации по оцениваемому земельному участку;

− анализ рынка земельных участков;

− выбор и обоснование использования/неиспользования подходов к оценке объекта;

− расчет стоимости оцениваемого участка с применением подходов к оценке, предусмотренных ФСО;

− согласование результатов оценки и составление отчета об оценке земельного участка.

Процедура оценки земельного участка должна базироваться на нормах, установленных ФСО № 1 [2], ФСО № 2 [3], ФСО № 3 [4] и ФСО № 7 [5]. Применение данных стандартов является обязательным условием при оценке стоимости земельного участка. Согласно ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка оценивается исходя из вида его фактического использования.

Методической основой рыночной оценки земельных участков являются рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [6].

Согласно методическим рекомендациям рыночная стоимость участка должна определяться исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость участка будет максимальной. Рыночная оценка может проводиться различными методами: сравнения продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования. Кроме того, в рекомендациях Минимущества РФ отдельно рассмотрены особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Определение рыночной стоимости земли сложный процесс призванный дать верное суждение о ликвидности выбранного участка для этого используют такие методы:

− Метод сравнения продаж;

− Метод выделения;

− Метод распределения;

− Метод капитализации земельной ренты;

− Метод остатка;

− Метод предполагаемого использования.

Каждый из этих методов применяется как для застроенных, так и для пустых участков рассмотрим каждый более подробно.

1) Сравнение продаж — применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков основывается на сравнении недавно проведенных сделках продажи в близи участка оценки.

Для использования данного метода потребуется информация о ценах сделок.

Недостатки данного метода: не всегда удается узнать точную сумму сделка в таких ситуациях можно воспользоваться ценой предложения рынка (стоимость продажи), не всегда возможно подобрать аналоги.

2) Метод выделения — применяется для оценки застроенных земельных участков.

Заключается: в вычитании стоимости улучшений из стоимости комплекса в целом.

Потребуется: информация о ценах сделок с аналогичными строениями (улучшениями).

Недостатки: подходит только для земельных участков с улучшениями соответствующими его наиболее эффективному использованию, а также достаточно трудоемок процесс определения стоимости зданий.

3) Метод распределения — применяется для застроенных земельных участков.

Заключается: в выделении доли стоимости земельного участка из стоимости комплекса (земля + улучшения).

Потребуется: информация о недавних сделках, сведения о наиболее вероятной доле земельного участка в стоимости комплекса.

Недостатки: недостоверность оценки доли земельного участка.

4) Метод капитализации земельной ренты –применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.

Заключается: определении ренты на земельный участок и общей прибыли приносимым им от сдачи в аренду.

Недостатки: неточность при подборе объектов аналогов и определении ставки капитализации.

5) Метод остатка — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность возведения улучшений, приносящих доход на оцениваемом участке.

Заключается: определении дохода от единого объекта недвижимости минус доход от улучшений.

Недостатки: сложность прогнозирования изменений дохода от земельного участка, а также высокая трудоемкость расчета стоимости зданий (улучшений).

6) Метод предполагаемого использования — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность использовать участок для получения дохода.

Заключается: в расчете денежных потоков от прибыли и затрат от использования, продажи, сдачи аренду земельного участка.

Недостатки: большой срок проведения оценочных работ на фоне большого количества возможных вариантов использования участка.

Из выше представленных данных можно делать выводы о стоимости земельных участков.

На практике рыночная оценка земельных участков проводится преимущественно с применением метода сравнения продаж при условии развитости земельного рынка. Для грамотного проведения оценки необходимо иметь достоверную информацию по рынку объектов, аналогичных объекту оценки.

Таким образом, мы видим проблематику рыночной оценки земельных участков — объекты оцениваются по основным параметрам, однако многие факторы не учитываются в оценочном процессе. Так, например, один земельный участок под индивидуальное жилищное строительство с ровным грунтом и в целом удобной почвой для возведения постройки будет по стоимости идентичен другому участку с болотом, при условии, что основные характеристики, перечисленные выше у обоих участков аналогичны. В связи с этим фактическая стоимость второго участка будет для владельца выше, так как ему придется вложить средства на его облагораживание.

Литература:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Российская газета», N 148–149, 06.08.1998.
2. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» // СПС «КонсультантПлюс».
3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» // // СПС «КонсультантПлюс».
4. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» // // СПС «КонсультантПлюс».
5. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» // СПС «КонсультантПлюс».
6. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // СПС «КонсультантПлюс».

Данный метод оценки стоимости земель применим для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой предполагают следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, методами и правилами указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Порядок оценки земельного участка

1. В доходном подходе. Методика оценки земельных участков с использованием данного подхода предполагает оценку стоимости объекта недвижимости исходя из перспектив потенциального извлечения дохода.

В этом случае при проведении оценки земельного участка необходимо:

• рассчитать размер планируемых доходов от ренты (для земель коммерческого назначения) и других возможных выгод (арендная плата, прибыль от застройки, увеличение цены при перепродаже и т. п.);
• учесть доходности при владении землей и прибыли от дальнейшей продажи;
• вычислить коэффициент доходности (капитализации) объекта.

2. В сравнительном подходе. Данный подход зачастую применяется для оценки сельских и городских земель, используемых для жилых селений, садоводческих, огороднических и дачных коопераций. При этом порядок оценки земельного участка формируется на упорядочивании и сравнении сведений о ценах продажи подобных объектов.

Определение и анализ цен продаж сопоставляемых объектов происходит в несколько этапов:

1. выявляются недавние сделки в конкретном сегменте рынка;
2. проверяется достоверность информации о продажах и соответствие рыночного сегмента;
3. оцениваемый объект сравнивается с реализованными и вносятся соответствующие корректировки оценки земельных участков с учетом ключевых отличий между ними. При этом во внимание берутся условия сделки, дата продажи, местоположение и уровень конкуренции, существенные физические характеристики;
4. анализируются цены схожих объектов, и выводится конечная рыночная стоимость земли.

3. В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению сооружений на подобном участке.

При этом экспертная оценка земельного участка происходит в следующей последовательности:

1. предварительное определение рыночной стоимости улучшений (строения и сооружения) на земельном участке на основании исследования рынка и сравнительных продаж;
2. расчет затрат на строительство аналогичных зданий, сооружений и инфраструктуры, которые состоят из прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли;
3. вычисление физического, функционального и внешнего износа объектов, расположенных на оцениваемом участке;
4. определение разницы между восстановительной стоимостью и значением износа для вычисления остаточной стоимости улучшений;
5. получение рыночной стоимости в итоге вычитания из стоимости объекта (земли и строений) улучшений (расходов на возведение необходимых строений), которые были рассчитаны ранее.

Сложность данного подхода заключается в необходимости учета:

• временных факторов;
• инфляционных явлений;
• приведения значения всех расходов на дату оценки.

Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.

В ходе проведения оценки учитываются сервитуты (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.

Доходный подход в оценке земли.

1. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

2. Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

3. Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

Последовательность данного метода аналогично известному методу сравнения продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений.

Производится анализ сделок с земельными участками, относящихся к сегменту земельного рынка, в котором находится оцениваемый объект. К наиболее значимым характеристикам земельного участка относятся:

— целевое назначение земель (категория земельного фонда);

— вид использования (индивидуальное жилищное строительство, торговые, офисные объекты, сельскохозяйственные угодья, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и т.д.);

— местоположение;

— передаваемые юридические права (собственность, аренда и т.д.);

— функциональное зонирование территории и разрешенные варианты землепользования;

— наличия сервитута (ограничений и обременений).

Для оценки земли выделяют следующие основные единицы сравнения:

· Цена за единицу площади (кв. м, сотка, га)

— кв. м — под строительство зданий, коммерческую застройку (офисы, торговые центры)

— сотка — строительство индивидуального жилого дома, коттеджа, дачи

— га — сельскохозяйственные и лесные угодья.

· Цена за весь участок (лот)

— лот — стандартный по форме и размеру земельный участок в районах массовой коммерческой, жилой или дачной застройки.

В оценочной практике стоимости земельных участков выделяют следующие элементы сравнения:

1. Переданные имущественные права на объект недвижимости. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненно наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Корректировка вносится за разницу в имущественных правах (при отягощении прав покупателя арендой, пользованием)

2. Условия финансирования. Оплата при покупке земельного участка может быть осуществлена с привлечением кредитных ресурсов, завышающих рыночную стоимость объекта.

3. Условия продажи (чистота сделки). Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка (например, вынужденная продажа или покупка, зависимость сторон друг от друга).

4. Время продажи. Учитывает изменение рыночных условий (уровень инфляции, сезонные колебания цен, общее состояние рынка и сложившийся тенденции). Данная корректировка позволяет привести цены сравниваемых участков к одному (текущему) периоду времени.

5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по территориальным, социально-экономическим факторам (размещение вблизи центра деловой активности; наличие спроса на услуги, предоставляемые объектом недвижимости).

6. Физические характеристики. Относятся только крупные физические различия (размер, рельеф, улучшения, благоустройство, инженерное оборудование, ресурсное качество участка).

7. Ограничения использования и обременения. Как правило, ограничения связаны с этажностью окружающей застройки, функциональным зонированием территории населенного пункта, необходимостью сохранения единого архитектурного облика микрорайона, квартал и т.д. Обременения связаны с затратами на реконструкцию инженерных сетей, благоустройство, необходимостью сноса ветхого жилья и с возможным переселением жильцов.

8. Экономические характеристики. Выражаются показателями доходности объекта недвижимости в целом, например, в зависимости от плотности застройки.

Порядок корректировки цен продаж объектов аналогов (земельных участков) и правила выбора скорректированной цены те же, что и при оценке зданий.

Задача 1.

Оценить находящийся в правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года. Общая площадь участка 200 м2. Муниципалитет выдвигает условие обязательного озеленения участка. Информация по оцениваемому объекту и сделкам с пятью аналогичными земельными участками, проданными в текущем году, приведена в таблице 2.

Таблица 2 — Информация по оцениваемому объекту и сделкам

характеристики	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
1. Цена продажи, тыс. руб.	?		40 250	37 500	53 000	51 250
2. Площадь, м2
3. Вид права	аренда	Собст.	Собств.	аренда	Аренда	аренда
4. Расчет с продавцом	Безналич.	Безн.	Налич.	безалич.	Налич.	Безнал.
5. Условия продажи	Рыноч.	Рыноч.	рын.	Нерын.	Рыноч.	Рыноч.
6. дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	июль
7. Местоположение	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона1	Зона 2	Зона 2
9. Обременение	есть	нет	есть	нет	нет	нет

Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Методика оценки земель

Для определения цены на землю используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которых могут быть применены для установления ее стоимости, в независимости от типа землепользования. Возможность и целесообразность применения той или иной методики или метода для оценки земель зависят от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земель любого назначения является использование рыночных данных. Наша оценочная компания в Москве оказывает услуги по оценке всех видов территорий с подбором оптимального для вас метода.

Определение стоимости земельного участка методом остатка

При определении стоимости земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

§ расчет стоимости воспроизводства/замещения здания, которое предполагается построить на оцениваемом участке;

§ расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

§ расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;

§ расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

§ расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
• прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
• корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
• определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Похожие записи:

• В каких случаях взыскивается исполнительский сбор и как его оспорить
• Как составить ответ на требование ФНС о даче пояснений
• Что нужно знать при заключении договора ренты и как оформить договор ренты?