Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отличия договора аренды от договора найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кажется, разобрались, чем наём отличается от аренды жилого помещения. Теперь к бюрократическим вопросам. Чем отличается договор аренды от договора найма? Это схожие документы, и на практике к названию договора редко придираются: гораздо важнее условия, прописанные в нём сторонами. Но иногда этот тонкий момент может стать решающим, особенно если всплывут какие-то конфликтные ситуации и разбираться придётся через суд. Чтобы избежать проблем, собственнику важно понимать отличия договора наймы и аренды. Поэтому мы рекомендуем перестраховаться и сделать всё по закону, используя правильное название документа.
Отличие аренды жилья от найма
Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.
Основная разница договора найма от договора аренды: первый заключается между физлицами (ст.671 п.1 Гражданского кодекса); второй – между юрлицом и физлицом, либо иным юрлицом (ст.671 п.2 Гражданского кодекса).
Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» — 35 глава Гражданского кодекса.
Перечислим все отличия аренды от найма:
- в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
- для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
- по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.
Преимущество заключения нового договора на съем жилья
Отдельно рассмотрим законодательные нормы в отношении преимущественного права продления (перезаключения) договора арендатором и нанимателем.
При наличии договора найма и его по истечении наниматель квартиры обладает особым правом заключения договора с новым сроком. Эта норма, указанная в 684 статье Гражданского кодекса, не может быть отменена в тексте договора между наймодателем и нанимателем. И если владелец жилья передумал его сдавать, он обязан известить нанимателя за три месяца до истечения договора. Если же наниматель не будет извещен своевременно и добровольно не откажется снимать жилплощадь, то после истечения договор найма законом считается перезаключенным с сохранением прежних условий и на аналогичный срок.
В случае своевременного предупреждения нанимателя и истечения срока найма, наймодатель не в праве сдать жилье другим квартиросъемщикам на протяжении одного года. Если квартира все же будет сдана новым квартирантам, то у недавнего нанимателя имеется право оспаривания этого договора в суде и истребования убытков. Впрочем, практически доказать факт сдачи оказывается сложно – квартировладелец и квартиранты заявят безвозмездную передачу жилья на время, в рамках дружеской или родственной договоренности.
Как составить договор найма жилого помещения?
Договор найма – это основной документ по вопросу передачи/приема во временное пользование конкретного жилого помещения. Он имеет равные права для обеих сторон, составляется обязательно в письменной форме и в двух экземплярах – для каждой из сторон.
Договор стоит составить максимально ёмко и понятно, четко прописав все ключевые моменты. Что должно быть указано в договоре обязательно:
- адрес объекта недвижимости, который передается в наем;
- максимально полное его описание – этаж расположения (если это квартира в многоквартирном доме), площадь, количество жилых комнат, наличие мебели, техники и т.д.;
- условия передачи во временное пользование;
- права и обязанности сторон (здесь можно указать условия, касающиеся таких моментов, как использование помещения, проведение ремонта, сохранность, вселение дополнительных жильцов);
- сроки и условленный порядок оплаты (например, ежемесячно до 10 числа, один раз в 6 месяцев или другие приемлемые для обеих сторон варианты), также стоит подробно расписать сумму оплаты, предусмотрены ли пени за несвоевременность оплаты и в каком размере, в каком виде будет производиться оплата (наличными, на карту);
- срок действия договора – можно четко указать конкретную дату, до которого будет действовать договор.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Минимальный срок для договора найма не определён, то есть можно устанавливать какой угодно. Известны примеры заключения соглашения при предоставлении жилья на час, и оно будет полностью законным. А вот максимальный ограничивается 5 годами, хотя никто не мешает его продлить. Если в соглашении не указан срок действия, он принимается равным именно за 5 лет. У договора аренды ограничений по сроку действия нет, его полностью вольны определять стороны.
Среди договоров найма выделяются краткосрочные – не превышающие года. Они отличаются тем, что их не нужно регистрировать в Росреестре, а кроме того права нанимателя в них не столь широки, как в обычных. Такое соглашение не даёт нанимателю возможность свободно вселять других жильцов, сдавать жильё в субнайм или передавать свои права аренды, также он не получит права на приоритетное заключение нового договора. Хотя эти привилегии могут быть даны, если их отдельно указать в соглашении.
Наймодатель и его права
Наймодатель имеет права досрочно выселить нанимателя – для этого ему придется обращаться в суд. Кроме того, для этого должны быть условия.
Условия для досрочного выселения
|
Условие |
Обстоятельства |
|
1 |
Наниматель не оплачивает проживание в течение шести месяцев, если договор на съем стандартный |
|
2 |
Наниматель не оплачивает проживание более двух месяцев подряд, если нужно заполнить краткосрочный договор найма |
|
3 |
Наниматель портит жилье и имущество, принадлежащее наймодателю |
|
4 |
Жилье используется не по назначению |
|
5 |
Наниматель регулярно нарушает интересы и права соседей |
Что делать, если в уже заключённом договоре было написано «договор аренды»?
Стороны вправе изменить договор с целью избежать спорных ситуаций в будущем.
Стоит также учитывать, что даже если ошибка в договоре не будет исправлена, судебная практика исходит из того, что значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Верховный суд РФ указал, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров необходимо учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.д.
Составить договор аренды или найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения, а также договор аренды квартиры – это совершенно разные документы. Несмотря на то что у них есть схожие моменты, во многом они существенно отличаются. Первое отличие заключается в регулировании законом. Но давайте для начала разберемся, о каком типе документа следует говорить, учитывая обстоятельства.
Составить договор найма жилого помещения можно, если квартиру, дом или комнату снимает физическое лицо. А аренда используется, если планируется использовать нежилые здания, или если жилоепомещение арендует юридическое лицо.
В обычной жизни мало кто задумывается о правильном использовании рассматриваемых терминов. Например, риелторы называют съем квартирыфизическим лицом – арендой, а не наймом, составляядоговор, используя неправильный термин. Но эта небольшая путаница может создать серьезные проблемы, если спутать договора найма и аренды, поскольку законодательство использует разные формы контроля для этих документов.
Предмет найма в договоре найма или аренды
Под предметом найма и аренды подразумевается сдаваемое помещение, как коммерческий физический объект. Как правило, с его наличием проблем не возникает, но если хотите перестраховаться, все же лучше проверить, правильно ли указан адрес недвижимости в документе.
Также важно обратить внимание на правильность формулировок. Например, если снимаете всю квартиру, в образце документе должна стоять пометка, что снимается «квартира». Формулировку «жилоепомещение», «жилое пространство» и т.п. следует исключить со всех образцовсоциального договора. Для аренды можно использовать понятие «коммерческий объект».
Обязательно проверьте, указана ли в договоре площадь жилой квартиры или коммерческого здания, и отвечает ли она реальным цифрам. Точные параметры содержит свидетельство о праве собственности.
Ответственность сторон по договору найма жилого помещения
Стороны одинаково ответственны за соблюдение условий составленного договора, но даже при ответственности сторон могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Например, просрочить платеж за квартиру можно не по своей вине, а потому что владельцы недвижимости были заграницей или в банке произошел сбой, из-за которого деньги поступили на счет не вовремя. Если подобные случаи обозначить в договоре, в дальнейшем, это избавит вас от головной боли.
Оплата может быть наличными или в безналичной форме. Во избежание недопонимания стоит указать, что если используется безналичный расчёт, днем его внесения будет считаться дата, когда со счета были списаны деньги, а не момент когда они поступили. Поскольку в законе нет четких предписаний по этому вопросу, можете решать проблему любым удобным способом.
Важный момент – возможность расторжения составленного социального договора по вине человека, чья квартира вызвала спор. Например, он должен заплатить штраф, если просить досрочно расторгнуть договор без предупреждения. Такая же ответственность может лежать на арендаторе, на условиях которого заключена аренда.
Жилец отвечает за сохранность имущества, которое наймодатель оставляет в квартире. Оно должно быть указано в акте приема-передачи с указанием степени сохранности. Прежде чем составить этот документ, можно даже сделать фото. При расторжении договора нужно проверить сохранность всех предметов, а если есть повреждения, действовать согласно прописанным условиям.
Для примера рассмотрим образец договора найма жилого помещения.
Сравнительная таблица
Основные особенности рассматриваемых соглашений приведены в таблице:
| Критерий | Аренда | Наем |
| Участники | Физические и юридические лица | Только физические лица |
| Сроки | Может оформляться на любой срок, установленный сторонами. | Заключается максимум на 5 лет. |
| Регистрация | Обязательно регистрируется в Росреестре. | Не является обязательной. |
Договор аренды. Основные понятия, особенности и преимущества
Договор аренды подразумевает заключение письменного и заверенного подписями соглашения между юридическими лицами. Однако, в данном понятии есть свои особенности:
- Договор может заключаться между физическим и юридическим лицом. Данный пункт обозначает, что соглашение составлено хозяином квартиры и какой-либо организацией либо предпринимателем. В таком случае, юридическое лицо обязано выплачивать налоги и проценты от пользования чужой жилищной площадью.
- Соглашение может быть составлено между двумя юридическими лицами. Это обозначает, что две организации либо индивидуальные предприниматели заключают договор аренды на любой срок.
Какие же проблемы могут возникнуть у квартиросъемщика?
- Договорные сроки. Выделяют два вида заключения соглашения между квартиросъемщиком и квартиросдатчиком: короткий и длительный срок. Короткий составляет около года. При таком виде договора владелец обязан заранее оповестить жильцов об окончании сроков использования жилищной площади. Кроме того, он должен предложить заключить новый договор. Данное правило не распространяется на тех, кто не желает сдавать жильё и дальше. За период действия договора владелец не имеет права выселять жильцов без веских причин. Также необходимо заранее оговорить сумму, порядок возврата денежных средств и залога. А также и длительное соглашение. Оно заключается сроком до 5 лет. Такой вид договора неохотно используется квартиросдатчиками, так как квартиросъемщиком может использовать квартиру в корыстных целях. Причём, доказать это можно только в суде. В противном случае квартиросъемщик вправе подать заявление в суд о нарушении пунктов договора. Именно поэтому, чаще всего, заключаются именно краткосрочные договора.
- Завышение первоначальной суммы платежа. В таком случае в договоре должно заранее договариваться, на каких условиях, в какие сроки и на сколько процентов будет происходить изменение цен. В случае же, если этого пункта в договоре нет, то владелец имеет право повысить цену, но не чаще одного раза в год и с письменным уведомлением. В случае несогласия с такой суммой, квартиросъемщик вправе расторгнуть договор.
- Отношения с квартиросдатчиком. Во время заключения соглашения необходимо оговорить условия проживания, частоту визитов владельца и прочее. В противном случае, может получиться так, что хозяин квартиры будет приходить в отсутствие квартиросъемщиков.
- Ремонтные работы. В случае организации ремонта, данный пункт необходимо, также, обговорить заранее. Если жилец делает ремонт за свой счёт, то может рассчитывать на снижение платы за жильё. Однако и это следует обсуждать заблаговременно.
- Обстановка в квартире. Следует максимально подробно описывать всю мебель, находящуюся на данной жилплощади. Это поможет избавиться от лишних разговоров и спорных ситуаций.
Договор специализированного найма жилого помещения: заключение, обязанности сторон и расторжение
Временное жилье могут предоставлять для:
- временного обитания. Жилье может понадобиться человеку, если его прежнее жилище стало непригодно или было утрачено. Виной тому могут быть стихийные бедствия, военные действия, пожар, затопление;
- проживания на время учебы, работы, службы. Если гражданин был избран на выборную или государственную должность, проживает вдали от места работы, ему также положено специализированное жилье;
- проживания на время ремонта. Граждан, у которых в доме проходит реконструкция или капремонт;
- лиц, относящихся к нуждающимся. Представителям такой категории населения обычно еще предоставляется набор социально-бытовых и медицинских услуг;
- переселенцев и беженцев. Жилое помещение предоставляется для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Имеют право заключить договор специализированного найма жилья лишь те люди, у которых нет иного помещения, пригодного для проживания. Исключения составляют некоторые категории социально-незащищенных людей.
Объекты недвижимости, которые предназначены для найма, должны быть отнесены к виду специализированного жилья. К объектам такого типа, на пользование которыми заключается договор, относятся жилые помещения:
- в общежитиях;
- служебные;
- из маневренного фонда;
- из фонда для временного размещения беженцев и переселенцев;
- в социальных домах;
- на объектах соцзащиты.
Отличия договора аренды от договора найма
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты жилого помещения
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.