Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Холодные звонки при продаже недвижимости. Часть 1». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В скриптах для переговоров по покупке квартиры надо концентрировать внимание на защите интересов конкретной стороны. Ведь эта рыночная операция только выглядит простой — на деле это исключительно сильный стресс. Велика (и закономерно) тревога насчет потери денег. Риэлтор должен дать понять, что он постарается изолировать покупателей от эмоционального давления со стороны продавцов, от хитроумных манипуляций с ценой.
Обязательно научите менеджеров не только использовать скрипты во время холодных звонков, но еще и правильно общаться с потенциальным клиентом за рамками скрипта. Важные моменты:
- Используйте принцип трех «Да». В наших реалиях люди относятся к риэлторам негативно, поэтому не переходите к сути звонка сразу же после того, как собеседник возьмет трубку. Сперва задайте ему три закрытых вопроса, ответы на которые 100 % будут положительными. Это расположит человека к вам, после чего можно перейти непосредственно к сути звонка.
- Сразу спросите, с кем говорите. Цель риэлтора во время холодного звонка – выйти на собственника недвижимости. Если не выяснить, с кем ведется разговор, сразу, то может возникнуть ситуация, в которой вы потратите много времени на общение с другим риэлтором. Задайте этот вопрос одним из первых, чтобы сэкономить время себе и человеку.
- Не унижайтесь. Не нужно общаться с клиентом из позиции просящего. Не делайте скидку, если в этом нет острой потребности. Говорите уверенно, без фраз «могу ли я» и подобных.
Пусть это далеко не все секреты холодных звонков, применимые к риэлторскому и другим типам бизнеса, даже их достаточно, чтобы вы вывели переговоры с потенциальными клиентами на принципиально новый уровень.
Холодные звонки риэлтора: в чем боль
«Один ковыряется в телефонной базе и ищет красивые номера, объясняя, что там хороший куш. Другой по своей “методике” по полчаса ведет разговоры за жизнь. Есть несколько профи, которые действительно могут быстро закрыть клиента на встречу, но жаль их время расходовать на обзвон.» — поделился болью собственник.
Пообщались о требованиях, пожеланиях и целях с директором и РОПом. Сформировали базовый набор задач:
- минимальные затраты на технические устройства для совершения звонков (дополнительные телефоны, АТС, сервера и т.д.);
- запись всех звонков;
- аналитика:
- количество звонков и их продолжительность;
- конверсия звонков -> в встречи -> в договора;
- не звонить дважды на один номер разными менеджерами;
- звонки по скрипту;
- результат звонка сохраняется в crm;
- регулярное получение актуальной телефонной базы собственников;
- автоматический набор телефонного номера;
- звонки по телефонной базе происходят один за другим, без возможности выбора.
Далеко не все потенциально возможные клиенты соглашаются на предложения. Перспективы могут разочаровывать. Однако независимо от того, беседуете вы лично или по телефону, основная задача — заинтересовать человека и привлечь его в компанию.
Зачастую данный процесс сложен. Особенно если подобная работа для вас в новинку.
Ниже я дам и разъясню несколько рекомендаций по холодному обзвону, которые значительно облегчают сей процесс.
Вот 7 советов, которые улучшат скорость получения лидов:
- Сосредоточьтесь на потенциальном клиенте, а не на себе.
- Подготовьте все вопросы заранее.
- Не действуйте слепо по сценарию.
- Не преувеличивайте свои возможности при первой встрече.
- Не пытайтесь получить продажи с первого раза.
- Держитесь естественно и расслабленно.
- Проанализируйте, чем именно вы полезны для клиента.
Поставьте в центр внимания клиента. Сконцентрируйте все свое внимание на собеседнике и его потребностях. Особенно если у вас мало опыта в холодных звонках.
Не нужно подробно рассказывать, кто вы такой и чем занимаетесь. Не рассказывайте об организации.
Помните, главная тема сейчас — клиент. Не вы. Полная ориентация на потенциального клиента и его потребности, — это очень профессионально. А вы — профессионал.
Спланируйте ход разговора заранее. Больше информации — выше вероятность продать. Чем больше данных вы сумеете получить от собеседника, тем проще вам будет распознать дальнейшие перспективы и спланировать действия. Особенно в холодных звонках.
Опрос — это важно. Задаваемые вопросы необходимо предварительно и тщательно продумать. А также распределить поэтапно — в логично построенной цепочке от наиболее общих до совсем конкретных.
Отнеситесь ответственно к выбору сценария. Окончив свое вступление и увидев, что клиент пока заинтересован, спросите его о бизнесе, ситуации на рынке или в сфере в общем, о бюджете и так далее. Довольно часто люди делятся этой информацией в обмен на ваше предложение. А точнее — на те преимущества, которые были обещаны вами во вступлении.
Чтобы более или менее гарантированно услышать ответы на нужные вопросы, спрашивайте нечто вроде этого:
- «Представьте, что у вас появились магические способности и теперь вы можете избавиться от трех проблем в своем бизнесе или в сфере. Какие это проблемы?»
- «Если бы у вас была возможность обеспечить идеальные условия для развития своей компании, что бы вы изменили?»
- «Мне бы хотелось увидеться с вами лично — чтобы обсудить потребности вашей фирмы и возможную пользу от услуг нашей компании. Как насчет четверга в 14:00?»
Правила правильных холодных звонков
- Правило номер один – правило вежливости. Никогда не хамите клиенту, не поучайте его и не говорите на повышенных тонах. В споре вы, быть может, и выиграете, но на работе при таком подходе точно долго не задержитесь.
- Необходимо быть уравновешенным, беспристрастным, спокойным. Это залог успеха.
- Нужно делать много звонков. Но каждый из них должен быть эффективным и четко отработанным. Это трудно и требует постоянной сосредоточенности. Если видите себя в мыслях с чашечкой кофе, совершающей миллионные сделки, сделав всего два – три звонка в день, поскорее расстаньтесь с этой иллюзией. Чтобы стать гуру телефонных переговоров, нужно пропахать тысячи номеров и задать тысячи вопросов, и по-иному не бывает. Опыт создается в общении.
- Убедитесь, что перед вами человек, который действительно принимает решения о покупке. Не его заместитель, не секретарь, не скучающий бухгалтер. Иначе все красноречие пойдет впустую.
- Цените время клиента, спрашивайте, удобно ли ему говорить. Если нет, узнайте, когда удобно и перезвоните точно в назначенный час. Спешащий человек почти не слушает и наверняка ничего не купит.
- Записывайте, как зовут клиента, чаще называйте его по имени.
- Станьте хорошим психологом, слушайте аки психотерапевт, чтобы в правильный момент или совершить сделку, или, почувствовав колебания и сомнение, преодолеть их с помощью скидки, шутки или фактов о качестве товара.
- С одним человеком можно пошутить – с другим пойдет только деловой официальный тон. Для того, чтобы это понять – слушайте, слушайте, слушайте!
Работающие скрипты для риэлторов от Олега
Свежий опыт от бывшего коллеги. Информация ценна еще и тем, что действующие агенты неохотно делятся своими наработками, а тем более примерами готовых скриптов. Поэтому, кто уже покинул рынок недавно — дают самый ценный материал, смотрите и скачивайте!
Скачать скрипт продаж риэлтора: исходящий звонок собственнику
Некоторые специалисты сразу спрашивают разрешение рекламировать квартиру, в случае, если она не подойдет покупателю. Но не рекомендую этого делать пока вы не сходили на просмотр, т.к. у хозяина может закрасться подозрение, что никакого покупателя нет. Гораздо органичнее, если вы сделаете это предложение уже при личной встрече.
Предлагать рекламировать квартиру можно спустя час-два, когда вы позвоните во второй раз, после яко бы состоявшегося разговора с имеющимся у вас покупателем и сообщите, что квартира не подошла (придумайте вескую причину, которая не обидит продавца) и предложите рекламировать квартиру.
Либо еще вариант, в процессе того, как хозяин описывает квартиру, а вы задаете ему уточняющие вопросы, можете сокрушенно сообщить, что как раз по этому обстоятельству квартира вашему покупателю не подойдет, например:
— А вы один собственник?
— Нет, у меня еще два ребенка в доле, покупали по маткапиталу.
— Ох, жаль, наш покупатель очень боится квартир с детьми-собственниками, не могли его переубедить, что это безопасно, поэтому скорее всего откажется смотреть. Но если квартира не подойдет ему, можно я буду рекламировать ее другим покупателям?
Плюсы и минусы холодных звонков
Эффективность холодных звонков зависит от компетентности оператора и качества базы телефонных номеров. Основные преимущества техники:
-
доступный инструмент прямых продаж — обходится дешевле, чем поиск клиентов в офисах, на производстве;
-
моментальный отклик — возможность гибко приспосабливаться к реакции клиента;
-
повышение узнаваемости бренда — о нем узнают больше людей;
-
дополнительный канал для продаж;
-
экономия времени, уменьшение затрат на рекламу.
Минусы холодных звонков:
-
обзвон часто вызывает негативную реакцию у людей;
-
клиентам проще отказаться от предложения во время телефонного разговора, чем при личной встрече;
-
по телефону сложнее предлагать продукт, ведь у клиента нет перед глазами наглядной презентации.
Как убрать страх холодных звонков
Часто клиенты принимают неожиданный телефонный звонок за спам. Операторы встречаются с негативной реакцией, резкими высказываниями в свой адрес и начинают избегать холодных звонков. От этого страха можно избавиться:
-
регулярно разговаривайте по телефону: с помощью общения вы преодолеете стеснение и неуверенность;
-
тщательно проработайте формулировки, аргументы и доводы в пользу продукта;
-
поработайте над дикцией и интонацией, проговорите основные этапы скрипта вслух;
-
анализируйте допущенные во время разговоров ошибки и их причины;
-
представляйте приятного собеседника во время звонка;
-
помните, в разговоре отказывают не вам лично, а компании.
Что такое холодные звонки
Холодные звонки — это предложение услуг или товаров людям, которые ничего не знают о компании и не обращались к вам сами. Из-за того, что людям изначально неинтересно ваше предложение и они не запрашивали подробную информацию, вы столкнетесь с множеством отказов. Работа с холодными звонками — это постоянный стресс: вас могут и послать в грубой форме, а средняя продолжительность звонка редко превышает минуту из-за предложения услуг незаинтересованной аудитории.
Чтобы немного упростить жизнь менеджерам, работающим с холодными звонками, используют скрипты. Это — своеобразный алгоритм разговора: как нужно представиться, что сказать вначале, как отработать возможные возражения и так далее. Скрипты бывают жесткими и гибкими:
Жесткие часто линейные. Они предлагают один вариант развития событий и включают в себя все возможные возражения. Часто их используют для продажи простых продуктов.
Этапы и схема проведения холодных звонков
Самый простой способ избежать провала холодного звонка – следовать четкой схеме его проведения. Ее можно представить в виде последовательности из 8-ми этапов.
Для вас одобрен кредит!
Установить цель
Какие конкретные цели может ставить перед собой оператор? Создание актуальной базы контактов, информирование о новинках и акциях, предложение бесплатных или пробных продуктов, выявление мнения, назначение личной встречи.
Придумать как обойти секретаря
Можно просто выяснить у секретаря, кто отвечает за тот или иной вопрос в компании и попросить соединить с ним. Уместно также указать на необходимость согласования определенного вопроса с руководством.
Связаться с лицами, принимающими решения в организации
Даже после того, как секретарь соединит оператора с руководящим работником следует уточнить у него – занимается ли он теми вопросами, с которыми связана продукция фирмы.
Провести диагностику клиента
На этом этапе нужно выяснить – пользуется ли клиент аналогичной продукцией конкурентов и нужна ли ему данная конкретная услуга.
Проанализировать потребности клиента
Задать несколько вопросов по поводу использования продукта, чтобы определит – способен ли он удовлетворить потребности клиента, а также направления будущего рекламного воздействия.
Презентовать продукт
На этой стадии важно представлять клиенту не продаваемый товар и не фирму, а именно то бесплатное или пробное предложение, которым его важно заинтересовать в рамках холодного звонка. Поработать с возражениями
Поработать с возражениями
Клиенты редко сразу соглашаются с предложениями оператора
Именно поэтому важно не давить на них, а мягко направлять на принятие желаемого решения – подчеркивать преимущества, предлагать решение проблем и т.п
Завершить звонок
Завершение холодного звонка – это определение последующего действия
Важно не просто попрощаться с клиентом, но уточнить время встречи, определить время завоза пробной партии или бронирования гостиницы для участия в семинаре
Напомним, что скрипт – это заранее прописанный сценарий разговора с клиентом, необходимый для достижения цели. Принято считать, что единственной целью скрипта является продажа, но на самом деле скрипт может решать и другие задачи.
Видов скриптов можно выделить больше 4, но в салонах красоты, студиях и кабинетах чаще всего применяются скрипты для:
- входящих звонков;
- исходящих звонков для получения обратной связи от клиента;
- решения конфликтных ситуаций;
- исходящих звонков для возврата клиентов, которые перестали приходить.
Специфика каждого скрипта определяется его целью и строится в соответствии с теми задачами, которые разговор решает.
Но есть и общие характеристики, которыми должен обладать хороший скрипт:
нестандартный подход. Старайся не использовать в разговоре банальные фразы вроде «индивидуальный подход к каждому клиенту и непревзойденное качество услуг». Вряд ли какой-то администратор салона красоты позвонит и скажет «качество у нас так себе, да и клиенты нам особо не нужны». Такие фразы – это вода, они не воспринимается собеседником, как преимущество;
адресная направленность
Любой разговор, неважно – входящий, исходящий, для решения конфликтов, всегда адресный, то есть включает имя клиента. Это истина, о которой знают все, но далеко не все ее используют
Имя собеседника называй в начале разговора для привлечения внимания и концентрации на разговоре, а затем пару раз в процессе беседы;
- лаконичность и краткость. Цени время клиентов или потенциальных посетителей. Вне зависимости от цели звонка, он строится кратко и лаконично, без воды;
- человечность. Скрипт – это лишь примерный сценарий, помогающий в разговоре с клиентом, но помни о человеческих качествах и действительно индивидуальном походе к каждому разговору. Не бойся вставлять посторонние слова, переформулировать предложения или импровизировать – люди любят разговаривать с людьми, а не с работами.
На теплом или входящем звонке у клиента уже сформировано желание приобрести ваш продукт, а на холодном звонке желание необходимо еще вызвать. Проблема заключается в следующем — чтобы вызвать желание, с клиентом необходимо общаться, а он не готов общаться с холодным звонильщиком, потому что ему не о чем с ним общаться, товар покупать не хочет, они не знакомы, у них нет общих тем для общения. И по статистике, практически на всех наших проектах, до нашего прихода в компанию, холодных звонков, продолжительностью менее 1 минуты, более 90%.
Сколько надо сделать холодных звонков, чтобы получить один заказ?
Если вы думаете, что существует какой-то волшебный сценарий холодного звонка, который как золотой ключик будет открывать перед вами все двери – вы ошибаетесь. Такого скрипта нет и быть не может.
А еще нет и быть не может продавца, который сделал бы двадцать звонков и заключил бы двадцать сделок. Всем продать нельзя, как бы вы ни старались, и какую бы замечательную схему разговора вы ни прописали.
Работа с холодными звонками – это статистика. Статистика отказов и согласий с вами встретиться. Вам нужно узнать вашу статистику, и просто каждый день её выполнять. Например, в большинстве случае надо сделать примерно 20 звонков, чтобы назначить 2-3 встречи.
Далее из 3 встреч (по статистике) вы заключите одну сделку. То есть вам надо сделать двадцать звонков, и девятнадцать раз услышать “нет”, чтобы заключить одну сделку. Это очень важно. Часто продавцов обучают “дожимать” по телефону всех, пока они не согласятся с вами встретиться. Мой опыт показывает, что это плохая практика.
Сформулируйте правильную цель (и это не продажи)
Работа с холодной базой – это не продажи, а маркетинг.
То есть не нужно продавать сходу, необходимо сначала сформировать интерес и получить лид.
«Продать» и «получить лид» – глобально про одно и то же, но подразумевает разные тактики ведения коммуникации. Задача – не навязать, а сформировать интерес.
Для того, чтобы это сделать, нужно предложить потенциальному клиенту то, что ему нужно. Но об этом чуть позже.
Рекомендация: что считать критерием заинтересованности? Например, если собеседник согласился ознакомиться с коммерческим предложением – это еще не показатель интереса. Заранее определите, что будет следующим шагом после отправки коммерческого. Если собеседник согласился на следующий шаг – это уже можно считать достижением цели. Поставьте конкретную, измеримую цель для получения лида. Например, отправили коммерческое и назначили вторую встречу. Встреча состоялась – цель закрыта. В сфере логистики – запросили у клиента данные по ближайшей перевозке и рассчитали, сколько это будет стоить у вас. Клиент предоставил данные – цель достигнута. Согласие на бесплатный аудит, заполнение анкеты на микрокредит – показатель того, что вы получили заинтересованное лицо – лид.