Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды разрешенного использования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.
Особенности Классификатора ВРИ
В Классификаторе для каждого ВРИ указано не только полное наименование, но и подробное описание, а также присвоенный код, который и используется во всех документах, идентифицирующих конкретный участок.
Всего в документ включено 12 обобщенных разновидностей, каждая из которых дополнена уточненными видами (максимум 18). Обобщенные виды применяются тогда, когда не известно или не установлено направление будущего развития данной территории. Присвоение участку обобщенного вида использования позволяет в дальнейшем применять все уточненные виды хозяйственного использования земель, ему соответствующие.
В каждом ВРИ обязательно указано, какие линейные объекты допускается строить (линии электропередач, инженерные коммуникации и т.д.). Это освобождает землепользователя от необходимости получать дополнительные коды для их постройки.
Основные виды использования земель
Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.
Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:
- возведение капитального строения;
- организацию дачного участка;
- организацию личного подсобного хозяйства;
- коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
- строительный бизнес;
- иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.
Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:
- п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
- ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
- п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
- ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.
Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.
Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.
Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.
Классификатор видов разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос, как именно можно использовать участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны.
Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты.
Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушаний.
Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями участков самостоятельно, какие – после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор содержит 13 ВРИ:
1. Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
2. Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
3. Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.);
4. Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.);
5. Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.);
6. Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.);
7. Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.);
8. Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.);
9. Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.);
10. Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.);
11. Водные объекты (гидротехнические сооружения и т.д.);
12. Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.);
13. Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для которой приобретается и используется участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование).
Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли – к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, планируется построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.
Вспомогательные виды разрешенного использования применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Несмотря на то что вид разрешённого использования земельного участка представляет собой едва ли не самую главную характеристику надела, его можно изменить. Сделать это можно, как корректируя целевое назначение участка, так и оставив его прежним.
Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путём перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, что регламентируется Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В таком случае земельному участку может быть присвоен любой вид разрешённого использования, исходя из его целевого назначения.
Если же вносить изменения в категорию участка не планируется, вид разрешённого использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве вариантов для конкретной категории земель.
Для того чтобы изменить вид разрешённого пользования, в органы местной власти по месту нахождения земельного участка необходимо представить заявление (ходатайство), в котором должны быть указаны кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок.
Вместе с ходатайством представляют выписку из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок.
Когда нельзя менять категорию
Существует несколько случаев, в которых перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается.
Это происходит, если:
- законом установлены ограничения перевода участков из одной категории в другую либо запрет на такой перевод;
- существует отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
- установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Процедура изменения категории
Законодательство допускает перевод земли из одной категории в другую, если для этого есть основания, а деятельность не будет угрожать состоянию почвы. Для этого следует подготовить документы:
- удостоверение личности заявителя (им может быть любой человек, законно владеющий или использующий участок);
- доверенность (применяется, если интересы собственника или пользователя представляет другой человек);
- заверенное нотариусом согласие иных владельцев, подтверждающее возможность изменений;
- кадастровые документы, обычно это технический паспорт и план;
- выписка из реестра недвижимости касательно лица, владеющего или пользующегося участком и основных характеристиках территории;
- документ, доказывающий законность права владения (таковым может быть арендный договор, договор купли-продажи, дарственная, документы о наследовании и др.);
- заявление.
С помощью кадастровой карты и отчета на базе выписки из ЕГРН вы сможете заранее узнать ВРИ участка и понять, подходит ли он для ваших целей. Если нет, его можно изменить. Но важно учитывать, что оба эти ресурса показывают только основной ВРИ, а кроме него существуют еще условно разрешенные и вспомогательные.
- Основные – главные способы использования участка, которые вы применяете по умолчанию. Как правило, таких ВРИ 2-3 у каждого участка.
- Условно разрешенные – это те, которые допускаются градостроительным регламентом зоны, на которой расположен участок. Чтобы сменить основной ВРИ на условный, нужно пройти особую процедуру и получить разрешение.
- Вспомогательные – это те, которые дополняют основные и разрешенные. Как правило, их используют для строительства объектов, предназначенных для обслуживания основного и разрешенного ВРИ.
Условия для изменения ВРИ
Поменять ВРИ можно только при соблюдении следующих условий:
- Получено письменное согласие от всех собственников земли. Исключение – когда вы единственный владелец;
- Участок находится в вашей собственности, поставлен на кадастровый учет, имеет четкие границы и не пересекается с соседними землями;
- Выполняются все нормативы по площади земельных участков, действующие в регионе (например, в Красноярском крае для строительства жилого дома выделено 0,05–0,01 га);
- Категория земель соответствует ВРИ, который вы хотите использовать. Если это не так, надо будет сначала изменить категорию. Например, не получится сменить ВРИ 1.16 «Личное подсобное хозяйство на полевых участках» на 2.2 «Личное подсобное хозяйство на приусадебных участках. Связано это с тем, что первый ВРИ предназначен для сельхоз земель, а второй для земель с жилой застройкой.
Чтo тaкoe кaтeгopия зeмeльнoгo yчacткa
Кaтeгopии зeмeль — этo cиcтeмa клaccификaции вcex тeppитopий PФ, кoтopaя ocнoвaнa нa иx цeлeвoм нaзнaчeнии. B cвoю oчepeдь, цeлeвoe нaзнaчeниe — этo cиcтeмa xapaктepиcтик: экoлoгичecкиx, биoлoгичecкиx, гeoлoгичecкиx, кoтopыe oпpeдeляют цeль и cпocoб экcплyaтaции зeмли. Oбщee кoличecтвo кaтeгopий — 7.
Paздeл нa кaтeгopии пoмoгaeт coxpaнить и зaщитить зeмли кaк пpиpoдный oбъeкт, пoэтoмy пpи клaccификaции yчитывaют фaктичecкoe cocтoяниe тeppитopии. Для кaждoй кaтeгopии нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe ycтaнaвливaют peжим иcпoльзoвaния.
Нaпpимep, ecли нa yчacткe pacтeт лec, eгo oтнocят к зeмлям лecнoгo фoндa. Cooтвeтcтвeннo, в cилy пpиpoдныx xapaктepиcтик мecтнocти, иcпoльзoвaть этy тeppитopию для cтpoитeльcтвa зaвoдa или фaбpики нepaциoнaльнo. Пoд пpoмышлeнныe oбъeкты, oбычнo, выдeляют бeзжизнeнныe тeppитopии: пycтoши, кaмeниcтыe paвнины. Блaгoдapя этoмy, биocфepe нaнocитcя минимaльный вpeд. Пo этoй жe cиcтeмe oцeнки, пoд ceльcкoe xoзяйcтвo oтвoдят зeмли c плoдopoднoй пoчвoй, a oxpaнe пoдлeжaт тeppитopии c yникaльным, иcчeзaющим лaндшaфтoм и пpиpoдным миpoм.
Земли промышленности и специального назначения
В зависимости от характера задач, для которых они используются, зоны специального назначения, согласно ст. 87 ЗК, включают территории:
- промышленности – используются для обеспечения деятельности организаций и промышленных объектов;
- энергетики – предназначены для функционирования энергетических сооружений: ГЭС, АЭС, пунктов хранения ядерных материалов и прочих объектов;
- транспорта – согласно ст. 90 ЗК, заняты объектами обеспечения деятельности железнодорожного, автомобильного, воздушного, морского, речного и иных видов транспорта;
- теле и радиокоммуникаций – предназначены для использования объектов теле- и радиовещания, связи;
- космической деятельности, в том числе земли, на которых расположены космодромы и объекты изучения космоса;
- обороны и безопасности – заняты военными объектами Минобороны: военные склады, части, заводы и так далее.
Код категории земель в декларации по земельному налогу – «003003000000».
Земля сельхозназначения: виды разрешенного использования в 2021 году
Классификатор – официальный документ № 709 от 30.09.2015 г., утверждённый Приказом Минэкономразвития РФ. выступает Приложением к Приказу Минэкономразвития РФ № 540 от 1.09.14 г. Для каждой категории земель здесь предусмотрены виды разрешённого использования (ВРИ).
| Наименование вида разрешённого использования | Код, шифр |
| Сельскохозяйственное использование | 1.0 |
| Растениеводство | 1.1 |
| Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур | 1.2 |
| Овощеводство | 1.3 |
| Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур | 1.4 |
| Садоводство | 1.5 |
| Выращивание льна и конопли | 1.6 |
| Животноводство | 1.7 |
| Скотоводство | 1.8 |
| Звероводство | 1.9 |
| Птицеводство | 1.10 |
| Свиноводство | 1.11 |
| Пчеловодство | 1.12 |
| Рыбоводство | 1.13 |
| Научное обеспечение сельского хозяйства | 1.14 |
| Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции | 1.15 |
| Ведение ЛПХ на полевых участках | 1.16 |
| Питомники | 1.17 |
| Обеспечение сельхозпроизводства | 1.18 |
Правовое регулирование оборота сельскохозяйственных угодий предусматривает учет, мониторинг, кадастр, использование и охрану.
Виды разрешенного использования земель населенных пунктов
Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.
Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:
- Жилые зоны.
- Общественно-деловые.
- Производственные.
- Инженерные и транспортные инфраструктуры.
- Рекреационные зоны.
- Участки сельскохозяйственного использования.
- Зоны специального назначения.
- Военные объекты.
- Иные земельные участки.
Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.
Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- ДНП (дачная застройка).
Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.
Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.
Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.
Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.
Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:
- Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
- Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
- Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.
Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.
Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:
- постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
- выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
- подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
- постройка садовых зданий;
- ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
- постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).
При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.
Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель. Согласно, ст. 37 ГрК РФ существуют:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования земель;
- вспомогательные виды.
Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.
Перевод земельного участка в категорию «земель поселений»
Перевод земельного участка в категорию «земель поселений» осуществляется на основании заявления в местную администрацию. Подать его может и физическое, и юридическое лицо. Бывает и так, что процедура проводится без обращения граждан и официальных представителей компаний – лично сотрудниками муниципалитета. Это возможно, если разработан и принят план по расширению населенного пункта.
Этот порядок действует в том случае, если земля является собственностью местных властей. Также она может принадлежать региональным и федеральным властям.
При переводе земельного участка в категорию «земель поселений» играет роль целый ряд факторов. Но в первую очередь учитывается ценность земли. Так, если цена какого-то конкретного земельного участка превышает половину средней стоимости аналогичных земельных участков, то проведение процедуры невозможно. Ценность земли определяется по расположению, рельефу, строениям и др.
Использование земли для ведения фермерского хозяйства
Прежде всего, строительные работы на землях сельхозназначения допускаются, когда речь идет о фермерстве.
Учитывая тот факт, что фермеры практически круглые сутки вынуждены находиться на обрабатываемом участке, государство в лице органов власти обычно идет навстречу фермерам, разрешая возведение домов и коттеджей на собственных участках.
В некоторых случаях ситуация требует изменения категории участка, когда его часть вместе с расположенными на ней жилыми постройками меняет статус. Относительно данного вопроса рекомендуется обратиться заранее в органы муниципальной власти или к юристу за получением соответствующих разъяснений и консультаций, касающихся статуса определенного участка.
Встречаются случаи, когда фермеры решают этот вопрос собственными силами, прибегая к постройкам, формально считающимися нежилыми. Это помещения для отдыха сотрудников, душевые. С точки зрения закона возведение подобных построек не запрещается, а потому пользуется спросом среди фермеров. Здесь важно учитывать, что поскольку данный тип построек не относят к жилищному строительству, получить регистрацию в таком жилье невозможно.
В случае, если земли сельхозназначения выделены для дачного или подсобного хозяйства, строительство все-таки допускается, но в определенных пределах. Зачастую такие участки в последующем включают в черту населенных пунктов, что ведет к потере статуса сельхозземель. Решение вопроса с возведением жилой постройки требует предварительного уточнения статуса участка.