Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить налоговый вычет при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Налоговый вычет – это денежная сумма, на которую уменьшается налогооблагаемая база. Проще говоря, это возможность заплатить более низкий налог или вернуть себе часть уже уплаченного. Вычет полагается не только за покупку квартиры в ипотеку, он также компенсирует затраты на образование или лечение – таким образом государство поощряет социально важные расходы.
Сумма налогового вычета по ипотеке
При расчете имущественного вычета по ипотеке учитываются все погашенные проценты, однако и у них существует лимит – 3 млн рублей. Таким образом, максимальная сумма, которую можно вернуть, составляет 13% от 3 млн. рублей – 390 тыс. рублей. Рассчитать налоговый вычет по ипотеке легко:
Если, погашая ипотеку, вы заплатили 1,5 млн рублей в качестве процентов, вычет будет равен 13% от этой суммы – 195 тыс. рублей. Если же сумма уплаченных процентов составляет 4 млн рублей, вычет будет рассчитываться из лимита в 3 млн и составит максимально возможные 390 тыс. рублей.
Установленный лимит касается только тех кредитов, которые были оформлены после 1 января 2014 года. Если вы заключили ипотечный договор раньше этой даты, сумма вашего налогового вычета по процентам не ограничивается.
При этом за год вы сможете вернуть средства в размере не больше уплаченного НДФЛ. Так, чтобы получить 390 тыс. рублей одной суммой, за 12 месяцев придется официально заработать 3 млн рублей. Если же ваш годовой доход составляет 20 тыс. рублей, деньги будут приходить по частям, равным 13% от дохода – 2600 рублей.
Обратите внимание на важный нюанс: если, согласно договору, квартира стоит меньше суммы, взятой в ипотеку, вычет будет высчитываться из действительной стоимости недвижимости. Приведем пример:
Вы приобрели квартиру за 1,2 млн рублей, при этом жилищный кредит взяли на 2 млн рублей, что зафиксировано в договоре купли-продажи. Поскольку вычет предоставляется только на покупку квартиры, в него попадут проценты с суммы, которая была на это потрачена – с 1,2 млн рублей.
Как получить максимальную компенсацию?
Наше налоговое законодательство позволяет вернуть с покупки квартиры достаточно крупную сумму – 1,3 млн рублей. Сделать это можно при соблюдении ряда условий.
Для получения такой компенсации необходимо быть в браке и покупать квартиру в ипотеку. Тогда каждый из супругов будет вправе получить по две компенсации: основной налоговый вычет и возврат части процентов. Напомним, что с покупки недвижимости вернуть можно не больше 260 тыс. рублей, а с уплаченных процентов – до 390 тыс. рублей. Разберем на примере:
Семья, в которой оба супруга официально работают и платят НДФЛ, берет в ипотеку квартиру за 12 млн рублей. Оба супруга получат максимальный размер вычета, то есть по 650 тыс. рублей (390 тыс. рублей + 260 тыс. рублей). Таким образом семья два раза вернет по 650 тыс. рублей, их сумма и составляет 1,3 млн рублей.
Куда подавать документы?
Собрали документы, сделали копии, что дальше? В территориальном УФМС отдайте специалисту заполненную декларацию 3-НДФЛ с ксерокопиями. Можно переслать ее ценным письмом почтой России. Важный нюанс — подавать бумаги в том же году, когда купили квартиру, нельзя. Нужно подождать год.
Есть еще два варианта подачи заявления на возврат. Первый — заполнение заявки на налоговый вычет на квартиру в личном кабинете на портале налоговиков. Второй вариант предусматривает подключение работодателя и получение зарплаты в полном объеме, без отчисления НДФЛ. В первом случае подготовленные бумаги отсканируйте и прикрепите к декларации. Саму 3-НДФЛ можно заполнить онлайн в специальной программе. Проверка бумаг длится около 3 месяцев, потом вы получите уведомление, подтверждающее право на вычет, или мотивированный отказ. При положительном решении через 30 дней после извещения на указанный вами счет придут деньги.
Получить вычет по месту работы немного проще. Заполнять 3-НДФЛ не надо, ждать целый год тоже. Бухгалтерия не будет выплачивать вам налоговый вычет. Они просто перестанут высчитывать НДФЛ, пока номинальная сумма не будет выбрана. Чтобы получать деньги этим способом, отправьте в налоговую заявление на уведомление о праве на вычет. Приложите копии подтверждающих документов. Можно это сделать лично, можно онлайн в личном кабинете на сайте. Через 30 дней вы получите искомое уведомление, которое и отнесете работодателю.
Если по окончании года сумма вычета не будет исчерпана, надо заново писать заявление налоговикам. Копии документов второй раз не подаются. Налоговый инспектор может потребовать оригиналы документов, чтобы сравнить их с копиями. Будьте готовы их предъявить.
О размерах имущественного вычета
Существует два вида имущественных вычетов. Первый – за покупку жилой недвижимости при осуществлении оплаты собственными средствами. Второй вычет выплачивается на проценты по ипотечному кредиту, если расчет производился с привлечением средств банка.
Размер налогового вычета на покупку недвижимости – 13% от общей стоимости жилья. Максимальный лимит к расчету – 2 млн. рублей. То есть, налогоплательщик может получить возврат только с затраченных 2 млн. рублей, даже если квартира или дом стоит дороже. Таким образом, максимальный размер имущественного вычета составляет 260 000 рублей.
Если жилье приобреталось в ипотеку, налогоплательщик также имеет право на получение налогового вычета с уплаченных процентов. Максимальная сумма для вычета по ипотечным процентам – 3 млн. рублей.
Ограничения на получение вычета
Есть несколько ограничений, которые помешают получить вычет при покупке квартиры:
- Как мы уже упоминали, отсутствие официального дохода с уплатой налогов является причиной, по которой нельзя получить сумму, равную подоходному налогу, от государства.
- Покупка квартиры у близкого родственника. Даже если сделка оформлена по всем правилам, при такой купле-продаже вычет не положен. Важно! Обычно имеются в виду кровные родственники, а если, например, это кто-то из семьи жены или мужа, с точки зрения закона уже появляются основания для получения вычета.
- Отсутствие документов, которые подтверждают покупку квартиры и вступление в право собственности.
- Ранее покупатель получал имущественный вычет. Государство дает возможность воспользоваться имущественным вычетом только один раз.
Можно ли получить весь вычет сразу?
Теоретически — да. Но, как мы уже сказали выше, в практике работы российских налоговых инспекций стандартный временной интервал, в рамках которого идут все налоговые операции, — год. Поэтому, чтобы рассчитывать на получение имущественного налогового вычета в сумме, равной максимуму, что дает закон, гражданин должен иметь большую зарплату. Достаточную, чтобы НДФЛ в размере 13%, перечисляемый с нее, превышал или был равен 260 тыс. руб. (для основной расходной базы). Несложно посчитать, что нужный размер годовой «получки» в этом случае — 2 млн руб. (или около 167 тыс. руб. в месяц). Но это касается лишь основной расходной базы.
Если речь идет о возврате НДФЛ за счет уплаченных банком процентов, то получить можно только ту сумму, которая исчисляется, исходя из фактических платежей в адрес кредитно-финансовой организации в течение года. То есть, если гражданин взял в банке 1,5 млн руб. под 10% годовых на 30 лет, то при условии аннуитетных (равномерных) платежей он будет платить банку примерно 13,5 тыс. руб. ежемесячно, или примерно 162 тыс. руб. в год. Сразу получить 390 тыс. невозможно. Вернуть реально только 13% от суммы, уплаченной фактически, то есть порядка 21 тыс. руб. Это логично: вполне возможен вариант, при котором гражданин погасит ипотеку досрочно, и при этом суммы процентных платежей банку могут и не дойти до 390 тыс. руб.
Вычет и долевая собственность
Обращение к формулировкам ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты», что имеется в НК РФ, позволит нам ответить на еще один дискуссионный вопрос. Звучит он так: «Как правильно «делить» выплату по НДФЛ, если квартира оформлена на нескольких человек в совместную или долевую собственность?» Есть ли вообще у «долевиков» право на имущественный налоговый вычет?
По второму вопросу ответ однозначен: да. Не имеет никакого значения, владеет ли человек недвижимостью единолично или же с кем-то. Ответ на первый вопрос зависит от того, о какой форме собственности идет речь. Совместное и долевое владение — это не одно и то же. В первом случае у квартиры отсутствует процентное «размежевание». Во втором каждый человек имеет оформленную де-юре долю, исчисляемую конкретной цифрой.
Если квартира в совместной собственности, то расходная база определяется как процент от суммы сделки, конкретное значение которого определяют владельцы недвижимости, договорившись между собой. А если не получится найти компромисс — то через суд. Предоставление имущественного налогового вычета — вопрос, где фигурируют порой значительные цифры, и не всегда владельцам недвижимости удается договориться. В случае «деления» расходной базы по расходам на квартиру согласно правилам, актуальным для совместной собственности, к документам, подаваемым в ФНС, также прилагается заявление о добровольном перераспределении долей, подписанное всеми владельцами недвижимости.
Если речь идет от втором варианте, процент вычисляется, исходя из фактической доли во владении квартирой. Например, если недвижимость была куплена за 3 млн, а одному из собственников принадлежит 40%, то он вправе получить выплату, исчисляемую по базе, равной 1 млн 200 тыс.
Кому и сколько раз можно воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья
Заявить право на вычет могут только резиденты Российской Федерации, регистрирующие недвижимость. При этом обязательное условие — наличие доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%. Сумму дивидендов уменьшать на имущественные вычеты нельзя.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! ИП-упрощенцы или ИП, применяющие ПСН, а также ИП-вмененщики (до 01.01.2021) при отсутствии других доходов кроме как от предпринимательской деятельности вычетами воспользоваться не могут по объективным причинам: база по НДФЛ у них не формируется, поэтому применять вычеты просто не к чему.
Вычетом могут воспользоваться родители (в т. ч. приемные), опекуны и попечители, если они приобретают недвижимость и оформляют ее на детей в возрасте до 18 лет. Впоследствии эти дети смогут претендовать на имущественный вычет по НДФЛ уже применительно к собственным доходам, а для родителей часть вычета или полностью вычет считается использованным.
Вычет не доступен, когда:
- жилье приобретается у взаимозависимого лица, например у близкого родственника;
- расходы на приобретение жилой недвижимости понесены третьими лицами либо за счет маткапитала или госсубсидий.
Итак, жилье приобретено, расходы понесены, право собственности оформлено — все условия плательщиком НДФЛ для получения вычета соблюдены. Далее можно пойти двумя путями. Расскажем о каждом из них подробнее.
Разъяснения для супругов
Больше всего вопросов с неполным использованием права на вычет возникало при приобретении квартиры в долевую или совместную собственность. Ранее если квартира оформлялась на мужа и жену, то каждый из них получал налоговый вычет пропорционально своей доле. К примеру, в приобретенном жилье одна четверть принадлежала мужу, три четверти — жене. Следовательно, он получал налоговый вычет в размере 500 тыс. руб., она — 1,5 млн руб. То есть фактически совокупный вычет составлял 2 млн руб. на двоих, а остальная сумма сгорала.
Есть еще один нюанс. Квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов, вне зависимости от того, на кого она оформлена. Считается, что деньги платились из общего семейного бюджета, соответственно, право на налоговый вычет имеют оба супруга в пределах обозначенной выше суммы. При этом если официальный заработок и, соответственно, размер выплачиваемых денег у одного из супругов невелик, то первый может написать заявление о сокращении своей доли налогового вычета вплоть до 0% и увеличении вычета жены (мужа) до 100%. Но далее начинались разночтения. Минфин РФ считал, что таким образом оба супруга воспользовались своим правом на возврат НДФЛ из бюджета и больше претендовать на налоговый вычет не могут. А, к примеру, управление ФНС Москвы придерживалось противоположной точки зрения.
В принятом федеральном законе расставлены точки над «i». Как говорится в пояснительной записке, «участник общей долевой или общей совместной собственности, не обратившийся лично в налоговый орган за получением указанного вычета при приобретении имущества в общую долевую или общую совместную собственность, сохранит право на получение имущественного налогового вычета по другому объекту в полном объеме».
При каких условиях можно получить вычет
Расходы, которые принимаются налоговой к вычету:
- оплата по договору купли-продажи жилой недвижимости (в том числе доли, части);
- оплата по договору долевого участия в строительстве;
- покупка материалов для отделки (если в договоре на приобретаемую квартиру указано, что она передается без отделки);
- оплата работ по отделке (при наличии соответствующего пункта в договоре на приобретаемую квартиру).
Важно знать: Как получить налоговый вычет за ремонт квартиры или дома
Факта покупки не достаточно, необходимо подтвердить, что:
- право на вычет не было использовано до 2014 года;
- максимальная сумма вычета за покупку 2 млн. не использована полностью.
Имущественный вычет при совместной покупке супругами
Если недвижимость покупается супругами, то «по умолчанию» (при отсутствии брачного договора) она признается их совместной собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ).
Следовательно, оба супруга являются покупателями объекта. В данном случае неважно, на кого он оформлен, и кто фактически производил оплату.
Поэтому право на имущественный вычет в пределах 2 млн руб. имеет каждый из супругов. Распределение вычета между ними производится или «по факту», если покупатели вносили деньги по отдельности, или на основании совместного заявления.
Имущественный вычет обычно делят так, чтобы использовать его максимально эффективно. Т.е. тот из супругов, который получает больший доход, и берет на себя основную часть вычета.
Однако ипотека часто выплачивается в течение длительного периода, и ситуация с доходами может поменяться. Можно ли в этом случае изменить доли супругов в вычете?
Специалисты Минфина разъясняют следующее:
- В части затрат на покупку самого объекта распределение долей изменить нельзя (письмо Минфина РФ от 10.2017 г. N 03-04-07/71600).
- Распределение «процентного» вычета может быть изменено по желанию супругов (письмо Минфина РФ от 10.2017 г. N 03-04-07/71589).
Чиновники объясняют разность подходов тем, что имущественный вычет по процентам обычно используется в течение более длительного времени, чем по основной сумме покупки.
Кто может претендовать на получение вычета?
Чтобы налогоплательщик мог воспользоваться льготой, должны быть выполнены следующие требования:
- Дом оформлен в собственность и имеет статус жилого объекта;
- Покупатель является налоговым резидентом РФ и платит НДФЛ;
- Недвижимость находится на территории России;
- У покупателя есть документы, подтверждающие расходы на приобретение дома;
- Продавец не относится к числу близких родственников покупателя;
- Налогоплательщик ранее не получал вычет или у него имеется неиспользованный остаток.
Кто имеет право на получение вычета
Для того, чтобы иметь право на возврат налогов от государства, даже при соответствующих расходах, нужно чтобы эти налоги были уплачены. В противном случае возвращать будет нечего. В нашем случае это значит, что человек должен иметь доход (заработную плату) с которого удерживается подоходный налог или НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
Есть налоги — есть налоговый вычет. Нет налогов — забудьте про вычеты.
К категориям граждан, которые не могут воспользоваться подобными льготами относятся следующие группы:
- пенсионеры;
- студенты;
- безработные;
- мамы в декрете;
- прочие лица, получающие различные пособия;
Дело в том, что весь доход, ими получаемый не облагается налогом.И на руки они получают всю сумму целиком.
За какие расходы положена компенсация
В НК предусмотрено несколько типов компенсаций:
- имущественные (при продаже недвижимости, которая была в собственности меньше минимального срока владения, указанного в ст. 217.1 НК РФ; при продаже иного имущества (кроме ценных бумаг), которое было в собственности меньше трех лет; при приобретении жилья (долей в нем), земельного участка, предназначенного для строительства жилья или на котором уже построено жилье; вычет при изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимости);
- профессиональные (индивидуальным предпринимателям; нотариусам, адвокатам и иным лицам, занимающимся частной практикой; налогоплательщикам, выполняющим работы (оказывающим услуги) по гражданско-правовым договорам; налогоплательщикам, получающим авторские вознаграждения);
- стандартные («на себя» некоторым категориям физлиц; на детей родителям и их супругам, усыновителям, приемным родителям и их супругам, опекунам и попечителям);
- социальные (расходы на благотворительность, обучение, лечение, добровольное личное страхование, добровольные взносы на пенсионное обеспечение (страхование), добровольное страхование жизни, дополнительные взносы на накопительную часть пенсии, прохождение независимой оценки своей квалификации, дорогостоящее лечение, обучение своих детей);
- возврат за убыточные манипуляции с ценными бумагами, ущерб от членства в инвестиционных союзах и заключенных сделок;
- инвестиционные (вычеты на прибыль, полученную в налоговом периоде от продажи (погашения) ценных бумаг, обращающихся на ОРЦБ, находившихся в собственности более трех лет; вычеты по индивидуальному инвестиционному счету предоставляются либо в размере фактически внесенных на этот счет средств в налоговом периоде).
Дополнительные бумаги
Могут потребоваться и другие документы для оформления права на вычет:
- При приобретении жилья супругами, состоящими в официальном браке, нужно написать заявление о том, как будет распределен вычет между ними, а также приложить копию бумаги, подтверждающей заключение брака.
- Если документация сдается родителями несовершеннолетнего собственника, необходимо приложить копию его свидетельства о рождении и заявление о разделении вычета на доли, если у родителей также есть доли в подразумеваемом имуществе.
- Если вычет оформляется на частное строительство, нужно принести квитанции об оплате строительных материалов. В ИФНС подаются копии этих квитанций.
Компенсация может быть возвращена от суммы ремонта и отделки, если граждане приобрели квартиру только с черновой отделкой или без таковой. В инспекцию при этом подается договор, заключенный с ремонтниками, в котором указаны стоимости работ, а также прикладываются чеки об оплате материалов для ремонта. Вычет не учитывает покупку сантехники, мебели, бытовой техники.
Обязательно указание ИНН и реквизитов счета в банке при заполнении декларации и заявления, так как по этим реквизитам налоговая инспекция будет перечислять средства.