Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на самовольную постройку в суде.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Судебный способ признания права на самовольную постройку
Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть признано судом за осуществившим постройку лицом при соблюдении следующих условий:
- если вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство, и Вы имеете право строить здания (например, Вы являетесь собственником или арендатором земельного участка);
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки;
- если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Также судебная практика исходит из того, что если Вы никогда не обращались за разрешением на строительство и актом на ввод в эксплуатацию, то право собственности на объект самовольного строительства за Вами не признают.
Для признания права собственности на самострой в судебном порядке нужно получить целый ряд документов:
- Техническое заключение состоящей в СРО проектной организации о конструктивной безопасности здания;
- Получение градостроительного плана земельного участка, на котором находится самовольная постройка;
- Разрешение на строительство или документальное подтверждение о попытке получить его;
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства при реконструкции.
Важно! Очень часто в процессе рассмотрения вопросов о признании права собственности на самовольную постройку суд запрашивает дополнительные согласования и экспертные заключения.
Как признать право собственности на самовольную постройку в суде?
На основании вышесказанного можно сделать вывод, что для признания права собственности истец должен представить в суд документы, доказывающие, что строение находится в пределах его земельного участка истца, соответствует строительным, градостроительным, инженерным, санитарно-техническим и пожарным нормам, интересы соседей и других лиц не нарушаяются.
Для признания права собственности на самострой следует обращаться в суд только в случае невозможности получить правоустанавливающие документы на возведённое строение в нормативно установленном для этого порядке. Верховный Суд РФ указал, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав, в целях обхода норм регистрации объектов недвижимости.
Признать право собственности можно не только на возведённое с нуля строение, но и на реконструированное. Однако это правило не распространяется на перепланировки и переустройства строений.
Например, если вы пристроили к своему дачному домику пару комнат, можно обратиться с иском в суд о признании права собственности на дом целиком, а не только на новые помещения. Но если вы просто поставили несколько перегородок и из двух комнат у вас появилось четыре, это не будет считаться реконструкцией.
Верховный Суд РФ ранее разъяснял, что отсутствие разрешения на строительство не может быть принято судом, рассматривающим дело, в качестве основания для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Задачей суда является установить, предпринимал ли инициатор строительства надлежащие меры к его легализации, например, получал ли разрешение на строительство, пытался ли ввести здание в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче необходимых документов.
Иск будет подлежать удовлетворению, если суд установит, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию. Только отсутствие данных документов препятствует регистрации, больше никаких нарушений судом не установлено.
Будьте внимательны, непредставление при подаче иска документов, подтверждающих что вы принимали меры по получению разрешений на строительство, по вводу строения в эксплуатацию, является основанием для оставления вашего иска без движения. Об этом судья вынесет определение, в котором назначит срок для исправления недостатков.
Какие объекты не признают самостроем
Положения ст. 222 ГК РФ применяются только к недвижимому имуществу — объектам (включая незавершенное строительство), прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Временные сооружения (торговые модули, павильоны, навесы, временные сараи, ангары и пр.) не попадают под действие данной нормы.
Не распространяются положения указанной статьи и на перепланировку и переустройство, в результате которых не создается новый объект. Создание нового объекта – это изменение индивидуальных характеристик строения (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления № 10/22).
Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и, следовательно, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016).
Не относятся к категории самовольных построек, согласно п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ, частные дома, возведенные на землях для ИЖС, строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах, жилые строения на дачных и садовых участках, если:
- права на объект зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
- собственник владеет землей под постройкой на законных основаниях;
- параметры объекта соответствуют установленным нормам застройки данного участка и законам.
Внесудебный порядок легализации самовольной постройки
Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен через органы местного самоуправления.
Многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной постройки, могут быть устранены без обращения в суд.
Так, если земля, на которой возведен объект, для этого не предназначена, то можно попробовать перевести ее в иную категорию. Целевое назначение земельного участка может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 ЗК РФ). Причем, факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении назначения земли. Если целевое назначение участка удастся изменить и построенный объект будет соответствует таким изменениям, то он перестанет быть самовольной постройкой.
Судьба постройки, осуществленной без необходимых разрешений, аналогична. По общему правилу, перед началом строительства необходимо получить разрешение, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает принимать данные решения позже. Уполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения и после того, как строительные работы начаты.
Что касается разрешения на ввод строения в эксплуатацию, то без разрешения на строительство (когда это разрешение необходимо) его получить довольно сложно. В подавляющем большинстве случаев, чиновники на местах отказывают в выдаче данного документа.
Если муниципалитет отказывает в выдаче разрешительных документов, владельцу самостроя придется обращаться за легализацией строения в суд.
Какова судебная практика по данному вопросу
Изучение судебной практики по категории дел, связанных с самовольным строительством, произведено Верховным Судом Российской Федерации совместно с отделениями этого ведомства в республиках, краях и областях.
Согласно ст. 222 ГК РФ за самостроем закрепляется определенный правовой режим, при некоторых обстоятельствах подобное строительство можно ввести в гражданский оборот. Также законом урегулированы различные правоотношения: административные (при несоблюдении норм земельного законодательства, которые определяют условия отведения участка под постройку) и частные.
При рассмотрении подобных дел, суды берут на вооружение Конституцию РФ, Гражданский, Градостроительный, Земельный, а также Жилищный кодекс РФ и другие.
Основные пункты статьи
В ст. 222 ГК РФ в новой редакции предусмотрено 4 пункта, в каждый из которых включены ещё подпункты. Здесь говорится:
- О том, что относится к самовольной постройке по ГК РФ, какие здания и сооружения попадают под признаки самостроя, какие здания и сооружения могут быть признаны законными постройками;
- О том, какие постройки не попадают под признаки самовольно возведённых зданий;
- Порядке обнаружения такие строений, ответственности за их сокрытие, сносе;
- О законном порядке признания имущественного права на самостоятельно возведённое строение, в каких случаях это может быть осуществлено;
- О тех лицах и государственных органах, которые принимают решения о сносе таких строений или выдают разрешение о признании имущественного права законным;
- О том, как и кем устанавливаются сроки для добровольного снова самовольной постройки.
Как определяют самовольную постройку?
В качестве первого признака объекта можно назвать строительство на площади, не отведенной для такого рода задач по правилам, которые были предусмотрены в нормативных и других законодательных актах. Даст разъяснения и комментарии о признании права собственности на самовольную постройку практика юристов. Строение будет считаться воздвигнутым на наделе, не отведенном для данных задач, если сооружение производилось с нарушением порядка мотивированного использования либо наперекор порядку разделения.
Второй признак — возведение строения (недвижимого имущества) без получения на это действие необходимых законодательством разрешений. Для проведения работ должно быть в наличии разрешение на стройку дома либо другого сооружения. В Градостроительном кодексе, в частности в 51 статье, можно ознакомиться с данной документацией и узнать порядок признания права собственности на самовольную постройку.
Подача заявления в суд
Если цена постройки варьируется в пределах пятидесяти тысяч рублей, то заявление можно подать суду по месту возведения здания.
Вместе с заявлением, в суд подаются:
- Сводка, подтверждающая право на землю.
- Бумаги из Бюро технической инвентаризации либо акт обследования – для доказательства наличия постройки.
- Документы, подтверждающие отсутствие фактов, которые препятствуют получению права на строение.
- Бумаги, подтверждающие попытку получения разрешения на постройку.
- Квитанции об уплате государственной пошлины.
- Копии обращения с указанием количества участвующих в процессе (ответчик, свидетели, третьи лица).
После изучения заявления и всех документов, суд примет взвешенное решение по просьбе физического или юридического лица.
Как осуществляется ликвидация самостоятельной постройки?
Как правило, снос постройки, возведенной самовольно, осуществляется двумя методами. В первом случае работы ведутся согласно решению суда. Правила установлены 222 статьей в п. 2. В согласовании с нормой, снос самостроя производится лицом, которое возвело постройку, или за его счет.
В двадцать втором пункте Постановления №10/22 определены категории лиц, которые вправе обратиться с заявлением. Добиваться устранения строений вправе:
- обладатели надела;
- владельцы территории;
- физические лица, чьи интересы нарушены возведением постройки;
- орган муниципальной власти, согласно общегосударственным нормам;
- прокурор, работающий в общественных интересах.
Старый и новый порядок регистрации прав на самовольное строение
Во времена строительства здания магазина действовал Закон РСФСР № 443-1 от 24 декабря 1990 г., который регулировал порядок обращения с собственностью. В отношении колхозов и иных предприятий было указано, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться переданным им его участниками имуществом, а также теми объектами, которые были ими приобретены в процессе своей хозяйственной и иной деятельности.
В те годы самовольными постройками могли признаваться только жилые дома, строительство которых вели граждане самостоятельно. В отношении нежилых помещений такого понятия не существовало, поэтому до 1995 г. невозможно было признать такой объект незаконной постройкой. Указанное разъяснено в постановлении, подписанном Президиумом ВАС РФ № 5698/2 от 25.09.2012 г.
Исходя из позиции, отраженной в Постановлении высших судов № 10/22, суды могут подтверждать наличие права собственности на объекты, возведенные до 1 января 1995 года, в отсутствии записи об их регистрации.
В январе 1995 г. вступила в силу часть 1 ГК РФ, которая содержала нормы о самовольной постройке. Согласно нормам Закона № 52-ФЗ о введении первой части ГК РФ в действие, положения данной части касаются тех правоотношений, которые возникли после вступления ее в законную силу.
Нежилое здание, ставшее предметом спора, было построено в 1967 г., следовательно, к нему не применимы нормы нового ГК РФ. Поэтому суд принял к руководству правила, прописанные ГК РСФСР в 1994 г.
Как следует из ст. 109 данного кодекса, предусматривалась возможность сноса незаконно построенных жилых домов и дач. В отношении нежилых зданий и сооружений старый кодекс такой нормы не содержал.
Однако в тот период действовало Постановление СНК № 390 от 22 мая 1940 г. Оно содержало перечень мер, в результате применения которых велась борьба с незаконными постройками в городах и поселках.
Например, пунктом 6 Постановления устанавливалась обязанность организаций остановить строительство, если стройка началась без получения надлежащего письменного разрешения. Кроме того, в течение месяца таким застройщикам необходимо было снести построенное, а участок земли вернуть в исходное состояние.
Если застройщик не выполнял данное требование, постройка сносилась коммунальной службой соответствующего исполкома. Ей оказывала содействие милиция.
Исходя из данных норм, суд указал, что снести постройку можно было при наличии нескольких условий:
- строительство находилось на начальной стадии;
- застройщику поступило письменное требование от исполкома о сносе строения.
Исковые требования
Основные:
— о признании права собственности на самовольную постройку;
— о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Дополнительные:
— об установлении границ земельного участка.
Подробнее о рассмотрении таких споров см. материал «Спор об установлении границ земельного участка (об установлении местоположения границ земельного участка) (на основании судебной практики Московского областного суда)»;
— об обязании передать/выделить в собственность земельный участок;
— об обязании ответчика не чинить истцу препятствий в пользовании спорным строением;
— о выделе доли жилого дома/части жилого дома;
— о разделе/реальном разделе жилого дома/домовладения;
— о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии;
— об установлении порядка использования объекта;
— об установлении юридического факта (например, владения, вступления в наследство и т.д.);
— о прекращении права долевой собственности;
— о прекращении права собственности на дом, ранее существовавший на земельном участке.
Примечание. Обращаем внимание, что Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ в ст. 222 ГК РФ, которая регулирует вопросы, связанные с самовольными постройками, внесены существенные изменения, действующие с 04.08.2018. В частности:
— изменилось понятие самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
— предусмотрен случай, когда здание, сооружение или другое строение не могут быть признаны самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
— введен запрет на использование самовольной постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ);
— уточнены условия, при одновременном соблюдении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
— предусмотрена возможность не только сноса самовольной постройки, но и ее приведения в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования) (п. 2 ст. 222 ГК РФ);
— определена компетенция суда и органов местного самоуправления по вопросам принятия решений о сносе самовольной постройки, решений о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (п. п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ);
— установлен срок для сноса самовольной постройки и ее приведения в соответствие с установленными требованиями (п. 4 ст. 222 ГК РФ);
— определены правовые последствия приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями для лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) самовольная постройка, а также для лица, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена (создана) самовольная постройка (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями предусмотрены ст. 55.32 ГрК РФ, которая действует с 04.08.2018 (Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ). Снос самовольной постройки осуществляется в соответствии со ст. ст. 55.30 и 55.31 ГрК РФ, а ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном гл. 6 ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ).
Примечание. Данный материал написан на основании норм ст. 222 ГК РФ в редакции, которая действовала до 04.08.2018, с использованием судебной практики, основанной на ст. 222 ГК РФ в редакции, которая действовала до указанной даты.
Понятие самовольная постройка
Гражданское законодательство раскрывает понятие термина самовольная постройка.
Так в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ — это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Такие постройки сносятся, за исключением случаев, когда таковые признаются законными.
Самовольная постройка подлежит сносу лицом, которое его построило либо снос осуществляется за его счет.
А также снос может быть осуществлен органом, которое вынесло решение о таком сносе.
Самовольное строительство недвижимости в обход закона
Любовь к самовольному строительству домов в нашей стране большая.
Учитывая существовавшие ранее трудности и различные бюрократические препоны в получении земельного участка под строительство и оформление разрешительной документации, и граждане, и юридические лица нередко прибегали к способу, который сейчас имеет конкретное название «обход закона».
Самовольщики, сначала что-то строили/реконструировали без необходимой документации, либо получали земельный участок под один вид разрешенного использования.
Например, ИЖС, а по факту возводили офисное здание, а потом шли в суд и пытались все это узаконить – не сносить же!
При этом к гражданам суды общей юрисдикции были особенно благосклонны: ну, возвел, никому же не мешает, признаем за ним право собственности, хоть налоги платить будет.
Теперь ситуация резко изменилась.
С одной стороны, законодатель предпринимает действия по упрощению процедуры предоставления земельных участков под строительство и получения разрешительной документации, вводя четкую регламентацию, ответственность органов и должностных лиц и сокращая сроки, с другой, ужесточает правила по самоволкам.
Как узаконить самовольную постройку дома
По законодательству РФ признание постройки самовольной градостроительные и строительные правила должны быть установлены на дату возведения и действовать на дату ее выявления, которым она несоответствует. К тому же самовольной постройкой не признают строение, если ее собственник не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земли.
Отметим, что самовольная постройка — это объект недвижимости, построенный на земле, не предназначенной для строительства, либо построенный без необходимых разрешающих документов, с нарушением градостроительных норм. В таком случае самовольные постройки будут снесены согласно ст. 222 ГК РФ, однако, суд имеет право признания самовольной постройки законной, если участок земли находится в частном владении или в пожизненном пользовании.
Построив объект недвижимости, гражданин или юридическое лицо обязано узаконить самовольную постройку через суд или другие государственные организации. Обращение в юридическую фирму позволит узнать, как узаконить самовольную постройку дома, построенную на собственном участке. Здесь важно разобраться, не нарушались ли принципы строительства, и имеется ли право собственности или договор аренды на земельный участок, не нарушены ли права соседей.
Если гражданин произвел самовольную постройку на собственной территории, без разрешения на строительство, ему необходимо обратиться с исковым заявлением в суд, для того, чтобы избежать проблем с легализацией постройки. Судья рассмотрит заявление о сохранении самовольной постройки, и по итогам вы получите необходимое решение. Для этого, в суд должна быть предоставлена доказательная база в виде экспертиз, справок из различных государственных организаций. Есть такой важный момент: иск в суд будет принят, если застройщик в процессе строительства предпринимал попытки получить разрешение на строительство.