Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать или снять квартиру в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы сдать квартиру как физическое лицо по закону, необходимо заключить договор найма. Он заключается в письменной форме. После его необходимо зарегистрировать в расчетно-справочном центре Минска, либо, если речь идет о другом городе, в местной администрации. Подробно этот процесс расписан в 52-й статье Жилищного кодекса: «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений».
Как официально и правильно сдать квартиру в аренду?
В договоре нужно указать стоимость квартиры в месяц. Чтобы ее определить, вам необходимо изучить рынок недвижимости аренды, посмотреть стоимость арендных квартир в вашем районе и вывести средний ценник. Также на стоимость квартиры влияет расположение, наличие рядом метро, количество комнат, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники, срок найма. Можно обратиться в агентство недвижимости, где специалисты определят стоимость вашей квартиры в месяц, составят объявление и найдут вам квартирантов.
Также кроме личных и обязательных для заполнения данных можно подробно описать помещение, качество ремонта, что в квартире было, чего не было. После это поможет вам избежать спорных и конфликтных моментов.
Определение арендной ставки
Арендная плата должна быть адекватной и соответствовать классу предлагаемого квартиросъёмщику жилья. Если ежемесячная арендная ставка будет выше среднерыночной, то это приведёт к «простою» квартиры. А это не только упущенная прибыль, но и ежемесячные издержки из-за необходимости оплачивать коммунальные платежи. В противоположном случае недооценка своей квартиры тоже приводит к потере денег.
Первичным источником получения информации о ситуации на арендном рынке является осмотр тематических газетных изданий и интернет ресурсов. С их помощью можно прицениться и узнать примерную стоимость аренды на сегодняшний день.
Сравнивать свою квартиру с конкурентами следует по следующим основополагающим параметрам:
- район;
- транспортная доступность;
- количество комнат;
- площадь квартиры;
- состояние ремонта;
- наличие бытовой техники и мебели;
- срок аренды.
Каждый из этих факторов значительно влияет на качество жилья, а, следовательно, их обязательно следует учитывать при определении арендной ставке.
Возможность применения ИП УСН при сдаче в наём жилья при осуществлении нескольких видов деятельности
Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась — ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).
Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности — права на УСН нет.
Займитесь поиском жильцов
Этот процесс можно организовать по-разному.
- Вы можете самостоятельно искать будущего арендатора среди знакомых или на площадках в интернете. Общаться с ними по видеосвязи и обсуждать все вопросы напрямую. Показы, оформление всех необходимых документов и прочие вопросы может решать доверенное лицо.
- Доверенное лицо будет самостоятельно искать жильцов и принимать все решения. В данном случае между вами должно быть абсолютное доверие.
- Сдачу жилья в аренду вы можете поручить агентству недвижимости. В таком случае доверенное лицо должно подписать договор на услуги агентства. Можно присутствовать на показах и обязательно присутствовать на подписании договора с арендатором.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
«Бизнес становится абсолютно нерентабельным»
Налоговые новшества «суточники» приняли с большим волнением.
— Мы были все в стрессе. Слухи о том, что повысятся налоги, были, но как и насколько, никто не знал практически до дня подписания закона об изменениях. В налоговых инспекциях нам тоже никто ничего пояснить не мог. Думаю, что платить единый налог в $ 160 за одну квартиру в месяц вряд ли кто-то станет из «суточников»: это просто неподъемно, бизнес становится абсолютно нерентабельным.
Те, кто все же останется на едином налоге, должны будут заплатить его уже с 1 февраля. Налог нужно платить каждый месяц — из расчета 413 бел. рублей ($ 160) за одну квартиру. Если в работе квартир несколько, то сумма, подлежащая уплате, увеличивается исходя из количества квартир. Плюс, конечно, обязателен платеж в ФСЗН — порядка 150 бел. рублей ($ 58).
Увеличение налогов коснулось в том числе и самозанятых, желающих сдавать на сутки собственные квартиры. В 2021 году они платили порядка 140 бел. рублей ($ 54), в этом году обязательный ежемесячный платеж увеличился до 286 бел. рублей ($ 111). Несмотря на то, что самозанятым не надо платить в ФСЗН и вести кассу, такая занятость тоже не кажется им интересной и они переходят на сдачу квартир в долгосрочную аренду, говорит Ирина.
Тем более теперь, когда в стране заговорили о радикальных течениях и группировках. По словам арендаторов, участковые стали чаще проводить рейды по квартирам. Если обнаружится, что жилье сдается нелегально, владельцу грозит штраф. Согласно кодексу об административных нарушениях ст. 207 (сокрытие объектов налого-обложения) «в размере ста пятидесяти процентов от суммы налогов и других обязательных платежей, подлежащих уплате по сокрытому объекту налогообложения». И дело не только в рейдах: нередко в полицию обращаются соседи, которые недовольны шумом в арендуемой квартире.
Налоги за сдачу квартиры в аренду: ответственность за неуплату >>>
Можно обойтись и без регистрации в налоговой, если нотариально заверить договор о безвозмездном пользовании жилого помещения. В этом случае договоренность об оплате будет устной, а значит привлечь клиента за неуплату или порчу имущества на законных основаниях будет невозможно.
Налог на сдачу жилья в аренду минск
Разница в налогообложении между двумя видами аренды позволяет делать бизнес, передавая квартиру, арендованную на длительный период в субаренду посуточно. Эту возможность нужно предусмотреть в договоре аренды, иначе хозяин просто расторгнет его, обнаружив, что в квартире постоянно меняются жильцы, которые хотят снять квартиру на сутки в Минске.
На территории РБ с дохода, полученного от сдачи в наём жилых помещений, взимается налог на аренду квартиры. Зарегистрировав договор найма, юрисконсульт расчётно-справочного центра высылает копию договора в налоговую инспекцию, а арендодателю сообщает о необходимости до начала действия договора явиться в налоговую для постановки на учёт. После чего владелец арендуемой квартиры становится налогоплательщиком.
Пакет документов для регистрации в государственных органах
Для официальной регистрации факта аренды, необходимо предоставить следующие документы:
- заявление от собственника или другого лица, имеющего права на жилье;
- паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
- техническая документация квартиры;
- право собственности;
- письменное согласие всех собственников на сдачу жилья;
- договор найма в трех экземплярах.
После этого необходимо зарегистрироваться в налоговой инспекции. В налоговую необходимо предоставить:
- паспорт;
- договора аренды, копия;
- техпаспорта объекта, копия;
- лицевой счет, выписку;
- разрешение прописанных на сдачу жилья в аренду.
Преимущества и недостатки бизнеса
Владельцы квартир никогда не будут задумываться о том, где заработать деньги. Бизнес на сдаче недвижимости процветает всегда. Но, как и любое дело, оно имеет массу преимуществ и немного недостатков. Начнем с преимуществ:
1. Прибыльность. Сдавать недорогие квартиры на сутки в Минске будет значительно прибыльнее, нежели на месяц, если подойти ко всему грамотно.
2. Удобство. Подписывая долгосрочный договор на проживание, владелец квартиры уже не имеет права выселить жильцов до окончания действия «контракта». Посуточная сдача не «навешивает» на человека подобных обременений, поскольку в жизни бывают разные ситуации, когда срочно требуется пустая квартира.
3. Актуальность. Приезжие люди в первую очередь рассматривают номера в отелях. Но они, как правило, стоят довольно дорого. Не все могут потратить за одну ночь такую сумму. Жилье посуточно обходится дешевле, при этом в распоряжении жильцов целая кухня, санузел и комната.
Таким образом, кажется, что арендный бизнес — действительно выгодное дело, приносящее стабильный доход, при этом не занимающее много свободного времени.
Рассмотрим, какие «подводные камни» он таит в себе.
1. Нет гарантий. Чтобы обеспечивать максимальную заполняемость, человеку придется искать клиентов и «рекламировать» свое жилье.
2. Хлопоты. После отъезда жильцов владельцу придется убирать квартиру, либо нанимать для этого персонал. Бывает, что люди небрежно пользуются техникой, пачкают мебель или ломают ее. Нужно быть готовым к тому, что периодически придется делать косметический ремонт.
3. Ответственность. В квартире должны быть исправные все электроприборы и розетки, поскольку владелец несет ответственность за безопасность жильцов.
Какие документы нужны?
Разобраться с документами в этом вопросе просто. Собственнику потребуется заключить с арендатором договор найма. Для этого в него вносят паспортные данные обеих сторон. Подтвердить собственность на квартиру можно, показав потенциальному жильцу специальный документ.
Договор заключается в трех экземплярах. Последний — заверяют в рассчетно-кассовом центре. Не нужно игнорировать составление договора, даже если квартиросъемщик просит этого не делать. Дело в том, что к владельцу апартаментов может нагрянуть налоговая, если бывший жилец решит пожаловаться в соответствующие органы. Но эта ситуация не так страшна, как обман со стороны съемщика. Сняв квартиру, человек может попросту не заплатить, а арендодатель не сможет доказать факт оказания услуги. Без договора его не будут слушать ни в одной инстанции.
Помимо этого, в Минске изменилась налоговая ставка для держателей арендного бизнеса. Теперь отсутствует фиксированный налог, а собственники оплачивают лишь деньги за количество комнат. Также на размер налога влияет местоположение апартаментов в городе. Расположение в первой зоне затребует от предпринимателя 32,5 рублей, а в пятой — всего 18,5 рублей.
Если я предлагаю квартиру в аренду, что указать при подаче объявления?
- Ценовые пожелания — сколько арендаторам придется платить ежемесячно, а также требуется ли залог (депозит). Адекватная практика рынка недвижимости — взимать депозитный платеж в размере ежемесячной стоимости.
- Коммунальные — какой их средний размер по месяцам. Арендаторам может быть интересно ознакомиться с платежками в теплое и холодное время года. Это поможет не только планировать бюджет, но и принять решение об аренде.
- Аренда по договору или без — уточните это, чтобы арендатор оценил вашу серьезность. Кому-то договор не нужен, кому-то нужен, но все же правило хорошего тона — всегда заключать официальный договор. Для собственника это — гарантия того, что ничего плохого с квартирой не случится.
- Клопы, тараканы, соседские дети, другие непредвиденные моменты — все это необходимо уточнить, чтобы арендаторы не столкнулись с неожиданным дискомфортам сразу после внесения платежа. Аренда — это не продажа, если что-то не понравится — арендаторы съедут. Для собственника подобное означает значительные затраты времени.