Порядок осуществления строительства (реконструкции)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок осуществления строительства (реконструкции)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.

Этапы согласования работ

После получения заявленияархитекторы выезжают на место для составления проекта, который должен соответствовать не только техническим, но и предусмотренным законом санитарным и противопожарным нормам.

После подготовки специалистами проект для реконструкции утверждает городской отдел архитектуры, а затем местная санэпидемстанция иМЧС.

В случае внесения изменений в систему отопления, освещения, газо- и водоснабжения необходимо получить одобрение от всех этих коммунальных служб. Следующий этап связан с получением акта выполненных работ, который оформляется жилищной комиссией и подписывается главой администрации города.

Пакет подготовленных документов и заявление на выдачу согласия отправляют в муниципальный орган, который выдаёт разрешение для реконструкции здания или запрещает её.

В случае получения отказа можно устранить недостатки и начать процесс заново.

Порядок узаконивания реконструкции дома в 2022 году

Планируя узаконить реконструкцию жилой недвижимости, важно знать, что процедура для частного дома в Москве имеет индивидуальные особенности. Данные мероприятия связаны с изменением параметров дома: этажности, площади, инженерно-технических систем.

Рассмотрим, какие этапы необходимо пройти, чтобы узаконить реконструкцию, в том числе изменение конфигураций дома с увеличением площади.

• Подача правоустанавливающих документов на объект и уведомления о проведении реконструкционных работ с приложением схему СПОЗУ на специальном уведомительном бланке.

• Ожидание ответа от органов местной власти.

При получении утвердительного ответа владелец может приступать к строительству.

В случае отказа, необходимо устранить недочёты, которые привели к отрицательному результату и повторно подать уведомление. После окончания строительных работ, собственник объекта должен уведомить администрацию о завершении реконструкции и предоставить новый техплан объекта. Все обновлённые данные фиксируются в Росреестре.

Этапы узаконения реконструкции нежилого здания

Процедура согласования в Москве проводится в следующей последовательности:

• Владелец объекта должен заказать техплан постройки.

• В архитектурный отдел следует подать заявление и технический план для реконструкции строения.

• После обработки заявления, специалист выезжает на объект для проведения кадастровых работ и составления проектной документации, которая должна строго соответствовать противопожарным, техническим и санитарным нормам.

• Утверждение проекта для реконструкции городским отделом архитектуры, МЧС, коммунальными службами.

• Комплект документов и заявление необходимо предоставить в орган муниципального управления, который выдаёт разрешение.

• В случае получения отрицательного ответа следует устранить недостатки и подать пакет документов заново.

Этапы проведения реконструкции

Процесс проведения реконструкции здания принципиально ничем не отличается по процедуре от нового строительства. Весь процесс проходит те же стадии:

1. Предпроектные и финансовые обоснования;
2. Получение ГПЗУ;
3. Сбор исходно-разрешительной документации;
4. Проведение инженерных изысканий, куда, помимо геологических, геодезических, экологических, археологических и прочих изысканий входит в обязательном порядке комплексное техническое обследование здания;
5. Разработка проектной (Стадия П) и рабочей (Стадия Р) документации;
6. Получение положительного заключения экспертизы;
7. Получение разрешения на строительство;
8. Непосредственно сами строительно-монтажные работы по реконструкции объекта;

9. Сдача объекта в эксплуатацию.

Ответственность за незаконную реконструкцию

Согласования реконструкции объектов капитального строительства получить необходимо и обязательно, в противном случае предусмотрены штрафные санкции на законодательном уровне. Размер штрафа отличается для физических и юридических лиц, рассчитывается из учета прожиточного минимума. Кроме того, если присутствуют факты повторного нарушения, то сумма наказания увеличивается.

Данные штрафы актуальны, если было зафиксировано проведение строительных работ без уведомления о начале их осуществления. Другие типы нарушений, когда нет соответствующей документации или не выдано разрешение на реконструкцию нежилого дома караются штрафами в большем размере.

В некоторых случаях может быть приостановлена деятельность предприятия до 3 месяцев с наложением штрафов и обязательств по исправлению ситуации.

Если в процессе реконструкции планируется увеличение площади, необходимо дополнительно взять разрешение в БТИ. Для этого нужно пригласить техника, который произведет необходимые замеры и проведет экспертизу о возможности реконструкции. Важно не допустить переноса несущих стен и перекрытий без разрешения. Это создает опасную ситуацию для всех, кто находится в здании. Особенно это важно, если речь идет о жилом доме.

Если вы запланировали дополнительные пристройки, их необходимость придется обосновать. Это может быть веранда или отдельное помещение под хозяйственные нужды. Если речь идет о многоквартирном доме и предприниматель хочет достроить коммерческое помещение, это отразится на инвентаризационной стоимости всего здания. Налоговая служба расценивает подобные действия как нарушение налоговой дисциплины, что не считается допустимым.

Документы для реконструкции

Итак, когда план готов, можно приступать к формированию пакета документов, в который входит:

1. Заявление на реконструкцию частного дома;
2. План реконструкции, с техническим заданием;
3. Текущий план здания;
4. Выписку ЕГРН;
5. Паспорт гражданина РФ собственника дома;
6. Документы, подтверждающие собственность земли и дома;
7. Если дом в паевом владении, то официальное, заверенное согласие всех дольщиков на реконструкцию;
8. Градостроительный план земельного участка;
9. Схема планировочной организации земельного участка с обозначениями места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
10. Справка из БТИ;
11. В каждом территориальном округе в архитектурном отделе могут потребовать дополнительные справки, специфические для конкретной местности, об этом администрация уведомит при оформлении документов.

Ответственность за произвольную реконструкцию

Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.

Согласно КоАП РФ ст.9.5,наказание для физических лиц, штраф от 2000 до 5000 рублей. При непрекращающемся строительстве штраф может накладываться неоднократно. Но это не самое суровое наказание. При незаконном строении, а реконструкция жилого дома без разрешающих документов, таковым является, могут возникнуть более тяжелые последствия, чем штраф. Например: при недоброжелательных соседях, которые могут подать в суд на владельца самостроя, за большую тень на их участке от строения, либо недопустимая близость к забору. В таком случае есть вероятность, что строение, по решению суда, обяжут снести самостоятельно или в последствии принудительно.

Регистрация после реконструкции дома

После завершения строительных работ выделяют два пути регистрации реконструкции: уведомительный и по дачной амнистии. В рамках уведомительного порядка подаётся второе уведомление в государственную администрацию, которое подтверждает завершение работ. По законодательству это уведомление должно быть подано не позже, чем через месяц после окончания реконструкции. Этот порядок касается как индивидуального жилищного строительства, так и домов, находящихся в дачном в посёлках и СНТ. При регистрации реконструкции путём подачи уведомлений важно помнить, что нарушение установленных нормативами отступов в 3 метра от границы соседнего участка, а также строительство без согласования с охранными зонами может помешать беспрепятственной регистрации.

Второй вариант регистрации — упрощённый, или дачная амнистия, которая продлена до 2026 года, предусматривает лёгкий порядок. Он рассчитан на регистрацию реконструкции и строительства как объектов ИЖС, так и дачных и садовых домиков. При регистрации по дачной амнистии не подают уведомление о начале строительных работ и об их окончании. Для регистрации нужно оформить требуемый пакет технических документации. Регистрация реконструкции по дачной амнистии также позволяет, не столкнувшись с проблемами оформить дом, построенный с нарушенными отступами. Это предусматривается, если владелец смежного земельного участка не против, а отступ более 1 метра, но менее 3.

Кто выдает разрешения на реконструкцию?

Помимо основного органа, непосредственно выдающего разрешение на реконструкцию, чтобы его получить придется пройти согласования в других инстанциях. Всего можно выделить три стадии получения разрешения.

1. Бюро технической инвентаризации – здесь выдают копию технического паспорта.
2. Градостроительный орган района или города – архитектурный отдел направляет специалиста для осмотра объекта, где будет проводиться реконструкция.
3. Отдел архитектуры муниципалитета – сюда подают все документы для рассмотрения и вынесения решения.

Дополнительно могут потребоваться согласования с коммунальными службами и другими инстанциями, если переделка затрагивает сферу деятельности таких организаций.

За разрешением нужно обращаться в орган, находящийся в том же районе, что и объект недвижимости. В Москве выдачей таких допусков занимается Мосгосстройнадзор. Регулируется реконструкция и выдача разрешений Градостроительным кодексом РФ и другими правовыми нормами. Но до обращения в Мосгосстройнадзор потребуется пройти согласования с указанными выше службами.

Потребуется собственнику и проект переделки, который составляют в проектной организации. Когда проект готов, надо провести экспертизу. Этим занимаются представители Мосгосэкспертизы. С положительным решением этого ведомства, а также остальными документами, следует обращаться за разрешением.

Точный порядок получения допусков к реконструкции и список органов, выдающих промежуточные или окончательные разрешения, зависит от расположения и вида объекта недвижимости. Хотя есть и обязательные структуры, куда придется обращаться:

• государственный или местный орган власти;
• московский Комитет по культурному наследию;
• комитет Мосстройнадзора и департамент строительства;
• техническая инспекция ОАТИ.

Как узаконить реконструкцию дома без разрешения?

Конкретные действия по узакониванию реконструкции зависят от вида и объема внесенных изменений. Провести процедуру можно в административном или судебном порядке. В первом случае легализация проводится до внесения изменений. Во втором – после реконструкции, проведенной без одобрения муниципалитета.

Если владелец недвижимости не уведомил власти, что планирует реконструировать частный дом, придется подавать исковое заявление в суд. Без узаконивания нельзя продать или заложить объект, а когда нарушения выявят, придется заплатить штраф или устранить результаты переделки. Перед судом главное – убедиться, что реконструкция не нарушает права совладельцев и соседей, требования к жилым помещениям и нормы закона.

Собственнику объекта недвижимости придется направлять иск о признании переделки законной. Физическое лицо подает заявление в суд общей юрисдикции:

1. Районный суд, когда стоимость реконструкции не более 50 тыс. руб.;
2. Мировой суд, если цена иска меньше 50 тыс. руб.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели обращаются в арбитражный суд. Судебное отделение должно находиться в том районе, где расположен реконструированный дом.

Процедура узаконивания через суд проводится в несколько этапов:

• подача запроса на легализацию в местную администрацию;
• получение отказа в узаконивании;
• подготовка документации на объект недвижимости;
• строительно-техническая экспертиза о соответствии переделки различным нормативам;
• написание и подача искового заявления;
• участие в судебном разбирательстве и получение решения.

Что такое реконструкция дома?

В соответствие с законодательством РФ реконструкцией признаются изменение ключевых параметров (этажности, высоты, объема, площади) всего здания или его частей:

• надстройка (в т.ч. мансард);
• расширение дома;
• утепление пола, стен и потолка;
• замена или установка нового инженерного оборудования;
• перестройка;
• ремонт и восстановление несущих стен.

Как правило, эти действия необходимы в случае износа объекта недвижимости. Полностью сносить старые несущие конструкции и возводить новые нельзя, допускается только ремонт существующих элементов.

Но при этом не требуется никакого разрешения в случае капремонта или перепланировки частного дома на своем участке. Поэтому перед началом строительных работ следует четко прояснить, к какому именно типу структурных изменений относятся дальнейшие монтажные мероприятия.

Капитальный ремонт подразумевает улучшение условий проживания и физических характеристик определенного помещения. Перепланировка объекта – это изменение конфигурации здания без добавления новых конструктивных элементов. А вот при реконструкции чаще всего появляются новые пристройки здания без изменения ключевых параметров дома:

• демонтаж или возведение новых этажей;
• изменение конфигурации, формы и размера здания;
• установка перегородок внутри дома (или их демонтаж);
• постройка крыльца и веранды;
• «прорубание» новых проемов для окон или дверей.

Реконструкция частного дома без разрешения

Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.

Как же быть? Исходные данные

• Есть индивидуальный жилой дом, часть помещения в котором – жилые, часть — нежилые
• Одно или несколько нежилых помещения переоборудованы (точнее, если выразиться юридически точно: реконструированы), преобразовавшись в жилые.
• Разрешение от администрации на такую реконструкцию, в силу ряда причин, получено не было

Технология узаконения самовольной реконструкции Рассмотрим процесс по этапам. Вообще, процесс этот – достаточно длительный, исключительно из-за того, что заявления граждан (как правило) рассматриваются администрацией в течение одного месяца. А таких заявлений будет несколько. Плюс потом еще – обращение в суд, в ходе чего будет проводиться экспертиза, что тоже отнимет примерно месяц времени.

Или – в холодное (летнее) помещение было проведено отопление, что превратило его из нежилого в жилое (что привело к увеличению жилой площади). Или – был оборудован подвал, не говоря уже о мансарде. При этом, несмотря на то, что внешне НИЧЕГО не изменилось, ибо все изменения были произведены ВНУТРИ здания, тем не менее, указанные действия будут являться реконструкцией и, соответственно, целесообразно будет оформить на них право собственности в судебном порядке. Без положительного судебного решения, если ранее не было получено соответствующее разрешение от администрации, узаконить реконструкцию не получится.

Получение разрешения на строительство и реконструкцию

Прежде чем получить разрешение на реконструкцию дома, документы должны соответствовать необходимым требованиям. Вначале необходимо обратиться в градостроительный орган при муниципалитете, который предварительно согласовывает такие строительные работы. Владельцу здания или квартиры понадобится:

• написать заявление с конкретной просьбой;
• подать план реконструкции, оформленный лицензированной фирмой;
• подробно описать то, что именно планируется выполнить;
• получить согласие всех членов семьи и сособственников;
• предоставить технический паспорт БТИ.

Дальнейшая процедура, по завершении которой выдается официальное разрешение на реконструкцию, документы предусматривает следующие:

• подтверждения права собственности/пользования недвижимостью;
• предварительное согласие местной администрации;
• извлечение, полученное в БТИ.

В зависимости от территориального округа список требуемых бумаг может отличаться. Время сбора всего необходимого может растянуться на многие месяцы. Для того чтобы получить все необходимые документы в сжатые сроки, достаточно обратиться в Компанию «Правовое решение», где работают опытные специалисты, хорошо знающие свое дело.

Похожие записи:

• Индексация пенсий и социальных выплат в 2023 году
• Из квитанций ЖКХ убрали страхование
• Диспансеризация 2023: какие годы рождения попадают