Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можем ли мы вернуть деньги с застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ
ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.
Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.
Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:
- допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
- позволяющие прекратить обязательства только через суд.
Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:
- прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
- застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
- качество построенного объекта не соответствует требованиям;
- новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
- соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.
В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:
- возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
- размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).
Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Отличие процедуры расторжения ДДУ с использованием эскроу-счетов
Можно сказать, что сама процедура расторжения договоров, когда оплата вплоть до 01.07.2018 г. вносилась напрямую на счет застройщика и когда стали применяться эскорт-счета, мало чем отличается вначале, но разница все-таки есть.
У дольщиков, использовавших в банках эскроу-счета, количество проблемных ситуаций, с которыми успешно справляются, не доводя дело до суда при расторжении ДДУ, намного больше. Но они лишены возможности получить неустойку от застройщика, потому что деньги находятся не на балансе девелопера.
Также разной можно назвать схему получения денег при расторжении договора. Что касается остального (права дольщиков, заключивших договор долевого участия по одной из схем, алгоритм процедуры), то все, практически, одинаково.
Порядок составления и отправки уведомления при одностороннем отказе дольщика от исполнения ДДУ
В ФЗ №214 не указана форма уведомления и допускается свободная трактовка. Но, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, документ должен содержать такие данные, как:
- информацию о застройщике и участнике долевого строительства;
- реквизиты договора (регистрационный номер, дата регистрации отражающего участие в долевом строительстве);
- основание, которое послужило причиной расторжения договора (требуется указать номер закона, статьи, пункта и подпункта);
- на отдельном листе полный расчет суммы, подлежащей к возврату (стоимость договора +размер неустойки);
- реквизиты банковского счета дольщика для перевода денег;
- дата отправки уведомления;
- опись вложенных документов.
Уведомление отправляется по почте заказным письмом. Дата его отправки, а не получения девелопером, является датой расторжения ДДУ.
Случаи, когда дольщик вынужден прекращать действие ДДУ в соответствии со ст.9 ФЗ № 214, он может обратиться в судебные органы для расторжения договора, если:
- Застройщик полностью прекратил или приостановил строительство объекта и есть подтверждение, что будут нарушены сроки сдачи дома в оговоренный срок.
- Застройщик изменил проектную документацию, которая касалась площади жилых/нежилых площадей в квартире, причем произведенные изменения составили около 5% от площади, указанной в ДДУ.
- Девелопер внес изменения в назначение помещений, расположенных в доме.
- Ряд других случаев, предусмотренных ФЗ.
Если одно из этих оснований будет лежать в основе расторжения договора долевого участия, то застройщик будет обязан возвратить дольщику деньги, соразмерные цене договора, и оплатить проценты, размер которых составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России на момент (дату) возврата денег. Проценты будут удвоены, если дольщиком выступает не компания, а гражданин.
Обращаться в суд придется не только в тех случаях, что указаны выше. Девелоперы не спешат и нередко отказываются возвращать деньги дольщиками по обстоятельствам, которые связаны с расторжением договора по уведомлению. Приходится подавать иск и выяснять отношения в суде.
Как расторгнуть ДДУ: причины споров и порядок возвращения денег
Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от 30.12.
2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).
Есть четыре варианта расторжения договора:
- по соглашению сторон;
- по инициативе застройщика;
- по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
- по решению суда.
Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).
Расторжение по соглашению сторон: плюсы и минусы
Совсем без оснований расторгнуть договор ДДУ по односторонней инициативе любой стороны (и дольщика, и застройщика) нельзя. Это прямо установлено частью 1.2 статьи 9 Закона 214-ФЗ: «В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке». До введения это нормы в июле 2016 года дольщики с переменным успехом расторгали ДДУ на основании Закона о защите прав потребителей.
По соглашению стороны могут расторгнуть договор ДДУ в любой момент. Но зачастую это бывает на невыгодных для дольщика условиях. Образец соглашения о расторжении договора долевого участия у каждого застройщика свой. Например, застройщиком в договоре часто устанавливается отступное за расторжение без причин, которое в отдельных случаях достигает 20 % от стоимости квартиры. Порой лучше рассмотреть для расторжения договора долевого участия дольщиком другие основания, даже если нет просрочки.
Ниже приведено сравнение способов расторжения договора долевого участия:
|
Расторжение по соглашению сторон |
Судебное расторжение ДДУ |
|
|
Как долго? |
В обозначенный в соглашении о расторжении договора долевого участия срок. Однако на нашей практике в половине случаев застройщик не платит по соглашению и приходится судиться в среднем 4–8 месяцев |
Суд длится в среднем 4–8 месяцев. |
|
На что можно рассчитывать? |
Цена квартиры за вычетом отступного. Если застройщик её не вернёт добровольно, то в суде можно запросить также проценты за пользование по ст. 395 ГК РФ, но не с момента выплаты, а только с момента её невозврата по соглашению о расторжении |
Цена квартиры, проценты при расторжении договора долевого участия, убытки (в том числе проценты по кредиту), штраф 50 % на эти суммы. |
|
Какова вероятность успеха? |
Очень высокая: основание для взыскания цены надёжное |
Зависит от спорности оснований |
|
Я могу передумать в процессе? |
После подписания соглашения право требования объекта долевого строительства прекращается * |
При необходимости можно отказаться от иска о расторжении договора долевого участия и сохранить право на квартиру |
Основания для расторжения ДДУ дольщиком
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.
В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.
Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:
- Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
- После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
- Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.
Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.
Расторжение договора в судебном порядке
Нередко застройщики считают незаконным заявление участника об одностороннем отказе от исполнения договора и, соответственно, отказываются добровольно вернуть денежные средства и уплатить проценты за пользование ими. В подобных случаях дольщикам приходится обращаться в суд. При этом могут быть выдвинуты дополнительные требования — о взыскании с застройщика компенсации морального вреда и судебных расходов, а также штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя. Причем такой вариант развития событий неизбежно повлечет значительное увеличение размера процентов за пользование денежными средствами дольщика, поскольку период пользования затягивается.
Суммы процентов, компенсаций и штрафа являются прочими расходами в бухгалтерском учете и внереализационными в целях налогообложения прибыли. Признать кредиторскую задолженность перед дольщиком по выплате перечисленных сумм необходимо на дату вступления в силу решения суда. В этот же момент возникнут расходы в налоговом учете . Однако и в данном случае организации следует учитывать требования ПБУ 8/2010, которое обязывает оценить наличие условий для отражения оценочного обязательства по предстоящим расходам на уплату процентов, компенсаций и штрафа.
При наличии решения суда признание в составе внереализационных расходов сумм процентов и возмещения дольщику морального ущерба и судебных расходов не должно вызвать претензий со стороны налоговых инспекторов. Разногласия могут возникнуть лишь в отношении уменьшения базы по налогу на прибыль на сумму 50%-ного штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя (Постановление ФАС ПО от 26.06.2012 по делу N А55-17975/2011). Однако, учитывая, что данный штраф носит характер гражданско-правовой санкции, то есть взимается не в соответствии с Бюджетным кодексом, как было ранее, а за нарушение условий договора (см. п. 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17, Постановление Президиума ВС РФ от 04.07.2012), считаем, что застройщик вправе учесть сумму штрафа в составе внереализационных расходов.
Пример 2. ООО «Застройщик» в начале марта 2016 г. получил от гражданина уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора об участии в долевом строительстве в связи с невозможностью исполнения взятых на себя обязательств (финансовыми трудностями). Согласно почтовому штемпелю уведомление было отправлено в конце февраля 2016 г.
Данный участник внес в счет уплаты цены квартиры 3 500 000 руб.
Сумма процентов, начисленных за период с момента внесения денег дольщиком до даты направления уведомления о расторжении договора, равна 462 000 руб.
Односторонний отказ дольщика от исполнения договора в связи с невозможностью исполнения обязательств (по причинам личного характера) влечет для застройщика обязанность вернуть внесенные участником денежные средства и уплатить проценты за пользование ими. При возврате денежных средств у застройщика не возникает расходов ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете. Суммы процентов включаются в состав расходов (прочих — в бухгалтерском учете и внереализационных — в целях налогообложения прибыли) на дату признания задолженности застройщиком.
Неисполнение застройщиком обязанности по уплате дольщику названных сумм повлечет судебные тяжбы, что приведет к взысканию с застройщика дополнительных сумм (компенсации морального вреда и судебных расходов, штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя) и значительно возросшего размера процентов. Все перечисленные суммы отражаются в составе прочих бухгалтерских и внереализационных налоговых расходов на дату вступления в силу решения суда.
Однако указанный порядок бухгалтерского учета применяется лишь теми застройщиками, которые не обязаны руководствоваться положениями ПБУ 8/2010. Если организация не попадает в число таких «льготников», застройщик должен признавать в бухгалтерском учете оценочные обязательства по предстоящим расходам в виде уплаты дольщику процентов, компенсаций и штрафа. Представленные в статье примеры помогут бухгалтеру разобраться с нюансами. При этом следует учитывать, что автор исходил из допущения, что предполагаемый срок исполнения оценочного обязательства не превышает 12 месяцев после отчетной даты, поэтому не возникает обязанности определять стоимость оценочного обязательства путем дисконтирования его величины. Если это допущение неверно, расчеты и записи на счетах учета, которые предстоит сделать бухгалтеру, усложнятся.
Существует вероятность того, что при приобретении жилья на стадии строительства жилого дома граждане дольщики могут столкнуться с двойными, а иногда и тройными продажами квартир в стоящихся домах.
Если заключенный вами договор долевого участия подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и прошел стадию государственной регистрации, то можно не беспокоиться о возможных двойных продажах на стадии строительства жилого дома, поскольку ваши права требования на строящуюся квартиру зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) и никто больше не сможет внести в ЕГРП запись о своих правах на эту же квартиру.
Если же ваш договор долевого участия в строительстве не прошел государственную регистрацию по причине наличия в ЕГРП записи о чьих-то еще правах на эту квартиру, то вы вправе сразу же потребовать от застройщика возврата внесенных вами за эту квартиру денежных средств, поскольку на этой стадии уже будет очевидно, что на праве собственности вы эту квартиру уже никогда получить не сможете.
Несколько иначе обстоят дела в случае, если заключенный вами договор долевого участия не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как правило, дольщики по таким (не подлежащим государственной регистрации) договорам, узнают о наличии притязаний третьих лиц на ранее оплаченную ими квартиру, уже на стадии оформления застройщиком документов для государственной регистрации права собственности дольщиков на такую квартиру.
В этом случае возможны следующие варианты решения проблемы:
1) Можно заявить о расторжении договора и потребовать от застройщика возврата ранее оплаченных ему за квартиру денежных средств или возмещения убытков по рассмотренной выше схеме, на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ;
2) Если имеются основания полагать, что застройщик неплатежеспособен, то можно в судебном порядке попробовать заявить требование о признании за вами права собственности на уже построенную квартиру на основании статьи 398 Гражданского кодекса РФ. Если у застройщика имеются обязательства по одной и той же квартире одновременно перед несколькими дольщиками, то установлена следующая очередность по предъявлению требований о признании права собственности на спорную квартиру:
I. В первую очередь требование о признании права собственности на спорную квартиру могут заявить дольщики, которым эта квартира уже передана по Акту приема-передачи;
II. Если никому из дольщиков спорная квартира еще не передана по Акту приема-передачи, то приоритет в признании права собственности на спорную квартиру имеет тот дольщик, с которым застройщик раньше заключил договор;
III. В том случае, если невозможно определить, с кем из претендентов на спорную квартиру застройщик раньше заключил договор, то приоритет имеет тот из дольщиков, кто раньше предъявил в суд иск о признании за ним права собственности на эту квартиру.
В любом случае, заявлять требование о расторжении договора и возврате застройщиком денег по основанию двойной продажи квартиры стоит лишь при условии, если вами уже исчерпаны все остальные возможности по признанию вашего права собственности на спорную квартиру.
Иногда у дольщика возникает необходимость срочно перенаправить ранее внесенные им в кассу застройщика денежные средства на оплату киках-либо других своих обязательств. Например, у дольщика, возникли проблемы с возвратом банковского кредита или у членов семьи дольщика неожиданно, возникла жизненная ситуация, требующая срочного вложения большой денежной суммы.
Надо сказать, что действующим законодательством вышеуказанные обстоятельства не предусматриваются в качестве основания расторжения договора долевого участия в строительстве. Поэтому потребовать возврата денег, конечно, можно, но лишь в том случае, если в самом заключенном вами с застройщиком договоре долевого участия в строительстве прямо предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора по инициативе дольщика.
Однако необходимо учитывать то обстоятельство, что, как правило, в договоре долевого участия в строительстве отдельным пунктом указывается штрафная ответственность дольщика за досрочное расторжение договора по неуважительным причинам, а также прописывается особый порядок досрочного расторжения договора.
Обычно, в договорах долевого участия в строительстве, указывается определенная фиксированная сумма штрафа, которая удерживается из возвращаемых дольщику денежных средств, а также содержится указание на то, что возврат денег производится не сразу после подписания между дольщиком и застройщиком соглашения о расторжении договора, а только после того, как застройщик найдет на эту квартиру нового дольщика, и получит от него деньги по уже новому договору долевого участия.
Поэтому, если вы намерены расторгнуть с застройщиком договор долевого участия в строительстве из-за возникшей у вас срочной необходимости потратить ранее вложенные в эту квартиру в строящемся жилом доме денежные средства на другие цели, то вам следует четко понимать, что:
1) Застройщик обязан произвести возврат оплаченных вами денежных средств по договору долевого участия в строительстве только в том случае, если в самом договоре предусмотрена возможность его расторжения по инициативе дольщика без уважительных причин;
2) Внесенные вами в кассу застройщика денежные средства будут возвращены вам не сразу после подписания с застройщиком соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве, а только после того, как застройщик заключит договор долевого участия в строительстве на ранее оплаченную вами квартиру с новым дольщиком;
3) Денежные средства будут возвращены вам, скорее всего, не в полном объеме, а за вычетом штрафа, размер которого должен быть четко прописан в расторгаемом договоре долевого участия в строительстве.
Если застройщик расторгает договор, не имея на то законных оснований, его действия можно оспорить. На основании решения суда, если последний признает правоту покупателя, можно потребовать от продавца выплаты неустойки.
ВНИМАНИЕ!!! Подавать на застройщика иск стоит и в том случае, если он просрочил возвращение уже заплаченных средств. По закону он обязан произвести его в течение 10 суток со дня расторжения договора. Иначе с него также можно требовать неустойку.
Судебная практика знает и случаи, когда просрочка оплаты происходила не по вине дольщика. А, например потому, что застройщик не выдал реквизиты для платежа вовремя. В результате покупатель просрочил первую выплату более, чем на 3 месяца. После окончания строительства, когда выросли цены на квартиры, застройщик решил, что можно расторгнуть договор из-за той давней просрочки. Однако суд оказался на стороне дольщика, и он смог получить квартиру, за которую честно отдал свои деньги.