Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 488 ГК РФ. Оплата товара, проданного в кредит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Анализ действующей судебной практики позволяет сформулировать вывод о том, что в случае, если договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), залог в силу закона, то есть на основании пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), в пользу продавца на товар, проданный в кредит, до его оплаты покупателем не устанавливается и, как следствие, продавец не вправе обратить взыскание на неоплаченный товар, проданный в кредит. В соответствии с позицией арбитражного суда данная норма материального права, признающая проданный в кредит товар находящимся в залоге у продавца, призвана обеспечить исполнение покупателем обязательства по оплате товара и является лишь гарантией прав продавца, предусмотренных пунктом 3 статьи 488 ГК РФ, а именно в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе на основании пункта 3 статьи 488 ГК РФ (1) потребовать оплаты переданного товара или (2) возврата неоплаченных товаров.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Мнение 1 Ж.В. КОРШУНОВА
Как следует из материалов дела, между ОАО «Пурнефтегазгеология» и ЗАО «Ямалнефтегазгеофизика» 18.05.2002 заключен договор купли-продажи имущества N 021-986 с условием рассрочки платежа. Перечень подлежащего передаче имущества согласован сторонами в приложениях N 1 и 2 к договору. Прием-передача имущества оформлены актом от 18.05.2002.
По условиям договора ЗАО «Ямалнефтегазгеофизика» должно было оплатить товар поэтапно: 4 032 368,22 руб. — в IV квартале 2003 года и 4 032 368,22 руб. — в I квартале 2004 года. Задолженность по оплате составила 6 617 917,60 руб. и взыскана с ЗАО «Ямалнефтегазгеофизика» решением Арбитражного суда г. Москвы.
Указывая на неисполнение решения арбитражного суда ЗАО «Ямалнефтегазгеофизика» и ссылаясь на положения пункта 5 статьи 488, подпунктов 1 и 3 статьи 489 ГК РФ, согласно которым проданный в рассрочку товар признается находящимся в залоге у продавца, истец обратился с настоящим требованием к ЗАО «Ямалпромгеофизика» об обращении взыскания на заложенный товар.
Оценивая условия договора купли-продажи, Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа правомерно указал, что между продавцом и покупателем возникли правоотношения о продаже товара в кредит и оплате в рассрочку, регулируемые статьями 488 и 489 ГК РФ.
Комментарий к Ст. 488 ГК РФ
1. Комментируемая статья регулирует правоотношения из договоров купли-продажи товара в кредит. В том случае, если оплата производится непосредственно после передачи товара покупателю, к таким договорам применяются нормы ст. 486 ГК РФ. Договор продажи товаров в кредит необходимо отличать от продажи товара путем предоставления заемщику денежных средств по кредитному договору, в соответствии со ст. 819 ГК РФ.
Продажа товара в кредит не подразумевает какого-либо прямого участия кредитных организаций в правоотношениях между продавцом и покупателем даже в случае, если часть стоимости товара оплачивается безналичным платежом.
2. Договор купли-продажи в кредит должен содержать условие о цене.
Применительно к договорам розничной купли-продажи п. 2 ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлена обязанность продавца предоставлять потребителю информацию о полной сумме, подлежащей выплате потребителем, и дан график погашения этой суммы.
3. Условие о сроке оплаты не является существенным условием договора. При его отсутствии применяются нормы ст. 314 ГК РФ. Срок, в соответствии со ст. 190 Кодекса, устанавливается календарной датой, периодом времени или указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Указание на зависимость оплаты от наступления какого-либо обстоятельства, не относящегося к вышеназванным событиям, влечет применение норм ст. 314 ГК РФ.
4. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Одно из этих правомочий продавец реализует по своему усмотрению. В Определении ВАС РФ от 24 июня 2010 г. N ВАС-5532/10 по делу N А60-27624/2009-С1 сделан вывод о том, что продавец может требовать возврата неоплаченного товара на основании виндикационного иска только при сохранении за продавцом права собственности на неоплаченный товар.
В то же время Постановлением Президиума ВАС РФ от 16 мая 2006 г. N 15550/05 по делу N А32-3604/2005-50/60 предусмотрено, что продавцу предоставлена законом возможность выбора способа защиты своего нарушенного права требовать оплаты либо возврата товара. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар.
5. Условие договора купли-продажи об отсрочке оплаты товара является основанием для возникновения отношений по коммерческому кредиту (ст. 823 ГК). Проценты, предусмотренные п. 4 комментируемой статьи и начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, также являются платой за коммерческий кредит (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 8 октября 1998 г. «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»).
6. Норма п. 5 комментируемой статьи является основанием для возникновения залога в силу договора и применения соответствующих последствий, предусмотренных законодательством о залоге, а именно получения согласия кредитора для отчуждения объекта залога, обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.
Учитывая позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Определении от 13 мая 2010 г. N ВАС-5585/10 по делу N А07-4379/2009 и других аналогичных судебных актах об отсутствии залоговых отношений в силу невозможности идентифицировать товар, в договоре купли-продажи товар, проданный в кредит, должен быть точно определен. В случае продажи товара в рассрочку залоговые отношения должны распространяться на весь товар, составляющий объект договора, если в договоре не установлено иное.
Что не возвращается — залог или задаток?
В зависимости от условий, прописанных в соглашении и предварительном договоре, а также от того, кто не исполнил свои обязательства и стал причиной прекращения сделки, и залог, и задаток могут не возвращаться.
Задаток не возвращается покупающему, если он нарушил или прекратил сотрудничество по текущему договору. Например, гражданин Пономарев заключил договор аренды банкетного зала для свадебного торжества на определенную дату и внес задаток — 35 000 рублей. Через некоторое время свадьбу пришлось отменить. Пономарев понимает, что не вправе требовать деньги назад, так как сделка прекратилась из-за него.
Если бы руководство банкетного зала было причиной расторжения сделки, например, из-за пожара на указанную дату зал не будет готов, то Пономареву вернули бы не просто задаток, а его двойную сумму.
Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий
Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2021 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:
- запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
- тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
- выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
- решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
- готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
- получаем согласие банка;
- готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Во-первых, нужно знать кто все же собственник продаваемой квартиры. Запись в свидетельстве о праве собственности на квартиру о том, что собственником на данный момент является именно продавец, может не совпадать с реальным положением вещей. Например, в судебном порядке может быть признано право собственности за другим лицом. Поэтому необходимо взять выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр прав), в которой и будет отражена интересующая Вас информация, а именно: кто собственник, наличие обременений (наем, безвозмездное пользование, и т.д.), наложен ли судом или приставом арест на квартиру. Владение этой информацией предостережет покупателя от расчетов с продавцом до регистрации сделки. В регистрирующем органе также могут иметься данные о притязаниях на объект недвижимости третьих лиц, о наличии судебных исков.
Чтобы снять обременение, в первую очередь нужно исполнить обязательство, в обеспечение которого это обременение возникло. Проще говоря, нужно полностью оплатить квартиру и погасить возможные долги в виде неустоек и штрафов, если они были предусмотрены договором.
Чтобы исключить запись о залоге из ЕГРН:
-
Обратиться лично в офис Росреестра или МФЦ для подачи заявления. Заявление подают совместно продавец и покупатель (в некоторых регионах Росреестр допускает, чтобы заявление подавал один продавец – уточните этот момент в вашем ведомстве).
- С собой взять пакет документов – паспорта, договор купли-продажи квартиры, выписку на квартиру, которую выдали после регистрации права собственности. Пригодится также и документ об оплате квартиры (расписка, выписка из банка).
- Специалист МФЦ или Росреестра заполняет заявление о снятии обременения, которое нужно проверить и подписать.
- Заявление вместе с документами направляется в отдел обременений Росреестра.
Процедура снятия обременения занимает примерно три рабочих дня. По итогам регистрации покупатель получит выписку с отсутствием сведений об обременениях.
Ст. 1 ФЗ № 102, определяющее само понятие такого договора, устанавливает также и стороны по сделке, между которыми возникают правоотношения по залогу недвижимого имущества. В первую очередь это залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости. Второй стороной же выступает залогодатель (должник по обязательству). Залогодателем может быть и сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой. Кроме этого, это может быть и то лицо, которое не участвует в таком обязательстве (то есть третье лицо).
Также стоит отметить, что к сторонам сделки, как и к сторонам по любому иному договору, предъявляются требования, установленные подразделом вторым раздела первого Гражданского кодекса РФ.
Речь идет о достижении физическим лицом совершеннолетия для совершения подобного соглашения, а также обязательной способностью к ее заключению, то есть обладание полной, неограниченной дееспособностью. В свою очередь, юридические лица, которые могут выступать стороной по вышеуказанной сделке также должны иметь право на ее заключение.
Таким образом, сторонами по договору ипотеки выступают залогодержатель (кредитор) и залогодатель (должник). Стоит также отметить, что стороны должны иметь право на заключение такой сделки.
Права банка: квартиру под залогом нельзя сдавать
Даже самые недобросовестные заёмщики не рискуют продавать и передаривать залоговую квартиру. Ведь за это можно понести уголовное наказание. А вот попытка заработать на квартирантах очень даже распространенная.
Некоторые заемщики намеренно оформляют ипотеку для покупки жилья, надеясь в дальнейшем сдавать ее в аренду. И с этого дохода гасить ипотеку. Такие клиенты легкомысленно предполагают, что раз кредит оплачивается исправно, то банк не будет акцентировать «на мелочах». Советуем согласовать с банком вопрос возможной аренды жилья. Если в банке из других источников узнают о том, что клиент сдает квартиру, с него могут потребовать вернуть всю сумму займа вместе с процентами. Если вы не в состоянии выплатить всю сумму сразу по требованию банка, то банк имеет право поставить вопрос о реализации вашего жилья. Помните, чтобы избежать неприятностей, любые свои действия нужно согласовывать с юристами или специалистами в области кредитования
Во всех остальных случаях банк не имеет права распоряжаться заложенной квартирой, если это не оговорено в договоре:
— Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании, — разъясняет адвокат Александр Коваленко. — По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
Долги по ипотеке: что делать? >>>
Комментарий к статье 488 Гражданского Кодекса РФ
1. При продаже товаров в кредит, покупатель должен полностью оплатить товар после его передачи продавцом через определенный период времени в срок, установленный договором.
Если срок оплаты договором не предусмотрен, то он в соответствии с комментируемой статьей определяется по правилам ст. 314 ГК, согласно которой оплата должна производиться в разумный срок после заключения договора. Продажа товара в кредит, по сути, представляет собой коммерческий кредит (см. коммент. к ст. 823), на который распространяются правила о займе. В силу п. 1 ст. 810 ГК при отсутствии в договоре срока возврата займа он считается равным 30 дням со дня предъявления соответствующего требования. Поэтому представляется, что разумный срок оплаты товара, проданного в кредит, не может быть менее 30 дней.
Указывает на необходимость возврата покупателю залога в двойном размере ГК РФ. По данному документу продавец, отменивший продажу своей недвижимости, должен компенсировать покупателю его временные и моральные затраты. Ведь за это время он мог приобрести уже другое имущество.
Но другая сторона сделки не получает своих денег обратно, если она отменила подписание договора. Хотя есть несколько исключений, предусмотренных законом. Все они говорят об индивидуальном подходе к ситуации, объективной оценке сложившихся обстоятельств:
- Покупатель может отменить свое решение из-за обстоятельств, связанных с самой сделкой, с недвижимостью. Он может сомневаться в том, что имущество оценено объективно, в том, что продавец не мошенничает при проведении сделки. В таком случае невозвратный залог должен быть отдан покупателю.
- Получает покупатель свои деньги, к тому же в двойном размере, если продавец отказался от продажи. Он получает свои деньги и еще компенсацию от продавца.
- Согласно статьи 381 ГК задаток может быть возвращен, если сделка не проводится до конца по обоюдному согласию. Такие отношения могут складываться между деловыми партнерами или родственниками, которым не сложно договориться об учете интересов обеих сторон.
- Вернуть задаток реально и в том случае, если соглашение о нем было составлено неправильно, с нарушением юридической терминологии или других аспектов. В таком случае важно доказать неправильное оформление, особенно, если дело дойдет до суда.
Слова «задаток» и «залог» используются в сфере операций с недвижимостью часто и, как правило, в отношении одного и того же действия. Но есть важный нюанс употребления таких выражений, который может выплыть в ходе судебного разбирательства между сторонами сделки.
Ипотека в пользу продавца жилого помещения
Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке
(в ред. Федерального закона от 22.12.2022 N 264-ФЗ)
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.(в ред. Федеральных законов от 17.06.2022 N 119-ФЗ, от 06.12.2022 N 405-ФЗ) Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
При регистрации права собственности на Покупателя квартиры (нового правообладателя) в рег.плату не был предоставлен документ подтверждающий окончательный расчет с Продавцом жилого помещения. Рег.палата по мимо права собственности на Покупателя зарегистрировала ипотеку в силу закона на Продавца квартиры и на Заимодавца (на заимодавца, в силу того, что в договоре купли продажи указано, что квартира приобретается в т.ч. и с использованием заемных средств). В залог заимодавцу «ушла квартира», которая имелась в собственности у Покупателя/Заемщиком, по договору об ипотеки (одновременно с регистраций договора об ипотеки). Таким образом получилось следующее. Приобретенная квартира Покупателем/Заемщиком обрела нового правообладателя, но находится в залоге у Продавца и Заимодавца.
В чем отличие от ипотеки в силу договора?
Разберемся теперь, где проходит грань и в чем выражены основные отличия ипотеки в силу закона и в силу договора.
Ипотечный кредит в силу договора означает такой вид обременения, который не полностью регламентирован законодательными актами. Такое чаще всего случается с нетипичными ситуациями, когда требуется внести в процедуру регистрации прав множество условий, оговорок, обоюдных требований и т.д.
Условно говоря, ипотека в силу закона — это когда все предельно просто и все стороны сделки действуют по заранее установленной законом схеме, но то же самое в силу договора — это когда классическая схема не подходит для слишком уникального случая.
Основанием для такой ипотеки служит некий документ, устанавливающий все права и обязанности сторон. Чаще всего это — договор купли-продажи, но могут быть и вариации. К примеру, ипотечный кредит в силу договора практически всегда заключается в следующих случаях:
- Когда заемщик накладывает обременение не на купленную в займ недвижимость, а на жилье, которое еще до обращения в банк было в собственности у гражданина;
- Когда в сделке участвует несколько сторон, нетипичных для кредитования — например, государство, частично субсидирующее покупку жилья (материнский капитал и тому подобное);
- В случае, если передача прав собственности должна наступить при выполнении определенного условия — например, проведения приватизации жилья;
- То же самое, только в отношении передачи денежных средств (первый взнос, первый платеж, полная выплата и т.д. в зависимости от выбранного формата кредитования/рассрочки).